Tribunal Judiciaire · PPEP Référés JCP — 22 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Localité 1]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 

N° RG 25/02393 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JOZF

Section 2

[T]
République Française

Au Nom du Peuple Français


ORDONNANCE

DE REFERE

DU 22 mai 2026

PARTIE REQUERANTE : 

Monsieur [Y] [J]
né le 15 Mai 1968 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL AJURIS, société d’avocats au barreau de BELFORT, agissant par Maître Laurent HAEINNIG, avocat plaidant
et Maître Caroline MAILLARD, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat postulant



PARTIE REQUISE : 


Monsieur [B] [D]
né le 03 Avril 1996 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, par délibéré prorogé,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entendu à l’audience publique du 17 mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 21 mars 2023, Monsieur [Y] [J] a donné à bail à Monsieur [B] [D] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 4] en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel actuel de 723 euros provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu. 

Le 4 juin 2025, Monsieur [Y] [J] a fait signifier à Monsieur [B] [D] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 9 074,20 euros en principal et de justifier de l’assurance habitation.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 août 2025, Monsieur [Y] [J] a fait citer Monsieur [B] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:
-constater l'acquisition de la clause résolutoire le 4 août 2025 du contrat de bail conclu entre Monsieur [B] [D], preneur et Monsieur [Y] [J], bailleur, portant sur l'appartement situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;
-ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir de Monsieur [B] [D] de l'appartement situé [Adresse 6] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'évacuation de tous biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
-condamner Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [Y] [J] par provision :
* 9 074,20 € au titre des loyers et charges dus au titre de la période de novembre 2024 à mai 2025, outre intérêts au taux légal courant à compter du 4 juin 2025, date du commandement de payer,
*600 euros par mois à valoir sur les indemnités d’occupation jusqu’à la décision à intervenir ;
-condamner Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
-condamner Monsieur [B] [D] aux entiers frais et dépens, outre le coût du commandement de payer et de l’assignation et les actes subséquents de l’huissier.
 
Au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [B] [D] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 octobre 2025 et retenue. Monsieur [Y] [J], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation. 

Monsieur [B] [D], assigné par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présent ni représenté. 

Selon ordonnance avant dire-droit du 18 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à déposer leurs pièces comme prévu dans le bordereau des pièces. L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 17 mars 2026. 

Dans ses dernières écritures du 19 février 2026, Monsieur [Y] [J] demande au tribunal de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire le 4 août 2025 du contrat de bail conclu entre Monsieur [B] [D], preneur et Monsieur [Y] [J], bailleur, portant sur l'appartement situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;
-ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir de Monsieur [B] [D] de l'appartement situé [Adresse 6] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'évacuation de tous biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
-autoriser Monsieur [Y] [J] propriétaire, à les expulser des lieux en faisant procéder s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et stimuler réparations locatives par un huissier de justice qui sera commise à cet effet assister, le cas échéant, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;
-condamner Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [Y] [J] par provision :
* 9 074,20 € au titre des loyers et charges dus au titre de la période de novembre 2024 à mai 2025, outre intérêts au taux légal courant à compter du 4 juin 2025, date du commandement de payer,
*outre loyers hors charges, courant de juin 2025 à janvier 2026, soit huit mois X 500 euros, à savoir 8000 € ;
*outre les indemnités d’occupation jusqu’à la décision à intervenir, à raison de 600 euros par mois;
- condamner Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- condamner Monsieur [B] [D] aux entiers frais et dépens, outre le coût du commandement de payer et de l’assignation et les actes subséquents de l’huissier.

Monsieur [Y] [J] a déposé ses pièces et notamment la signification du bordereau de pièces au locataire.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 et prorogé au 22 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, ne constituent pas des prétentions au sen s de l’article 4 du code de procédure civile les demandes qui tendent à voir "dire et juger" ou "constater", ce que hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques. Elles constituent en réalité des moyens ou des arguments en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément essentiel et de fond susceptible de constituer une prétention. Dès lors, la juridiction ne saurait statuer sur celles-ci dans le dispositif du présent jugement. 

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 20 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 6 juin 2025.

La demande formée à l’encontre de Monsieur [B] [D] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur l'assurance habitation obligatoire 

 L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence, et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail sont des obligations essentielles du locataire, ce qui résulte tant du bail litigieux qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et des article 7 a et 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7 de la loi du du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de “ s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

L’article 24 I de la loi précitée précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, Monsieur [Y] [J] verse notamment aux débats outre le contrat de location du logement précité, le commandement de payer visant la clause résolutoire et de justification d’une assurance habitation du 4 juin 2025.

Monsieur [B] [D] , en tant que locataire, sur lequel pèse la charge de la preuve et qui par hypothèse du fait de son absence de comparution échoue à la rapporter, n'a pas satisfait à l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance couvrant ses risques locatifs ni dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, ni en cours de procédure. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Il y a donc lieu de constater que le bail résilié depuis le 5 août 2025 compte tenu de la rédaction du terme du commandement.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [Y] [J], Monsieur [B] [D] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l'évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans qu’il soit nécessaire de supprimer ce délai légal.


Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.


Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du contrat de bail signé entre les parties le 21 mars 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989. 
Il résulte du décompte arrêté au mois de mai 2025 que l’arriéré se chiffre à la somme de 9 074,20 € euros.

Monsieur [B] [D] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de le condamner à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 9 074,20 € euros au titre du décompte arrêté au mois de mai 2025 relatif à l'arriéré de loyers, charges et avances sur charges.


Sur l’indemnité d’occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Rien ne s'oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l'obligation à paiement n'est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l'obligation pour un locataire dont il est établi qu'il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi selon la dernière mensualité du mois de mai 2025. Monsieur [B] [D] est condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter du 5 août 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, soit un montant mensuel de 500 euros, hors charge.

Sur le surplus

 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Monsieur [B] [D] sera condamné aux dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris y compris les factures de Maître [W] de 44,73 euros, 172,92 euros et 75,68 euros au titre de deux significations de lettre et du commandement de payer;


  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu de la solution apportée au litige, Monsieur [B] [D] est condamné à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.


PAR CES MOTIFS


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Monsieur [Y] [J], recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 21 mars 2023 s'est trouvé de plein droit résilié le 5 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu'à défaut pour Monsieur [B] [D] d'avoir libéré les lieux, situés [Adresse 6] à [Localité 5] deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants du chef, avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l'article R 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [B] [D] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi soit 500 euros, charges non comprises ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [D], ou celui qui se maintiendrait indument dans les lieux, à payer à Monsieur [Y] [J] cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du 5 août 2025 et ce jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [Y] [J] une provision de 9 074,20 € euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et avances sur charges, arrêté au mois de mai 2025;

DÉBOUTONS Monsieur [Y] [J] du surplus de ses prétentions ; 

CONDAMNONS Monsieur [B] [D] aux entiers dépens;

CONDAMNONS Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,