Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 22 mai 2026

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU : 22/05/2026



Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement : 
N° RG 22/00344 

N° Portalis DB2O-W-B7G-CQIJ
DEMANDEURS :

Monsieur [P] [G] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [A] [O] [X] épouse [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Tous deux représentés par Me Sandra CORDEL, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Laurent BURGY, de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

SCCV MGM LES SAISIES
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Nicolas BALLALOUD, SARL BALLALOUD & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière


DÉBATS :
Audience publique du : 06 Mars 2026
Délibéré annoncé au : 22 Mai 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me CORDEL et Me BALLALOUD
à :











EXPOSE DU LITIGE :

M. [P] [Q] et Mme [A] [X] épouse [Q], ci-après désignés “les consorts [Q]”, ont acquis auprès de la société Mgm Les Saisies dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le lot n°5 (un appartement) au sein du Chalet G de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 3]”, situé à [Localité 3].

La livraison est intervenue avec réserves le 19 novembre 2018 et des réserves complémentaires ont été dénoncées à la société Mgm Les Saisies par les consorts [Q] le 22 novembre suivant.

Se plaignant de la non-levée des réserves et de nuisances sonores, les consorts [Q] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville qui, par ordonnance du 23 juin 2020, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné M. [C] [W] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 novembre 2021.

En l’absence d’issue amiable, les consorts [Q] ont, par acte du 2 mars 2022, fait assigner la société Mgm Les Saisies devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 4 mai 2023, le juge de la mise en état a débouté la société Mgm Les Saisies de sa demande de déclarer irrecevable pour forclusion l’action des consorts [Q]. 

Par ordonnance du 6 novembre 2025, la clôture a été ordonnée le 27 février 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2026 et a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2025, les consorts [Q] demandent au tribunal de :
- condamner la société Mgm Les Saisies à leur payer les sommes suivantes :
∙ 8.520 euros hors taxes en réparation de son préjudice matériel pour la réalisation des travaux de reprise, outre la TVA en vigueur,
∙ 1.000 euros hors taxes pour la reprise du moteur VMC, outre TVA en vigueur,
∙ 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
∙ 3.679,01 euros au titre des frais d’expertise,
∙ 504,09 euros au titre du coût du constat d’huissier de justice.
- débouter la société Mgm Les Saisies de l’intégralité de ses demandes,
- condamner la société Mgm Les Saisies à leur payer la somme de 9.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Laurent Burgy,
- condamner la société Mgm Les Saisies à payer le droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’article A. 444-32 du Code de commerce.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Q] font valoir, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, qu’ils agissent exclusivement sur la responsabilité contractuelle de droit commun, que la société Mgm Les Saisies n’a toujours pas communiqué les procès-verbaux de réception avec la liste des réserves en annexes, qu’il doit être considéré que la société Mgm Les Saisies n’a opposé aucune réserve à l’encontre des locateurs d’ouvrage et qu’en conséquence ils sont privé de l’exercice d’un recours à l’encontre des locateurs d’ouvrage ce qui caractérise une faute contractuelle de la société Mgm Les Saisies. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, la société Mgm Les Saisies demande au tribunal de :
- juger irrecevable comme forclose l’action engagée par les époux [Q],
- déclarer n’y avoir lieu à sa condamnation,
- déclarer le régime de la garantie des vices et défauts de conformité apparents dans la vente d’immeubles à construire exclusif de l’application de la responsabilité de droit commun,
- juger mal fondée l’action engagée par les époux [Q] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,
- constater son absence de faute contractuelle dans l’identification des entreprises exécutantes,
- rejeter l’argumentation développée par les requérants à défaut de “dommage” tenant à un prétendu “échec” du recours contre ces entreprises exécutantes,
- débouter les époux [Q] de l’intégralité de leurs demandes,
- subsidiairement, réduire les prétentions des demandeurs à de plus justes proportions (3.600 euros pour les dommages matériels),
- rejeter toutes demandes indemnitaires relatives à un préjudice de jouissance non avéré,
- condamner les requérants à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Ballaloud,
- à tout le moins réduire sa participation aux titres des dépens à 50% des frais d’expertise.

Pour conclure à l’irrecevabilité de l’action, la société Mgm Les Saisies fait valoir, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, que les désordres relèvent de la garantie des vices et non-conformités apparents dans la vente d’immeubles à construire et que l’action des consorts [Q] sur ce fondement est forclose. 

Pour conclure au rejet des demandes, la société Mgm Les Saisies explique que le régime de la garantie des vices et défauts de conformité apparents dans la vente d’immeubles à construire est exclusif de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun. Elle précise qu’elle a communiqué l’identité des locateurs d’ouvrage chargés des lots incriminés et la liste des réserves notifiées à ces derniers dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Elle indique que les consorts [Q] ne démontrent pas que l’action à l’encontre des locateurs d’ouvrage serait voué à un échec certain. Elle relève que le désordre relatif à la Vmc n’est pas de nature décennal car il était apparent lors de la livraison et n’est quoi qu’il en soit pas d’une gravité suffisante. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’audience, le Président a soulevé le moyen relatif à l’irrecevabilité de la demande de la société Mgm Les Saisies de déclarer irrecevable pour forclusion l’action des consorts [Q]. Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré sur ce point, ce qu’elles n’ont pas fait.


MOTIFS DE LA DÉCISION :


I. La demande de la société Mgm Les Saisies de juger irrecevable pour forclusion l’action

En application de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions la société Mgm Les Saisies demande au tribunal de “juger irrecevable comme forclose l’action engagée par les époux [Q] selon assignation du 2 mars 2022”. La société défenderesse soulève donc une fin de non-recevoir qui relève de la seule compétence de juge de la mise en état. Au demeurant, par ordonnance du 4 mai 2023, le juge de la mise en état a déjà débouté la société Mgm Les Saisies de sa demande de déclarer l’action irrecevable pour forclusion. 

En conséquence, la demande de la société Mgm Les Saisies de juger irrecevable comme forclose l’action engagée par les époux [Q] est déclarée irrecevable. 

II. La responsabilité de la société Mgm Les Saisies

A titre liminaire, il sera constaté que les consorts [Q] agissent exclusivement sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (“or, comme l’indique le juge de la mise en état les demandes formulées par les époux [Q] n’est pas fondée sur l’action en garantie des vices et défauts de conformités apparents mais exclusivement sur la responsabilité de droit commun”, conclusions p. 6) mais revendique à titre subsidiaire uniquement pour le désordre acoustique lié à la Vmc la mise en oeuvre de la garantie décennale. 

L’article 1231-1 du Code civil dispose que “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure”.

L’article 1642-1 du Code civil dispose que “Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer”.

La garantie des vices apparents a un caractère exclusif. Les vices apparents relevant de l’article 1642-1 du Code civil ne peuvent pas donner lieu à une action en responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. Civ. 3ème, 15/03/2011, n°10-13.778). 

L’article 1792 du Code civil dispose que “Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère”.

En l’espèce, les consorts [Q] reprochent à la société Mgm Les Saisies de ne pas avoir levé les réserves notées dans le procès-verbal de livraison du 19 novembre 2018 qui a été complété par un mail du 22 novembre 2018 et de ne pas avoir repris le désordre acoustique lié à la Vmc. 

∙ S’agissant des désordres réservés

Les désordres réservés relèvent de la garantie des vices et des défauts de conformités apparents prévue à l’article 1642-1 du Code civil dans la mesure où il s’agit de désordres mineurs qui étaient apparents à la livraison. 

Les demandeurs considèrent que la société Mgm Les Saisies a commis une faute contractuelle en ne réservant pas les désordres apparents lors de la réception ce qui les priverait d’un recours à l’encontre des locateurs d’ouvrage. Force est de constater que les demandeurs relèvent ce manquement pour faire échec à l’éventuelle forclusion de l’action en garantie sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil (“Ainsi la société Mgm sera condamnée à indemniser les préjudices de Monsieur [Q] qui pourraient être déclarés forclos à son encontre”, conclusions demandeurs p.7). Or, la responsabilité contractuelle de droit commun ne peut être invoquée à l’encontre du vendeur d’immeubles à construire pour échapper à la forclusion de l’action spéciale en garantie des vices et des défauts de conformité apparents. 

Dès lors, les consorts [Q] ne peuvent pas agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, la garantie des vices apparents ayant un caractère exclusif. 

En conséquence, les consorts [Q] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires relatives à la non-levée des réserves. 

∙ S’agissant du désordre acoustique lié à la Vmc

Il n’est pas établi que le désordre acoustique lié à la Vmc a été réservé par les consorts [Q] lors de la livraison (pièce n°1 défenderesse, pièce n°3 demandeurs) et par la société Mgm Les Saisies lors de la réception (pièce n°6 défenderesse). Les demandeurs en ont fait état pour la première fois par mail du 9 août 2019, soit plus de 8 mois après la prise de possession de lieux (pièce n°10 demandeurs). Il y a donc lieu de considérer, en l’absence d’éléments contraires, que ce désordre n’est pas apparu à la date de la livraison ou dans le mois de la livraison et qu’il était donc caché. 

Dans son rapport définitif, l’expert judiciaire note “un bruit résiduel non négligeable”. Pour autant, les nuisances sonores qui n’ont pas été mesurées ne compromettent pas la solidité de l’immeuble, n’affectent pas la destination de l’ouvrage et ne constituent pas un risque pour la sécurité des personnes. Ce désordre ne présentant pas une gravité suffisante ne relève pas de la garantie décennale. Il s’agit donc d’un désordre intermédiaire qui relève de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée. Sur ce point, les consorts [Q] ne démontrent pas la faute contractuelle qui aurait été personnellement commise par la société Mgm Les Saisies et qui serait à l’origine du désordre.

Dès lors, les consorts [Q] ne démontrent pas que la responsabilité contractuelle de la société Mgm Les Saisies peut être engagée pour le désordre acoustique lié à la Vmc. 

En conséquence, les consorts [Q] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires relatives au désordre acoustique lié à la Vmc.


III. Les demandes accessoires

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. 

Les consorts [Q] qui ont été déboutés de leurs demandes seront condamnés aux dépens. 

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, Me Nicolas Ballaloud sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

• Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

Les consorts [Q] seront condamnés à payer à la société Mgm Les Saisies la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

∙ Le paiement du droit proportionnel mis à la charge du créancier

L’article A.444-32 du Code de commerce fixe l’émolument perçu par le commissaire de justice pour une prestation de recouvrement ou d’encaissement des sommes dues par un débiteur.

Or, aucune somme n’étant mise à la charge de la société Mgm Les Saisies aux termes de la présente décision, les époux [Q] ne se trouvent pas créancier de celle-ci, de sorte qu’ils n’auront à exposer aucun frais au titre d’un droit proportionnel qui pourrait éventuellement être mis à la charge de la défenderesse.

En conséquence, les consorts [Q] seront déboutés de leur demande au titre du droit proportionnel de l’article A.444-32 du Code de commerce. 


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de la société Mgm Les Saisies de juger irrecevable comme forclose l’action engagée par M. [P] [Q] et Mme [A] [X] épouse [Q],

DÉBOUTE M. [P] [Q] et Mme [A] [X] épouse [Q] de leur demande de condamner la société Mgm Les Saisies à leur payer les sommes suivantes : 8.520 euros hors taxes en réparation de son préjudice matériel pour la réalisation des travaux de reprise, outre la TVA en vigueur, 1.000 euros hors taxes pour la reprise du moteur VMC, outre TVA en vigueur, 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 3.679,01 euros au titre des frais d’expertise et 504,09 euros au titre du coût du constat d’huissier de justice,

CONDAMNE M. [P] [Q] et Mme [A] [X] épouse [Q] aux dépens, ce compris les frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE Me Nicolas Ballaloud à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE M. [P] [Q] et Mme [A] [X] épouse [Q] à payer à la société Mgm Les Saisies la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE M. [P] [Q] et Mme [A] [X] épouse [Q] de leur demande au titre des frais irrépétibles et de leur demande de condamner la société Mgm Les Saisies à payer le droit proportionnel de l’article A. 444-32 du Code de commerce. 

Ainsi jugé et prononcé, le 22 mai 2026, la minute étant signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière

La Greffière Le Président