Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre Civile — 22 mai 2026

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

22 Mai 2026

N° RG 21/03256 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MCV6 

Code NAC : 62B 

[U] [E]

C/

SDC [Adresse 1] 
AXA FRANCE IARD ès qualités du SDC [Adresse 2]
[I] [A]
AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de Madame [I] [B]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, a rendu le 22 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame MARQUES, Vice-Présidente
M. PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 05 Décembre 2025 devant Camille LEAUTIER, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Camille LEAUTIER 

--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [U] [E], née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1] (SRI LANKA), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jacky ATTIAS, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] (95), représenté par son syndic ACTIPOLE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Didier LECOMTE, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Paméla AZOULAY, avocate plaidante au barreau de SEINE SAINT DENIS

AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] (95), SA immatriculée au RCS de [Localité 3] n° 722057460, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Marion CORDIER, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [I] [B], demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Mathieu LARGILLIERE, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Clotilde NORMAND, avocate plaidante au barreau de PARIS


AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de Madame [I] [B], SA immatriculée au RCS de [Localité 3] n° 722057460, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Me Jean PIETROIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE et Me Anne-sophie DUVERGER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

--==o0§0o==--

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [U] [E] est propriétaire des lots n°3,5,31 et 41 situés en rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier placé sous le régime de la copropriété, situé à [Localité 2], [Adresse 4], pour en avoir fait l’acquisition le 21 novembre 2013. 

Indépendamment de la cave, l’appartement de Mme [U] [E] est composé de 2 parties : une partie logement constituée d’une pièce à vivre comprenant un coin cuisine, une salle d’eau avec WC et un côté chambre, et une partie buanderie ; ces deux parties non attenantes, sont séparées par un couloir, partie commune, reliant l’entrée de l’immeuble à la courette commune extérieure (partie logement à gauche du couloir et partie buanderie à droite), 
- précision étant faite que l’appartement situé au dessus de la partie logement appartient à Mme [I] [B] et que l’appartement situé au dessus de la partie buanderie appartient à la SCI de la Gare,
- précision étant faite également que l’appartement de Mme [I] [B] a été occupé par une locataire, Mme [K], du 1er octobre 2010 jusqu’au mois de mars 2019, date à laquelle Mme [I] [B] et son époux ont emménagé dans l’appartement. 

En juillet 2014, Mme [U] [E] a subi des dégâts des eaux affectant la partie logement de son appartement et sa buanderie.

Le 10 février 2016, Mme [U] [E] a fait constater par un huissier de justice les désordres consécutifs aux dégâts des eaux affectant son appartement.

Par décision en date du 24 juin 2016, le président du tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [X] [P], lequel a déposé son rapport le 3 avril 2019.

Par ailleurs, la commune de [Localité 2], informée de l’état d’insalubrité de l’appartement, a également ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [G], lequel a déposé son rapport le 6 août 2019, y concluant à un risque de péril imminent, de sorte que le 14 août 2019, le maire de [Localité 2] a pris un arrêté prescrivant des mesures destinées à faire cesser ce péril imminent. 

Par arrêt en date du 5 novembre 2020, la cour d’appel de Versailles statuant sur l’ordonnance rendue en référé le 6 décembre 2019 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise, a :
- condamné le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, à payer à Mme [U] [E] la somme provisionnelle de 3.254,33 € au titre des travaux de reprise dans la buanderie,
- condamné Mme [I] [B] à payer à Mme [U] [E] la somme provisionnelle de 3.627,10 € au titre des travaux de reprise dans le logement principal,
- condamné in solidum le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et Mme [I] [B] à payer à Mme [U] [E] :
° la somme provisionnelle de 6.759,24 € au titre de son préjudice de jouissance,
° la somme provisionnelle de 10.000 € en réparation de son préjudice moral et de santé,
° la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Considérant que ses préjudices s’étaient aggravés en raison de l’inertie du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et de Mme [I] [B] à remédier aux désordres à leur origine, Mme [U] [E], par exploit introductif d’instance en date des 22 et 24 juin 2021, a fait assigner le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et son assureur, la compagnie AXA France iard, Mme [I] [B] et son assureur, la compagnie AXA France iard, devant le tribunal judiciaire de Pontoise, en indemnisation de ses préjudices financier, de jouissance, moral et de santé.

Le 12 mai 2022, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Les parties ne sont pas entrées en médiation et aucune solution amiable à leur différend n’a été trouvée par les parties. 
 
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 11 juin 2024, Mme [U] [E] demande au tribunal, au visa notamment des articles 544 et 1240 du code civil et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
* de la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et moyens,
* de condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, Mme [I] [B] et la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur tant du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] que de Mme [I] [B] à lui payer :
1°) la somme de 30.000 € en réparation de son préjudice financier,
2°) la somme de 70.000 € en réparation de son préjudice moral et de santé,
3°) la somme de 55.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,
* de condamner le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice à faire effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres survenant dans son appartement, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de deux mois après la signification de la décision à intervenir,
* de condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, Mme [I] [B] et la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur tant du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] que de Mme [I] [B] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
* d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, Mme [U] [E] fait notamment valoir :
- qu’elle subit un trouble anormal de voisinage imputable au syndicat des copropriétaires et à Mme [I] [B], en ce qu’elle subit d’une part des désordres résultant d’une défectuosité de la colonne de canalisation, élément de partie commune et d’autre part des désordres résultant d’un défaut d’entretien de l’appartement de Mme [I] [B] ; 
- que son logement reste insalubre et inhabitable en dépit des nombreuses procédures judiciaires précédemment engagées, les désordres constatés ne cessant de s’aggraver du fait de l’inertie du syndicat des copropriétaires comme de Mme [I] [B] ;
- qu’elle se trouve bien fondée à obtenir la condamnation in solidum du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et de Mme [I] [B] à l’indemniser de ses entiers préjudices financier, de jouissance et moral et de santé, l’ensemble de son appartement étant affecté de désordres imputables aux défendeurs. 

***

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 mars 2025, le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] demande au tribunal au visa notamment de l’article 1317 du code civil et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 :
* de dire et juger qu’aucune part de responsabilité ne saurait être imputée au syndicat des copropriétaires au titre des désordres constatés dans la partie habitation (pièce principale et salle d’eau) de Mme [U] [E] ,
* de dire et juger qu’aucune part de responsabilité ne saurait être imputée au syndicat des copropriétaires au titre des désordres constatés dans la partie buanderie, 
en conséquence,
* de débouter Mme [U] [E] de l’ensemble de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice financier, et subsidiairement de ramener cette demande à de plus justes proportions,
* de débouter Mme [U] [E] de l’ensemble de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice de jouissance, et subsidiairement de ramener cette demande à de plus justes proportions,
* de débouter Mme [U] [E] de l’ensemble de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice moral et de santé, et subsidiairement de ramener cette demande à de plus justes proportions,
* de débouter Mme [U] [E] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux dans son appartement, à peine d’astreinte,
* en tant que de besoin, d’ordonner à Mme [U] [E] de laisser l’accès de son appartement à la société G.SPIGA pour lui permettre de procéder à la réalisation des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2023 et celle du 27 mai 2024, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
en tout état de cause,
* de débouter la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] de sa demande d’exclusion de garantie,
* en conséquence, de condamner la compagnie AXA France iard à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
* de déclarer le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] recevable et bien fondé en son recours à l’encontre de Mme [I] [B] et de condamner cette dernière à le garantir et relever de toutes condamnations financières qui pourraient être prononcées à son encontre,
* de fixer le cas échéant la part contributive du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] d’une part et de Mme [I] [B] d’autre part au regard de la responsabilité respective de chacun déterminée par l’expert judiciaire, M. [P],
* de déclarer le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] recevable et bien fondé en son recours à l’encontre de Mme [I] [B] au titre des travaux de remise en état affectant le plancher haut du logement de Mme [U] [E] (partie commune),
* de condamner en conséquence Mme [I] [B] à payer au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] les sommes suivantes, sauf à parfaire :
° 42.494 € ttc au titre des travaux de réfection du plancher haut du logement de Mme [U] [E] ,
° 3.551,96 € ttc au titre des honoraires du cabinet ABC Domus, architecte, outre celle de 2.000 € au titre des frais d’assurance Dommages-ouvrage,
° 10.000 € à titre de dommages-intérêts ,
* d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ,
* de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , en sus des entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] fait notamment valoir :
- que sa responsabilité ne saurait être retenue ni au titre des désordres constatés dans la partie logement de l’appartement de Mme [U] [E], ni au titre des désordres constatés dans la partie buanderie de l’appartement de Mme [U] [E],
- que le syndicat des copropriétaires n’est pas resté inactif, et que les travaux engagés ont dû être interrompus du fait de la constatation d’un affaissement dans le logement de Mme [I] [B], 
- que la finalisation des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires est empêchée par l’opposition de Mme [U] [E] elle-même,
- que les demandes indemnitaires de Mme [U] [E] ne sont fondées ni dans leur principe ni dans leur quantum,
- que son assureur n’est pas fondé à lui opposer une exclusion de garantie, en ce qu’aucun défaut d’entretien de la canalisation n’est établi,
- qu’il est bien fondée en son appel en garantie à l’encontre de Mme [I] [B] et de son assureur s’agissant des conséquences des désordres affectant la partie logement de l’appartement de Mme [U] [E] , trouvant leur cause dans le défaut d’entretien de parties privatives.

***

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 30 septembre 2024, la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] demande au tribunal :
à titre principal :
* de dire et juger que la garantie du contrat Multirisque Immeuble conclu avec le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] n’est pas mobilisable en application de la clause d’exclusion des dommages ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui,
* en conséquence, de rejeter purement et simplement toute demande de condamnation ou de garantie à son encontre,
subsidiairement :
* de rejeter purement et simplement toute demande de condamnation ou de garantie à son encontre au titre du préjudice financier allégué, qui trouve son origine exclusive dans des parties privatives,
* de rejeter les demandes formées au titre du préjudice de jouissance allégué concernant la chambre, dont la dégradation trouve son origine exclusive dans des parties privatives, 
* de ramener pour le surplus à 5 e au m2 la base indemnitaire au titre du préjudicie de jouissance de la buanderie,
* de rejeter les demandes formées au titre du préjudice moral et de santé, qui trouve son origine dans le logement occupé par la demanderesse, dont la dégradation trouve son origine exclusive dans des parties privatives,
en tout état de cause:
* de condamner tout succombant à lui payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Au soutien de ses demandes, la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] fait notamment valoir :
- que le défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré est une cause d’exclusion de sa garantie,
- que la vétusté de la canalisation à l’origine des désordres subis par Mme [U] [E] relevée par les experts est liée à un défaut d’entretien justifiant l’exclusion de sa garantie,
- subsidiairement, que Mme [U] [E] est mal fondée en ses demandes indemnitaires à l’encontre du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et de son assureur.
 
***
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 26 mars 2025, Mme [I] [B] demande au tribunal, au visa notamment de l’article L124-1 du code des assurances :
* de débouter Mme [U] [E] de toutes ses demandes dirigées à son encontre,
* reconventionnellement, de faire injonction à Mme [U] [E] de laisser l’accès de son appartement afin que soient réalisés travaux votés lors des assemblées générales du 26 octobre 2023 et du 27 mai 2024, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
* de débouter le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] de toutes ses demandes à son encontre,
* le cas échéant, d’ordonner l’imputation des appels de fonds déjà réglés par elle en sa qualité de copropriétaire pour un montant de 4.073,87 € au titre des travaux à intervenir sur toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
* de condamner la compagnie AXA France iard à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de Mme [U] [E] et/ou du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] ,
* de condamner tout succombant à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , en sus des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Mme [I] [B] fait notamment valoir :
- qu’il est faux de prétendre qu’elle n’aurait pas mis en oeuvre les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres dans l’appartement de Mme [U] [E],
- qu’il est urgent que Mme [U] [E] laisse accéder à son appartement afin de réaliser les travaux de confortement votés en assemblée générale, sans lesquels son propre appartement encourt de graves dégradations,
- que les sommes demandées par Mme [U] [E] ne sont étayées par aucun justificatif,
- que son assureur est mal fondé en sa demande d’exclusion de garantie. 

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Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 avril 2024, la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Mme [I] [B] demande au tribunal :
à titre principal :
* de dire et juger que la garantie “Dégats des eaux” du contrat conclu avec Mme [I] [B] n’est pas mobilisable,
* en conséquence, de rejeter purement et simplement toute demande de condamnation ou de garantie à son encontre en qualité d’assureur du Mme [I] [B] ,
subsidiairement :
* de rejeter purement et simplement toute demande de condamnation ou de garantie à son encontre en qualité d’assureur du Mme [I] [B] au titre du préjudice financier, au titre du préjudice de jouissance et au titre du préjudice moral et de santé allégués,
en tout état de cause:
* de condamner tout succombant à lui payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Mme [I] [B] fait notamment valoir :
- que sa garantie n’est pas mobilisable,
- que Mme [U] [E] ne justifie pas du bien fondé de ses demandes indemnitaires.

***
Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2025, fixant la date de plaidoiries à l’audience du 12 septembre 2025, suivie d’une ordonnance modificative en date du 13 août 2025, reportant la date des plaidoiries à l’audience du 5 décembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026, prorogé au 22 mai 2026, date du présent jugement, étant précisé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens respectifs.

MOTIFS

I - Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage subi par Mme [U] [E] imputable au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et à Mme [I] [B]

Pour rappel, le droit de propriété, défini par l’article 544 du code civil comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements, est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. 

Ainsi, est responsable de plein droit, en application de ce principe préexistant à l’entrée en vigueur de l’article 1253 du code civil dans sa version issue de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024, celui qui est l'auteur d'un trouble excédant les inconvénients qu'il est habituel de supporter entre voisins, qu'il soit propriétaire occupant ou non, occupant non propriétaire avec ou sans titre, ou encore voisin occasionnel, indépendamment de toute faute.

Il incombe à celui qui se prévaut d’un trouble anormal de voisinage de prouver son existence et le lien de causalité entre le préjudice et le grief invoqué au titre du trouble, l’existence et le caractère anormal de ce trouble s’appréciant in concreto, en fonction de sa gravité, de sa durée et en se référant notamment à l’environnement et à la destination des lieux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

Aux termes de son rapport en date du 3 avril 2019, l’expert judiciaire, M. [P], expose qu’il a pu constater dans l’appartement de Mme [U] [E] les désordres suivants :
- dans le coin nuit : des écaillages, des auréoles et des décollements de papier peint sur la moitié du plafond et les murs en retombée,
- dans la salle d’eau : de gros écaillages des peintures avec fissures et auréoles et taches de moisissures au droit de la douche et sur la moitié du reste du plafond, ainsi qu’un taux d’humidité de 20 à 30%,
- dans la pièce principale : un rectangle écaillé, des lambeaux de peinture pendent, présence d’auréoles et de fissures, ainsi qu’un taux d’humidité de 20 à 30 %,
- dans la buanderie : des cloques et des auréoles, des écaillages et des taches de moisissures sur le mur face à la porte d’accès, en plafond, ainsi qu’un taux d’humidité moyen de 43% (15% au dessus de la niche et 100% sur le mur).

En substance, il estime :
- que les désordres constatés dans la partie logement de l’appartement de Mme [U] [E] trouvent leur origine dans le logement supérieur appartenant à Mme [I] [B] : canalisation d’évacuation du WC du logement supérieur fuyarde, fuites signalées dans le logement supérieur dont le revêtement du sol et la faïence de la salle de bains ne sont pas étanches, absence d’étanchéité du sol de la cuisine ;
- que les désordres constatés dans la partie buanderie de l’appartement de Mme [U] [E] trouvent leur origine dans la canalisation d’évacuation commune fuyarde et les remontées capillaires par le sous-sol très humide.

Aux termes de son rapport en date du 6 août 2019, l’expert désigné par le Tribunal administratif, M. [G], a pour sa part retenu :
- que l’origine des désordres dans l’appartement de Mme [U] [E] se trouve dans les infiltrations provenant des appartements du 1er étage de Mme [I] [B] au dessus de la partie logement et de la SCI de la Gare au dessus de la partie buanderie ;
- que côté buanderie, les travaux dans l’appartement de la SCI de la Gare et la réparation de l’évacuation ont arrêté les infiltrations, mais les dégâts des eaux ont fragilisé le plafond ;
- que côté logement, des infiltrations sont en cours depuis le logement de Mme [I] [B] ;
- que les infiltrations récurrentes et la vétusté des canalisations sont à l’origine des désordres.

Ce même expert a conclu :
- que l’état de l’appartement de Mme [U] [E] présente un état de désordres au plafond et sur les murs incompatible avec un logement normal ;
- que cet état créé une situation de péril imminent pour Mme [U] [E], qui interdit l’occupation de la buanderie et de l’appartement du rez-de-chaussée en l’état actuel.

Cette expertise a conduit la ville de [Localité 2] à prendre un arrêté prescrivant des mesures à faire cesser le péril imminent suivant les préconisations de l’expert précité.

La description des désordres retenus par les deux experts et l’état de péril imminent reconnu à l’appartement de Mme [U] [E], tant dans sa partie logement que dans sa partie buanderie, caractérisent l’existence d’un trouble anormal de voisinage, tel que précédemment défini :
- de par son siège et de par son ampleur, en ce que toutes les pièces de l’appartement de Mme [U] [E] sont affectées, le fait que la buanderie soit séparée du reste de l’appartement par un couloir étant sans incidence dès lors que Mme [U] [E] doit pouvoir jouir aussi de cette pièce, à sa convenance, et en ce que les désordres occasionnés ont conduit à une situation de péril imminent lui interdisant l’occupation de l’ensemble de son logement ;
- de par l’ancienneté des désordres, qui remontent à 2014, en dépit de la multiplication des procédures judiciaires engagées.

Il résulte en outre de ces rapports d’expertise que le trouble anormal de voisinage subi par Mme [U] [E] est entièrement imputable à Mme [I] [B] pour les désordres affectant la partie logement de son appartement et entièrement imputable au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] pour les désordres affectant la partie buanderie.

***

II - Sur la demande de la compagnie AXA France iard tant en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] qu’en qualité d’asureur de Mme [I] [B] de voir rejeter toute demande de condamnation ou de garantie à son encontre

L’article L124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’article L112-6 du code des assurances dispose que l’'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En vertu de ces textes, le droit de la victime puise sa source et trouve sa mesure dans le contrat d’assurance. Elle doit établir non seulement la dette de responsabilité de l’assuré, mais aussi l’existence d’un contrat d’assurance, 
- précision étant faite qu’il appartient à l’assureur de rapporter la preuve du contenu du contrat pour démontrer que son assuré ne bénéficie par de sa garantie pour le sinistre, 
- précision étant faite également que l’assureur peut opposer à la victime qui agit sur le fondement du contrat d’assurance toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer à l’assuré.

L’article L113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police, mais que l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. 

En vertu de ce texte, la garantie de l’assureur peut être écartée par le jeu soit d’une exclusion conventionnelle, soit de l’exclusion légale de garantie pour faute intentionnelle ou dolosive, précisions étant faites :
- que les exclusions de garantie doivent être formelles et limitées, 
- que la clause d’exclusion de garantie doit donc être rédigée en caractères très apparents, être claire et ne laisser place à aucune incertitude quant à la volonté des parties d’écarter la garantie dans une hypothèse particulière ;
- que la formulation de la clause doit être précise, afin non seulement de permettre à l’assuré de connaître exactement le domaine de l’exclusion de garantie, mais aussi de ne pas vider la garantie de sa substance, une garantie nécessitant une interprétation n’étant ni formelle ni limitée,
- enfin que c’est à l’assureur qui oppose une exclusion de garantie de rapporter la preuve de son existence et de la réunion des conditions de fait de celle-ci. 

A/ S’agissant de l’exclusion de garantie soulevée par la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9]

En l’espèce, la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] soutient :
- que la garantie du contrat Multirisque Immeuble conclu avec le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] n’est pas mobilisable en application de la clause conventionnelle d’exclusion des dommages ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, stipulée au point n° 63 des conditions générales dudit contrat libellé en ces termes :
“Aux termes de l’article 1964 du code civil :
Le contrat d’assurances garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un évènement incertain.
Ainsi, n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui.”,
- que la preuve du défaut d’entretien imputable au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] résulte des rapports d’expertise produits aux débats.

Il convient de rappeler que les seuls désordres trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble concernent ceux constatés dans la partie buanderie de l’appartement de Mme [U] [E] .

L’expert judiciaire, M. [P], impute les désordres constatés dans la partie buanderie de l’appartement de Mme [U] [E] à une fuite sur la colonne d’évacuation commune et à une remontée par capillarité dans les murs de l’humidité présente en sous-sol, l’expert désigné par le tribunal administratif, M. [G], estimant pour sa part que les canalisations montrent des signes de vétusté qui expliquent les fuites récurrentes et les infiltrations dans les parties encastrées dans les murs.
 
Cependant, le constat de la vétusté des canalisations par les deux experts ne suffit pas à caractériser un défaut d’entretien des canalisations susceptible d’entraîner l’exclusion de la garantie, alors que la preuve que le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] avait connaissance des fuites affectant ces canalisations “encastrées” dans les murs et plafonds n’est pas rapportée par l’assureur.

Il convient par conséquent de déclarer la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] mal fondée en sa demande visant à voir écarter sa garantie, et de l’en débouter.
 
B/ S’agissant de l’exclusion de garantie soulevée par la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur de Mme [I] [B]

La compagnie AXA France iard produit aux débats :
- les conditions particulières du contrat n°4762721904 conclu le 31 juillet 2010 avec Mme [I] [B] en qualité de propriétaire non occupant du bien,
- les conditions générales du contrat (en date de 2009) auxquelles les conditions particulières renvoient, 
dont il résulte notamment :
- que sont garantis les dommages provoqués par (...) la fuite, la rupture ou le débordement des conduites non enterrées, des appareils à effet d’eau (baignoires, lavabos, etc), les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages (...) ;
- que sont exclus de sa garantie les dommages ou leurs aggravations dus à un défaut d’entretien caractérisé incombant à l’assuré et connu de lui.

Or, en l’espèce, la compagnie AXA France iard, qui supporte la charge de la preuve, ne démontre pas que les dommages dont se plaint Mme [U] [E] sont dus à un défaut d’entretien caractérisé imputable à Mme [I] [B] et connu d’elle, 
- alors d’une part que l’acte authentique d’acquisition de son bien par Mme [U] [E] en date du 21 novembre 2013 mentionne que l’origine du dégât des eaux en cours à la date de l’achat a été réparée,
- alors d’autre part que l’expert judiciaire a déterminé que les dégâts des eaux postérieurs au dégât mentionné dans l’acte authentique, trouvant leur siège dans la canalisation du WC, dans la salle d’eau et dans la cuisine de l’appartement de Mme [I] [B], étaient causés par des infiltrations situées dans les planchers, par conséquent hors de la vue, et par suite hors de la connaissance de Mme [I] [B].

Dès lors, la compagnie AXA France iard ne rapporte pas la preuve que Mme [I] [B] avait connaissance de ces infiltrations dans les planchers ou canalisations encastrées et aurait subséquemment manqué à son obligation d’entretien.

Par ailleurs, les infiltrations par les joints d’étanchéité ou au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages sont garantis, sans qu’il soit nécessaire qu’elles revêtent un caractère accidentel contrairement à ce que prétend l’assureur, sauf à vider de contenu la garantie.

Enfin, l’exclusion de garantie tenant aux désordres relevant des articles 1792 et suivants du code civil n’est pas applicable en l’espèce en ce que les désordres constatés ne relèvent pas de la garantie décennale.

Dès lors, il convient de déclarer la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur de Mme [I] [B] mal fondée en sa demande visant à voir écarter sa garantie, et de l’en débouter.


III - Sur les demandes indemnitaires de Mme [U] [E]

Pour rappel :
- le principe de réparation intégrale du préjudice implique que le responsable du dommage indemnise l’intégralité du préjudice, sans qu’il en résulte pour la victime ni appauvrissement, ni enrichissement ;
- la jurisprudence rappelle de façon constante que chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à le réparer intégralement, dès lors que chacune de ces fautes a concouru à le causer tout entier, sauf le recours entre eux pour déterminer leurs contributions définitives à la dette, l’obligation in solidum n’ayant pas pour objet de mettre à la charge d’une partie les conséquences de la faute des autres mais de résoudre la difficulté tenant à la pluralité des débiteurs de l’obligation de réparation d’un même dommage, et d’éviter à la victime de partager son recours, avec les risques que cela comporte en cas d’insolvabilité de certains responsables.

A/ Sur la demande de Mme [U] [E] en paiement de la somme de 30.000.00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier

Mme [U] [E] expose que le mobilier et ses effets personnels présents dans son logement (lit et matelas, commode et dressing, clic-clac, moquettes et parquet, aménagement du coin cuisine, meubles de salle de bain, ordinateur fixe et ordinateur portable, table à manger et deux chaises, vêtements et accessoires, etc) ont été fortement détériorés du fait de l’humidité prononcé présente dans son appartement et sollicite le paiement de dommages-intérêts afin de procéder à son remplacement.

Au surplus, Mme [U] [E] expose qu’en raison de l’état de son logement, elle a dû être hébergée en famille ou chez des amis. 

Néanmoins, cette allégation n’est étayée par aucune pièce justificative, et notamment ni par le rapport d’expertise judiciaire, ni par le procès-verbal de constat d’huissier en date du 10 février 2016, ni par celui du 13 juillet 2020, ou des attestations

Il convient de juger que Mme [U] [E] ne démontre pas le bien fondé de cette demande et l’en déboute.

B/ Sur la demande de Mme [U] [E] en paiement de la somme de 55.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance :

Ainsi que la cour d’appel de [Localité 4] l’a relevé dans son arrêt du 5 novembre 2020, la preuve de l’état d’insalubrité générale de l’appartement de Mme [U] [E], dans son entièreté, résulte tant du rapport d’expertise judiciaire de M. [P] que du rapport de M. [G], suivi de l’arrêté du maire de [Localité 2] en date du 14 août 2019 prescrivant des mesures destinées à faire cesser un péril imminent, ou encore des procès-verbaux de constat d’huissier précités. Cet état d’insalubrité générale lui a incontestablement causé un préjudice de jouissance, qu’il convient d’évaluer à 10€ par m2 et par mois, de sorte que ce poste de préjudice sera évalué à la somme de 34.530,90 € à raison de 10 € x 24,49 m2 x 141 Mois (pour la période d’août 2014 à mai 2026), dont il conviendra de déduire la provision allouée par la cour d’appel de [Localité 4].

Il convient par ailleurs de juger que le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et Mme [I] [B] ont concouru ensemble au préjudice de jouissance subi par Mme [U] [E] , peu important la configuration de son appartement en deux espaces distincts, qui n’a pas à être prise en considération pour éviter aux responsables une condamnation in solidum à réparer le préjudice subi, alors que Mme [U] [E] est propriétaire d’UN appartement dont elle doit pouvoir jouir entièrement.

Il convient par conséquent de condamner in solidum Mme [I] [B] et le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] à verser à Mme [U] [E] la somme de 34.530,90 €, dont il conviendra de déduire la provision allouée par la cour d'appel de Versailles, outre les intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, et de débouter Mme [U] [E] du surplus de sa demande du chef de son préjudice de jouissance. 
 
La compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur de Mme [I] [B] seront quant à elles condamnées à relever et garantir leurs assurés respectifs de cette condamnation.

C/ Sur la demande de Mme [U] [E] en paiement de la somme de 70.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et de santé 

Mme [U] [E] produit aux débats des certificats médicaux attestant de l’incidence de la situation sur son état de santé, et notamment du syndrome dépressif anxiogène réactionnel qu’elle présente encore en 2021. 

Il convient, comme précédemment, de juger que le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et Mme [I] [B] ont concouru ensemble au préjudice de moral et de santé subi par Mme [U] [E] .

Pour tenir compte de la durée sur laquelle ce préjudice moral a été subi par Mme [U] [E] , il convient de condamner in solidum Mme [I] [B] et le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] à verser à cette dernière la somme de 20.000 € dont il conviendra de déduire la provision de 10.000 € allouée à ce titre par la cour d'appel de Versailles, outre les intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, et de débouter Mme [U] [E] du surplus de sa demande de ce chef. 
 
La compagnie AXA France iard en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur de Mme [I] [B] seront quant à elles condamnées à relever et garantir leurs assurés respectifs de cette condamnation.

IV-Sur l’appel en garantie du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] à l’encontre de Mme [I] [B]

Il résulte de ce qui précède que le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] et Mme [I] [B] ont concouru ensemble au préjudice de jouissance et au préjudice moral et de santé de Mme [U] [E] , de sorte que leur responsabilité in solidum a été retenue.

Il n’y a pas lieu au regard de la nature même de ces postes de préjudice, comme cela aurait pu s’entendre de l’indemnisation du préjudice financier, de la localisation précise dans la partie “logement” ou dans la partie “buanderie” du préjudice indemnisé.

Il convient par conséquent de débouter le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] de ce chef de demande.
 
V- Sur les demandes relatives à l’exécution des travaux nécessaires pour faire cesser les désordres survenant dans l’appartement de Mme [U] [E]

Sont versés aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 26 octobre 2023 et du 27 mai 2024. Il est constant qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune contestation, de sorte que les résolutions prévoyant l’excution de travaux sont définitives.

Il convient dès lors de condamner le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice à faire effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres survenant dans son appartement, c’est-à-dire les travaux votés lors des assemblées générales du 26 octobre 2023 et du 27 mai 2024, quand bien même Mme [U] [E] s’y serait opposée.

Il convient cependant de débouter Mme [U] [E] de sa demande d’astreinte et, au contraire d’ordonner à cette dernière de laisser l’accès libre à son appartement afin que soient réalisés les travaux votés lors des assemblées générales du 26 octobre 2023 et du 27 mai 2024. Le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] devra informer cette dernière du début de ces travaux 8 jours avant leur commencement. Mme [U] [E] devra quant à elle prendre ses dispositions pour laisser l’accès libre à son appartement, ce sous astreinte provisoire de 100 € par refus injustifié de sa part, et ce pendant un délai de 6 mois. 

En outre, il résulte du fait que les désordres constatés dans la partie logement sont imputables à Mme [I] [B] qu’il convient de déclarer le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] bien fondé en son recours à l’encontre de cette dernière au titre des travaux de remise en état affectant le plancher haut de la partie logement de l’appartement Mme [U] [E] et par conséquent condamne Mme [I] [B] à lui verser :
1°) la somme de 42.494 € ttc au titre des travaux de réfection du plancher haut du logement de Mme [U] [E] ,
2°) la somme de 3.551,96 € ttc au titre des honoraires du cabinet ABC Domus, architecte, 
3°) la somme de 2.000 € au titre des frais d’assurance Dommages-ouvrage, 
sommes dont il conviendra de déduire les appels de fonds déjà réglés par elle en sa qualité de copropriétaire pour un montant de 4.073,87 € au titre des travaux à intervenir,
sommes qui seront par ailleurs majorées des intérêts de droit calculés au taux légal à compter du présent jugement jusqu’à parfait paiement.

En revanche, le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] ne justifie pas du bien fondé de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, dont il convient par conséquent de le débouter.

Enfin, il convient de condamner la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur de Mme [I] [B] à relever et garantir son assurée de cette condamnation.

VI - Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, il convient de condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] , Mme [I] [B] et la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur tant du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] que de Mme [I] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [U] [E] l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] , Mme [I] [B] et la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur tant du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] que de Mme [I] [B] à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] , à Mme [I] [B] et à la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur tant du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] que de Mme [I] [B] l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Il convient par conséquent de les débouter de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire et compte tenu de l’ancienneté des désordres, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
DÉBOUTE la compagnie AXA France iard tant en sa qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] qu’en sa qualité d’assureur de Mme [I] [B] de ses demandes d’exclusion de garantie ;
CONDAMNE in solidum Mme [I] [B] et le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] à verser à Mme [U] [E] :
1°) la somme de 34.530,90 € en réparation de son préjudice de jouissance , dont il conviendra de déduire la provision allouée par la cour d'appel de Versailles à ce titre, outre les intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, 
2°) la somme de 20.000 € en réparation de son préjudice moral et de santé , dont il conviendra de déduire la provision de 10.000 € allouée à ce titre par la cour d'appel de Versailles, outre les intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice à faire effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres survenant dans son appartement, soit les travaux votés lors des assemblées générales du 26 octobre 2023 et du 27 mai 2024 ;
DÉBOUTE Mme [U] [E] de sa demande d’astreinte de ce chef ;
ORDONNE à Mme [U] [E] de laisser l’accès de son appartement afin que soient réalisés les travaux votés lors des assemblées générales du 26 octobre 2023 et du 27 mai 2024 ;
DIT que le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] devra informer Mme [U] [E] du début de ces travaux 8 jours avant leur commencement et Mme [U] [E] devra prendre ses dispositions pour laisser l’accès libre à son appartement, ce sous astreinte provisoire de 100 € par refus injustifié de sa part, et ce pendant un délai de 6 mois ;
CONDAMNE Mme [I] [B] à verser au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice :
1°) la somme de 42.494 € ttc au titre des travaux de réfection du plancher haut du logement de Mme [U] [E] ,
2°) la somme de 3.551,96 € ttc au titre des honoraires du cabinet ABC Domus, architecte, 
3°) la somme de 2.000 € au titre des frais d’assurance Dommages-ouvrage,
sommes dont il conviendra de déduire les appels de fonds déjà réglés par elle en sa qualité de copropriétaire pour un montant de 4.073,87 € au titre des travaux à intervenir, et qui seront majorées des intérêts de droit calculés au taux légal à compter du présent jugement jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9], Mme [I] [B] et la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur tant du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] que de Mme [I] [B] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9], Mme [I] [B] et la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur tant du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] que de Mme [I] [B] à payer à Mme [U] [E] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DÉBOUTE Mme [U] [E] de sa demande indemnitaire au titre de son financier ;
DÉBOUTE Mme [U] [E] du surplus de ses demandes indemnitaires du chef de son préjudice de jouissance et du chef de son préjudice moral et de santé ; 
DÉBOUTE le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] de son appel en garantie à l’encontre de Mme [I] [B] ;
DÉBOUTE le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts à l’encontre de Mme [I] [B] ;
DÉBOUTE le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] , Mme [I] [B] et la compagnie AXA France iard en qualité d’assureur tant du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 9] que de Mme [I] [B] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, qu’il n’y a pas lieu d’écarter.
Le présent jugement ayant été signé ce jour par la Présidente et la Greffière.
La Présidente La Greffière
Camille LEAUTIER Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN 
 
























Me Jacky ATTIAS
Me Marion CORDIER
Me Anne-sophie DUVERGER
Me Mathieu LARGILLIERE
Me Didier LECOMTE