Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S1 — 22 mai 2026

N° RG 26/00076 - N° Portalis DB2E-W-B7K-ODKM


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S1

N° RG 26/00076 - N° Portalis DB2E-W-B7K-ODKM

Minute n°



















☐ Copie exec. à :
Me David GILLIG
Mme [X] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 






Me David GILLIG


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 
22 MAI 2026


PARTIE REQUÉRANTE :

Société [Adresse 3] - immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415 
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]

représentée par Me Aurélie BRAEM substituant Me David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178


PARTIE REQUISE :

Madame [X] [O]
[Adresse 5]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé 
Nathalie RECK, Greffière lors des débats
Gabrielle ISCHIA, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Mai 2026.

ORDONNANCE: 
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2022 avec prise d’effet au 24 novembre 2022, la SA HABITATION MODERNE a loué à Madame [X] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 309,03 euros outre 171,71 euros de provision pour charges, payables à terme échu au plus tard le dernier jour du mois. 

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, la SA [Adresse 7] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 201,54 euros au titre des loyers et charges échus au 7 octobre 2025 inclus. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, la SA [Adresse 7] a fait assigner Madame [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
* constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, 
* ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
* condamner la locataire à payer une provision de 1 275,41 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
* condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
* condamner la locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire. 

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 7 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 10 mars 2026.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 672,54 euros, au titre des loyers et charges échus au 5 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise qu’elle serait encline à accepter l’octroi de délais de paiement sur trois mois si la défenderesse en faisait la demande mais qu’en l’état elle s'opposera à l'octroi d'éventuels délais de paiement. 

Citée par acte délivré à personne, Madame [X] [O] ne comparaît pas ni personne pour elle.

Aux termes des conclusions reçues le 19 février 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives, la locataire ne s’est pas rendue aux différents rendez-vous fixés par le travailleur social en vue de son établissement.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande :

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2026. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 7 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 mars 2026. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [X] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [X] [O] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA [Adresse 7] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

La défenderesse, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu'au 5 mars 2026, la dette locative de Madame [X] [O] s’élève à la somme de 672,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. 

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable. 

Par conséquent, il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

* Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 décembre 2025 et que la locataire est occupant sans droit ni titre. Il n'est pas sérieusement contestable qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Madame [X] [O] sera condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la locataire ne comparait pas à l’audience et qu’elle ne s’est pas rendue aux différents rendez-vous fixés par les travailleurs sociaux de sorte que le tribunal ne dispose d’aucune information sur sa situation sociale, familiale et financière. Si elle a procédé à deux règlements de 500 euros permettant d’apurer une partie de la dette les 6 janvier 2026 et 9 février 2026, force est de constater qu’elle n’avait procédé à aucun versement depuis le 14 mai 2025, que depuis l’entrée dans les lieux elle n’a procédé qu’à quelques versements, le reste de sommes portées en crédit étant principalement les APL.


Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement, par ailleurs, la question de la suspension de la clause résolutoire ne se posant pas, la locataire non comparante n’ayant fait aucune demande en ce sens et la bailleresse ne la sollicitant pas.

III. Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [O] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens. 

* Sur les frais irrépétibles 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l'action recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2022 avec prise d’effet au 24 novembre 2022 entre la SA HABITATION MODERNE, d'une part, et Madame [X] [O], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 4] [Adresse 8] sont réunies à la date du 9 décembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans au bailleur ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [X] [O] à verser à la SA HABITATION MODERNE une provision de 672,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 5 mars 2026, mois de février 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [X] [O] à verser à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois Mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

DÉBOUTONS la SA HABITATION MODERNE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Madame [X] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Le Greffier Le Juge des Contentieux 
de la Protection
Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS