AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 22 MAI 2026
N° RG 25/00754 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LYB6
Minute JCP n° 348/2026
PARTIE DEMANDERESSE :
S.A. 3F GRAND EST
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me François JAQUET, avocat au barreau de NANCY
PARTIE DÉFENDERESSE :
Madame [Z] [O]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :
JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY
GREFFIER : Amelie KLEIN
Débats à l'audience publique de référé du 26 mars 2026
Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me JAQUET (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [O]
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 30 juin 2021, la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST (ci-après, la SA 3F GRAND EST) a consenti à Mme [Z] [O] un bail d'habitation sur un logement situé appartement [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 439,62 euros ainsi que 60,91 euros de provisions sur charges générales et 25,13 euros de provision eau froide.
En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA 3F GRAND EST a fait signifier à Mme [Z] [O] le 5 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2831,48 euros.
Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025 remis à étude, la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST (ci-après, la SA 3F GRAND EST) a fait assigner Mme [Z] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :
• constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 5 octobre 2024,
• ordonner l’expulsion de Mme [Z] [O] ainsi que de tout occupant et bien s'y trouvant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans délais en vigueur ;
• condamner Mme [Z] [O] au paiement des sommes suivantes, à titre de provisions :
o en deniers ou quittances, la somme de 1840,46 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d'occupation impayés, selon décompte arrêté à la date du 29 août 2025, sous réserve des règlements ou des loyers impayés survenus postérieurement ;
o en deniers ou quittances, à compter du 5 octobre 2024, une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, hors APL, à savoir actuellement 607,10 euros, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail et la réglementation HLM, somme à actualiser le cas échéant au jour de l’audience ;
o dire que cette indemnité d’occupation comprendra une somme de 118,77 euros à actualiser le cas échéant au jour de l’audience, à valoir sur la liquidation des charges récupérables dûment justifiées, comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
o dire que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et au prorata temporis le dernier mois ;
o la somme de 38,10 euros au titre des pénalités mensuelles pour non-réponse à l'enquête ;
o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
o les dépens, y compris les frais du commandement de payer du 5 août 2024 ;
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026.
À l'audience, la SA 3F GRAND EST, dûment représentée, a actualisé sa créance à la somme de 1386,69 euros à la date du 17 mars 2026. Elle a indiqué qu'il y avait eu 3 règlements en mars. Elle a indiqué ne pas être opposée à des délais de paiement.
En défense, Mme [Z] [O], présente à l'audience, a indiqué pouvoir payer la somme ainsi actualisée dans un délai de 2 mois, précisant que ses enfants travaillent.
L'affaire était mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées. Mme [Z] [O] a été invitée à verser en cours de délibéré les justificatifs de ses ressources.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes :
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
(...)
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.(...)
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.”
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 5 août 2024, soit deux mois avant l’assignation délivrée le 1er décembre 2025.
La CAF a été avisée de la situation d'impayés par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er août 2024, réceptionné le 6 août 2024.
L'assignation a été notifiée le 2 décembre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 mars 2026.
Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9) qui prescrit un délai de deux mois après commandement de payer resté sans effet, pour régulariser le défaut de paiement ; le commandement de payer signifié au locataire le 5 août 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2831,48 euros.
Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 octobre 2024.
Le bail sera résilié à cette date.
*
Sur le montant de l'arriéré locatif :
Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
La SA 3F GRAND EST produit un décompte actualisé au 17 mars 2026 aux termes duquel Mme [Z] [O] lui doit la somme de 1386,69 euros.
Mme [Z] [O] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SA 3F GRAND EST cette somme de 1386,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :
Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.
En l’espèce, en considération des éléments versés aux débats, et la demanderesse ayant indiqué ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement à Mme [Z] [O], qui a effectué plusieurs règlements en mars, cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.
Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet en cas de respect de l’échéancier, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Mme [Z] [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :
Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Mme [Z] [O] ferait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.
Sur les demandes accessoires :
Sur la pénalité prévue aux articles L441-9 et R441-26 du code de la construction et de l'habitation (CCH)
Aux termes de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation (CCH) : L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.
Aux termes de l'article R441-26 du même code : La valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources prévue à l'article L. 441-9 est fixée à 14, 90. / Le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévue à l'article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement.
En l'espèce, Mme [O] n'a pas répondu à l'enquête qui lui a été adressée le 28 septembre 2023, puis a adressé des éléments incomplets.
Il y a donc lieu de la condamner au paiement de la somme de 38,10 euros telle que réclamée.
Sur les dépens :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Mme [Z] [O], tenue aux dépens, sera condamné à payer à la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Sur l'exécution provisoire :
La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 30 juin 2021 entre la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST et Mme [Z] [O] concernant le logement sis [Adresse 5] [Localité 1] (appartement 122), sont réunies à la date du 6 octobre 2024 ;
CONDAMNONS Mme [Z] [O], à titre provisionnel, et en deniers et quittances, à payer à la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST (ci-après, la SA 3F GRAND EST) la somme de 1386,69 euros au titre des loyers et des charges arrêtées au 17 mars 2026, incluant l'échéance de mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Mme [Z] [O] à régler cette dette en 10 mensualités de 130 euros, et une 11ème mensualité représentant le solde dû, Mme [Z] [O] devant en outre s’acquitter du montant des loyers et charges courants ;
DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d'exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail d'habitation pourra se poursuivre ;
DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :
que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;
-que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;
-qu'à défaut pour Mme [Z] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant ;
-que Mme [Z] [O] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ; soit, à la date de l'assignation, la somme de 607,10 euros par mois ; précision faite que cette indemnité d’occupation comprendra une somme de 118,77 euros à actualiser le cas échéant au jour de l’audience, à valoir sur la liquidation des charges récupérables dûment justifiées, comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST tendant à l'expulsion de Mme [Z] [O] et à sa condamnation à une indemnité d'occupation sont sans objet ;
CONSTATONS qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [Z] [O] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;
CONDAMNONS Mme [Z] [O] à payer à la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST la somme de 38,10 euros au titre des pénalités mensuelles pour non-réponse à l'enquête portant sur ses revenus et sa situation familiale ;
REJETONS toute autre demande ;
CONDAMNONS Mme [Z] [O] à payer à la SA d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [Z] [O] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 5 août 2024, de l'assignation en référé du 1er décembre 2025 et de sa notification à l'autorité préfectorale du 2 décembre 2025 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;
Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Mme FOURMY, Vice Présidente, assistée de Mme KLEIN, greffière ;
Le greffier La Vice Présidente