Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 22 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 22 MAI 2026



(n° 125 , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/14189 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL3DY



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Juillet 2025 - président du TJ de Paris - RG n° 25/53318





APPELANT 



M. [R] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Stéphane FOLACCI, avocat au barreau de PARIS, toque : E2144





INTIMÉE 



S.C.I. VAYSSADE, RCS de Paris n°413662883, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E586





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 avril 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 

qui en ont délibéré,

 

Greffier lors des débats : Catherine CHARLES

 

ARRÊT :

- Contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Virginie COLIN, greffier présent lors de la mise à disposition. 



 



Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 12 juin 2023, la société Vayssade a consenti à M. [O], agissant pour le compte de la société en cours de formation Galerie [R] [O], un 'bail commercial ' portant sur des locaux sis [Adresse 1], à [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 30.000 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre échu, et d'une provision annuelle sur charges de 1.600 euros payable par quart chaque trimestre.



Les lieux sont ainsi désignés au sein du bail : 

 

«Au rez-de-chaussée : une petite boutique sur le [Adresse 3], avec porte sur le vestibule de l'immeuble, arrière-boutique, dépendances sur cour avec toit vitré, sous-sol auquel on accède par un escalier intérieur en bois, lavabo, wc. 

Au premier étage : un logement auquel on accède de la boutique par un escalier en bois, et comprenant une chambre sur la [Adresse 4], et une pièce sur cour, wc ». 

 

La destination contractuelle est : 

« VETEMENTS HOMME ET FEMME, ACCESSOIRES DE MODE ».



Le 11 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, pour la somme de 28.650 euros au titre de la dette locative échue à cette date, 1er trimestre 2025 inclus. 



Exposant que la société Galerie [R] [O] n'a jamais procédé à son immatriculation, par acte du 13 mai 2025, la société Vayssade a fait assigner M. [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion de celui-ci et condamnation au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 2 juillet 2025, le premier juge a : 




constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 12 mai 2025 ; 

dit que M. [O] devra libérer les locaux sis [Adresse 1], à [Localité 1], et, faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; 

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

condamné M. [O] à payer à la société Vayssade : 

à compter du 12 mai 2025, une indemnité d'occupation provisionnelle trimestrielle de 7.900 euros, indexable selon les termes du contrat, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; 

la somme de 26.150 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 2 juin 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025 ; 

les dépens et la somme de 1.600 euros au titre des frais irrépétibles. 




Par déclaration du 7 août 2025, M. [O] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Dans ses conclusions remises et notifiées le 1er décembre 2025, M. [O] demande à la cour de : 




déclarer son appel recevable et bien fondé ; 

infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;


Et statuant à nouveau,

A titre principal, 


constater l'existence de contestations sérieuses ; 

constater que les demandes ne relèvent pas de la compétence de la juridiction des référés ; 

rejeter l'ensemble des demandes de la société Vayssade et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond ; 


A titre subsidiaire, 


juger que la clause résolutoire insérée au bail commercial du 12 juin 2023 n'a pas été régulièrement acquise au 12 mai 2025 ;


En conséquence, 


juger que le bail commercial se poursuit entre les parties aux conditions fixées par le contrat ; 

lui accorder, sur le fondement des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, des délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois ; 

juger que, pendant la durée ainsi impartie, il sera sursis à la réalisation et aux effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 12 juin 2023 ; 

juger que, s'il se libère dans les délais fixés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra entre les parties aux conditions antérieurement convenues. 


A titre infiniment subsidiaire, si la résiliation devait être confirmée, 


lui accorder, sur le fondement des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, des délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois, selon un échéancier à fixer par la cour, et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais, en sorte que le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié si le plan d'apurement est intégralement respecté ; 

juger que les locaux litigieux constituent un lieu habité au sens des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 


En conséquence, 


accorder à M. [O], en application des articles L.412-3 et L.412-4 du même code, des délais pour quitter les lieux d'une durée de douze mois à compter de la signification de l'arrêt, délais éventuellement renouvelables en cas de difficulté persistante de relogement ; 

juger que, pendant ces délais, il ne pourra être procédé à aucune mesure d'expulsion ; 

réduire le montant de l'indemnité d'occupation due postérieurement à la résiliation du bail à la somme de 3.000 euros par trimestre, jusqu'à parfaite libération des lieux, en fonction du préjudice réellement subi par la société Vayssade. 


En tout état de cause, 


condamner la société Vayssade aux dépens de première instance et d'appel recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




Dans ses conclusions remises et notifiées le 29 janvier 2026, la société Vayssade demande à la cour de :




confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant, 


condamner M. [O] à lui payer la somme de 46.597,97 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 28 janvier 2026, terme du 4ème trimestre 2025 inclus ;


Subsidiairement, 


condamner M. [O] à lui payer la somme de 42.730,97 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 28 janvier 2026, terme du 4ème trimestre 2025 inclus, diminuée de l'ensemble des provisions sur charges appelées depuis la signature du bail ; 

débouter M. [O] de toute demande de délais de paiement ou pour quitter les lieux;


Subsidiairement,


assortir tout éventuel délai de paiement et/ou pour quitter les lieux d'une clause de déchéance automatique du terme en cas de retard ou défaut de paiement d'un terme courant ou d'une échéance de la dette ; 

débouter M. [O] de l'ensemble de ses demandes ; 

condamner M. [O] aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2026. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





SUR CE, LA COUR 



A titre liminaire, la cour observe que si M. [O] lui demande de 'constater que les demandes de la société Vayssade ne relèvent pas de la compétence du juge des référés' en l'état de contestations sérieuses sur la qualification du bail et le régime applicable à la procédure d'expulsion mise en oeuvre dès lors que le bail litigieux est certes intitulé 'bail commercial' mais porte également sur un logement au premier étage décrit comme 'local d'habitation', il apparaît toutefois que, ce faisant, M. [O] demande plus exactement à la cour, statuant en référé, de juger que les demandes formées par la société Vayssade excèdent ses pouvoirs juridictionnels





Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



L'article L.145-1 du code de commerce dispose : 

'I- Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe (...)'.



Selon l'article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. 



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. 









Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire M. [O] soutient en premier lieu qu'il existe une contestation sérieuse sur la nature juridique de la convention souscrite et dont la qualification relève de l'analyse du juge du fond, en l'état de la destination contractuelle 'mixte' du bail qui porte sur un ensemble unique comprenant une boutique au rez-de-chaussée et un logement au premier étage qu'il occupe à titre de résidence principale. Dans ces conditions, il soutient que le juge des référés a, en tenant pour évidente l'application exclusive du seul statut des baux commerciaux au contrat de bail, statué en 'excédant son office'. 



La société Vayssade sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, dès lors que le bail liant les parties est contractuellement soumis aux dispositions du code de commerce, celui-ci étant intitulé à l'en-tête du contrat 'Bail commercial', de sorte que les dispositions prévues à l'article L.145-41 du code de commerce ont régulièrement été mises en oeuvre au moyen d'un commandement de payer délivré le 11 avril 2025 reproduisant la clause résolutoire et les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.



Au cas présent, la société Vayssade a fait délivrer à M.[O], le 11 avril 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, (pièce 3 de l'intimée), la somme provisionnelle d'un montant de 28.650 euros, correspondant à l'arriéré locatif au 31 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, sur le fondement des dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I 1°du code de commerce. 



Le bail désigne à l'article I les lieux loués comme 'une petite boutique et une arrière-boutique, ainsi que des dépendances sur cour, au rez-de-chaussée, avec cave, ainsi qu'au 1er étage sur un logement de deux pièces principales auquel on accède par un escalier depuis la boutique ' et la destination est indiquée comme exclusivement commerciale: Vêtements homme et femme, accessoires de mode.



Le bail prévoit en outre à l'article XIV une clause résolutoire qui stipule qu'à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du bail, qu'il s'agisse des loyers et ou des indemnités d'occupation ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, de rappels de loyers ou d'apurement de charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.



Il résulte de ces mentions, et par application des dispositions de l'article L.145-1 du code de commerce précité, que le statut des baux commerciaux s'applique au locaux dont s'agit dès lors que l'objet principal du bail conclu entre les parties est la mise à disposition de locaux à destination exclusivement commerciale, les locaux d'habitation, accessibles uniquement par la boutique, ne constituant que l'accessoire de l'activité, ainsi qu'il est d'ailleurs précisé en introduction du contrat, pris en page 2 : ' Le présent bail est soumis aux dispositions (...) du code de commerce et aux dispositions résiduelles non codifiées du décret du 30 septembre 1953.' Il n'existe dès lors aucune ambiguïté sur la nature du bail et la commune intention des partie.



Dans ces conditions, il apparaît que le commandement de payer a été délivré conformément aux dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce applicables aux baux commerciaux et que la contestation de M. [O] portant sur le régime juridique applicable au bail n'est pas sérieuse.



En second lieu, le preneur se prévaut d'une contestation sérieuse tenant au quantum erronné mentionné dans le commandement de payer lequel inclut des charges provisionnelles non régularisées.



Mais, le commandement de payer portant sur une somme supérieure à la dette véritable reste valable à due concurrence de la partie non contestée.









Le commandement de payer portait sur la somme de 28.650 euros au titre de la dette locative échue à cette date, 1er trimestre 2025 inclus dont 2.667 euros au titre des provisions pour charges locatives, ainsi qu'il résulte du décompte joint à cet acte. 



Ainsi, dès lors que le montant des loyers réclamés n'est pas contesté, le commandement de payer a été valablement délivré.



Il est constant que les causes du commandement du 11 avril 2025 visant la clause résolutoire n'ont pas été acquittées dans le mois de cet acte, ce que ne conteste d'ailleurs pas M. [O]. 



L'ordonnance entreprise a donc, à juste titre, retenu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 mai 2025.





Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



M. [O] sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise du chef de la provision sur les loyers alléguant d'une contestation sérieuse sur l'assiette de la créance réclamée par la société Vayssade dès lors que celle-ci ne distingue pas les charges locatives des loyers, lesquelles ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur quantum. M. [O] soutient ainsi que la dette locative incluant des provisions sur charges non régularisées et non justifiées ne présente pas l'évidence requise pour justifier l'allocation au bailleur d'une provision couvrant la totalité des sommes réclamées.



La société Vayssade sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise, opposant au premier chef que la demande de M. [O] n'étant pas chiffrée celle-ci ne peut être prise en considération. Elle ajoute que les réclamations au titre des provisions sur charges se fondent sur l'inventaire requis par le code de commerce, lequel est annexé au bail litigieux et effectivement paraphé par le locataire, lequel n'a jamais réclamé les «justificatifs détaillés» desdites provisions sur charges telles que factures, appels de fonds, clés de répartition, ni à réception des appels trimestriels de loyers et charges, ni dans le cadre de la procédure de première instance.



A titre subsidiaire, elle sollicite que la dette locative soit diminuée du montant des provisions sur charges soit à hauteur de 3.867 euros de sorte que sa créance s'établit à la somme de 42.730,97 euros (46.597,97 - 3.867 = 42.730,97).



Aux termes de l'article L.145-40-2 du code de commerce 'tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux' (...).



Au titre de l'article VI du contrat de location, le bailleur est fondé à demander au preneur le remboursement des charges locatives conformément à la réglementation en vigueur.



Il est mentionné au paragraphe 5 de cet article, qu' 'un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et la locataire, est annexé aux présentes, dont il constitue une annexe indivisible'.



En outre, il est indiqué au paragraphe 8 du même article qu' 'un état récapitulatif annuel sera adressé par le Bailleur au locataire dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.'



Enfin, l'avant dernier paragraphe et le dernier paragraphe de l'article VI du bail prévoient qu''un état récapitulatif annuel sera adressé par le Bailleur au locataire à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel' et (...) qu' ' une provision annuelle sur charges de 1.600 euros devra être payée, par quart, chaque trimestre civil en même temps que le loyer.'



Or, la société Vayssade ne justifie pas avoir remis à M.[O], pour chaque catégorie de dépenses, le décompte définitif de charges locatives sur l'exercice annuel, ni ne justifie avoir procédé à la régularisation des charges, peu important que M. [O] n'ait pas réclamé les justificatifs détaillés.



Dans ces conditions, et dès lors qu'en application des articles du bail susvisés et de L.145-40-2 du code de commerce les obligations de justifier du décompte des provisions sur charges réclamées au locataire et de procéder à leur régularisation annuelle incombaient à la société Vayssade, la contestation soulevée par M. [O] à ces titres apparaît sérieuse et justifie de rejeter la demande de provisions sur charges de la société Vayssade. Il est en effet rappelé que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, de sorte que le remboursement des provisions versées par le locataire doit être ordonné.



La société Vayssade produit en pièce 15 un décompte actualisé arrêté au 28 janvier 2026 établissant que la dette locative de M. [O] s'élève à la somme de 46.597,97 euros, terme du 4ème trimestre 2025 inclus, provisions sur charges d'un montant de 3.867 euros incluses.



Aussi, convient-il de déduire les provisions sur charges appelées de la dette locative arrêtée au 28 janvier 2026 terme du terme du 4ème trimestre 2025 inclus, soit la somme de 3.867 euros mais aussi celles de 230,27 euros, 756,70 euros et 1600 euros au titre des frais de procédure, de commandement et de l'indemnité allouée en première instance pour les frais irrépétibles (soit la somme globale de 2586,97 euros) de sorte que la dette au quatrième trimestre 2025 inclus s'élève à la somme de 40.144 euros.



En conséquence, et dès lors que l'obligation de M. [O] au paiement de l'arriéré locatif hors charges n'est pas sérieusement contestable, il convient, réformant de ce chef l'ordonnance entreprise, de le condamner, par provision, au paiement de la somme susvisée. 





Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues'. 



L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que 'les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.



M. [O] sollicite des délais à hauteur de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, en considération de la situation financière extrêmement dégradée dans laquelle il se trouve, justifiée par ses avis d'imposition sur les revenus, notamment celui de l'année 2024 aux termes duquel il est déclaré non imposable, et au regard de son état de santé.











La société Vayssade s'oppose à tout délai de paiement en considération de sa propre situation économique s'agissant d'une SCI familiale qui doit supporter les charges de copropriété lui incombant en tant que propriétaire bailleur et dont la capacité financière est obérée par la dette locative de M.[O], lequel, a, en outre déjà bénéficié de délais à la faveur de la longueur de la procédure. La société Vayssade relève qu'en tout état de cause, les éléments médicaux invoqués par M. [O] étaient déjà connus lors de la conclusion du bail, et qu'ils ne sont pas de nature à interférer avec sa capacité de paiement, laquelle est très limitée, notamment eu égard à la précarité de ses revenus. 



Au cas présent, M. [O] justifie pour l'année 2024 d'un revenu annuel de 15.078 euros, provenant principalement de ses revenus salariés d'enseignant au sein de '[Localité 3] American Academy' et d'autres revenus complémentaires d'un montant de 1.225 euros. 



Toutefois, celui-ci ne verse aux débats aucun élément comptable ou financier actualisé de nature à établir sa situation alors même qu'il apparaît que l'activité commerciale exercée dans le local litigieux génère un résultat annuel de 1.225 euros ( pour l'année 2024) insuffisant en tout état de cause à justifier de sa capacité à apurer le solde de sa dette en plus des loyers courants dans les délais qu'il sollicite. 



Par ailleurs et concernant son état de santé, si M. [O] produit deux certificats médicaux en date des 8 et 9 septembre 2025, ceux-ci ne sont cependant pas suffisamment circonstanciés pour justifier de l'incidence de son état de santé sur les conditions d'exploitation de son commerce et sur les difficultés de paiement rencontrées. 



Dans ces conditions, les demandes de M. [O] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.



La cour ne peut dès lors que confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 mai 2025. 





Sur la mesure d'expulsion et la demande de délais pour quitter les lieux



Au regard des motifs qui précèdent, M. [O] est occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis le 12 mai 2025, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite justifiant, pour qu'il y soit mis fin, son expulsion. 



L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les délais accordés aux occupants des lieux habités ou des locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



Pour contester la mesure d'expulsion des lieux et solliciter 12 mois de délais pour les quitter, M. [O] soutient que la société Vayssade n'a pas fait de distinction entre les composantes des locaux loués alors même que, s'agissant de la partie louée concernant le logement du 1er étage, il correspond exactement au profil des personnes devant être protégées au sens des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution de sorte qu'il était en droit de bénéficier des protections spécifique 'aux lieux habités', notamment de délais pour se reloger, en l'absence de perspective de relogement et de la perte concomitante de son domicile et de son outil de travail.





La société Vayssade rétorque que le régime d'expulsion applicable au local loué pour partie affecté à l'habitation dont se prévaut M. [O] est parfaitement distingué dans les deux commandements de quitter les lieux du 31 juillet 2025, l'un concernant le local commercial du rez-de-chaussée, et l'autre concernant l'habitation principale située au 1er étage ce dernier.



Ainsi, le commandement d'avoir à quitter les lieux pris dans la partie habitation, comporte le rappel des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution relatives aux 'lieux habités' et a régulièrement été dénoncé à la préfecture le 1er août 2025, de sorte que la contestation formée par M. [O] au titre du régime de l'expulsion applicable au local d'habitation n'est pas sérieuse. La société Vayssade précise par ailleurs s'opposer aux délais sollicités par M. [O] pour quitter les lieux en l'absence de justification de démarches effectives pour tenter de se reloger.



Au cas présent, il est constant que le 'commandement d'avoir à quitter les lieux - locaux affectés à l'habitation principale -' intervenu le 31 juillet 2025 ( pièce 10 de l'intimée) fait expressément référence aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, respectant les mentions renforcées relatives au délai de deux mois dont bénéficie le destinataire pour quitter les lieux, à la trève hivernale, et aux aides apportées dans les démarches de relogement pour tenir compte de la qualité d'exploitant commercial de M. [O], et à la notification de l'acte au représentant de l'Etat dans le département le 1er août 2025 (pièce 11 de l'intimée).



Dans ces conditions, il apparaît que le formalisme prescrit pour la procédure d'expulsion portant sur des lieux habités a été parfaitement respecté et que la contestation formée par M. [O] au titre du régime de l'expulsion applicable au commandement du 31 juillet 2025 d'avoir à quitter les lieux loués dans leur partie habitation, n'est pas sérieuse.



Par ailleurs, M. [O] ne précise ni ne démontre de manière concrète l'atteinte qui serait, en l'espèce, portée à son droit au domicile et au respect de sa vie privée et familiale par l'expulsion ordonnée. En effet, il ne justifie pas d'une impossibilité de relogement, ni des démarches entreprises pour trouver un nouveau logement à l'exception d'une demande de logement social par la production d'un formulaire, ni même d'une vie familiale dans les lieux, la cour relevant en outre que depuis la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux intervenu le 31 juillet 2025, M. [O] a bénéficié d'un délai certain pour organiser son départ. 



La mesure d'expulsion n'a pas de conséquences disproportionnées au regard des circonstances particulières de l'espèce tenant à la situation personnelle de M. [O] et de l'atteinte évidente au droit de propriété que causerait son maintien dans les lieux et au regard des éléments précités, les délais sollicités pour quitter les lieux ne sont pas justifiés. 





Sur l'indemnité d'occupation 



M. [O] sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant du loyer trimestriel et des charges sans analyse détaillée des circonstances de sa situation personnelle, de l'état réel des locaux, et du préjudice réel subi par la bailleresse, qui aurait justifié sa minoration. Il sollicite la réduction de l'indemnité d'occupation à la somme de 3.000 euros par trimestre.



La société Vayssade s'oppose à cette demande faisant valoir que l'indemnité d'occupation fixée correspond exactement au montant du loyer et n'est que la stricte application des stipulations contractuelles.



L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ; elle a pour but d'indemniser le maintien fautif dans les lieux. 



Dès lors, le montant de cette indemnité, qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.



Dès lors que M. [O] s'est maintenu dans les lieux après la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, donc sans droit ni titre, c'est à bon droit que le premier juge l'a condamné, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer ; l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Débiteur de loyers, M. [O] supportera les dépens d'appel. 



Au regard de l'issue du litige en appel et en équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance en ses dispositions dont il a été relevé appel sauf en ce qui concerne le montant de la provision au titre de l'arriéré locatif ; 



L'infirmant de ce seul chef et statuant à nouveau, 



Condamne M. [O] à payer à la société Vayssade la somme provisionnelle de 40.144 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 28 janvier 2026 terme du 4èmetrimestre 2025 inclus ; 



Y ajoutant, 



Rejette les demandes de M. [O] de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ; 



Rejette la demande de M. [O] de délais pour quitter les lieux ; 



Condamne M. [O] aux dépens d'appel ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT