Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 22 mai 2026

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU : 22/05/2026



Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement : 26/110
N° RG 22/00572

N° Portalis DB2O-W-B7I-CWOJ
DEMANDEURS :

S.A.R.L. LVMS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.C.I. ESTHAIS
[Adresse 2]
[Localité 2]

Tous représentée par Me Virginie MANTELLO, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Sébastien VILLEMAGNE, du cabinet ABAD & VILLEMAGNE, avocate plaidante au barreau de GRENOBLE,

DÉFENDEURS :

S.C.P. TRISTAN BOULE ET [F] [H]
 (Notaires Associés membres d’une SCP titulaire d’un Office Notarial)
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Virginie DUBOUCHET, de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocate au barreau de CHAMBERY

Maître [B] [Q]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Julien CAPDEVILLE, de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Me MONTOYA Pascal, de la SCP MONTOYA DORNE GOARANT, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE substitué par Me DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE

S.C.I. [W]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substitué par Me Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière






DÉBATS :
Audience publique du : 06 Mars 2026
Délibéré annoncé au : 22 Mai 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me MILLIAND, Me CAPDEVILLE, Me DUBOUCHET, Me MANTELLO
à :
EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique reçu le 7 décembre 2015 par Me [I] [S], notaire, M. [P] [W] et Mme [O] [J] épouse [W] ont donné à bail commercial à la société Lvms les lots n°2 à n°13 de l’ensemble immobilier cadastré section H n°[Cadastre 1], situé [Adresse 1], à [Localité 1], pour une durée de 9 années commençant à compter du 1er octobre 2015.

Dans ce même acte, M. [P] [W] et Mme [O] [J] épouse [W] ont consenti une promesse unilatérale de vente portant sur l’ensemble immobilier précité au bénéfice de la société Lvms avec possibilité de substitution, la réalisation de la vente devant intervenir entre le 1er juillet et le 31 décembre 2021 inclus. 

La Sci [W] est venue aux droits de M. [P] [W] et Mme [O] [J] épouse [W].
 
A compter de 2018, la société Lvms a constaté des infiltrations puis des non-conformités de l’installation électrique.

Par courrier du 4 mai 2021, la société Lvms a indiqué à Me [I] [S] qu’elle avait cédé le bénéfice de la promesse unilatérale de vente à la Sci Esthais qui entendait lever l’option. Pour ce faire, la Sci Esthais a mandaté Me [B] [Q], notaire, et la Sci [W] a mandaté Me [F] [H], notaire associé de la société Tristan Boulle - [F] [H].

Se plaignant de la non-réalisation de la vente et de manquements dans l’exécution du bail commercial, les sociétés Lvms et Esthais ont, par actes des 26 et 27 avril 2022, fait assigner la Sci [W], Me [B] [Q] et la société Tristan Boulle - [F] [H] aux fins notamment d’entendre juger la vente parfaite, condamner la Sci [W] à signer l’acte authentique de vente et d’obtenir la réparation des préjudices liés à la non-réalisation de la vente avant le 31 décembre 2021 mais également d’obtenir la réparation des préjudices liés aux manquements de la Sci [W] dans l’exécution du bail commercial.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 22/00572.

Par ordonnance du 14 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville a notamment :
- ordonné une expertise judiciaire, au contradictoire de la société Lvms et de la Sci [W], portant sur les infiltrations en toiture et les non-conformités de l’installation électrique et du système de chauffage,
- ordonné la disjonction de l’affaire,
- dit que l’action en réitération de la promesse de vente et en responsabilité notariale concernant les sociétés Lvms et Esthais en demande, et la société Tristan Boulle et [F] [H], Me [B] [Q] et la société [W] en défense fera l’objet d’une instance distincte,
- dit que l’affaire liée à l’exécution du bail commercial du 7 décembre 2015 et à la responsabilité du bailleur pour défaut d’entretien et manquement à l’obligation de délivrance sera rappelée au terme du dépôt du rapport d’expertise et au plus tard à l’audience de mise en état électronique du mois de novembre 2024.

L’instance relative aux demandes de juger la vente parfaite, de condamner la Sci [W] à signer l’acte authentique de vente, d’engager la responsabilité des notaires et d’obtenir la réparation des préjudices liés à la non-réalisation de la vente avant le 31 décembre 2021 a été enregistrée sous le n° RG 23/01093.

Dans l’instance n° RG 22/00572, l’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 décembre 2024.

Dans les deux instances, la clôture a été fixée le 2 octobre 2025 par ordonnances du même jour. Les affaires ont été fixées à l’audience du 6 mars 2026 et ont été mises en délibéré au 22 mai 2026 conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025 dans l’instance n° RG 23/01093 et le 17 juin 2025 dans l’instance n° RG 22/00572, les sociétés Lvms et Esthais demandent au tribunal de :
▸ à titre principal, 
- juger que la vente de l’immeuble est intervenue au profit de la société Lvms à la date du versement du premier acompte au 6 octobre 2021, pour un prix de 700.000 euros,
- à tout le moins, juger qu’il existe un accord sur la chose et sur le prix entre la société Lvms et la Sci [W] pour la vente au prix de 700.000 euros de l’ensemble immobilier de l’immeuble sis [Adresse 1] figurant au cadastre section H n°[Cadastre 1] comprenant les lots n°1 à 13 tel que définis dans le projet d’acte établi par Me [F] [H],
- ordonner à la Sci [W] d’avoir à signer l’acte authentique de vente pour un prix de 700.000 euros en l’étude de Me [F] [H], en présence de Me [B] [Q], ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard le 8ème jour suivant la notification de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la Sci [W], la société Tristan Boulle et [F] [H] et Me [B] [Q] à payer à la société Lvms des dommages et intérêts correspondant au montant du loyer mensuel acquitté par elle à la Sci [W], soit la somme mensuelle de 4.166,66 euros, correspondant à la somme de 154.166,42 euros au 5 janvier 2025, et ce jusqu’à la date de la réalisation de la vente,
- condamner in solidum la Sci [W], la société Tristan Boulle et [F] [H] et Me [B] [Q] à payer à la société Esthais des dommages et intérêts correspondant à la perte de loyers, soit la somme de 1.796 euros par mois, correspondant à la somme de 66.452 euros au 5 janvier 2025, et ce jusqu’à la date de la réalisation définitive de la vente,
- condamner in solidum la Sci [W], la société Tristan Boulle et [F] [H] et Me [B] [Q] à payer à la société Esthais la somme de 149.342,32 euros de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par elle au titre de la majoration du taux d’intérêt,
- dire que la société Lvms est fondée à solliciter que le bien vendu soit dans un état d’usage normal,
- condamner la Sci [W] à prendre en charge le coût de la mise en conformité du bien à ce titre,
- en conséquence, condamner la Sci [W] à payer à la société Lvms les sommes suivantes :
∙ 79.094,87 euros pour la réfection de la toiture,
∙ 26.611,20 euros pour la mise en conformité électrique,
∙ 55.587,84 euros pour la mise en place d’un nouveau système de chauffage,
- condamner la Sci [W] à payer à la société Lvms la somme de 31.666,16 euros au titre de l’atteinte portée à l’obligation de jouissance paisible depuis septembre 2018 et jusqu’au 5 janvier 2025, sauf décompte à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux,
▸ à titre subsidiaire :
- condamner la Sci [W] à payer à la société Lvms les sommes suivantes :
∙ 79.094,87 euros pour la réfection de la toiture,
∙ 26.611,20 euros pour la mise en conformité électrique,
∙ 55.587,84 euros pour la mise en place d’un nouveau système de chauffage,
- condamner la Sci [W] à payer à la société Lvms la somme de 31.666,16 euros au titre de l’atteinte portée à l’obligation de jouissance paisible depuis septembre 2018, sauf décompte à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux,
- condamner in solidum la Sci [W] et la société Tristan Boulle et [F] [H] à payer à la société Lvms et à la société Esthais ensemble, la somme de 237.499 euros correspondant à 57 échéances mensuelles, ce au titre du préjudice subi du fait de l’absence de vente de l’immeuble consécutivement aux manoeuvres frauduleuses employées,
- condamner in solidum la société [W], la société Tristan Boulle et [F] [H] et Me [B] [Q] à payer à la société Esthais et la société Lvms la somme de 5.000 euros chacune en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,
- dire qu’aucune circonstance tenant à la nature de l’affaire ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Aux termes ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, la société Tristan Boulle et [F] [H] demande au tribunal de :
- débouter les sociétés Lvms et Esthais de leurs demandes,
- condamner in solidum la société Lvms et la société Esthais à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner in solidum la société LVMS et la société Esthais à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, Me [B] [Q] demande au tribunal de :
▸ à titre principal, débouter les sociétés Lvms et Esthais de leurs demandes,
▸ à titre subsidiaire, condamner la Sci [W] à relever et garantir Me [B] [Q] de toutes condamnations prononcées à son encontre,
▸ en tout état de cause :
- condamner in solidum les sociétés Lvms et Esthais, ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,
- juger n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2025 dans l’instance n° RG 23/01095 et le 16 avril 2025 dans l’instance n° RG 22/00572, la société [W] demande au tribunal de :
- débouter les sociétés Lvms et Esthais de leurs demandes,
- débouter Me [B] [Q] de sa demande subsidiaire tendant à être relevée et garantie par la Sci [W],
- condamner les sociétés Lvms et Althais à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Milliand-Thill-Pereira,
- écarter l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’audience du 6 mars 2026, le Président a autorisé la communication en délibéré d’un arrêt de la Cour d’appel de Chambéry dans une instance opposant la société Lvms et la société [W]. Cette pièce a été transmise par le conseil des sociétés Lvms et Esthais le 9 mars 2026.


MOTIFS DE LA DECISION :


I. La jonction des instances n° RG 22/00572 et n° RG 23/01095

L’article 367 du Code de procédure civile dispose que “Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs”.

L’article 368 du Code de procédure civile dispose que “Les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire”.

En l’espèce, les sociétés Lvms et Esthais ont communiqué des conclusions identiques dans les instances n° RG 22/00572 et n° RG 23/01095. Les sociétés demanderesses n’ont donc pas tenu compte de la disjonction qui a été ordonnée par le juge de la mise en état par ordonnance du 14 septembre 2023.

Il ne revient pas au tribunal de trier les prétentions qui relèvent de l’instance n° RG 22/00572 de celles qui relèvent de l’instance n° RG 23/01095. Dès lors, dans la mesure où la Sci [W] a également transmis des conclusions identiques dans les deux instances, il est de l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble.

En conséquence, le tribunal ordonne la jonction des instances n° RG 22/00572 et n° RG 23/01095 sous le seul n° RG 22/00572.


II. Les demandes relatives à la promesse unilatérale de vente

II.1. Les demandes de la société Lvms de juger la vente parfaite et de condamner la Sci [W] à signer l’acte authentique de vente

A titre liminaire, il sera constaté que l’acte authentique stipulant la promesse unilatérale de vente a été reçu le 7 décembre 2015. Il convient dès lors de faire application des textes en vigueur au jour de la conclusion de ladite promesse c’est à dire ceux antérieurs à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. 

L’article 1584 du Code civil dispose que “la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. [...] Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions”.

L’article 1589 du même code prévoit que “la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix [...] La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte”.

L’article 1176 ancien du même code prévoit, quant à lui, que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit intervenu.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique reçu le 7 décembre 2015 par Me [I] [S], notaire, M. [P] [W] et Mme [O] [J] épouse [W], ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société Lvms avec une faculté de substitution (pièce n°2 demanderesses). Il n’est pas contesté par les parties que la Sci [W] est venue aux droits des promettants. 

Par courriers des 4 mai et 16 septembre 2021 (pièces n°14 et 15 demanderesses), la société Lvms a indiqué auprès du notaire de la Sci [W], Me [I] [S] puis Me [F] [H], qu’elle avait cédé le bénéfice de la promesse unilatérale de vente à la Sci Esthais qui entendait lever l’option. Ainsi, toutes les démarches faites pour la réalisation de la vente l’ont été pour le compte de la Sci Esthais notamment l’obtention du financement (pièce n°21 demanderesse) ou encore l’établissement du projet d’acte authentique de vente (pièce n°27 demanderesse). Compte tenu de la cession de la promesse unilatérale de vente à la Sci Esthais, la société Lvms ne peut demander au tribunal la réitération de la vente à son profit.

Au surplus, la levée de l’option devait intervenir entre le 1er juillet et le 31 décembre 2021 et être accompagnée “du versement par le bénéficiaire entre les mains du notaire chargé de dresser l’acte d’une somme suffisante pour assurer le paiement total du prix et des frais de la vente”, étant précisé que le prix a été fixé à 700.000 euros. 

Si la Sci Esthais semble avoir obtenu le 20 novembre 2021 un prêt auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône Alpes d’un montant de 750.000 euros (pièce n°21 demanderesses), elle ne justifie pas avoir versé entre les mains du notaire chargé de dresser l’acte avant le 31 décembre 2021, ni après d’ailleurs, une somme suffisante pour assurer le paiement total du prix et des frais de vente. Seule la somme de 100 euros a été réglée à Me [F] [H] à titre de provision sur frais. La Sci Esthais n’ayant pas respecté les modalités de levée de l’option, la vente n’a donc pas été réalisée. 

De plus, par mail du 20 décembre 2021, la Sci [W] a demandé au gérant de la Sci Esthais si elle pouvait terminer le déménagement début janvier 2022 (pièce n°26 demanderesses). Il ne peut pas se déduire de ce seul mail, dont il n’est pas justifié une quelconque réponse, que la Sci [W] a accepté de proroger le terme fixé pour lever l’option. Les sociétés demanderesses ne produisent aucun échange réciproque faisant ressortir la volonté commune des parties de parvenir à la vente effective de l’ensemble immobilier postérieurement au terme. Il n’y a donc eu aucune prorogation de la date butoir pour lever l’option. 

En conséquence, les sociétés Lvms et Esthais seront déboutées de leurs demandes de juger que la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Albertville est intervenue au profit de la société Lvms, de juger qu’il existe un accord sur la chose et sur le prix entre la société Lvms et la Sci [W] et d’ordonner à la Sci [W] d’avoir à signer l’acte authentique de vente. 

II.2. Les demandes indemnitaires des sociétés Lvms et Esthais liées à la non- réalisation de la vente 

II.2.1. La responsabilité contractuelle de la société [W]

Aux termes de l’ancien article 1134 du Code civil, “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi”.

En l’espèce, les sociétés demanderesses ne démontrent pas le stratagème qui aurait été mis en place par la Sci [W] pour faire échec à la réalisation de la vente. Bien au contraire, lorsque la société Lvms a manifesté sa volonté de lever l’option, la Sci [W] a mandaté Me [F] [H], notaire, pour dresser l’acte de vente. Il revenait à la Sci Esthais qui s’est substituée à la société Lvms, de verser entre les mains du notaire une somme suffisante pour assurer le paiement total du prix et des frais de la vente ce qu’elle n’a pas fait. C’est donc le manque de diligences de la Sci Esthais qui a fait échec à la vente et non le comportement de la Sci [W]. Les sociétés demanderesses sont défaillantes dans l’administration de la preuve d’une faute. Dès lors, les sociétés Lvms et Esthais ne peuvent pas engager la responsabilité contractuelle de la Sci [W].

En conséquence, les sociétés Lvms et Esthais sont déboutées de leur demande de condamner la Sci [W] à prendre en charge le coût de la mise en conformité du bien.

II. 2.2. La responsabilité des notaires

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En application de cet article, le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité (Cass. Civ. 1ère, 27/11/2008, n°07-18.875). De même, il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique, la charge de la preuve de l’exécution de cette obligation de conseil incombant au notaire (Cass. Civ. 1ère, 19/12/2006, n°04-14.487).

En l’espèce, concernant Me [B] [Q], les sociétés demanderesses ne démontrent pas le manquement qui aurait été commis, se contentant d’affirmer que “Maître [H] et Maître [Q] se devaient d’assister les parties et en particulier la société LVMS pour accomplir les diligences pour permettre une réalisation de la vente avant le 31/12/2021”. Cette seule allégation qui n’est étayée par aucune pièce est insuffisante pour caractériser un manquement de la part de Me [B] [Q]. Force est de constater qu’il est fait grief à Me [B] [Q] de ne pas avoir assisté la société Lvms alors que c’est la société Esthais qui a effectué les démarches pour lever l’option. Il ne peut donc être reproché à Me [B] [Q] de ne pas avoir assisté une société qui ne bénéficiait plus de la promesse unilatérale de vente. 

Quoi qu’il en soit, il apparaît que Me [B] [Q] a été diligente en transmettant à sa consoeur par mail du 18 octobre 2021 les documents requis en temps utiles (pièce n°2 Me [Q]), en informant sa consoeur par mail du 15 décembre 2021 de l’avancée de l’édition des offres de financement (pièce n°3 Me [Q]) puis par mails des 20 décembre et 27 décembre 2021 de la nécessité d’établir un projet d’acte vente (pièce n°4 Me [Q]) et en transmettant par mail du 30 décembre 2021 à la société Lvms le projet d’acte de vente reçu le 28 décembre 2021 (pièce n°6 et 7 Me [Q]). 

Les sociétés demanderesses sont défaillantes dans l’administration de la preuve d’un manquement. Dès lors, les sociétés Lvms et Esthais ne peuvent pas engager la responsabilité délictuelle de Me [B] [Q].

Concernant la société Tristan Boulle - [F] [H], les sociétés demanderesses ne démontrent pas le stratagème qui aurait été mis en place, se contentant d’affirmer que “la réitération n’a pas eu lieu exclusivement du fait du stratagème employé par la SCI [W] auquel Maître [H] a, de manière regrettable accepté de prêter son concours”. Cette seule allégation qui n’est étayée par aucune pièce est insuffisante pour caractériser un manquement de la part de Me [F] [H].

Quoi qu’il en soit, il apparaît que Me [F] [H] a été diligente en transmettant à la société Lvms par mail du 19 novembre 2021 l’état descriptif de division et le règlement de copropriété (pièce n°3 Me [H]) et en transmettant à sa consoeur par mail du 28 décembre 2021 le projet d’acte de vente sollicité le 20 décembre 2021 (pièce n°4 et 6 Me [Q]). 

Les sociétés demanderesses sont défaillantes dans l’administration de la preuve d’une faute. Dès lors, les sociétés Lvms et Esthais ne peuvent pas engager la responsabilité délictuelle de la société Tristan Boulle - [F] [H].


*********

En conséquence, les sociétés Lvms et Esthais sont déboutées de leurs demandes de condamner in solidum la Sci [W], la société Tristan Boulle et [F] [H] et Me [B] [Q] à payer à la société Lvms à titre de dommages et intérêts le montant des loyers commerciaux du 31 décembre 2021 jusqu’à la réalisation définitive de la vente (154.166,42 euros au 05/01/2025) et à la société Esthais à titre de dommages et intérêts la perte de loyers du 31 décembre 2021 jusqu’à la réalisation définitive de la vente (66.452 euros au 05/01/2025) et la somme de 149.342,32 euros pour la majoration du taux d’intérêt.

II.3. La demande de la société Tristant Boule - [F] [H] de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. 

En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

Les juges du fond ne peuvent condamner à des dommages-intérêts sans préciser en quoi consiste la faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d’ester en justice. 

En l’espèce, la société Tristan Boulle - [F] [H] ne démontre pas que les sociétés Lvms et Esthais ont agi avec malice ou mauvaise foi ou ont commis une erreur grossière équipollente au dol. De même, elle ne justifie pas avoir subi un préjudice particulier.

En conséquence, la société Tristan Boulle - [F] [H] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.


III. Les demandes subsidiaires des sociétés Lvms et Esthais

III. 1. Les demandes de condamner la Sci [W] à supporter le coût de certaines réparations

Aux termes de l'article 1719 du Code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée”.

Il résulte de l'article R. 145-35 du Code de commerce que “ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent [...]”.

L'article 606 du Code civil dispose que“les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien”.

En l’espèce, le bail commercial stipule au paragraphe “Entretien - Réparations” que “le “Bailleur” aura à sa charge la tonte du gazon, les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, ainsi que les frais de déneigement des abords et accès du bâtiment seront à la seule charge du “Preneur” notamment [...]” (pièce n°2 demanderesses)

En ce qui concerne l’installation électrique l’expert judiciaire a constaté que les tableaux électriques “présentent des défauts de sécurité pour les exploitants : absence de cache pour le tableau de showroom (photo 1) et tableau de commande 380v atelier (photo 4)”. Il valide les rapports qui ont été établis par la société Socotec les 1er avril 2022 et 13 mars 2023 et par la société Morin le 31 janvier 2023, mentionnant les mêmes non-conformités. Il conclut que l’installation électrique n’a pas été mise en conformité avec la réglementation en vigueur. Pour autant, la société Lvms ne démontre pas que les non-conformités affecteraient l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Ainsi, il ne peut être considéré que la mise en conformité de l’installation électrique relèverait des grosses réparations qui sont à la charge de la Sci [W]. 

En conséquence, la société Lvms est déboutée de sa demande de condamner la Sci [W] à payer les travaux de mise en conformité de l’installation électrique.

En ce qui concerne le système de chauffage l’expert judiciaire a constaté que le chauffage au sol est inopérant et que les radiateurs muraux ne sont pas tous en état de fonctionner. Il conclut que “le relevé de température démontre que cet espace est de 5 degrés inférieur à la température préconisée par L’INRS et de 3 degrés inférieur à un environnement qualifié de froid par le même organisme” et que “les système de chauffage existants sont inopérants et ne correspondent plus aux exigences et normes en vigueur. Leur remplacement intégral est indispensable pour mettre le bâtiment en conformité et remédier à sa vestusté”. Pour autant, la société Lvms ne démontre pas que le remplacement du système de chauffage actuel relèverait des grosses réparations qui sont à la charge de la Sci [W]. 

En conséquence, la société Lvms est déboutée de sa demande de condamner la Sci [W] à payer les travaux de remplacement du système de chauffage de l’installation électrique.

En ce qui concerne la toiture, l’expert judiciaire conclut que “les causes de ces infiltrations sont la vétusté du bâtiment et le défaut de travaux de maintenance ou leur parfaite exécution” et “les travaux nécessaires à la remise en état de la couverture consistent en la réalisation de grosses réparations ayant pour objet de remédier à la vétusté”. 

Eu égard à la nature des travaux, à savoir notamment une reprise complète de la toiture, il apparaît qu'il s'agit de grosses réparations telles que prévues par l'article 606 du Code civil, de sorte que leur coût incombe entièrement au bailleur.

L'expert judiciaire a chiffré le coût de la réfection de la toiture à la somme totale de 79.094,87 euros TTC. La Sci [W] ne produit aucune pièce qui permettrait de remettre en cause l’évaluation faite par l’expert judiciaire.

En conséquence, la Sci [W] est condamnée à payer à la société Lvms la somme de 79.094,87 euros au titre des travaux de réfection de la toiture. 

III.2. La demande de condamner la Sci [W] à réparer le trouble de jouissance subi

L’article 1729 du Code civil dispose que “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : [...] 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail [...]”.

En l’espèce, compte tenu des infiltrations subies, du dysfonctionnement du système de chauffage et de la non-conformité de l’installation électrique, la société Lvms n’a pas pu exploiter les locaux loués de manière paisible. 

La société Lvms sollicite une diminution de 10% du loyer à compter des premiers troubles survenus en septembre 2018 mais ne fournit aucun élément objectif pour étayer ce calcul. 

Dans ces conditions, il y aura lieu d'évaluer le préjudice de jouissance subi par la société Lvms à la somme de 20.000 euros, à laquelle il convient de soustraire la provision de 6.000 euros à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices à laquelle la société [W] a été condamnée par ordonnance du juge de la mise en état du 14 septembre 2023.

En conséquence, la société [W] sera condamnée à payer à la société Lvms la somme de 14.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

III.3. La demande de condamner solidairement la Sci [W] et la société Tristan Boulle - [F] [H] à réparer le préjudice lié à l’absence de régularisation de la vente

Il a été démontré ci-dessus que les sociétés demanderesses ne rapportent pas la preuve d’une faute qui aurait été commise tant par la Sci [W] que par la société Tristant Boulle - [F] [H] en lien avec la non-réalisation de la vente. 

En conséquence, les sociétés Lvms et Esthais sont déboutées de leur demande de condamner in solidum la Sci [W] et la société Tristant Boulle - [F] [H] à leur payer la somme de 237.499 euros en réparation du préjudice subi relatif à l’absence de vente de l’immeuble. 


IV. Les demandes accessoires

• L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.”

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à l’écarter.

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. 

Les sociétés Lvms et Esthais ont été déboutées de leurs prétentions formulées à l’encontre de Me [B] [Q] et de la société Tristan Boulle - [F] [H]. Les sociétés demanderesses doivent donc être considérées comme partie perdante et seront condamnées aux dépens engagés par Me [B] [Q] et la société Tristan Boulle - [F] [H]. 

La société Sci [W] a notamment été condamnée à supporter le coût de travaux et à indemniser le trouble de jouissance subi par la société Lvms. La société Sci [W] doit donc être considérée comme partie perdante et sera condamnée aux dépens autres que ceux supportés par Me [B] [Q] et la société Tristan Boulle - [F] [H]. 

• Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

En l’espèce, la Sci [W] sera condamnée à payer, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3.500 euros aux sociétés Lvms et Esthais. 

Les sociétés Lvms et Esthais seront condamnées à payer la somme de 2.500 euros à la société Tristan Boulle et [F] [H] et la somme de 2.500 euros à Me [B] [Q] au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances n° RG 22/00572 et n° RG 23/01095 sous le seul n° RG 22/00572,

DÉBOUTE les sociétés Lvms et Esthais de leurs demandes de juger que la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Albertville est intervenue au profit de la société Lvms, de juger qu’il existe un accord sur la chose et sur le prix entre la société Lvms et la Sci [W] et d’ordonner à la Sci [W] d’avoir à signer l’acte authentique de vente,

DEBOUTE les sociétés Lvms et Esthais de leurs demandes de condamner in solidum la Sci [W], la société Tristan Boulle et [F] [H] et Me [B] [Q] à payer à la société Lvms à titre de dommages et intérêts le montant des loyers commerciaux du 31 décembre 2021 jusqu’à la réalisation définitive de la vente (154.166,42 euros au 05/01/2025) et à la société Esthais à titre de dommages et intérêts la perte de loyers du 31 décembre 2021 jusqu’à la réalisation définitive de la vente (66.452 euros au 05/01/2025) et la somme de 149.342,32 euros pour la majoration du taux d’intérêt,

DEBOUTE les sociétés Lvms et Esthais de leur demande principale de condamner la Sci [W] à prendre en charge le coût de la mise en conformité du bien,

DÉBOUTE la société Tristan Boulle - [F] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE la société Lvms de ses demandes subsidiaires de condamner la Sci [W] à payer le coût des travaux de mise en conformité de l’installation électrique et celui des travaux de remplacement du système de chauffage de l’installation électrique,

CONDAMNE la Sci [W] à payer à la société Lvms la somme de 79.094,87 euros au titre des travaux de réfection de la toiture,

CONDAMNE la société [W] à payer à la société Lvms la somme de 14.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

DEBOUTE les sociétés Lvms et Esthais de leur demande de condamner in solidum la Sci [W] et la société Tristant Boulle - [F] [H] à leur payer la somme de 237.499 euros en réparation du préjudice subi relatif à l’absence de vente de l’immeuble,

CONDAMNE les sociétés Lvms et Esthais aux dépens engagés par Me [B] [Q] et la société Tristan Boulle - [F] [H], 

CONDAMNE la société Sci [W] aux dépens autres que ceux engagés par Me [B] [Q] et la société Tristan Boulle - [F] [H], 

CONDAMNE in solidum les sociétés Lvms et Esthais à payer, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 2.500 euros à Me [B] [Q] et la somme de 2.500 euros à la société Tristan Boulle - [F] [H],

CONDAMNE la Sci [W] à payer, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3.500 euros aux sociétés Lvms et Esthais,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé, le 22 mai 2026, la minute étant signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière

La Greffière Le Président