Tribunal Judiciaire · JCP — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N°26/197 
N° RG 25/02325 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F7ST
Le 18 MAI 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Monsieur Franck JAGU, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge chargé du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Monsieur Pierre DANTON lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 23 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 18 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix huit Mai deux mil vingt six 



ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Madame [I], responsable service contentieux-recouvrement



ET :

Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 4]
non comparante ni représentée















EXPOSE DU LITIGE:
Suivant acte sous seing privé en date du 20 juillet 2020, TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H a donné en location à Mme [N] [Z], un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel d'origine de 255,32 € outre une provision sur charges de 87,32 €.

Mme [N] [Z] ayant cessé de régler régulièrement ses loyers, [Adresse 6] D'ARMOR HABITAT O.P.H lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 juin 2025, sollicitant le paiement d'une somme de 907,27 € en principal. (Lettre distribuée le 24 juin 2025).

Faute de régularisation, un commandement de payer la somme de 766,94 € visant la clause résolutoire figurant au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Mme [N] [Z] le 17 juillet 2025. (acte remis à personne).

Ce commandement étant demeuré infructueux, TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H a assigné Mme [N] [Z] par acte du 13 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:

-Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 18.09.2025 par le jeu de la clause résolutoire, insérée au bail du 20.07.2020.

-À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à aux obligations du locataire, et notamment à celle de payer les loyers.

-Ordonner l'expulsion de Mme [N] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d'un serrurier. 

-Condamner Mme [N] [Z] au paiement à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H de la somme de 767,60 € dette locative (loyers, charges et indemnité d'occupation) arrêtée au 19.09.2025.
 
-Condamner Mme [N] [Z] au paiement à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 18.09.2025, jusqu'à libération effective des lieux.

-Condamner Mme [N] [Z] au paiement à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

-Condamner Mme [N] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation.

-N'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire des la décision à intervenir.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mars 2026.

À cette date, TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H représentée par Mme [D] [I], suivant pouvoir écrit du 24 février 2026, a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans son assignation, tout en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 4 311,53 €. Elle précise que la locataire n'a pas justifié de son attestation d'assurance et qu'il y a lieu de lui rappeler cette obligation.

Mme [N] [Z] bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l'audience.

Il a été transmis le diagnostic social et financier au greffe de la juridiction duquel il ressort que mame [N] [Z] ne s'est pas présentée aux rendez-vous fixés par les services compétents.

Ainsi, aucun élément ne peut permettre d'établir l'état des capacités financières de la locataire.

EXPOSE DES MOTIFS:
Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond malgré le défaut de comparution du défendeur. Le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Sur la recevabilité de l'action:

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit dans sa version applicable au bail, que les bailleurs personnes morales autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et allées jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

En outre, en application du même article, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.

S'agissant d'un délai de procédure, ce délai de six semaines avant l'audience pour adresser la copie de l'assignation au préfet s'applique aux assignations délivrées à compter du 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

L'O.P.H TERRES D'ARMOR HABITAT justifie avoir notifié à la CCAPEX par voie électronique le 21 juillet 2025, la copie du commandement du 17 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 octobre 2025.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d'Armor par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 23 mars 2026.

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer :

Selon l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l'avis émis par la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimum imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clause contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées au débats que le commandement de payer délivré le 17 juillet 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l'acte.

Mme [N] [Z], défaillante à l'audience, sans justifier de son absence (absence d'écrit pour solliciter un renvoi le cas échéant) ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n'a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 18 septembre 2025. 
 
Le nombre de termes d'impayés de loyers est de 5.

Il ressort de l'analyse du décompte arrêté au 23 mars 2026, que le dernier versement a été effectué en octobre 2025 pour un montant de 84,56 €. 

Il n'y a pas de reprise (même partielle) du paiement du loyer courant à la date de l'audience.

Sans élément permettant d'établir une analyse financière du budget mensuel de Mme [N] [Z],
 il ne peut être déterminé l'étendue de ses capacités à supporter un paiement en plus de son loyer (même minime) .

Pour l'ensemble de ces motifs, il ne peut lui être octroyé des délais de paiement, même d'office, à l'effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [N] [Z] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est.

Sur les loyers, charges et l'indemnité d'occupation:

À la date de l'audience, l'arriéré locatif était d'un montant de 4 311,53 €, en principal (hors frais de procédure inclus dans les dépens, échéance février 2026 incluse).

Mme [N] [Z] sera condamnée à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 4 311,53 € au titre de l'arriéré locatif.

Par ailleurs, Mme [N] [Z], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée à verser à TERRES D'ARMOR HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 372,91 € par mois à compter du mois de mars 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Il sera rappelé à Mme [N] [Z] qu'elle devra justifier d'une attestation d'assurance du bien en cours de validité, jusqu'à la complète restitution des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens:
La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci sont mis à la charge de Madame [N] [Z], comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation du 13 octobre 2025.

Sur les frais irrépétibles:

Eu égard à la situation de l'intéressé, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l'exécution provisoire:

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18 septembre 2025 ;



Dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux [Adresse 5] à [Localité 5] (22) deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à l'expulsion de Mme [N] [Z] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

Condamne Mme [N] [Z] à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 4 311,53 € au titre de l'arriéré locatif dû jusqu'au 23 mars 2026 (échéance de février 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Mme [N] [Z] à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 372,91 € à compter du mois de mars 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) indexée selon les mêmes modalités et ce, jusqu'à son départ définitif des lieux par la remise des clés ;

Dit que Mme [N] [Z] devra fournir à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H une attestation d'assurance du bien en cours de validité, jusqu'à la complète restitution des lieux par la remise des clefs ;

Condamne Mme [N] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025 et celui de l'assignation du 13 octobre 2025 ;

Rejette la demande de TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Constate l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 18 mai 2026.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION






Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

Minute n°

le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case
à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT


- 1 CCC par LS
à [N] [Z]


- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

- 1 CCC au dossier

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