Tribunal Judiciaire · Chambre 1- section A — 22 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Mai 2026


N° RG 26/00092 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HP27


DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DENOMMEE [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic la SARL CITYA REPUBLIQUE, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 308 380 435, dont le siège social est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [X] [P]
demeurant [Adresse 4]
non comparante ni représentée



Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 13 Mars 2026 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT QUATRE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, puis le délibéré a été prorogé au VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.




EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [P] est propriétaire des lots n°141, 76 et 26 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5]. 

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] (ci-après nommé le syndicat des copropriétaires) a autorisé par la résolution 17-1 à procéder à la saisie immobilière des lots dont madame [X] [P] est propriétaire en raison de charges impayées. 

Par courrier daté du 25 septembre 2026, intitulé « mise en demeure », le conseil du syndicat des copropriétaires a demandé à madame [X] [P] de procéder sous quinze jours au virement de la somme de 21.579,55 euros au titre des charges dues suivants relevé de compte annexé daté du 23 septembre 2025.


Par acte en date du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] (ci-après nommé le syndicat des copropriétaires) a fait assigner en référé madame [X] [P], au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile afin de : 
Condamner madame [X] [P] à lui régler la somme de 24.086,37 euros sauf à parfaire, compte arrêté du 20 janvier 2026, outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, Condamner madame [X] [P] à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
A l’audience du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires a développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée à étude, madame [X] [P] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026, puis le délibéré a été prorogé au 22 mai 2026.

Aux termes d’un message notifié par la voie électronique le 23 avril 2026, le tribunal a sollicité les observations des parties sur l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de la régularité de la mise en demeure du 25 septembre 2025 au regard de cet article, susceptible d’entraîner l’irrecevabilité de la demande.

Aux termes d’un message reçu par la voie électronique le 21 mai 2026, le conseil de du demandeur a communiqué le courrier de mise en demeure du 25 septembre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 124 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

Il résulte des articles 122 et 124 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :


« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. (…) »


La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est conditionnée par l’existence d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Civ. 3è, 9 mars 2022, pourvoi n°21-12988). 

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, doit respecter trois conditions cumulatives à savoir : l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ainsi que le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, le demandeur fonde sa demande sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, alors que le législateur a institué une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des provisions visées au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 , dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par ailleurs, au regard de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il apparaît que le courrier versé au débat, en date du 25 septembre 2025, fait référence à un arriéré global de charge et non au paiement d’une provision exigible. 

En visant le montant global de charges dues, le courrier impose au copropriétaire de payer une somme qui ne correspond plus à une provision. Ce courrier, qui conditionne la recevabilité de la procédure accélérée au fond, n’est donc pas conforme au texte précité.

En soumettant l’action fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges, le Syndicat des copropriétaires a ajouté à la loi une condition que le législateur n’a pas prévue dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a imposé le paiement de charges dont les budgets ont été approuvés et qui ne sont donc plus des provisions.


Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer cette provision que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de cette provision ainsi que des provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par ailleurs, le courrier précité n’est pas suffisamment interpellatif pour être qualifié de mise en demeure. Par ailleurs, il ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il règle cette provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours. Enfin, il ne respecte pas le délai de 30 jours fixé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, puisque le copropriétaire est invité à régler la somme réclamée sous quinze jours.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires supportera la charge des dépens.

 
PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] à [Localité 1] dans son assignation du 11 février 2026 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] à [Localité 1] aux entiers dépens. 

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.