Tribunal Judiciaire · Chambre 9 — 22 mai 2026

Minute n°26/
ORDONNANCE DU : 22 mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00521 - N° Portalis DB2N-W-B7J-IVKQ
AFFAIRE : [Z] [I] [Y] [V], [X] [C], [O] [U] 
c/ S.C.I. SCI CEEM


TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mai 2026


DEMANDEURS

Monsieur [Z] [I] [Y] [V]
né le 02 Janvier 2001 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

représenté par Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Madame [X] [C], [O] [U]
née le 02 Janvier 2003 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS



DEFENDERESSE

S.C.I. SCI CEEM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Mickaëlle VERDIER de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER, avocats au barreau du MANS




COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND
GREFFIER : Judith MABIRE


DÉBATS

À l’audience publique du 03 avril 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 22 mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.


FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 6 juin 2023, la SCI CEEM a vendu à monsieur [V] et madame [U] une maison d’habitation située [Adresse 2] à PARCE-SUR-SARTHE (72300), moyennant le prix de 90.000 €. L’acte de vente mentionnait que le vendeur avait effectué les travaux suivants : réfection de la salle de bains en 2016 ; installation d’une cuisine équipée en 2021 ; isolation des combles en laine de verre en 2022 ; et divers travaux d’électricité et de peinture.

Monsieur [V] et madame [U], souhaitant effectuer des travaux d’extension, ont contacté la SARL [A] G&A, spécialisée dans la charpente et la couverture, pour supprimer un conduit de cheminée. La société a alors constaté l’existence d’une petite trappe extérieure donnant accès aux combles.

Monsieur [V] et madame [U] n’auraient pas été informés de l’existence de cette trappe.
Ils auraient alors découvert un état avancé de dégradation de la charpente, celle-ci apparaissant sous-dimensionnée, selon la SARL [A]. Cette dernière a chiffré les travaux de reprise à la somme de 18.300,26 €, suivant devis du 14 octobre 2024.

Par ailleurs, monsieur [V] et madame [U] ont procédé à l’enlèvement du carrelage sur le balcon et la terrasse. Ils auraient perçu que le balcon et la terrasse se désolidarisaient du reste de l’immeuble d’habitation. La SAS DEVEAUTOUR a chiffré la reprise des désordres à la somme de 13.550,45 €, suivant devis du 25 novembre 2024.

Un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux, le 14 octobre 2024 et a relevé que :
- La couverture en tuiles mécaniques est fortement cintrée quasiment en son milieu ;
- Après avoir accédé au grenier par une trappe extérieure peu visible du sol, un grenier non aménagé est visible, avec une charpente en totalité apparente ;
- L’arbalétrier du milieu de la charpente est fracturé de manière importante, au niveau de la panne du bas de la charpente ;
- Les différents arbalétriers présentent une largeur de bois sous-dimensionnée par rapport à ce que l’on peut trouver habituellement sur des charpentes traditionnelles à ferme ; 
- Les jambettes étaient posées sur les arbalétriers par de simples trous et certaines ont été défixées de leur arbalétrier ;
- Le balcon est cintré et étayé par deux étais, avec une désolidarisation au niveau de l’arrière ;
- La partie terrasse en dalles béton se désolidarise du bâtiment principal et présente deux fissures apparentes importantes. Elle s’affaisse vers le plan incliné en ciment.

Le 2 novembre 2024, monsieur [V] a demandé à la SCI CEEM de prendre en charge le coût des réparations, au titre de la garantie des vices cachés, soit la somme globale de 31.850,71 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signée le 7 avril 2025, le conseil de monsieur [V] et madame [U] a réitéré cette demande, sans succès.

Aussi, par acte du 22 octobre 2025, monsieur [V] et madame [U] ont fait citer la SCI CEEM devant le juge des référés auquel ils demandent d’organiser une expertise judiciaire et de réserver les dépens. 

À l’audience du 3 avril 2026, monsieur [V] et madame [U] maintiennent leur demande et sollicitent le rejet des demandes contraires de la SCI CEEM. 
Ils font valoir les moyens et arguments suivants :
- Il résulte de la jurisprudence que le vendeur, qui a connaissance du vice au jour de la vente et s’abstient d’en informer l’acquéreur, est de mauvaise foi. Le vendeur professionnel de l’immobilier ou de la construction ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Le vendeur professionnel est ainsi présumé avoir connaissance des vices cachés. Une SCI est considérée comme un vendeur professionnel si son activité est assimilable à celle d’un marchand de biens et qu’elle a une intention spéculative ;
- En l’espèce, l’objet social de la SCI CEEM est le suivant “L'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits immobiliers pouvant constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question”. La SCI CEEM avait acquis le bien immobilier en 2016 au prix de 45.000 € puis elle l’a revendu aux requérants pour la somme de 90.000 €, soit une plus-value brute de 45.000 €, sans faire appel à un intermédiaire pour la vente. Elle a déclaré avoir effectué de nombreux travaux, ne se limitant pas à des travaux d’embellissement. Elle a donc agi en qualité de professionnel de l’immobilier et est présumée avoir eu connaissance des vices affectant l’immeuble ;
- En l’espèce, des désordres graves, structurels et évolutifs sont matériellement constatés. Leur origine antérieure à la vente est d’évidence et leur appréciation technique nécessite la désignation d’un expert judiciaire. La SCI CEEM exige la démonstration complète de sa responsabilité avant même l’expertise, ce qui revient à vider l’article 145 du code de procédure civile de sa substance. Par ailleurs, la SCI CEEM affirme avoir été transparente en déclarant certains travaux dans l’acte de vente. Cette affirmation ne saurait toutefois prospérer car la simple déclaration de travaux d’amélioration ou d’embellissement ne saurait valoir révélation de désordres structurels affectant l’ouvrage ;
- La SCI CEEM reconnaît expressément avoir procédé à l’isolation des combles en 2022 et ne peut donc arguer de l’ignorance des désordres liés à la charpente. Elle n’a cependant pas informé les acquéreurs de ces désordres qui n’ont pu en prendre connaissance qu’à leur entrée en jouissance. Il ne peut en outre être exclu à ce stade la découverte d’autres travaux qui auraient été réalisés par la SCI CEEM ;
- La SCI CEEM sollicite, à titre subsidiaire, une mission limitée aux seuls désordres qu’elle choisit. Cette demande est juridiquement infondée. L’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile doit pouvoir identifier l’ensemble des désordres affectant l’ouvrage, y compris ceux révélés ou aggravés au cours des opérations. Limiter la mission reviendrait à empêcher l’expert d’exercer pleinement son rôle et de priver la juridiction du fond d’une vision technique complète et de multiplier le cas échéant les procédures. Il s’agit d’une mesure d’instruction ciblée, indispensable à la préservation des droits des parties. La SCI CEEM sera donc déboutée de cette demande.

La SCI CEEM demande au juge des référés de :
- À titre principal, débouter monsieur [V] et madame [U] de leur demande d’expertise et les condamner au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- À titre subsidiaire, dire que la mission de l’expert sera limitée aux seuls désordres évoqués dans l’assignation à l’exclusion de tout autre. 

La SCI CEEM précise que :
- Elle a fait indiquer lors de la signature de l’acte authentique qu’elle avait dès l’achat en 2016, effectué les travaux suivants : réfection de la salle de bains en 2016 ; installation d’une cuisine équipée en 2021 ; isolation des combles en laine de verre en 2022 ; et divers travaux d’électricité et de peinture. Elle a donc été transparente dans la description des travaux d’amélioration effectués par ses soins. Aucun des reproches mentionnés dans l’assignation des demandeurs ne peut avoir de lien avec les désordres revendiqués. La question de l’arbalétrier, de la largeur de bois sous-dimensionnée, et des jambettes cloutées n’a rien à voir avec la pose d’un isolant en combles. Il en est de même avec le problème de balcon qui n’a aucun lien avec la réfection de la salle de bains, l’installation de la cuisine équipée, l’isolation des combles en laine de verre ou des travaux de peinture ou d’électricité ;
- Aucune autre prestation n’a été effectuée dans cet immeuble acquis pour la location et dans laquelle la SCI venderesse n’a jamais habité. Lors de l’acquisition les demandeurs pouvaient à loisir solliciter les renseignements concernant la pose de la laine de verre. Il est attesté de ce que les acquéreurs ont pu visiter l’immeuble acquis sans aucune pression et en toute quiétude pour avoir eu les clés à leur disposition pour faire les visites avec les artisans pour de futurs travaux ;
- La SCI n’est pas un professionnel de l’immobilier ou de la construction et ne saurait être recherchée en responsabilité quelconque. Faute de description des travaux et de leur déroulement, les désordres invoqués ne sont pas démontrés comme étant en lien direct avec ceux réalisés par la SCI. Les requérants seront donc déboutés de leur demande d’expertise ;
- À titre subsidiaire, l’expertise ne saurait être un blanc-seing pour examiner quelque désordre que ce soit et elle sera résumée aux deux seuls désordres revendiqués à savoir la question des combles et du carrelage terrasse/balcon à l’exclusion de tout autre désordre. La mission de l’expert sera en conséquence réduite à ces deux éléments dont il est seulement question à la lecture de l’assignation introductive d’instance. 
 

MOTIFS 

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige.

En effet, monsieur [V] et madame [U] justifient d’un motif légitime à agir, un éventuel litige sur le fondement de la garantie des vices cachés pouvant être engagé devant les juges du fond. De plus, les moyens de défense de la SCI CEEM pour rejeter toute responsabilité sur ce fondement ne peuvent être examinés par le juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable. 
L’action au fond à l’encontre de la SCI CEEM n’est donc pas manifestement vouée à l’échec et justifie dès lors la mesure d’expertise, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des désordres, de dire s’ils pourraient être ou non qualifiés de vices cachés et d’évaluer les éventuels préjudices subis.

En conséquence, monsieur [V] et madame [U] ont un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à leur demande.

Néanmoins, la mission de l’expert concernera uniquement les désordres dénoncés dans l’assignation et non les désordres qui apparaîtraient au cours des opérations d’expertise. 

Si de tels désordres surviennent, il appartiendra à monsieur [V] et madame [U] de saisir de nouveau le juge des référés pour étendre les opérations d’expertise à ces nouveaux désordres.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par monsieur [V] et madame [U], dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La SCI CEEM sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder madame [R] [K], experte près la cour d'appel d'Angers, demeurant [R] [K], [Adresse 4] ([Courriel 1]) avec mission de :
- Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4];
- Prendre connaissance de tous documents utiles ;
- Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
- Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ;
- Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres dénoncés dans l’assignation, et en préciser l’importance ;
- Rechercher la cause des désordres ;
- Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ;
- Dire si les désordres sont ou non de nature à rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné, ou s’ils en diminuent l’usage et, dans l’affirmative, dans quelles proportions ;
- Dire si ces désordres existaient au jour du compromis de vente ;
- Dire si ces désordres peuvent ou non être qualifiés de vices cachés en précisant s’ils étaient ou non facilement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel et donner son avis sur l’attitude qu’aurait pu avoir l’acheteur s’il avait eu connaissance des vices au moment de la vente, et sur le montant du prix de vente ;
- Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;
- Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;
- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
- Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;
- Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :
-l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;
-en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
-l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;
-l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;
-l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;
-l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;
-l'expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
 
DIT QUE les frais d'expertise seront avancés par les demandeurs à la mesure qui devront consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €) à valoir sur la rémunération de l'expert auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner ; 

DIT que les demandeurs à l’expertise seront dispensés du versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert s’ils justifient qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle ;
 
COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l'exécution de la mesure ; 

REJETTE la demande formulée par la SCI CEEM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens resteront à la charge des demandeurs sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND