TROISIEME CHAMBRE CIVILE
22 Mai 2026
N° RG 23/05843 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NGIT
Code NAC : 70B
[J] [W]
[H] [I]
C/
[R] [T]
[G] [T]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 22 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame MARQUES, Vice-Présidente
Monsieur PERRIN, Juge
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 20 Février 2026 devant Aurélie MARQUES, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.
Jugement rédigé par : Aurélie MARQUES
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DEMANDEURS
Monsieur [J] [W], né le 15 Janvier 1961 à [Localité 1] (75), demeurant [Adresse 1]
Madame [H] [I], née le 18 Septembre 1963 à [Localité 2] (02), demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Jorinda VRIONI, avocat au barreau de VAL D’OISE
DÉFENDEURS
Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 3]
Madame [G] [N] épouse [S], demeurant [Adresse 3]
Tous deux représentés par Me Marion SARFATI, avocat postulante au barreau de VAL D’OISE et Me Marie GITTON, avocate plaidante au barreau de PARIS
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EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [J] [W] et madame [H] [I] (ci-après les consorts [V]) sont propriétaires, suivant acte authentique du 28 janvier 2000, d’une parcelle située [Adresse 4] au [Localité 3] (Val d’Oise), cadastrée AI [Cadastre 1].
Monsieur [R] [S] et madame [G] [N] épouse [S] (ci-après les consorts [S]) sont propriétaires, suivant acte authentique du 24 août 1999, de la parcelle voisine située [Adresse 5], cadastrée AI [Cadastre 2].
Les deux parcelles font partie d’un même lotissement dénommé “[Adresse 6] [Adresse 7]” créée en 1991 et gérée par l’Association syndicale libre.
Les deux propriétés étaient initialement séparées à l’avant par une haie végétalisée.
Le 20 décembre 2022, les consorts [S] ont déposé auprès de la mairie du [Localité 3] une demande de déclaration préalable tendant à la pose d’une petite clôture entre les 13 et [Adresse 5], précisant que le mur et les briquettes seraient posées à l’identique du style du lotisseur.
Par arrêté du 5 janvier 2023, le maire de la commune a fait droit à cette demande.
La construction du mur achevée, les consorts [S] ont sollicité auprès des consorts [V], par lettres recommandées avec avis de réception en date des 15 janvier et 24 février 2023, un droit de tour d’échelle pour l’achèvement des travaux pour la partie du mur donnant sur la propriété des consorts [V].
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mars 2023, les consorts [V] ont informé les consorts [S] de leur refus de faire droit à la demande de tour d’échelle et de leur désaccord quant à l’édification du muret en l’absence d’autorisation de l’Association syndicale libre.
Les tentatives de résolution amiable du litige ont échoué.
Par exploit introductif d’instance en date du 15 septembre 2023, les consorts [V] ont assigné les consorts [S] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d’obtenir la destruction du mur de clôture.
Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 25 juin 2024, les consorts [V] demandent au tribunal de :
- condamner les consorts [S] à démolir le mur de clôture construit en limite de propriété ou, à défaut, au paiement à leur profit de la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner les consorts [S] à faire cesser tout empiètement sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;
- condamner les consorts [S] à faire cesser tout appui d’une quelconque construction sur leur propriété sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;
- condamner les consorts [S] au paiement des frais de géomètre pour établir le constat d’empiètement d’un montant de 1.800 euros TTC ;
- condamner les consorts [S] au paiement des frais de constat établis par le commissaire de justice d’un montant de 300 euros TTC, ainsi qu’aux entiers dépens;
- condamner les consorts [S] à leur payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de leurs prétentions, les consorts [V] font essentiellement valoir:
- sur le fondement des clauses du cahier des charges du lotissement : que le mur construit par les consorts [S] est un mur ouvragé composé de briques qui ne respecte pas l’article 12 du cahier des charges du lotissement ; que les clauses du cahier des charges d’un lotissement ont une valeur contractuelle qui engage les colotis entre eux pour toutes les indications qu’il contient sans limitation de durée ; que l’interdiction des murets maçonnés a été réitérée lors d’une assemblée générale du 11 mars 2020 ; que la violation du cahier des charges du lotissement peut être invoquée par tout colotis en dehors de tout préjudice ;
- sur le fondement de l’article 651 du code civil : qu’il résulte du constat établi par géomètre le 16 mai 2023 que le mur empiète à plusieurs endroits, notamment sur 19 cm par la semelle du mur construit ; qu’au surplus, le mur a été construit de façon perpendiculaire au mur pignon de la maison des consorts [V] et s’appuie sur ce dernier, ce qui lui confère de manière forcée le statut de mur mitoyen à cet endroit, de sorte qu’ils sont fondés, à défaut de démolition du mur d’appui, de demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi de la vente forcée de mitoyenneté.
Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, les consorts [S] demandent au tribunal de :
à titre principal,
- rejeter l’ensemble des demandes présentées par les consorts [V] ;
- condamner les consorts [V] à autoriser le tour d’échelle et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
à titre infiniment subsidiaire,
- ordonner la seule démolition ;
- rejeter les demandes indemnitaires des consorts [V] ainsi que toute demande au titre des frais engagés et frais irrépétibles ou les ramener à de plus justes proportions ;
en tout état de cause,
- condamner les consorts [V] à leur payer :
* 5.000 euros à titre de procédure abusive ;
* 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;
- rejeter l’exécution provisoire ou, à défaut, ordonner la mise sous séquestre ou la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations en cas d’appel ou d’infirmation de la décision à intervenir.
Au soutien de leurs prétentions, les consorts [S] font essentiellement valoir:
- qu’il résulte de leurs actes de propriété respectifs que le cahier des charges invoqué par les demandeurs ne leur est pas applicable et a été remplacé par le plan local d’urbanisme ; qu’en effet, les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges sont devenues caduques faute d’avoir été approuvées depuis 1991 conformément aux dispositions de l’article L442-9 du code de l’urbanisme ; que la discussion qui s’est instaurée lors de l’assemblée générale du 11 mars 2020 concernait les clôtures entre l’espace public et les façades pour faire face aux nombreux vols de voiture et non la construction de murets décoratifs séparatifs ; qu’en tout état de cause, le muret décoratif érigé ne contrevient pas au cahier des charges dont les demandeurs demandent l’application ; qu’au surplus, de nombreux colotis de respectent pas les règles dudit cahier des charges, en ce compris les consorts [V] ;
- que le rapport du cabinet de géomètre dont se prévalent les consorts [V] n’est pas contradictoire ; que seule la semelle enterrée en sous-sol pourrait induire un léger débord mais qu’elle a vocation à être sciée à la fin des travaux ; que ce prétendu empiètement n’a jamais été évoqué par les demandeurs au stade des démarches amiables;
- qu’il n’y a aucune présomption de mitoyenneté dès lors qu’un espace de deux centimètres entre le muret séparatif et les maisons a été constaté par voie d’huissier ;
- que les consorts [V] ne justifient d’aucun préjudice ; qu’ils cherchent manifestement à nuire aux consorts [S] alors que monsieur [S] est atteint d’un cancer lymphatique et se trouve particulièrement affecté par la situation ;
- que l’obstination des consorts [V] à ne pas autoriser le tour d’échelle est infondée et engendre un risque sur la structure même du muret construit.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été fixée au 25 septembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience du 20 février 2026.
Le jugement a été mis en délibéré au 22 mai 2026, date de la présente décision.
MOTIFS
Sur la demande de démolition du mur sur le fondement des dispositions du cahier des charges du lotissement
Aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.
Les dispositions de l’article susvisé ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
En l'espèce, le cahier des charges du lotissement dénommé “[Adresse 8]” a été déposé au rang des minutes de maître [M], notaire à [Localité 4], le 16 décembre 1991, dont une expédition a été publiée au bureau des hypothèques le 30 janvier 1992. Les actes de propriété des parties font état d’actes de dépôt de pièces complémentaires qui n’ont toutefois pas été versés à la procédure.
Faute d'approbation par les copropriétaires au bout de dix ans d'une résolution de maintien des règles du cahier des charges et du règlement du lotissement, leurs dispositions ne sont plus désormais que contractuelles. Elles sont opposables aux consorts [S] dans les rapports entre colotis. Seul le plan local d'urbanisme peut toutefois leur être opposé pour les dispositions concernant les règles d’urbanisme.
Le 20 septembre 2024, le maire du [Localité 3] a délivré un certificat administratif indiquant notamment que la construction du muret situé [Adresse 5] au [Localité 3] est conforme à la déclaration préalable déposée en mairie et aux règles restrictives du plan local d’urbanisme (PLU).
Le cahier des charges du lotissement, en son article 12, prohibe expressément les clôtures de type ouvrage maçonné entre la limite du domaine public et la façade des maisons mais ne formule pas une telle interdiction concernant les clôtures en limite séparative ou en fonds de parcelle, précisant seulement à ce titre que les acquéreurs pourront réaliser des clôtures sous forme de haies vives pouvant être doublées d’un grillage plastifié vert d’une hauteur comprise entre 0,80 et 1,20 m. Il est d’ailleurs constant que plusieurs autres colotis ont fait édifier des clôtures de type ouvrage maçonné en limite séparative, et ce sans opposition des riverains ou de l’Association syndicale libre.
Ainsi, le mur séparant les propriétés des consorts [V] et des consorts [S] n'est pas régi par ces dispositions.
La demande de démolition du mur sur le fondement des clauses du cahier des charges du lotissement sera par conséquent rejetée.
Sur la demande de démolition du mur pour empiètement
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Il résulte par ailleurs de l’article 545 du même code que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Il en résulte que la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l'exige, nonobstant le caractère minime de cet empiétement. Les frais de démolition de l'ouvrage empiétant sur la propriété voisine incombent au propriétaire de cet ouvrage.
L’empiétement sur la propriété d’autrui est ainsi sanctionné par la démolition, sans qu’y fasse obstacle le caractère minime de l’empiétement. Toutefois, lorsque le juge estime qu’il est techniquement possible de supprimer l’empiétement, il ordonne le rétablissement de la construction dans ses limites, sans qu’il y ait lieu de la démolir en entier.
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier en date du 8 avril 2023 les éléments suivants :
- le muret est bâti en limite séparative (vue sur la borne marquant la limite séparative des deux fonds) ;
- à la base du mur, côté propriété des consorts [V], la semelle en béton est en débord de 5 cm à l’intérieur de la propriété ;
- côté propriété des requérants, le chapeau en pierre est en débord à l’aplomb de la propriété des consorts [V] de 1,7 cm ;
- au fond, adossé au mur en pignon droit de la maison des consorts [V], un mur est bâti en parallèle de la route ;
- l’espace existant entre le mur et le mur pignon droit de la propriété des consorts [V] est à moins de 2 cm ;
- un débord important de la semelle du mur a été constaté par l’huissier, particulièrement important en partie centrale, le débord le plus important étant de 17 cm.
Il résulte du plan des lieux réalisé par géomètre le 16 mai 2023 que seule la semelle du mur construit par les consorts [L] empiète sur la propriété des consorts [V] entre 3 et 19 cm selon les endroits. Le géomètre ne relève pas de débord du chapeau contrairement à l’huissier de justice.
Un empiètement de la semelle du mur apparaît ainsi caractérisé.
Pour autant, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du courrier de l’artisan en charge de la construction du muret daté du 10 avril 2023, que les travaux n’ont pas pu être achevés en raison du refus des consorts [V] de permettre l’accès à leur propriété.
L’artisan indique ainsi aux consorts [L] dans son courrier :
“Je reste à votre entière disposition pour terminer d’une part le petit morceau de crépi du mur et d’autre part pour raboter, comme prévu, les débords de fondations liées au coulage du béton qui ont légèrement débordés du côté de votre voisin.
Bien évidemment, je réaliserai les travaux dès que votre voisin n°[Adresse 4] acceptera que nous intervenions en posant notre matériel sur la petit (sic) bande de terrain de jonction entre vos deux coins de parcelle”.
Ainsi, les semelles servant à l’édification du muret n’ont pas pu être sciées à la fin des travaux, faute pour les consorts [V] d’avoir fait droit à la demande de tour d’échelle formulée par les consorts, [L].
Il en résulte que la suppression de l’empiètement est techniquement possible sans qu’il soit besoin d’ordonner la démolition du mur en son entier.
La demande de démolition sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts pour “vente forcée de mitoyenneté”
Aux termes de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire.
Aux termes de l’article 661 du code civil, tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve.
En l’espèce, il résulte du rapport de géomètre versé aux débats par les consorts [V] que le mur séparatif a été érigé sur la propriété des consorts [S]. Aucun appui d’aucune sorte n’a été constaté, le géomètre relevant au contraire un écart de 3 centimètres entre l’habitation des consorts [V] et le mur des consorts [S].
S’il est loisible aux consorts [V] d’user de la faculté qui leur est offerte par l’article 661 du code civil d’acquérir la mitoyenneté du mur en remboursant aux consorts [S] la moitié de la dépense qu’il a coûté et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti, leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne saurait quant à elle prospérer.
Cette demande sera par conséquent rejetée.
Sur la demande de tour d’échelle
En droit, le droit de propriété est un droit constitutionnellement protégé, qui ne permet aucune atteinte à celle-ci sans accord du propriétaire. Par exception, la servitude dite du tour d'échelle permet de disposer d'un accès temporaire sur la propriété des voisins pour effectuer des travaux nécessaires sur sa propre maison, très proche de la limite séparative et qu'on ne peut pas effectuer à partir de chez soi à défaut d'une autre solution technique.
En l’espèce, il est constant que les travaux relatifs au mur séparatif n’ont pas pu être finalisés en raison de l’opposition des consorts [V] de faire droit aux demandes réitérées des consorts [S] de disposer d'un accès temporaire sur leur propriété pour apposer le crépi et raboter les coulures de béton en semelle du mur.
Or, ces travaux sont nécessaires et urgents pour permettre, d’une part, la suppression de l’empiètement déploré par les consorts [V] et, d’autre part, assurer la pleine étanchéité du mur, ainsi que son esthétisme.
Le tour d’échelle sera par conséquent ordonné dans les conditions fixées au dispositif de la décision.
Dès lors que la persistance de l’empiètement résulte du refus des consorts [V] de donner accès à leur propriété, ceux-ci seront déboutés de leur demande tendant à condamner les
consorts [S] à faire cesser tout empiètement sous astreinte.
Aucun appui n’étant démontré, les consorts [V] seront également déboutés de leur demande tendant à condamner les consorts [S] à faire cesser tout appui sous astreinte.
Sur la demande de remboursement des frais de géomètre
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, il a été démontré que l’empiètement litigieux résulte du seul refus des consorts [V] de laisser l’accès à leur propriété pour le rabotage des coulures de bétons en semelle du mur.
Les consorts [V] seront donc déboutés de leur demande tendant à la condamnation des consorts [S] à leur payer les frais de commissaire de justice et de géomètre.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
Ester en justice est un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l'allocation de dommages-intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. Une telle condamnation à dommages-intérêts pour procédure abusive implique donc que soit rapportée la preuve d'une intention malicieuse du demandeur et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec.
En l'occurrence, les consorts [S] échouent à démontrer une faute de nature à engager la responsabilité des consorts [V], outre qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un préjudice autre que celui résultant de l'obligation de se défendre, qui fait l'objet d'une demande au titre des frais irrépétibles.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les consorts [S].
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, les consorts [V], qui succombent, seront tenus aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, les consorts [V] seront condamnés à verser au titre des frais irrépétibles la somme de 4.000 euros aux consorts [S].
La demande des consorts [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe posé par la loi de sorte que l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.
Les consorts [S] seront déboutés de leur demande tendant à la mise sous séquestre ou la constitution d’une garantie.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DÉBOUTE les consorts [V] de leur demande tendant à la condamnation des consorts [S] à la démolition du mur de clôture construit en limite de propriété ;
DÉBOUTE les consorts [V] de leur demande de dommages et intérêts ;
ENJOINT aux consorts [V] de laisser l’accès à leur propriété sise [Adresse 4] au [Localité 3] (Val d’Oise), cadastrée AI [Cadastre 1], aux entreprises de travaux mandatées par les consorts [S], afin qu’elles puissent effectuer toutes les actions utiles à la pose du crépi et au rabotage des débords de fondations liées au coulage de béton, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date d’intervention desdites entreprises, ladite date étant portée à la connaissance des consorts [V] par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 semaines à l’avance ;
DIT que cet accès sera valable 6 semaines à compter de la date de début des travaux telle que portée à la connaissance des consorts [V] par lettre recommandée avec accusé de réception, sauf meilleur accord des parties ;
DÉBOUTE les consorts [V] de leur demande tendant à la condamnation des consorts [S] à faire cesser tout empiètement sous astreinte ;
DÉBOUTE les consorts [V] de leur demande tendant à la condamnation des consorts [S] à faire cesser tout appui d’une quelconque construction sous astreinte ;
DÉBOUTE les consorts [V] de leurs demandes tendant à la condamnation des consorts [S] au paiement des frais de géomètre et de commissaire de justice.
DÉBOUTE les consorts [S] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE les consorts [V] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE les consorts [V] à payer aux consorts [S] la somme de 4.000 (quatre mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les consorts [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;
DÉBOUTE les consorts [S] de leur demande tendant à voir ordonner la mise sous séquestre ou la constitution d’une garantie.
Le présent jugement ayant été signé ce jour par la Présidente et la Greffière.
La Présidente La greffière
Camille LEAUTIER Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN
Me Marion SARFATI
Me Jorinda VRIONI