Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 22 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2] 
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/02507 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JLDQ

Minute : 2026/
Cabinet B




JUGEMENT 

DU : 22 Mai 2026






[Q] [O]


C/

[U] [C] [I]







Copie exécutoire délivrée le :



à : M. [A] [O]




Copie certifiée conforme délivrée le :




à : M. [A] [O]
Me Karine FAUTRAT - 102
Préfecture du calvados






JUGEMENT





DEMANDEUR :

Monsieur [A] [O] venant aux droits de son père, Monsieur [Q] [O], décédé le 10 mars 2025
demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

comparant en personne
 


ET :

DÉFENDEUR :

Madame [U] [C] [I]
née le 17 Mai 1993 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Karine FAUTRAT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 102 substitué par Me Mathilde LAMBINET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 102


 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection
Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
En présence de [Y] [D], auditeur de justice



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2025
Date des débats : 17 Mars 2026
Date de la mise à disposition : 22 Mai 2026



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2022, Monsieur [Q] [O] a donné à bail à Madame [U] [C] [I] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 360,00 euros outre 120 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Monsieur [Q] [O] a fait signifier à Madame [U] [C] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1920,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 octobre 2024 Monsieur [Q] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 10 mars 2025, Monsieur [Q] [O] est décédé.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, délivré au nom de Monsieur [Q] [O], Madame [U] [C] [I] a été assignée devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l’expulsion de Madame [U] [C] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner Madame [U] [C] [I] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 5930 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 juin 2025 ;

* une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts

* la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile 

* les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières

- ordonner l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 20 juin 2025.

L’action a été reprise par Monsieur [A] [O], fils de Monsieur [Q] [O].

À l'audience du 17 mars 2026, Monsieur [A] [O] maintient ses demandes. Il indique qu’aucun loyer n’est payé. 

Il soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [U] [C] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 octobre 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement

Madame [U] [C] [I], par l’intermédiaire de son conseil, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, sur le fondement de la loi de 1989 ou de l’article 1343-5 du code civil. Elle indique être de bonne foi mais ne pas pouvoir payer son loyer en raison de sa situation financière.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

En conséquence, la demande de Monsieur [A] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 28 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 juin 2025 que Monsieur [A] [O] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Madame [U] [C] [I], ne conteste pas la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Elle sera condamnée au paiement de la somme de 5930,00 euros arrêtée au 12 juin 2025. 

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 15 juillet 2022, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 octobre 2024. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2022 à compter du 29 décembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [C] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [U] [C] [I], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Néanmoins, le loyer courant n’étant pas payé, aucun délai sur le fondement de la loi de 1989 ne peut lui être accordé. Par ailleurs, elle ne justifie pas de s a situation financière. Selon le diagnostic social et financier obtenu, ayant des difficultés liées à son titre de séjour, elle n’aurait aucune ressource, de sorte qu’un apurement sur le fondement de l’article 1343-5, dans un délai de deux ans, n’apparaît pas non plus envisageable, notamment au regard du montant de la dette.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [U] [C] [I] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 décembre 2024, Madame [U] [C] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [U] [C] [I] à son paiement à compter de 29 décembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation portera intérêt au taux légal.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [O] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [C] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice. Les frais de significations à la CCAPEX – qui ne constitue pas un préalable obligatoire à la procédure – ne seront pas inclus dans les dépens.

Madame [U] [C] [I] sera condamnée au paiement d’une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [A] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 juillet 2022 entre Monsieur [Q] [O], aux droits duquel vient Monsieur [A] [O], d'une part, et Madame [U] [C] [I] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 29 décembre 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [U] [C] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [U] [C] [I] à compter du 29 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Madame [U] [C] [I] à payer à Monsieur [A] [O] la somme de 5930 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 12 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 juin 2025 ;

DEBOUTE Madame [U] [C] [I] de sa demande de délai de paiement ; 

CONDAMNE Madame [U] [C] [I] à payer à Monsieur [A] [O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

RAPPELLE que cette indemnité d’occupation génère elle-même des intérêts, sans anatocisme ; 

DEBOUTE Monsieur [A] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [C] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 octobre 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [U] [C] [I] a payer à Monsieur [A] [O] une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ; 

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.


Le Greffier Le juge des contentieux de la protection