Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre Civile — 22 mai 2026

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

22 Mai 2026

N° RG 21/00324 - N° Portalis DB3U-W-B7F-L3DX 

Code NAC : 50D 

S.A.R.L. LWU
S.A.S. UNIVERSEAL INTERNATIONAL

C/

S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE
S.C.I. FREPILLON 2 MORENO


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 22 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame MARQUES, Vice-Présidente
Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 20 Février 2026 devant Aurélie MARQUES, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aurélie MARQUES 

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DEMANDERESSES

S.A.R.L. LWU, immatriculée au RCS de PARIS n° 841062953, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. UNIVERSEAL INTERNATIONAL, immatriculée au RCS de PARIS n° 388810442, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Toutes deux représentées par Me Adèle VANHAECKE, avocate postulante au barreau de VAL D’OISE et Me Laurent RUBIO, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES

S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE, immatriculée au RCS de PARIS n° 775670284, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Paul BUISSON, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Etienne GASTEBLED, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.C.I. FREPILLON 2 MORENO, immatriculée au RCS de NANTERRE n° 833574825, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Yann-Charles CORRE, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Fabrice GUILLOU, avocat plaidant au barreau de PARIS


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EXPOSÉ DU LITIGE 
 
La société civile immobilière Frépillon 2 Moreno (ci-après SCI Frépillon), en sa qualité de maître d’ouvrage, a fait édifier un ensemble immobilier sur un terrain situé [Adresse 5] à [Localité 1] (Val d’Oise). 

Un contrat de réservation a été signé entre la SCI Frépillon et la société à responsabilité limitée LWU (ci-après SARL LWU) le 7 août 2018. 

Suivant acte authentique du 19 février 2019, la SARL LWU a acquis auprès de la SCI Frépillon, représentée à l’acte par la société Spirit Entreprises, des locaux sur deux niveaux dans le bâtiment A (lot n°4) vendus en état futur d’achèvement pour un montant total de 599.917,20 euros. 

Cette acquisition a été en partie financée au moyen d’un prêt contracté auprès de la société anonyme HSBC France (ci-après la société HSBC) pour un montant de 500.000 euros. 

Un procès-verbal de livraison avec réserves a été signé le 18 décembre 2019.

Suivant bail commercial du 18 décembre 2019, la SARL LWU a loué les locaux à la société par actions simplifiée Universeal International (ci-après SAS Universeal), laquelle s’est plainte auprès de son bailleur de reflux d’odeurs d’égout. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 décembre 2020, la SARL LWU a mis en demeure la SCI Frépillon de retirer le regard présent au sein de ses locaux, reboucher l’accès au réseau d’eaux usées (EU) et mettre en conformité ledit réseau. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er février 2021, la SCI Frépillon a informé la SARL LWU de son refus de retirer le regard et de reboucher l’accès au réseau EU. 

Par actes d’huissier des 17 et 28 décembre 2020, la SARL LWU et la SAS Universeal ont assigné la SCI Frépillon et la société HSBC afin d’obtenir la mise en conformité du réseau EU ou, subsidiairement, la nullité de la vente en raison de la non-conformité du réseau d’eaux usées et celle, subséquente, du contrat de prêt, ainsi que la condamnation de la SCI Frépillon à les indemniser des préjudices subis.

Par ordonnance du 10 février 2022, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement signifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, la SARL LWU et la SAS Universeal demandent au tribunal de: 
à titre principal,
- condamner la SCI Frépillon à réaliser les travaux de mise en conformité du réseau EU tels qu’ils auraient dû être réalisés au titre du contrat et de la notice descriptive du permis de construire, à compter de la signification du jugement à intervenir, le tout sous une astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de l’expiration dudit délai ; 
- condamner la SCI Frépillon à payer à la SARL LWU la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice moral ; 
- condamner la SCI Frépillon à payer à la SAS Universeal la somme de 1.750 euros par mois depuis le 31 janvier 2020 au titre de son préjudice de jouissance, sauf à parfaire ; 
à titre subsidiaire, 
- prononcer la nullité de la vente du bien immobilier suivant acte reçu le 19 février 2019, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 2] le 11 mars 2019 ; 
- constater la nullité du prêt consenti par la société HSBC pour un montant de 500.000 euros ; 
- dire et juger que la banque sera tenue de restituer les mensualités versées et qu’ils devront répéter le montant des fonds débloqués par celle-ci ; 
- condamner la SCI Frépillon à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l’annulation de la vente et de garantir la société LWU de ce chef ; 
- la condamner au remboursement à l’acquéreur des frais occasionnés par la vente ; 
en conséquence, 
- condamner la SCI Frépillon à payer à la SARL LWU la somme de 612.598,97 euros correspondant à la restitution du prix, aux frais d’acte et de droits, aux charges d’emprunt, de copropriété et au préjudice financier ; 
- ordonner la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 2] dès qu’elle aura acquis un caractère définitif ; 
- condamner la SCI Frépillon à payer à la SARL LWU la somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral, sauf à parfaire ; 
- condamner la SCI Frépillon à payer à la SAS Universeal la somme de 1.500 euros par mois depuis la livraison des locaux au titre du préjudice de jouissance et à la somme de 16.344,43 euros au titre de son préjudice matériel, sauf à parfaire ; 
en toute hypothèse, 
- débouter la SCI Frépillon de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 
- ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- condamner la SCI Frépillon à payer aux sociétés LWU et Universeal la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Au soutien de leurs prétentions, la SARL LWU et la SAS Universeal font essentiellement valoir, sur le fondement des articles 1103, 1147, 1186, 1217, 1602, 1642 et suivants du code civil, que :
- la SCI Frépillon a été de mauvaise foi en laissant penser que le problème d’odeurs résultait d’un problème de curage du réseau EU et d’un problème d’étanchéité du regard alors qu’elle avait parfaitement connaissance de la non-conformité du réseau puisque l’expertise diligentée par la SCI Myla lui a été transmise dès le 19 mai 2020 et que le Syndicat intercommunal d’assainissement de la Vallée de l’Oise sud (ci-après SIAVOS) a également conclu à la non-conformité du réseau en mai 2020 ; 
- ni le contrat de réservation, ni l’acte authentique n’indiquaient que le réseau EU passerait sous le bien et que les regards et tampons y permettant l’accès seraient implantés à l’intérieur du bien ; la non-conformité contractuelle se trouve donc caractérisée dès lors que le réseau EU et le regard auraient dû être placés à l’extérieur et non à l’intérieur des locaux ; 
- cette non-conformité est d’un impact essentiel puisque, d’une part, elle fait obstacle à l’aménagement tout autour du regard intérieur pour permettre un passage d’engins en cas de curage et, d’autre part, elle expose l’exploitant à des risques d’exploitation et sanitaires (notamment au regard des salariés) puisque ce regard EU est susceptible de permettre le débordement de matières fécales à l’intérieur des locaux, lesquels sentent déjà de façon épouvantable ; 
- le débiteur du respect de l’obligation de conformité contractuelle est le vendeur et non le syndicat des copropriétaires auquel la SARL LWU n’a rien à reprocher et contre lequel elle n’a donc pas vocation à agir ; 
- si la SARL LWU a seulement demandé au moment de la livraison du bien de repeindre le regard, c’est parce qu’elle ignorait qu’il s’agissait d’un réseau d’évacuation des eaux usées, de surcroît source de nuisances et dont la conformité aux règles de l’art est remise en cause ; 
- la clause “Interprétation” prévue à l’acte de vente n’est pas applicable en l’espèce puisque, d’une part, le vendeur reconnaît qu’il avait prévu, avant même la signature de l’acte de vente, de faire passer le réseau EU sous le bien vendu et de mettre des regards et tampons à l’intérieur des lots sans en informer l’acquéreur mais en mettant à sa disposition des éléments contractuels prévoyant exactement le contraire, et d’autre part, le vendeur ne justifie pas non plus d’un impératif l’ayant contraint, postérieurement à la signature de l’acte de vente, d’apporter des modifications au réseau EU ; 
- l’acte de vente ne prévoit aucune servitude de passage du réseau EU sous la propriété de la SARL LWU ; 
- la SCI Frépillon n’a jamais fait diligence pour reprendre la non-conformité contractuelle, alors même qu’elle a exercé la fonction de syndic provisoire jusqu’en novembre 2020 ; or, à défaut de proposer une reprise du désordre conformément aux prescriptions contractuelles, le vendeur ne saurait opposer à l’acquéreur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil ; 
- outre la non-conformité contractuelle du réseau EU, celui-ci n’est pas davantage conforme au regard du règlement du SIAVOS, des règles de l’art et des règles légales et/ou règlementaires. 


Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement signifiées le 22 janvier 2025, la SCI Frépillon 2 Moreno demande au tribunal de : 
à titre principal, 
- débouter la SARL LWU et la SAS Universeal de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner la SARL LWU et la SAS Universeal au paiement in solidum de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; 
à titre subsidiaire,
- prendre acte que, sous réserve de l’accord du syndicat des copropriétaires, la SCI Frépillon s’oblige à la suppression du tampon situé dans la cellule de la société LWU ; 
- débouter la SARL LWU et la SAS Universeal de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner la SARL LWU et la SAS Universeal au paiement in solidum de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; 
à titre infiniment subsidiaire, 
- débouter la SARL LWU et la SAS Universeal de toutes leurs demandes, autres que celles de la remise en état des parties et la restitution du bien immobilier et de son seul prix de vente ;
- condamner la SARL LWU à la restitution des fruits et de la valeur de la jouissance que la chose a procurés, soit 3.500 euros HT par an depuis le jour de la livraison de l’ouvrage jusqu’à sa restitution ;
en tout état de cause, 
- débouter la société HSBC de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI Frépillon; 
- écarter l’exécution provisoire de droit, compte tenu de la nature de l’affaire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Frépillon fait essentiellement valoir que : 
- les réseaux d’eaux usées ne figuraient pas sur les plans de vente et ne constituaient pas un élément substantiel pour la SARL LWU ; 
- le sujet du passage des réseaux ne peut être substantiel dans la mesure où le contrat précise, d’une part, que cela reste des choix techniques à l’appréciation du vendeur, d’autre part, que ledit contrat rappelle que les plans ne font pas apparaître les réseaux ; 
- la SARL LWU avait tout loisir de consulter le plan de VRD de principe déposé au permis de construire, qui fait apparaître sans aucune ambiguïté possible que le passage du réseau d’eaux usées au sein de chaque bâtiment parcourt l’ensemble des lots qui le composent ;
- il a été considéré utile d’ajouter des regards de visite dans certains lots du bâtiment et sur ses parties communes pour permettre un entretien plus aisé des réseaux d’eaux usées, ce qui ne constitue pas une non-conformité ; 
- la notion de servitude est inapplicable en l’espèce puisque le réseau d’eaux usées est une partie commune conformément au règlement de copropriété ;
- la SARL LWU demande au tribunal d’ordonner des travaux qu’elle ne décrit pas techniquement, pour lesquels l’accord de la copropriété est impératif et qui conduiraient à un jugement inopposable à la copropriété ;
- les dispositions règlementaires dont la SARL LWU se prévaut sont inapplicables dans la mesure où il s’agit d’une construction collective, de sorte que la conformité s’apprécie au terme de toutes les constructions et qu’il n’existe aucune norme proscrivant le passage des eaux usées au sein d’un bâtiment en copropriété et à destination d’activité ; 
- les expertises diligentées par l’acquéreur du lot voisin de la SARL LWU ont été établies de manière non contradictoire ; 
- la SARL LWU a pris possession du bien sans réserve sur la question du réseau d’eaux usées, sinon la peinture du tampon ; 
- la SCI Frépillon a déjà réparé les désordres en curant le réseau et en intervenant pour que les problèmes de remontées d’odeurs disparaissent ; 
- les demandes indemnitaires de la SARL LWU excèdent en tout état de cause les effets des restitutions induites en cas de résolution ; 
- la responsabilité contractuelle de la SCI Frépillon n’est pas applicable à l’égard de la SAS Universeal qui devra être déboutée de ses demandes ; 
- la résolution de la vente impliquerait pour la SARL LWU de restituer les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ; 
- le préjudice allégué par la banque au titre des intérêts à échoir est inexistant, la société HSBC ayant consenti une faculté de remboursement anticipé ; par ailleurs, la société HSBC omet de prendre en compte que la perte des intérêts conventionnels sera compensée par l’avantage lié à la restitution immédiate du capital emprunté. 

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 12 septembre 2024, la société HSBC demande au tribunal de : 
en cas d’annulation du contrat de prêt du 19 février 2019, 
- condamner la SARL LWU à restituer le montant du capital versé au titre du prêt du 19 février 2019, soit la somme de 500.000 euros ; 
- condamner la SCI Frépillon à verser à HSBC Continental Europe, à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente à celle correspondant à la restitution, à la SARL LWU, des intérêts contractuels échus, soit la somme de 34.805,38 euros, arrêtée au 5 novembre 2021, à parfaire ; 
- condamner la SCI Frépillon à indemniser HSBC Continental Europe de la perte de chance de percevoir les intérêts contractuels du prêt du 19 février 2019 jusqu’à son terme, soit la somme de 128.208,78 euros arrêtée au 5 novembre 2021, à parfaire ; 
- condamner la SCI Frépillon à verser à HSBC Continental Europe, à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente à celle correspondant à la restitution, à la SARL LWU, des frais du contrat de prêt annulé, soit 1.000 euros ; 
en tout état de cause, 
- rejeter les prétentions et contestations de la SCI Frépillon à son encontre ; 
- condamner tout succombant à payer à HSBC Continental Europe une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Buisson & Associés. 

La société HSBC s’en rapporte à justice sur l’ensemble des demandes formulées par les sociétés LWU et Universeal à l’encontre de la SCI Frépillon.

S’agissant des conséquences de la résolution de la vente, elle fait essentiellement valoir, sur le fondement des articles 1178 et 1199 du code civil, que : 
- la SCI Frépillon n’est pas partie au contrat de prêt conclu entre la société HSBC et la SARL LWU de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir d’une clause de remboursement anticipé pour tenter de faire accroire que la banque aurait renoncé, à son encontre, en qualité de tiers, à toute prétention indemnitaire en cas d’annulation du prêt ; 
- les intérêts à échoir caractérisent une perte de gain définitive pour le prêteur au titre du contrat annulé, qui ne sera pas compensée contrairement à ce que soutient la SCI Frépillon. 

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 18 septembre 2025 par ordonnance du même jour et l'affaire appelée à l'audience du 20 février 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 mai 2026, date de la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera préliminairement rappelé que le tribunal ne statuera pas sur les demandes de “dire et juger” et de “constater” qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas à ce titre figurer dans le dispositif des écritures des parties.

I. Sur la non-conformité du réseau d’eaux usées 

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En outre, selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes des articles 1602 et 1603 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur. Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.

En application de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L.261-5 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

Cette garantie spécifique est la seule s'appliquant aux vices de construction ou défauts de conformité apparents, la garantie de parfait achèvement n'étant pas due par le vendeur en l'état futur d'achèvement. La garantie spécifique résultant des dispositions de l'article 1642-1 du code civil est en outre exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun dans les rapports entre le vendeur et les acquéreurs.

Le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est aussi tenu des défauts de conformité non apparents à la livraison, sur le fondement de son obligation de délivrance conforme, tirée de l'article 1604 du code civil. Le défaut de conformité s’entend comme la différence entre la chose vendue aux termes du contrat et la chose effectivement livrée.

De plus, selon l'article 1646-1 du même code, il est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liés au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1680, 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3.

Si les conditions de mise en œuvre de ces garanties ne sont pas réunies, la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut être engagée, au titre des désordres intermédiaires, qu’en cas de faute prouvée pouvant lui être imputée.

Les vices de construction et défaut de conformité apparents sont ceux révélés par un examen superficiel ou susceptibles d’être détectés par un homme sans compétence technique particulière, procédant à des vérifications élémentaires. 

Doit être considéré comme un désordre apparent tout vice ou défaut de conformité apparu avant le plus tardif des deux événements que sont : 
- soit la réception des travaux effectuée avec ou sans réserve ; 
- soit l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur. 

Il convient donc, pour tous les vices apparents et cachés, de rechercher s'il y a eu réception et pour les vices apparents de rechercher la date de livraison, étant précisé que la réception au sens de l'article 1792-6 du code civil n'intéresse que les rapports entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs et que la livraison, notion par ailleurs également différente de celle d'achèvement au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitat, désigne la prise de possession des lieux par l'acquéreur.

Sur la réception

L'article 1792-6 al 1 du code civil prévoit que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

En l’espèce, aucune des parties n’évoque au sein de ses écritures la réception de l’ouvrage par la SCI Frépillon. Les pièces versées aux débats ne permettent pas davantage d’en fixer la date. 

Aucune forclusion n’est toutefois invoquée par la société défenderesse.

Sur la livraison

Il est constant que la livraison a eu lieu le 18 décembre 2019. 

La présence d’un regard à l’intérieur du bien vendu était apparente au moment de la livraison. 

Par ailleurs, la SARL LWU a dénoncé par mail à la SCI Frépillon, dès le 3 février 2020 des problèmes “de reflux d’odeurs d’égout” et a sollicité la reprise des non-conformités par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2020. 

En conséquence, il convient de rechercher la responsabilité de la SCI Frépillon sur le fondement de la garantie des défauts de conformité apparents. 

Sur le défaut de conformité de l’ouvrage 

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente en date du 19 février 2019, les parties ont expressément convenu que seules les dispositions figurant dans l’acte de vente constituaient leur loi contractuelle et que tous les accords antérieurs étaient de ce fait sans effet, aussi bien en tant que convention qu’en tant qu’outil d’interprétation de l’acte (clause intitulée “INTERPRETATION-ANNULATION DES CONVENTIONS ANTERIEURES”, page 14 de l’acte de vente). 

En vertu de cette clause, il convient donc de se référer exclusivement aux dispositions contractuelles figurant dans l’acte de vente et aux travaux effectivement réalisés afin d’apprécier la conformité des réseaux d’eaux usées. 

Or, l’acte de vente renvoie, pour définir limitativement la consistance et les caractéristiques du bien vendu, aux deux seules pièces suivantes (page 23 et suivantes): 
- le plan joint et annexé à l’acte ; 
- la notice descriptive technique jointe et annexée à l’acte.

Ainsi, il convient de se référer au plan et au descriptif technique annexés à l’acte de vente, à l’exclusion de tout autre document, afin d’apprécier la conformité de l’ouvrage aux obligations contractuelles du vendeur.

Le plan annexé à l’acte de vente ne fait pas apparaître le réseau d’eaux usées. Il ne fait pas davantage apparaître la présence d’un regard de visite au sein des locaux. 

Le descriptif technique annexé à l’acte de vente indique quant à lui, au titre des généralités : 

“ Le Projet pourra connaître des modifications par rapport aux présentes et aux pièces graphiques: 
° Demandées par les administrations (service Urbanisme, SDIS, Inspection des installations classées, etc.) Ou le bureau de contrôle; dans le cadre de l’instruction du permis de construire et plus généralement de toutes demandes d’autorisations administratives nécessaires pour la réalisation des Ouvrages; et l’obtention de l’attestation de non contestation de la conformité.
° Rendues nécessaires pour l’adaptation du Projet aux contraintes techniques rencontrées lors du chantier et à la nécessité de substituer un produit ou matériau équivalent à ceux décrits dans la présente notice descriptive. 
Ces modifications ne pourront pas: 
° modifier substantiellement la fonctionnalité de l’Ouvrage.
° aboutir à la fourniture de prestations de qualité inférieure à celles décrites dans la présente notice descriptive.”

Ce même descriptif prévoit par ailleurs une rubrique dédiée aux “Réseaux humides” ainsi rédigée (page 2 du document): 

“ Canalisations Eaux usées et vannes: 
Création de tranchées comprenant fouilles, canalisations PVC, grillage avertisseur, remblaiement par matériaux extraits et évacuation du surplus 
Reprise des canalisations laissées en attente par lot gros-oeuvre
Regards de visite en béton avec tampons béton étanches sous espaces verts et tampons fonte étanches sous voiries
Y compris raccordement sur le réseau public situé en limite de propriété [...]”. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI Frépillon était contractuellement tenue d’implanter les regards de visite et tampons sous espaces verts et sous voiries, soit nécessairement à l’extérieur des locaux, et ce sans qu’il soit besoin de suivre les parties dans le détail de leur argumentation concernant l’analyse des documents établis antérieurement à l’acte de vente ou encore concernant le positionnement des canalisations pour les eaux usées.

La SCI Frépillon reconnaît d’ailleurs aux termes de ses écritures qu’il a été considéré utile d’ajouter des regards de visite dans certains lots du bâtiment et sur ses parties communes pour permettre un entretien plus aisé des réseaux EU.

Ainsi, de l’aveu même de la SCI Frépillon, l’implantation de regards de visite et tampons à l’intérieur des locaux n’était pas contractuellement prévue et ceux-ci ont été ajoutés sur décision unilatérale de la SCI Frépillon pour des considérations purement pratiques qui ne lui permettent pas de se prévaloir de la clause prévue dans le descriptif technique concernant les modifications pouvant être apportées au projet. 

Le défaut de conformité est donc établi. 

II. Sur la réparation du défaut de conformité 

La réparation d'une non-conformité apparente, quelle qu'en soit l'origine ou la cause, peut être réalisée en nature, par équivalent ou par l'octroi d'un dédommagement du préjudice qu'elle entraîne.

Les juges du fond apprécient souverainement si la proposition de reprise du constructeur constitue une offre consistant en l'obligation de réparer au sens de l'article 1642-1 du code civil. 

En l’espèce, la SCI Frépillon n’a pas donné suite à la demande de la SARL LWU tendant à retirer le regard présent au sein de ses locaux, reboucher l’accès au réseau EU et mettre en conformité le réseau EU, se bornant seulement à proposer de multiples curages et la pose d’un joint d’étanchéité sur le regard.

Dans le cadre de ses dernières écritures, la SCI Frépillon s’engage désormais à supprimer le tampon situé dans la cellule de la SARL LWU, sous réserve de l’accord du syndicat des copropriétaires. 

Il résulte toutefois des éléments de la procédure, et notamment des multiples échanges de mails, rapports d’expertises privées et des constatations du SIAVOS, que le réseau d’eaux usées s’évacue mal, est régulièrement engorgé et que des curages réguliers sont nécessaires pour assurer la viabilité de l’installation d’assainissement. 

La seule suppression du regard ne peut donc pas être envisagée puisqu’elle ne règlerait pas les problématiques liées aux zones de rétention et aux curages réguliers à renouveler.

Ainsi, la proposition de reprise du vendeur ne peut être jugée comme fiable compte tenu des craintes soulevées par les différents sachants et du risque très élevé de la persistance des nuisances (nuisances olfactives, risque pour la santé des salariés, risque de débordement au sein de la zone de stockage). 

De plus, la présence d’un regard à l’intérieur des locaux de la SARL LWU empêche nécessairement cette dernière de pouvoir jouir pleinement, et comme bon lui semble, de son local puisqu’elle doit laisser ce regard libre d’accès pour permettre les curages. 

Par ailleurs, la SCI Frépillon s’oppose, dans le cadre de ses écritures, au dévoiement du réseau EU, indiquant qu’elle ne dispose ni d’un permis de construire pour réaliser ce type de travaux, ni de l’accord du syndicat des copropriétaires qui n’a pas été mis dans la cause. 

Il s’ensuit que l'exécution forcée en nature n’est pas techniquement réalisable. La SARL LWU doit donc être déboutée de sa demande de ce chef. 

Le défaut de conformité du réseau d’eaux usées, les nuisances graves qui en découlent et l’impossibilité technique d’y remédier justifient donc la résolution du contrat conclu le 19 février 2019.

En conséquence, la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n°4 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (Val d’Oise) sera prononcée. 

Il y a également lieu d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent.

III. Sur les conséquences de la résolution du contrat

Sur les restitutions

L’annulation d’un contrat de vente entraîne les restitutions réciproques, entre les parties, de la chose et du prix.

Par ailleurs, les règles de la restitution excluent qu’une partie puisse être tenue de restituer plus que ce qu’elle a perçu au titre du contrat, sans préjudice des éventuelles demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité pour faute prouvée.

Aux termes de l’article 1352-5 du code civil, pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

La résolution d'une vente entraîne la restitution du prix de vente, si elle est sollicitée, ainsi que ses accessoires.

Dès lors que le contrat de vente du 19 février 2019 est anéanti rétroactivement par l’effet de la résolution, il convient de condamner la SCI Frépillon à restituer à la SARL LWU la somme de 599.917,20 euros correspondant au prix de la vente. 

La SARL LWU devra pour sa part restituer le bien immobilier à la SCI Frépillon.

Par ailleurs, la SCI Frépillon sera condamnée au paiement des frais accessoires à l’acte de vente, ainsi qu’aux impenses utiles et nécessaires, à savoir : 
- les frais pour l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété : 400,95 euros ; 
- la taxe départementale: 3.502 euros ; 
- les frais d’assiette : 75 euros ; 
- la contribution de sécurité immobilière : 600 euros ; 
- la provision sur charges de gestion de l’ensemble immobilier: 1103,82 euros TTC ; 
soit 5.681,77 euros au total. 

La SARL LWU, qui sollicite dans le dispositif de ses écritures le remboursement des charges de copropriété, ne produit aucune pièce au soutien de cette demande de sorte qu’il ne peut pas être statué sur ce point. 

Sur la demande de restitution des fruits formulée par la SCI Frépillon 

Aux termes de l’article 1352-3 du code civil, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.
La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.
Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s'ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l'état de la chose au jour du paiement de l'obligation.

L'article 1352-7 du code civil dispose que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande.

En l’espèce, la SCI Frépillon sollicite la restitution des loyers que la SARL LWU a perçus, soit 3.500 euros par mois depuis le 18 décembre 2019, qu’elle assimile aux fruits que le bien a procurés. 

Le bail commercial versé à la procédure permet d’établir que la SAS Universeal, locataire de la SARL LWU, s’est acquittée d’un loyer mensuel de 3.500 euros à compter du 18 décembre 2019.

Toutefois, la mauvaise foi de la SARL LWU n’est ni établie, ni même alléguée en l’espèce. 

Par conséquent, la restitution de la valeur de la jouissance du bien ne peut être ordonnée qu'à compter de la demande, soit le 17 décembre 2020, date de dépôt au greffe de l'acte introductif d'instance.

La SARL LWU ne justifie pas des frais venant nécessairement se déduire des fruits que la chose a procurés, à savoir le montant de la taxe foncière, des cotisations d’assurances et des charges de copropriété exposés. Le tribunal n’est donc pas en mesure de statuer sur ce point. 

Il convient donc de condamner la SARL LWU à restituer les loyers d’un montant de 3.500 euros perçus du 17 décembre 2020 jusqu’à la restitution du bien. 

Il n’y a pas lieu d’exprimer ce montant hors taxe comme sollicité par la SCI Frépillon. Cette demande sera rejetée. 

Sur les demandes indemnitaires de la SARL LWU

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SARL LWU ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui n’aurait pas déjà été réparé par les sommes précédemment allouées. Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral. 

Les demandes indemnitaires liées à la caducité du contrat de prêt seront examinées ci-après. 

Sur les demandes indemnitaires de la SAS Universeal

Le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. 

Dans le cas présent, la SAS Universeal, tiers au contrat de vente, ne peut rechercher que la responsabilité délictuelle de la SCI Frépillon en rapportant la preuve de fautes commises par cette dernière à l’égard de la SARL LWU et d’un préjudice personnel, direct et certain, en relation de causalité avec les fautes alléguées. 

En l’espèce, il a été démontré ci-avant que la SCI Frépillon a manqué à ses obligations contractuelles. 

La SAS Universeal fait valoir qu’elle a exposé des frais au titre de l’aménagement des locaux. 

La SAS Universeal justifie, par la production de factures, de travaux d’installation électrique, de démolition d’un mur et de peintures dans les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 1] pour un montant total de 13.032,43 euros. 

Ces prestations ne peuvent pas, par nature, être utilisées sur un autre site ou revendues. 

Il convient donc de condamner la SCI Frépillon à payer à la SAS Universeal la somme de 13.032,43 euros en réparation de son préjudice matériel au titre des frais d’aménagement.

La SAS Universeal demande par ailleurs le remboursement des frais de déménagement qu’elle a exposés pour s’établir dans les locaux. Elle produit deux factures pour une même prestation sans s’expliquer sur cette double facturation. La seconde facture comprend l’enlèvement de palettes sans lien avec le présent litige. Ainsi, seule la somme de 1.242 euros versée au titre de la première facture - et dont il est justifié du paiement par virement bancaire - sera retenue. 

Il convient donc de condamner la SCI Frépillon à payer à la SAS Universeal la somme de 1.242 euros en réparation de son préjudice matériel au titre des frais de déménagement.

Le préjudice de jouissance de la SAS Universeal lié aux nuisances olfactives est certain puisque celles-ci ont pu être constatées par l’intégralité des intervenants professionnels qui se sont rendus sur place, en ce compris les représentants de la SCI Frépillon. Les nuisances ont commencé dès l’entrée de la SAS Universeal dans les lieux, soit le 30 janvier 2020, et perdurent jusqu’à la date du présent jugement, soit 75,8 mois. 

La SAS Universeal s’acquitte d’un loyer de 3.500 euros par mois. La surface du lot 4 correspond à 387 mètres carrés sur deux niveaux. Le regard est situé dans un entrepôt d’une surface de 248 mètres carrés. La SAS Universeal ne justifie pas de la nature de son activité ni de l’usage qu’elle fait de cet entrepôt. 

Le préjudice de jouissance de la SAS Universeal sera évalué - au regard des éléments de la procédure et des pièces produites, de la nature et de l’ampleur des troubles subis et de leur récurrence - comme suit :

3.500/387 = 9,04 euros par mètre carré 
248 x 9,04 = 2241,92
2241,92 x 50% = 1120,96
1120,96 x 75,8 = 84.968,77 euros. 

Il convient donc de condamner la SCI Frépillon à payer à la SAS Universeal la somme de 84.968,77 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

La SAS Universeal sera déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires. 

IV. Sur la caducité du contrat de prêt souscrit auprès de la société HSBC et ses conséquences

Sur la caducité 

Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.
Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.
La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement.

Aux termes de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. 

En l’espèce, la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 19 février 2019 étant prononcée, il convient de constater la caducité de plein droit du contrat de prêt souscrit auprès de la société HSBC, et de condamner en conséquence la SARL LWU à restituer à cette dernière la somme de 500.000 euros au titre des sommes versées en exécution de ce prêt. 

La société HSBC devra quant à elle restituer à la SARL LWU les échéances du prêt déjà versées au titre du remboursement du capital et des intérêts, ainsi que les frais de contrat de prêt annulé d’un montant de 1.000 euros HT. 

Sur les demandes indemnitaires de la société HSBC

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est établi que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. 

En l’espèce, les dispositions contractuelles relatives au remboursement anticipé du prêt, invoquées par la SCI Frépillon ne sont pas applicables au cas d’espèce. 

Le défaut de conformité du bien vendu par la SCI Frépillon a conduit à la résolution de la vente qui a entraîné la caducité du contrat de prêt souscrits auprès de la société HSBC, de sorte que cette dernière subit un préjudice né de la restitution des intérêts échus d’un montant de 29.244,66 euros, arrêtés au 5 novembre 2021.

Il convient donc de condamner la SCI Frépillon à régler à la société HSBC la somme de 29.244,66 euros correspondant aux intérêts échus. Il n’y a pas lieu de tenir compte du montant de l’assurance dont il n’est pas démontré qu’elle soit versée à la société HSBC. 

De plus, la société HSBC a également perdu une chance de percevoir les intérêts prévus, qui s'élèvent, au vu du plan de remboursement versé aux débats, à 79.363,75 euros à compter du 5 décembre 2021 (108.608,41 euros - 29.244,66 euros).

Néanmoins, la chance étant par nature aléatoire, la réparation de sa perte doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée.

L'indemnisation doit donc prendre en compte l'aléa, d'une manière plus ou moins importante selon les chances de succès qu'avait la victime. Les dommages-intérêts ne doivent donc représenter qu'une fraction, plus ou moins importante selon la probabilité, de l'avantage espéré.

En l’occurrence, la chance que la SARL LWU ait pu continuer d’honorer les échéances du prêt est importante, de sorte que la perte de chance subie par la banque sera justement évaluée à la somme de 63.491 euros (79.363,75 x 0,80).

En conséquence, la SCI Frépillon sera condamnée à payer à la société HSBC la somme de 63.491 euros au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir du prêt.

Il résulte de l’acte authentique que la SARL LWU a versé la somme de 1.000 euros à la société HSBC au titre des frais de dossier. La société HSBC devra restituer cette somme à la SARL LWU, ce qui constitue un manque à gagner. 

Il convient donc de condamner la SCI Frépillon à régler à la société HSBC la somme de 1.000 euros correspondant aux frais de dossier. 

Sur les demandes indemnitaires de la SARL LWU 

Il résulte de l’acte authentique que la SARL LWU a versé au notaire la somme de 5.800 euros au titre des honoraires et frais de garanties (page 5 de l’acte de prêt bancaire). 

Il convient donc de condamner la SCI Frépillon à régler à la SARL LWU la somme de 5.800 euros au titre des frais de dossier afférents au contrat de prêt. 

La SARL LWU sera déboutée du surplus de ses demandes. 

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, la SCI Frépillon sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Il convient d’admettre les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).
Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

En l’espèce, l'équité commande de condamner la SCI Frépillon à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
- à la SARL LWU la somme de 3.000 euros ; 
- à la SAS Universeal la somme de 2.500 euros ;
- à la société HSBC la somme de 1.000 euros.

La SCI Frépillon sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la SARL LWU et la SAS Universeal International de leur demande tendant à condamner la SCI Frépillon 2 Moreno à réaliser les travaux de mise en conformité ; 

PRONONCE la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 19 février 2019 entre la SCI Frépillon 2 Moreno représentée à l’acte par la société Spirit d’une part, et la SARL LWU d’autre part, relative à des locaux sur deux niveaux dans le bâtiment A (lot n°4) au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1] (Val d’Oise);

ORDONNE la publication du présent jugement auprès du service de la publicité foncière compétent;

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno à restituer à la SARL LWU la somme de 599.917,20 euros correspondant au prix de la vente ;

CONDAMNE la SARL LWU à restituer le bien immobilier à la Frépillon 2 Moreno ; 

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno à payer à la SARL LWU la somme de 5.681,77 euros au total au titre des frais accessoires à l’acte de vente ;

CONDAMNE la SARL LWU à restituer les loyers d’une montant mensuel de 3.500 euros perçus du 17 décembre 2020 jusqu’à la restitution du bien ; 

DÉBOUTE la SARL LWU de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE la SARL LWU du surplus de ses demandes indemnitaires ; 

CONDAMNE la SCI Frépillon à payer à la SAS Universeal International en réparation de son préjudice matériel :
- la somme de 13.032,43 euros au titre des frais d’aménagement ; 
- la somme de 1.242 euros au titre des frais de déménagement ; 

CONDAMNE la SCI Frépillon à payer à la SAS Universeal la somme de 84.968,77 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; 

DÉBOUTE la SAS Universeal International du surplus de ses demandes indemnitaires; 
CONSTATE la caducité de plein droit du contrat de prêt souscrit par la SARL LWU auprès de la société HSBC Continental Europe, anciennement dénommée HSBC France;

CONDAMNE en conséquence la SARL LWU à restituer à la société HSBC la somme de 500.000 euros au titre des sommes versées en exécution de ce prêt ; 

CONDAMNE la société HSBC à restituer à la SARL LWU les échéances du prêt déjà versées au titre du remboursement du capital et des intérêts, ainsi que les frais de contrat de prêt annulé d’un montant de 1.000 euros HT ; 

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno à régler à la société HSBC la somme de 29.244,66 euros correspondant aux intérêts échus, arrêtés au 5 novembre 2021 ; 

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno à payer à la société HSBC la somme de 63.491 euros au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir du prêt ; 

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno à régler à la société HSBC la somme de 1.000 euros correspondant aux frais de dossier ; 

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno à régler à la SARL LWU la somme de 5.800 euros au titre des frais de dossier afférents au contrat de prêt ; 

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno aux dépens de la présente instance ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno à payer à la SARL LWU la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno à payer à la SAS Universeal International la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Frépillon 2 Moreno à payer à la société HSBC la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Le présent jugement ayant été signé ce jour par la Présidente et la Greffière. 

La Présidente La Greffière
Camille LEAUTIER Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN 










Me Paul BUISSON
Me Yann-charles CORRE
Me Adèle VANHAECKE