Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 22 mai 2026

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU : 22/05/2026



Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement : 
N° RG 20/00652 

N° Portalis DB2O-W-B7E-CLCM
DEMANDEUR :

S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Géraldine OGER, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Laurence CADENAT, du cabinet CORNET-VINCENT-SEGUREL (CVS), avocate plaidante au barreau de NANTES

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [Y] [F] [Q] [B] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Tous deux représentés par Me Yohann OLIVIER, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY


COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière


DÉBATS :
Audience publique du : 06 Mars 2026
Délibéré annoncé au : 22 Mai 2026



Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me OGER et Me OLIVIER
à :










EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé, M. [J] [L] et Mme [K] [P] ont donné à bail commercial à la société Compagnie de Gestion Hôtelière, ci-après désignée “la société Cgh”, un appartement (lot n°22), une cave (lot n°1) et un emplacement de stationnement (lot n°43) situés dans la résidence en copropriété dénommée “Les Cimes Blanches” à [Localité 3], station de [Etablissement 1]. Le bail commercial a été conclu pour 11 ans à compter du 28 juin 2007, soit jusqu’au 27 juin 2018.

Par acte authentique du 30 avril 2015, les consorts [L]-[P] ont cédé ces biens à M. [O] [V] et Mme [Y] [B] épouse [V], ci-après désignés “les consorts [V]”.

Par acte du 22 décembre 2017, les consorts [V] ont fait délivrer à la société Cgh un congé pour le 28 juin 2018 sans offre de renouvellement mais avec offre d’une indemnité d’éviction.

En l’absence d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, la société Cgh a, par acte du 24 juin 2020, fait assigner les consorts [V] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 48.162 euros et ordonner à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire.

Par jugement du 5 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a notamment :
- rejeté les demandes des consorts [V] tendant à écarter le droit à indemnité d’éviction de la société Cgh pour inexécution de ses obligations,
- ordonné une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 28 novembre 2024.

La clôture a été fixée le 6 novembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 6 mars 2026 et a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

La société Cgh n’a pas conclu après le dépôt du dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2022, la société Cgh demande au tribunal de :
- la déclarer recevable et bien fondée,
- débouter les époux [V] de l’intégralité de leurs demandes,
- fixer son indemnité d’éviction à la somme de 48.162 euros et condamner les époux [V] à lui payer cette somme,
- subsidiairement, désigner un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre, et notamment les chefs de mission compris dans son dispositif,
- condamner les époux [V] à lui payer la somme de 4.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Géraldine Oger.

Au soutien de ses prétentions, la société Cgh affirme qu’il n’est pas possible d’accorder une indemnité d’éviction partielle, que le défaut de renouvellement du bail commercial a entraîné la perte totale du fonds de commerce exploité dans l’appartement, qu’il n’est pas remplaçable et qu’il ne lui appartient pas d’en rapporter la preuve. En outre, elle souligne qu’elle pouvait espérer un maintien de ce bail commercial pendant 18 ans et qu’elle se trouve lésée de la marge brute des années d’exploitation, qu’elle estime à 85%, entre la fin du bail et la fin espérée. Enfin, en se fondant sur un arrêt de Cour d’appel, elle sollicite une indemnité d’éviction de 48.162 euros en fonction du chiffre d’affaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, les consorts [V] demandent au tribunal de : 
- fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Cgh à la somme de 32.900 euros,
- juger qu’aucune indemnité accessoire n’est due à la société Cgh et rejeter toutes demandes de celle-ci à ce titre,
- condamner la société Cgh à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [V] se fondent sur l’article L.145-14 du Code de commerce et indiquent s’en remettre à l’avis de l’expert judiciaire quant au montant de l’indemnité d’éviction principale. Ils considèrent également qu’il n’est pas démontré de trouble commercial et que l’expert judiciaire a finalement reconnu qu’il n’est pas justifié.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION :


A titre liminaire, quand bien même la société Cgh n’a pas conclu après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, le tribunal reste tenu par les conclusions qui ont été notifiées avant la désignation de l’expert judiciaire. Ceci étant, le tribunal ne doit répondre qu’aux prétentions qui n’ont pas été tranchées par le jugement rendu le 5 mars 2023 par le tribunal judiciaire d’Albertville, à savoir celle relative à la fixation de l’indemnité d’éviction. 


I. Le montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du Code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’indemnité d’éviction se compose d’une indemnité principale destinée à compenser la perte du fonds de commerce ou du droit au bail en cas de transfert et d’une indemnité accessoire pour tenir comptes des frais et préjudices supplémentaires. 

L’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation relève du pouvoir souverain des juges du fond qui applique la méthode qui leur apparaît la mieux appropriée (Cass. Civ. 3ème, 15/10/2008, n°07-17.727 ; Cass. Civ. 3ème, 22/11/2011, n°10-25.857).

En l’espèce, il sera constaté que dans le dispositif de ses dernières conclusions, la société Cgh demande au tribunal de fixer “l’indemnité d’éviction à la somme de 48.162 euros” sans faire de distinction entre l’indemnité principale et l’indemnité accessoire. Dans le corps de ses dernières conclusions, la société Cgh calcule l’indemnité d’éviction“en fonction du chiffre d’affaires généré par les locaux en question”. Cette méthode permet uniquement de calculer l’indemnité d’éviction principale. La société Cgh ne fait pas état de frais ou préjudices supplémentaires. Dès lors, le désaccord entre les parties porte uniquement sur le montant de l’indemnité principale qu’il convient de fixer.

Pour ce faire, il convient de déterminer la nature de l’indemnité principale. La société Cgh louait un appartement, un parking et une cave appartenant aux consorts [V] dans le cadre de son activité d'exploitation de la résidence dénommée “Les Cimes Blanches”, située à [Localité 3] et classée résidence 4 étoiles. Le congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction délivré le 22 décembre 2017 a pour conséquence une diminution de l'offre de la société Cgh sur cette résidence avec la commercialisation d'un appartement, d'un parking et d'une cave en moins ce qui constitue une perte partielle du fonds de commerce. Dès lors, les consorts [V] sont tenus de régler une indemnité de remplacement qui aura pour assiette la valeur du fonds de commerce, ce qui est reconnu par les parties et par l'expert.

Pour déterminer la valeur du fonds de commerce, l’expert judiciaire fait une pondération entre différentes méthodes d’évaluation : celle selon le chiffre d’affaires, celle selon l’excédent brut d’exploitation, celle retenue par la cour d’appel de Paris, les conciliations amiables observées et celle par multiple de loyers. 

Les deux premières méthodes, qui se fondent sur le chiffre d’affaires et l’excédent brut d’évaluation, sont celles qui sont habituellement retenues par les juges du fond dans la mesure où elles proposent une évaluation pertinente de la valeur du fonds de commerce. Ces deux méthodes seront donc retenues. 

L’expert judiciaire retient la méthode appliquée par la cour d'appel de Paris dans un arrêt du 09 avril 2014 (RG n°10/06401) tout en précisant qu’elle n’est pas validée officiellement et qu’elle est appliquée à titre indicatif. Cette méthode consiste, selon l’expert judiciaire, à appliquer un coefficient à la marge brute de l’exploitation puis à multiplier la valeur ainsi obtenue par la quote-part de loyer versée au bailleur par rapport à l’ensemble des loyers de la résidence. Cette méthode ne permet pas d’identifier la rentabilité propre à l’appartement des consorts [V] puisqu’elle se fonde sur l’excédent brut d’exploitation de la résidence auquel est appliqué un ratio de loyer, ce qui conduit à mélanger des données globales et des données propres à l’appartement des bailleurs. Or, il n'est pas démontré que les appartements de la résidence ont une rentabilité similaire. De plus, l'indemnité d'éviction vise à déterminer une indemnité au bénéfice du preneur, la société Cgh. Il apparaît ainsi sans objet de retenir comme données de calcul les loyers perçus par les bailleurs. Cette méthode ne permet pas de déterminer de manière suffisamment fiable le préjudice subi par la société Cgh et ne sera pas retenue. 

L’expert judiciaire retient une méthode qui se fonde sur les conciliations amiables observées tout en précisant qu’elle n’est pas validée officiellement et qu’elle est appliquée à titre indicatif. Il affirme que le montant de l’indemnité d’éviction arrêté amiablement se situe entre 1 et 1,5 fois le chiffre d’affaires HT perdu. Pour autant, cette affirmation n’est étayée par aucune pièce ou référence qui permettrait un débat contradictoire sur la pertinence de l’évaluation et sa cohérence par rapport à la situation de la société Cgh. En l’absence d’éléments objectifs et documentés cette méthode ne permet pas de déterminer de manière suffisamment fiable le préjudice subi par la société Cgh et ne sera pas retenue. 

L’expert judiciaire retient la méthode des multiples de loyers tout en précisant qu’elle n’est pas validée officiellement et qu’elle est appliquée à titre indicatif. Cette méthode consiste à multiplier par 3 le loyer annuel perçu par les consorts [V] et repose donc sur des données relatives aux revenus du bailleur et non sur l'activité économique du preneur ayant subi un préjudice, la société Cgh. Pour autant, il n'existe aucun lien entre la perte de loyers par les consorts [V], qui résulte de leur propre choix de ne pas renouveler le bail commercial, et le préjudice subi par la société Cgh. De plus, l’expert judiciaire retient un multiple de 3 appliqué en amiable sans en justifier. Cette méthode n'est pas adaptée à l'évaluation du préjudice de la société Cgh découlant du non renouvellement du bail commercial et ne sera pas retenue. 

Dès lors, la valeur du fonds de commerce sera fixée en faisant une moyenne des évaluations obtenues en application de la méthode se fondant sur le chiffre d’affaires et de la méthode se fondant sur l’excédent brut d’exploitation.

Selon la méthode du chiffre d’affaires, la valeur du fonds de commerce se détermine en calculant un chiffre d'affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années, affecté d'un coefficient variable selon la branche d'activité et les caractéristiques du fonds considéré. 

L’expert judiciaire calcule la moyenne de chiffre d'affaires relatif à l’appartement des consorts [V], qu’il chiffre à 18.706 euros HT, sur les exercices 2023, 2022, 2019 et 2018, excluant à juste titre les exercices 2020 et 2021 pour lesquels la société Cgh n’a pas été en capacité d’exploiter normalement la résidence de tourisme compte tenu des mesures prises par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation de la Covid-19. Les parties ne contestent pas cette moyenne. Cependant, la société Cgh dans ses dires fait valoir qu’il faut retenir un montant Ttc, en indiquant qu'il s'agirait de l'usage en matière de résidence de tourisme. Toutefois, la société Cgh ne rapporte pas la preuve qu'il existe un tel usage. Au surplus, il est relevé que la Tva ne constitue pas une recette mais un impôt collecté sur le client du preneur et ne présente donc pas de lien avec la présente méthode, laquelle vise à déterminer la productivité du fonds de commerce. Il sera donc retenu un chiffre d'affaires moyen relatif à l’appartement des consorts [V] de 18.706 euros.

L'expert judiciaire applique un coefficient de 1,5 qui correspond à un ratio prix de vente / chiffre d’affaires obtenu de l’analyse de 15 cessions de résidence de tourisme sur la période du 23 février 2016 au 21 novembre 2023 dont les caractéristiques ne sont pas communiquées. La résidence dénommée “Les Cimes Blanches” qui a été construite en 2004 est classée 4 étoiles et est située dans la station de [Etablissement 1] en bas des pistes de ski. Elle se compose notamment de 152 appartements, d’une piscine couverte, d’un hammam et de casiers à skis. Compte tenu de la localisation, du bon état d’entretien et du standing de la résidence dénommée “Les Cimes Blanches” ainsi que du fait que l’appartement des consorts [V] se situe au rez-de-chaussée, il sera retenu un coefficient de 1,5. 

Dès lors, le montant de l’indemnité principale, s’établit, selon cette méthode, à la somme de 28.059 euros (18.706 * 1,5).

Selon la méthode de l’excédent brut d’exploitation, la valeur du fonds de commerce se détermine en appliquant à l’excédent brut d’exploitation un multiple variable d’une part selon la nature de l’exploitation et d’autre part en fonction de différents critères d'appréciation permettant de dégager les éléments positifs et dépréciatifs du fonds considéré. 

L’expert judiciaire chiffre l’excédent brut d’exploitation perdu à 12.597 euros ce que les parties ne contestent pas. 

L’expert judiciaire retient un multiple de 4,5 qui correspond à un ratio prix de vente / excédent brut d’exploitation obtenu de l’analyse de 15 cessions de résidence de tourisme sur la période du 23 février 2016 au 21 novembre 2023 dont les caractéristiques ne sont pas communiquées. La société Cgh est en désaccord avec le multiple retenu mais ne développe aucun moyen pertinent qui permettrait de ne pas retenir les conclusions expertales. Compte tenu des caractéristiques de la résidence dénommée “Les Cimes Blanches” et de l’appartement des consorts [V] qui ont été, ci-dessus, exposées, il sera donc retenu un multiple de 4,5. 

Dès lors, le montant de l’indemnité principale, s’établit, selon cette méthode, à la somme de 56.687 euros (12.597 x 4,5).

Il résulte de ce qui précède que l’indemnité d’éviction sera fixée à la somme de 42.373 euros ce qui correspond à la moyenne entre les deux méthodes retenues. 

En conséquence, les consorts [V] seront condamnés à payer à la société Cgh la somme de 42.373 euros au titre de l’indemnité d’éviction. 


II. Les demandes accessoires 

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. 

En l’espèce, en l’absence d’accord des parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, l’action en justice présente un intérêt pour chaque partie. En conséquence, chaque partie conservera la charge des dépens par elle engagés. Il n’y donc pas lieu de prononcer la distraction en application de l’article 699 du Code de procédure civile. 

• Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

En l’espèce, les consorts [V] et la société Cgh seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

FIXE l’indemnité d’éviction due par M. [O] [V] et Mme [Y] [B] épouse [V] à la société Compagnie de Gestion Hôtelière à la somme de 42.373 euros, 

CONDAMNE en conséquence M. [O] [V] et Mme [Y] [B] épouse [V] à payer à la société Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 42.373 euros,

CONDAMNE chaque partie à supporter les dépens par elle engagés, 

DIT n’y avoir lieu à prononcer la distraction en application de l’article 699 du Code de procédure civile, 

DEBOUTE la société Compagnie de Gestion Hôtelière et M. [O] [V] et Mme [Y] [B] épouse [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles. 

Ainsi jugé et prononcé, le 22 mai 2026, la minute étant signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière

La Greffière Le Président