Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S1 — 22 mai 2026

N° RG 26/01516 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFSS


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S1

N° RG 26/01516 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFSS

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Manon BAUMGARTEN
Madame [F] [X]


Le 
 
Le Greffier 



Me Manon BAUMGARTEN


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 22 MAI 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [L]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Comparant assisté par Me Manon BAUMGARTEN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 44

Madame [O] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Manon BAUMGARTEN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 44

DEFENDERESSE :

Madame [F] [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparante et non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie RECK, Greffier lors des débats
Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Mai 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un acte sous seing privé en date du 2 mars 2023 prenant effet le 12 avril 2023, Madame [F] [X], par le biais de son mandataire, la SARL SAINT CLAIR IMMOBILIER, a loué à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé au premier étage sis [Adresse 5], comprenant comme accessoire une cave au sous-sol de l'immeuble, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 885 euros, outre 40 euros de provision pour charges, payable d'avance, le premier jour du terme.

Par lettre recommandée du 8 octobre 2025 avec accusé de réception signé le 13 octobre 2025, Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] ont contesté auprès de l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE une augmentation de loyer intervenue le 2 décembre 2024, indiquant que cette augmentation ne leur avait jamais été notifiée et qu'ils n'en n'avaient été informés que le 30 septembre 2025 par un courriel faisant état d'un solde débiteur, de sorte que cette augmentation ne pouvait leur être opposable et que la seconde augmentation intervenue le 2 avril 2025 se basant sur une augmentation non opposable devait être régularisée. 

Par lettre recommandée du 29 octobre 2025 avec accusé de réception signé le 31 octobre 2025, Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] ont donné congé à l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE à effet au 1er décembre 2025. 

Mandatée par l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE, la société RESILIANS est intervenue dans le logement des locataires le 30 octobre 2025 pour un " diagnostic humidité " et un rapport de recherche de fuite a été établi le 31 octobre 2025. 

Madame [O] [H] a effectué un signalement réceptionné le 7 novembre 2025 par le service d'hygiène et de santé environnementale de l'Eurométropole de [Localité 1].

Par procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 28 novembre 2025 à la requête des locataires, plusieurs traces résiduelles d'humidité ont été constatées dans le logement loué.

L'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 1er décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2026, Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] ont fait assigner Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
- Déclarer leur demande régulière, recevable et bien fondée,
- Sur la responsabilité contractuelle du bailleur, déclarer que Madame [F] [X] a manqué à son obligation d'information loyale des demandeurs au regard de l'inexactitude des dispositions du diagnostic de performance énergétique,
- Déclarer que Madame [F] [X] a manqué à ses obligations de mise à disposition d'un logement décent et de jouissance paisible à l'égard des demandeurs au regard des désordres liés à l'absence d'étanchéité à l'air et d'aération suffisantes et à la présence continue de moisissures dans le logement,
- En conséquence, condamner Madame [F] [X] à leur payer la somme de 18 585 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
- Condamner Madame [F] [X] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice d'anxiété,
- Condamner Madame [F] [X] à leur payer la somme de 1 567,35 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel,
- Sur l'inopposabilité et l'irrégularité des augmentations de loyer et la restitution du dépôt de garantie, constater l'absence de notification préalable de l'augmentation de loyer du mois de décembre 2024,
- En conséquence, déclarer l'augmentation de loyer du mois de décembre 2024 inopposable aux demandeurs,
- Déclarer l'augmentation de loyer du mois d'avril 2025 irrégulière compte tenu du caractère erroné de la base de calcul utilisée,
- Condamner Madame [F] [X] à leur restituer la somme de 505,97 euros,
- En tout état de cause, condamner Madame [F] [X] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [F] [X] à supporter l'entièreté des frais et dépens de la présente instance.

S'agissant de l'état du logement, Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] font d'abord valoir que le DPE qu'ils avaient reçu était inexact, ce dernier précisant l'existence d'une VMC dans le logement, ce qui a été contredit par le rapport de recherche de fuite produit et établi par la société mandatée par l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE. Aussi, l'annonce de remise en location du logement postée sur la plateforme internet Leboncoin le 8 janvier 2026 fait état de ce que le logement serait classé E alors que le DPE qu'ils avaient reçu indiquait une classification D. Madame [F] [X] a donc manqué à son obligation d'information loyale envers les locataires

De plus, les demandeurs soulignent que le logement est indécent. Ils en ont prévenu le fils de la bailleresse dès le mois de mars 2024, suite à quoi ils ont reçu dudit fils de la peinture anti-humidité. Cette solution n'ayant été suffisante, ils ont signalé à Madame [F] [X] que les problèmes d'humidité persistaient. La bailleresse leur a alors fourni un déshumidificateur en novembre 2024. L'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE a également constaté les dégâts lors de l'état des lieux de sortie. Les désordres ont alors été reconnus tant par la bailleresse que par sa mandataire.

Les demandeurs relèvent avoir subi un préjudice de jouissance en raison de la présence constante de moisissures pendant 21 mois dans l'ensemble du logement tant sur les murs, qu'aux abords des menuiseries extérieures, et même sur le mobilier, de sorte qu'ils n'ont pas pu jouir paisiblement du logement. En effet, les locataires ont dû nettoyer le logement sans cesse et utiliser un déshumidificateur au quotidien, ainsi que veiller à augmenter le chauffage pour éviter la propagation des moisissures en vain.

Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] soutiennent avoir également subi un préjudice d'anxiété en raison des conditions de vie du logement qui leur ont causé un stress et une angoisse permanente de découvrir des moisissures et d'en respirer les émanations.

Ils font enfin valoir qu'ils ont subi un préjudice matériel en raison de leur nécessaire déménagement et relogement ainsi que des pertes matérielles subies puisque des meubles, chaussures et accessoires ont été atteints par l'humidité.

Concernant les augmentations de loyer, les demandeurs font valoir qu'ils n'ont pas reçu notification de l'augmentation intervenue au mois de décembre 2024, cette augmentation leur est ainsi inopposable. La transmission en octobre 2025 d'un document daté du 3 décembre 2024 prévoyant l'augmentation ne saurait valoir preuve de notification en bonne et due forme de l'augmentation de loyer et ne saurait par la même agir rétroactivement. Aussi, l'augmentation intervenue le 2 avril 2025, prenant comme loyer de référence celui augmenté en décembre 2024, est ainsi irrégulière puisque son calcul était erroné et devait prendre comme loyer de référence le loyer initial fixé dans le bail.

Enfin, s'agissant du dépôt de garantie, ce dernier n'a pas été restitué intégralement aux demandeurs qui sollicitent la restitution d'une somme de 505,97 euros. En effet, l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE a déduit du dépôt de garantie la somme de 319,95 euros au titre des augmentations de loyer (déduction faite de la régularisation de charges de l'année 2024 favorable aux locataires), ainsi que la somme de 31.37 euros au titre du prorata du loyer et de la provision sur charges pour le 1er décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [B] [L], assisté par son conseil, et Madame [O] [H], représentée par son conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils indiquent que les services de la ville ont été prévenus avant leur départ, mais qu'ils ont quitté les lieux puisqu'ils ne pouvaient plus y vivre correctement. Ils soulignent qu'il semblerait qu'ils n'étaient pas prioritaires pour la ville.

Citée par acte délivré à étude, Madame [F] [X] ne comparait pas ni personne pour elle.

L'affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent précise dans son article 2 que pour assurer la délivrance d'un logement décent, le logement doit notamment permettre une aération suffisante, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

La responsabilité du bailleur est engagée en cas de non délivrance d'un logement décent. Il ne peut s'exonérer de cette responsabilité que par la force majeure ou la faute de la victime.

En l'espèce, Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] produisent aux débats des SMS échangés avec Monsieur [J] [X], fils de la défenderesse, desquels il ressort que ce dernier a été averti dès le mois de mars 2024 des soucis d'humidité dans le logement puisque, le 30 mars 2024, les demandeurs lui écrivaient “ Bonjour, Merci pour la peinture ! Bon week-end ”, ce à quoi Monsieur [J] [X] leur a répondu “ Bon courage Et bon week-end ”. Le 23 janvier (l'année n'étant pas précisé), Monsieur [J] [X] leur écrivait le message suivant : “ Bonjour, (…) Je reviens vers vous pour faire le point sur cette question d'humidité dans votre salon. Tenez moi informé par retour de sms svp” . Il ressort de ces échanges que Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] ont bien informé le fils de la bailleresse des problèmes d'humidité existants dans le logement, et visiblement, au vu des dates éloignées des SMS, persistants.

Les demandeurs produisent encore des photographies de matelas, murs, plinthes, meubles, canapé, chaussures, bâtons de marche, montre, sac, ceinture et cadre-photo recouverts de moisissures. Ces photographies sont corroborées par le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 28 novembre 2025, duquel il ressort également l'absence de dispositif de ventilation dans les chambres, le bureau et la buanderie. Le commissaire de justice constate la présence d'un dispositif de ventilation dans la salle de douche - buanderie.

Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] produisent également un rapport de recherche de fuite établi le 31 octobre 2025 par la société RESILIANS mandatée par l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE aux fins de “ diagnostic humidité”, et intervenue le 30 octobre 2025 dans le logement situé [Adresse 6]. Il ressort de ce rapport que les désordres constatés (humidité excessive et moisissures) proviennent d'un défaut de ventilation des lieux. Il est préconisé le nettoyage annuel des grilles d'entrée et d'extraction d'air du logement, la pose de grilles d'entrée d'air sur les menuiseries extérieures et caissons de volets roulants, ainsi que l'étude d'une potentielle installation d'un système de VMC. Il est enfin conseillé de prévoir des travaux d'isolation si les désordres persistent.

Les demandeurs produisent aussi l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 1er décembre 2025. Il ressort la présence de “traces d'humidité” dans la chambre 1, au niveau des fenêtres. Il est précisé dans les observations l'existence de “diverses traces d'humidité non prises en compte en vue des problèmes liés à l'humidité”. Ainsi, cette mention permet d'en déduire que les problèmes d'humidité sont reconnus et non imputés aux locataires. 

Est enfin produit le mail adressé à Madame [O] [H] par le service d'hygiène et de santé environnementale de l'Eurométropole, lui confirmant avoir réceptionné son signalement le 7 novembre 2025. Il lui est toutefois indiqué que l'activité du service ne leur permet pas d'intervenir rapidement.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que le logement situé au premier étage sis [Adresse 6] n'est pas décent


 * Sur la demande en indemnisation du préjudice de jouissance

Il est établi que le logement situé au premier étage sis [Adresse 6] occupé par Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] n'est pas décent. Ils ont nécessairement subi un préjudice de jouissance dans la mesure où le bien qu'ils louait n'était pas conforme à sa destination et sain pour ses occupants, ces derniers étant par ailleurs contraints de mettre en place diverses stratégies afin de limiter la propagation des moisissures et d'éviter que leurs conditions de vie ne s'empirent. Selon le rapport de la société RESILIANS l'absence de système de ventilation concernait toutes les pièces à l'exception de la salle d'eau bénéficiant d'un dispositif. Les locataires ont subi un préjudice sur une période allant du mois de mars 2024, date à laquelle ils ont signalé les désordres pour la première fois jusqu'à leur départ au mois de décembre 2025 soit sur 21 mois.

Le loyer initial était fixé à 885 euros hors charges.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il parait satisfactoire de fixer leur préjudice à la somme de 400 euros par mois sur une période de 21 mois, soit la somme totale de 8 400 euros (400 euros X 21 mois). Madame [F] [X] sera ainsi condamnée à verser cette somme à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H].

* Sur la demande en indemnisation du préjudice d'anxiété

Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] sollicitent la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice d'anxiété.

Ils produisent une attestation établie le 3 décembre 2025 par Madame [I] [A], psychologue libérale, de laquelle il ressort que Monsieur [B] [L] a commencé une thérapie le 9 septembre 2024 et qu'il est suivi toutes les deux semaines en raison de son état de santé. En effet, Madame [I] [A] indique que Monsieur [B] [L] “vit une période très difficile à cause des conditions dans l'appartement qu'il occupe. Cette anxiété permanente se poursuit encore aujourd'hui, même en ayant fait les démarches nécessaires pour déménager, du fait des nombreuses démarches administratives. En effet, cela fait de nombreux mois que Monsieur [L] subit une pression quotidienne accentuant son hypervigilance et son état de santé.”.

Le préjudice moral subi par Monsieur [B] [L] est ainsi établi.

Toutefois, l'attestation ne vise que Monsieur [B] [L], de sorte qu'en l'absence d'autres pièces, le préjudice moral allégué par Madame [O] [H] n'est pas établi.

Dès lors, il convient de condamner Madame [F] [X] à verser à Monsieur [B] [L] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice d'anxiété.

* Sur la demande en indemnisation du préjudice matériel

Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] sollicitent la somme de 1 567,35 euros détaillée comme suit :
- La somme de 1 182,35 euros au titre des frais d'agence (premier appel)
- La somme de 100 euros au titre d'une commode IKEA à 6 tiroirs, modèle MALM
- La somme de 50 euros au titre du vaisselier IKEA, modèle [Localité 4]/OXBERG
- La somme de 50 euros au titre d'un matelas
- La somme de 50 euros au titre d'un canapé-lit
- La somme de 50 euros au titre de plusieurs paires de chaussures
- La somme de 30 euros au titre d'une ceinture Ralph Lauren
- La somme de 30 euros au titre d'une montre Ralph Lauren
- La somme de 10 euros au titre de bâtons de marche
- La somme de 10 euros au titre d'un meuble blanc
- La somme de 5 euros au titre d'un sac à dos gris

La demande au titre du vaisselier IKEA sera rejetée, ce montant et ces dégradations n'étant aucunement justifiés, et en l'absence de photographies permettant de constater ces dégâts. 

S'agissant des autres montants sollicités et détaillés, ceux-ci sont justifiés, ainsi que le préjudice matériel lui-même, tant par la production du premier appel de loyer établi par l'agence [Localité 1] IMMOBILIERE, que par des photographies des biens couverts de moisissures prises par les demandeurs, ainsi que contenues dans le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 28 novembre 2025. L'état du logement étudié supra implique, pour les locataires, la nécessité de se reloger, ainsi que de remplacer les biens dégradés.

Dès lors, il convient de condamner Madame [F] [X] à verser à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] la somme de 1 517,35 euros.

 * Sur les demandes relatives aux augmentations de loyer

Aux termes de l'article 17-1 §1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l'espèce le contrat de bail du 6 mars 2023 prévoit dans ses conditions particulières, en son article 1.6.2, que “ Le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit le 1er avril. La valeur de l'Indice de Référence des Loyers connue à ce jour est celui du 4ème trimestre 2022 soit 137,26".

Les demandeurs versent aux débats un courrier de l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE adressé le 2 avril 2025 à Monsieur [B] [L] lui indiquant que le loyer était augmenté de 16,63 euros, prenant comme loyer de référence le montant du loyer avant révision, soit la somme de 915,95 euros, de sorte qu'au 2 avril 2025, le loyer révisé s'élevait à la somme de 932,58 euros.

Ils produisent également un courriel envoyé par Madame [O] [H] à l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE lui demandant la transmission du décompte de charges de l'année 2024, ainsi que la réponse de l'agence produisant la situation du compte des locataires au 30 septembre 2025, date présumée d'envoi de la réponse, à laquelle est jointe un document relatif à l'augmentation du loyer intervenue le 3 décembre 2024, portant le loyer mensuel initial de 885 euros à la somme de 915,95 euros, soit une augmentation de 30,95 euros. Les demandeurs produisent encore le courriel envoyé par Madame [O] [H] à l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE, contestant les augmentations de loyer.

Madame [F] [X], défaillante, ne démontre nullement que Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] ont été informés, dans les délais, de sa volonté de réviser et augmenter le loyer en décembre 2024, de sorte que cette augmentation ne peut leur être opposable et que le loyer de 915,95 euros ne peut être pris en compte pour la révision intervenue le 2 avril 2025. En effet, le dernier loyer à prendre en compte, en l'absence d'augmentation opposable aux locataires, est celui initialement fixé dans le bail soit 885 euros.

Dès lors et les indices de références du quatrième trimestre de 2025 et de 2024 étant respectivement de 144,64 et 142,06, le loyer pouvait être révisé à hauteur de 901,07 euros et non 932,58 euros pour les loyers d'avril 2025 au 1er décembre 2025, date de départ des locataires du logement objet du bail. 

Par conséquent, Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] n'étaient redevables que de la somme mensuelle de 885 euros au titre du loyer hors charges pour le bien loué, et ce, jusqu'au mois d'avril 2025, à partir duquel le loyer mensuel hors charges s'élevait à la somme de 901,07 euros.

* Sur la demande en restitution du reliquat du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portants modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que le montant du dépôt de garantie prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution des obligations locatives du locataire est limité à un mois de loyer en principal. 

L'article 22 prévoit en outre que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…) 

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, il ressort du décompte de sortie des locataires établi le 17 décembre 2025 par l'agence SAINT CLAIR IMMOBILIERE et produit par les demandeurs que la mandataire a restitué à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] la somme de 533,68 au titre du dépôt de garantie versé d'un montant de 885 euros, en déduisant la somme de 319,95 euros de solde débiteur antérieur, la somme de 30,08 euros au titre du loyer hors charges pour le 1er décembre 2025 et la somme de 1,29 euros au titre de la provision sur charges pour le 1er décembre 2025.

Il ressort également du décompte du 30 septembre 2025 visé supra qu'avant le 1er décembre 2024, le solde était nul de sorte que les demandeurs n'étaient redevables d'aucun impayé. Chaque échéance mensuelle, à partir de celle du mois de décembre 2024 jusqu'à celle du mois de septembre 2025, a été réglée par les locataires à hauteur de 925 euros (soit 885 euros au titre du loyer principal et 40 euros de provision sur charges).

Il n'est démontré aucun impayé postérieur au mois de septembre 2025, aucun décompte n'étant produit. Cette somme ne peut donc nullement être déduite du dépôt de garantie à restituer aux locataires.

Les demandeurs reconnaissent avoir toujours versé un loyer hors charges de 885 euros, soit le loyer initialement fixé par le bail. Or, comme étudié supra, à partir du mois d'avril 2025, Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] étaient redevables de la somme de 901,07 euros au titre du loyer mensuel hors charges. Les demandeurs étaient alors redevables du reliquat entre le loyer versé et le loyer révisé (901,07 euros - 885 euros = 16,07 euros), sur la période allant du mois d'avril 2025 au mois de novembre 2025, soit 8 mois (16,07 euros X 8 mois = 128,56 euros), ainsi que du loyer révisé et de la provision sur charges (901,07 euros + 40 euros = 941,07 euros), proratisés pour le 1er décembre 2025 (1 jour sur 31), soit la somme de 30,36 euros (941,07 euros / 31 jours). 

Les demandeurs ne contestent pas être redevables du loyer et la provision sur charges proratisés pour le 1er décembre 2025.

Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] étaient ainsi redevables de la somme totale de 158,92 euros (128,56 euros + 30,36 euros).

Cette somme pouvait dès lors être déduite du dépôt de garantie, de sorte que le montant à restituer aux locataires s'élevait à la somme de 726,08 euros (885 euros - 158,92 euros).

Dès lors, il convient de condamner Madame [F] [X] à restituer à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] la somme de 192,40 euros (726,08 - 533,68 euros) au titre du reliquat du dépôt de garantie.

II. Sur les demandes accessoires

 * Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [F] [X] succombe à l'instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

 * Sur les frais irrépétibles 

Madame [F] [X], succombant, sera condamnée à payer à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

 * Sur l'exécution provisoire 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONSTATE l'indécence du logement situé au premier étage sis [Adresse 6] ;
 
CONDAMNE Madame [F] [X] à verser à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] la somme de 8 400 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [F] [X] à verser à Monsieur [B] [L] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice d'anxiété ;

CONDAMNE Madame [F] [X] à verser à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] la somme de 1 517,35 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [F] [X] à restituer à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] la somme de 192,40 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [F] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [F] [X] à payer à Monsieur [B] [L] et Madame [O] [H] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.


Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS