Tribunal Judiciaire · JCP — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N°26/194 
N° RG 25/02204 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F7DN
Le 18 MAI 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Monsieur Franck JAGU, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge chargé du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Monsieur Pierre DANTON lors des débats et lors du prononcé 

DÉBATS : à l'audience publique du 23 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 18 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix huit Mai deux mil vingt six 



ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Madame [Y], responsable service contentieux-recouvrement



ET :

Madame [N] [I], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne


















EXPOSE DU LITIGE:
Suivant acte sous seing privé en date du 21 mars 2022, TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H a donné en location à Mme [N] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 1] (22).

Par Lettre Recommandée avec Avis de Réception en date du 23 décembre 2024, TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H a mis en demeure Mme [N] [I] de régler la somme de 2 541,55 euros. 

Un commandement de payer la somme de 2 729,71 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Mme [N] [I] le 09 juillet 2025 (Acte remis à Étude).

Par acte du 06 octobre 2025, TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H a fait assigner Mme [N] [I] (acte remis à Étude ) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:

-Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 10.09.2025 par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 21.03.2022,
-À titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l'obligation du locataire, et notamment à l'obligation de payer les loyers,
-D'ordonner l'expulsion de Mme [N] [I] ainsi que celle de tous occupant de son chef du logement en cause, passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique et d'un serrurier,
-De condamner Mme [N] [I] au paiement à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H de la somme 3 162,06 euros au titre de la dette locative (loyers/charges et indemnités d'occupation) arrêtée au 12.09.2025, 
-De condamner Mme [N] [I] au paiement à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H d'une indemnité équivalente au montant qui auraient été dus en l'absence de résiliation de bail, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 10.09.2025, jusqu'à la libération effective des lieux,
-De condamner Mme [N] [I] au paiement à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-De condamner Mme [N] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation,
-Dire n'avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mars 2026.
 .
À cette date, TERRES D'ARMOR HABITAT représentée par Mme [F] [Y] munie d'un pouvoir écrit du 24 février 2026 a maintenu l'ensemble de ses demandes contenues dans l'assignation.

Mme [N] [I] est présente à l'audience. 

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.
Les parties ont formalisé un constat d'accord portant sur le rééchelonnement des sommes dues.


EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité:

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au bail, que les bailleurs personnes morales autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et allées jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).
En outre, en application du même article, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.
S'agissant d'un délai de procédure, ce délai de six semaines avant l'audience pour adresser la copie de l'assignation au préfet s'applique aux assignations délivrées à compter du 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

L'O.P.H TERRES D'ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la CAF de l'impayé le 11.09.2023 soit plus de deux moins au moins avant l'assignation en date du 6 octobre 2025.

Par ailleurs le bailleur justifie avoir notifié copie de l'assignation à la Préfecture des Côtes d'Armor par voie électronique le 10.10.2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 23 mars 2026.

L'action est donc recevable. 

Sur la l'acquisition des effets de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du juillet 1989, prévoit dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que toutes clause prévues oyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux "; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que " le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 21.03.2022 entre les parties prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que le locataire n'a pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer délivré le 09.07.2025, rappelant la clause résolutoire du bail, n'a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 10.09.2025. 

Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif:
Après l'acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n'est plus qu'occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

Selon le décompte produit, l'arriéré locatif s'élève à la somme de 2 524,63 euros au 23.03.2026.

Cette dette n'est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Mme [I].

Mme [N] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 524,63 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ".



Sur ce, il ressort du constat d'accord des parties élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Mme [N] [I] a proposé de rembourser l'arriéré locatif à raison d'une mensualité de 42 euros, à partir du 15 avril 2026, puis le 15 de chaque mois suivant par virement bancaire, jusqu'à extinction de sa dette.

Il convient de reprendre les termes de cet accord:
Mme [N] [I] s'engage à payer, au titre de l'arriéré précité, à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H, mensuellement la somme de 42 euros, le premier versement intervenant par virement bancaire le 15 avril 2026, puis les suivants le 15 de chaque mois, et ce jusqu'à épuisement complet de la dette.


TOUTEFOIS, en cas de dépôt d'une requête en surendettement:
Il devra être versé l'acompte prévu au titre de l'apurement de la dette visée dans ce présent constat d'accord, en sus du paiement du loyer courant et des charges, pendant la période d'instruction du dossier de surendettement et cela jusqu'à la validation des mesures de surendettement.

A défaut de règlement d'une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

À défaut de respecter les mesures prévues par le dossier de surendettement, le bail sera AUTOMATIQUEMENT résilié et la procédure d'expulsion pourra être reprise.

Sur l'expulsion:

En cas de non-respect des délais de paiement octroyé, le contrat de bail de Mme [N] [I] étant résilié, celle-ci devra libérer les lieux [Adresse 6] à [Localité 1] (22) tant de son chef que de ses biens et de tout occupant de son chef.

Faute par elle de s'exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation:
En cas de non-respect des délais de paiement et d'expulsion, Mme [N] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 450,41 euros par mois à compter de mars 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens:
Mme [N] [I] partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles:
À l'audience TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H acceptant la conciliation judiciaire et dans ce cadre général de conciliation n'a pas maintenu expressément sa demande au titre de ses frais exposés à l'occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l'article 700 du Code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer.

Sur l'exécution provisoire: 
En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Vu le procès-verbal de constat d'accord du conciliateur de justice en date du 23 mars 2026 ;

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 21 mars 2022, concernant l'appartement situé [Adresse 7], à [Localité 4] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 10 septembre 2025 ;

Condamne Mme [N] [I] à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 2 524,63 euros au titre des impayés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 23 mars 2026 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Mme [N] [I] à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 450,41 euros par mois au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, depuis la résiliation du contrat de bail, en subissant les augmentations légales et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Accorde à Mme [N] [I] un délai de paiement pendant 36 mois au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus; conformément à l'accord intervenu entre les parties au terme d'une conciliation judiciaire déléguée ;

Dit qu'en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
 
Dit que le défaut de paiement d'une seule mensualité entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

Dit qu'en ce cas de non-respect des délais de paiements octroyés, Mme [N] [I] devra libérer les lieux [Adresse 6] à [Localité 2], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef;

Dit que faute de libérer les lieux, [Adresse 8] D'AMOR HABITAT O.P.H pourra procéder à l'expulsion de Mme [N] [I] deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

Condamne en ce cas, Mme [N] [I] verser à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 450,41 euros par mois, à compter du mois de mars 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamne Mame [N] [I] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l'assignation ;

Dit n'avoir lieu à statuer sur la demande relative à l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 18 mai 2026.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION








Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.


Minute n°


le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case
à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT


- 1 CCC par LS
à [N] [I]


- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

- 1 CCC au dossier

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