Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 22 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 22 MAI 2026



(n°2026/ 110 , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/14065 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ4A7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2024 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2023036017





APPELANTE

 

S.A.S. HMS INVEST, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°880 421 656, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2] 

Représentée et assistée de Me Alexandre SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2588







INTIMÉE 



SAS [S], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 910 340 827, représentée par sa Présidente, la SOCIETE FONCIERE BORDELAISE, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 889 400 131, prise elle-même en la personne de Monsieur [N] [T], es qualité de Président.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Sandrine VICENCIO, avocat au barreau de PARIS, toque: A0939



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, conseillère

Mdame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffière, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS





ARRÊT : 

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars 2026 au 17 avril et au 22 mai 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



 * 

 * *



FAITS ET PROCÉDURE



La SAS [S] a pour activité l'acquisition, la construction, gestion et vente d'immeuble.

La SAS HMS INVEST (ci-après société HMS INVEST) fait partie du groupe Sageo Services qui exploite des pôles de santé.



Par acte authentique en date du 2 aout 2022, la société [S] a consenti une promesse unilatérale de vente à la société HMS INVEST portant sur deux lots en volume d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], de 304,29 m2 et 223,42 m2, deux fractions dans le lot volume N°300 comprenant les futurs parkings d'une base de 365 m2 et 353 m2, et du lot treize correspondant à un garage, situés [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le prix de 1 122 000 €.



La promesse, consentie pour une durée expirant le 15 novembre 2022 à 18 heures, prévoyait diverses conditions suspensives dont l'obtention par la société HMS INVEST d'un prêt avant le 31 octobre 2022, prorogée au 30 novembre 2022, l'obtention du transfert des autorisations d'engager les travaux dans un [Localité 6] au profit du bénéficiaire, la délivrance par le promettant d'un rapport d'un bureau de contrôle attestant la bonne exécution des travaux réalisés par ce dernier (réfection du gros 'uvre et de la charpente), la délivrance aux frais du promettant d'une attestation garantissant l'absence d'amiante avec les bordereaux de suivi des produits amiantés, et la délivrance par le promettant de l'attestation de souscription de I'assurance dommage-ouvrage et la justification du paiement de la prime prévisionnelle.



Il était en outre prévu une indemnité d'immobilisation d'un montant de 93 500 € sur laquelle somme le bénéficiaire a versé 28 050 € le jour de la promesse, séquestrée par le notaire.



La société HMS n'ayant pas levé l'option de vente, malgré une sommation d'avoir à signer l'acte authentique le 27 janvier 2023, la société [S] l'a assignée par acte extrajudiciaire en date du 1er juin 2023 devant le tribunal de commerce de Paris en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts.



Par jugement en date du 3 juin 2024, le tribunal de commerce de Paris a :



- ordonné à l'office notarial N3B NOTAIRES de libérer l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 28 050,00 euros au profit de la SAS [S], dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

- condamné la SAS HMS INVEST à payer à la SAS [S] le solde de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 65 450,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- rejeté les autres demandes de la SAS [S],

- rejeté les demandes de la SAS HMS INVEST,

- condamné la SAS HMS INVEST aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA,

- condamné la SAS HMS INVEST à payer à la SAS [S] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La société HMS INVEST a interjeté appel par déclaration d'appel du 24 juillet 2024.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Aux termes de ses dernières conclusions du 22 avril 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société HMS INVEST demande à la cour de :



- INFIRMER le jugement intervenu en date du 3 juin 2024, rendu par le Tribunal de Commerce de PARIS mais seulement en ce qu'il a : 

Ordonné à l'office notarial N3B NOTAIRES de libérer l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 28.050 euros au profit de la SAS [S], dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, 

Condamné la SAS HMS INVEST à payer à la SAS [S] le solde de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 65.450,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision 

Rejeté les demandes de la SAS HMS INVEST 

Condamné la SAS HMS INVEST à payer à la SAS [S] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



- CONFIRMER le jugement intervenu en ce qu'il a rejeté les autres demandes de la SAS [S] 



Statuant à nouveau, 



- ECARTER les pièces 5, 8, 9, 10 et 11 en ce qu'elles ne sont pas citées à l'appui des prétentions de la société [S], 



- CONSTATER d'une part la non-levée de l'option d'achat figurant dans la promesse unilatérale de vente, et d'autre part la défaillance des conditions suspensives et le non-respect des obligations légales et administratives en termes de déclaration préalable de travaux, 



- DEBOUTER la société [S] de l'intégralité de ses demandes, 



- CONSTATER la caducité de la promesse unilatérale de vente du 2 août 2022, 



- CONDAMNER la société [S] à restituer à la société HMS INVEST la somme de 28.050 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation, consignée auprès de l'office notarial N3B NOTAIRES, à compter de la signification de la décision à intervenir, ainsi que la somme de 72.128,85 € versée au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, soit au total la somme de 100.178,85 €. 



- CONDAMNER la société [S] à payer à la société HMS INVEST la somme de 5.000 euros, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 



- CONDAMNER la société [S] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 novembre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société [S] demande de :



DECLARER la société [S] recevable en son appel incident, 



INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société [S] de sa demande de paiement de 350 684 euros au titre du préjudice financier. 



CONFIRMER le jugement rendu le 3 juin 2024 pour le surplus. 



En tout été de cause : 



Condamner la société HMS INVEST à payer à la société [S] la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Condamner la société HMS INVEST aux entiers dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025.





MOTIFS DE L'ARRET

I - Sur la demande de la société HMS INVEST d'écarter certaines pièces 



Aux termes des dispositions de l'article 954 alinéa 1 à 3 du code de procédure civile en sa rédaction antérieure au 1er septembre 2024 :



«Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.



Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.



La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. ['] »



De plus, il résulte de l'article 906 du même code en sa rédaction en vigueur avant le 1er septembre 2024 que les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués.





En l'espèce, la société HMS demande dans le dispositif de ses conclusions d'écarter les pièces 5, 8, 9,10 et 11 au motif qu'elles ne sont pas expressément citées au soutien des prétentions de la société [S] dans ses conclusions.



Toutefois, outre que l'article 954 susvisé ne sanctionne pas par la possibilité d'écarter des pièces pour lesquelles fait défaut l'indication des prétentions au soutien desquelles elles sont produites, il convient d'observer que lesdites pièces ont été régulièrement communiquées à la société HMS INVEST et sont visées au bordereau récapitulatif des pièces accompagnant les conclusions de la société [S].



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



II- Sur l'indemnité d'immobilisation



Pour condamner la société HMS INVEST à payer l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation, le tribunal a considéré que « contrairement à ce qu'affirme HMS, l'indemnité d'immobilisation est due en cas de défaillance du bénéficiaire de la promesse, même si cette dernière renonce à exercer la levée d'option, le paragraphe « REALISATION'', dont fait état HMS, permet simplement et alternativement en cas de levée de l'option à contraindre HMS à poursuivre la vente si cette dernière refuse de signer l'acte de vente », que l'objet du litige portait « en fait sur la réalisation ou non de plusieurs conditions suspensives soit à la charge de HMS soit à la charge de [S] », et que si «  [S] a respecté ses obligations et levé les conditions suspensives qui lui incombaient » en revanche, « HMS échoue donc à prouver qu'elle a respecté son obligation de déposer une demande de prêt avant le 17 août ou qu'elle a obtenu une réponse négative à sa demande de prêt antérieure au 31 octobre 2022 ».



Au soutien de l'infirmation du jugement, la société HMS INVEST fait valoir que le droit d'option n'étant qu'un simple délai de réflexion laissé au bénéficiaire pour choisir de donner son consentement à la conclusion du contrat, il n'est pas engagé par la promesse et reste parfaitement libre de ne pas conclure le contrat sans que ce refus ne lui soit préjudiciable ; que les premiers juges ont en réalité appliqué à tort le régime juridique de la promesse synallagmatique de vente, en retenant la défaillance du bénéficiaire de la promesse même en cas de renonciation à la levée d'option, et ont confondu le régime juridique de la levée d'option propre à la promesse unilatérale de vente, et celui de la promesse synallagmatique de vente qui engage déjà les deux parties au stade de la promesse puisqu'il y a déjà formation du contrat. Elle ajoute que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, l'indemnité d'immobilisation est due en cas de défaillance du bénéficiaire de la promesse, dans le cas où il y aurait eu un commencement de réalisation de la promesse unilatérale de vente par la levée de l'option, sans avoir finalisé par la signature de l'acte authentique, alors qu'en l'espèce elle n'a pas levé l'option en raison de la défaillance de la société [S] dans l'exécution des travaux, la promesse de vente étant ainsi caduque et n'avait donc pas à être contrainte de payer l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation. 



Elle soutient par ailleurs que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, aucun des cas susceptibles d'entraîner le versement de l'indemnité d'immobilisation n'est rempli, car d'une part, elle n'a pas levé l'option dans le délai et d'autre part, la condition suspensive d'obtention de prêt n'a pas défailli de son fait mais par un refus de la banque, cependant que plusieurs autres conditions suspensives n'ont pas été levées par le promettant lui-même, la promesse de vente est donc devenue caduque, et l'indemnité d'immobilisation n'est pas due.



Au soutien de la confirmation du jugement de ce chef, la société [S] fait valoir que la non-levée d'une option dans le délai imparti emporte la caducité automatique de la promesse ou de l'option, la perte du droit d'exercer l'option, et l'acquisition automatique de l'indemnité d'immobilisation par le promettant ; que l'indemnité d'immobilisation constitue en effet le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé, lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d'aucun pouvoir modérateur, son versement est automatique, du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice.



Elle soutient par ailleurs que la société HMS INVEST ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt dans le délai prescrit par la promesse, et répondant aux caractéristiques prévues par celle-ci, pas plus qu'elle ne justifie avoir accompli les démarches en vue de l'obtention des arrêtés de transfert à son bénéfice des autorisations d'urbanisme qui avaient été délivrées à la SOCIETE FONCIERE BORDELAISE et à elle-même, obtention érigée en condition suspensive, de sorte que ces conditions suspensives doivent être réputées accomplies par application de l'article 1304-3 du code civil. Enfin, elle fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute dans la réalisation des autres conditions suspensives invoquées par la société HMS INVEST, celle-ci prétendant de mauvaise foi ne pas avoir eu accès aux rapports attestant de la bonne exécution des travaux, alors que les représentants du GROUPE OPTIM, es qualité de « CONTRACTANT GENERAL » étaient présents aux réunions de chantiers mettant en exergue la bonne exécution de travaux lui incombant .



Réponse de la cour 




Sur les effets de la promesse unilatérale à l'égard du bénéficiaire 




Aux termes de l'article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » 



La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant, s'engage à céder un bien déterminé dans les conditions fixées dans la promesse, si le cocontractant, bénéficiaire de la promesse, en manifeste ultérieurement la volonté en levant l'option.



A ce titre, jusqu'au terme convenu par les parties pour l'exercice du droit d'option du bénéficiaire, le promettant est lié par deux obligations, d'une part celle de ne pas conclure le contrat prévu par les parties avec un autre et d'autre part celle de conclure le contrat prévu avec le bénéficiaire, si celui-ci en manifeste la volonté dans le délai prévu, cependant que l'option offre à son titulaire la liberté de conclure la vente ou de l'abandonner. 



À l'égard du bénéficiaire, le principal effet de la promesse unilatérale consiste en l'attribution une option en contrepartie de laquelle, le plus souvent, est prévue une indemnité d'immobilisation, qui constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente et la contrepartie de la possibilité qui lui est donnée, s'il le souhaite, de former la vente à son profit en levant l'option, le promettant ne pouvant vendre à autrui pendant la durée de la promesse.



S'il ne lève pas l'option dans les délais convenus, le bénéficiaire de la promesse est présumé avoir renoncé à son droit d'option, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite, et le promettant n'est plus lié par les obligations souscrites, et recouvre sa liberté d'action avec des tiers. La promesse est alors frappée de caducité ( Civ.3°, 24 mars 1993, n° 91-14.080; 8 oct. 2003, n° 02-11.953) et le bénéficiaire déchu du bénéfice de celle-ci.



Dans cette hypothèse où le bénéficiaire refuse d'acquérir, il ne viole pas d'obligation, puisque précisément il avait le choix, mais en revanche il devra payer le prix pour la période pendant laquelle le promettant n'a pas pu disposer de son bien ; c'est le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire, ou prix de l'option.



En effet, lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, elle demeure acquise au promettant du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire, sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice et même si le bénéficiaire n'a commis aucune faute, la non-levée de l'option n'étant que l'exercice du droit conféré au bénéficiaire, lequel n'est toutefois pas gratuit.



En l'espèce, la promesse de vente du 2 août 2022 rappelle ces principes aux termes de la clause « Sort de ce versement » de l'indemnité d'immobilisation, en précisant que « en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci. [...] »



Il est constant que la société HMS INVEST n'a pas levé l'option dans le délai de validité de la promesse, initialement fixé au 15 novembre 2022, délai qu'il convient de considérer comme ayant été prorogé par la volonté des parties au 30 novembre 2022, concomitamment à la prorogation expresse du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, de sorte que contrairement à ce qu'elle soutient, elle est de ce seul fait tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation, peu important qu'elle n'ait commis aucune faute, sauf à démontrer que l'une quelconque des conditions suspensives stipulées à la promesse ne s'est pas réalisée, sans que cette défaillance lui soit imputable.




Sur la réalisation des conditions suspensives




Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.



L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.



Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Le bénéficiaire peut ne pas être tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation si l'une quelconque des conditions suspensives prévues par la promesse ne s'est pas réalisée, sans que cette défaillance lui soit imputable.





C'est d'ailleurs ce que précise la promesse de vente, toujours à la clause « Sort de ce versement » concernant l'indemnité d'immobilisation : « Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants :




Si l'une au moins des conditions suspensives stipulées à l'acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte, 

[']

En cas d'infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou l »gale relative au bien promis' »








La promesse prévoit plusieurs conditions suspensives dans les termes suivants :

« Conditions suspensives particulières

1°) Obtention d'un prêt

Qu'iI soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :


Montant total maximum de UN MILLION CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (1 175 000,00 EUR).

 Taux fixes d'intérêts, hors assurance maximum de 3% l'an 

 Durée maximum : 15 (quinze) ans


Il s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.



La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitif de prêts au plus tard le 31 octobre 2022. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.



Dans le cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise [Localité 7].



LE BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu'à sa connaissance:

Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place de l'assurance décès-invalidité.

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que:

"La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. "



Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.



Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

- justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.



Il est rappelé qu'à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.

[']

2°) Obtention du transfert des autorisations d'engager les travaux dans un [Localité 6] au profit du BENEFICAIRE

Règles générales

La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BENEFICIAIRE de toutes autorisations administratives purgées de tout recours et de demande de retrait nécessaire à la réalisation de l'opération suivante projetée par le BENEFICIAIRE sur le BIEN objet des présentes, savoir:



- Obtention d'un arrêté du transfert de l'arrêté de non opposition à déclaration préalable délivré à la SOCIETE FONCIERE BORDELAISE par la mairie d'[Localité 5] le 17 août 2021 sous le numéro DP 047 001 21 A0255 pour la réalisation des travaux suivants : « Aménagement d'un pôle santé ''



- Obtention d'un arrêté du transfert de l'autorisation d'engager les travaux dans un [Localité 6] délivrée au PROMETTANT par la mairie d'[Localité 5] le 22 octobre 2021 sous le numéro AT 047 001 21 A0057.



Le BENEFICIAIRE déclare faire son affaire personnelle de la purge des recours et du retrait des arrêtés de transfert.

Il est convenu qu'au cas où l'administration notifierait un délai d'instruction supplémentaire, les délais de réalisation de la condition suspensive et de la présente promesse seront prorogés d'autant.



Toutefois si le BENEFICIAIRE reçoit de la Mairie tout courrier ou document l'informant que l'opération souhaitée n'est pas envisageable ou qu'aucune suite favorable ne sera donnée, la condition suspensive sera considérée comme non réalisée, que le BENEFICIAIRE ait ou non déposé sa demande.

Pour se prévaloir de ladite condition, la demande d'autorisation d'urbanisme susvisée devra être déposée au plus tard dans le mois de la signature de la présente promesse de vente.

3°) La délivrance par le PROMETTANT d'un rapport d'un bureau de contrôle attestant la bonne exécution des travaux réalisés par ce dernier (réfection du gros-'uvre et de la charpente)

4°) La délivrance d'une attestation aux frais du PROMETTANT garantissant l'absence d'amiante avec les bordereaux de suivi des produits amiantés

5) La délivrance par le PROMETTANT de l'attestation de souscription de l'assurance dommage-ouvrage et la justification du paiement de la prime provisionnelle » 



Sont en litige entre les parties les conditions suspensives tenant à l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt, à la délivrance par le promettant d'un rapport d'un bureau de contrôle attestant de la bonne exécution des travaux réalisés par ce dernier (réfection du gros 'uvre et de la charpente), et à la délivrance par le promettant d'une attestation garantissant l'absence d'amiante avec les bordereaux de suivi des produits amiantés.



- Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.



L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.



Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Il incombe au bénéficiaire d'une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive est réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil



Ainsi, les documents produits par le bénéficiaire doivent mettre en exergue une demande de financement exactement conforme aux prévisions de la promesse, la première diligence attendue du bénéficiaire étant de solliciter un ou des prêts conformes aux conditions prévues dans le contrat, et selon les modalités également prévues audit contrat.



En l'espèce, la société HMS produit pour en justifier deux courriels adressés le 22 août respectivement au CIC et à la BBED indiquant en des termes identiques :

«  ['] 

Nous avons aujourd'hui 2 nouvelles opportunités d'acquisition dans les villes en tension médicale de [Localité 5] et [Localité 8]. En particulier, le site d'[Localité 5] est déjà en opération par Sageo Services dont l'équipe médicale est complète et l'agrément [Localité 9] obtenu. Nous avons trouvé sur ce site un arrangement avec le vendeur pour acquérir le bien.

Les [Localité 10] de ces deux projets soutiennent pleinement le projet.

L'equity de la foncière immobilière (dont la CDC est toujours partie prenante à hauteur de (40%) est d'ores et déjà sécurisé sur ces deux projets.

Je souhaitais savoir si vous étiez intéressée pour nous accompagner sur l'acquisition de ces deux sites ['] ».

Force est de constater que ces courriels ne peuvent sérieusement s'analyser en des demandes de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse, lesquelles ne sont à aucun moment spécifiées, et que ces courriels rédigés en termes particulièrement généraux et imprécis ont été adressés plus de 15 jours après la signature de la promesse de vente, la société HMS INVEST ne produisant aucun autre échange avec ces banques, ce qu'elle devrait être en mesure de faire si elle avait déposé une demande formelle.



Elle produit également une lettre de refus de prêt datée du 6 janvier 2023 émanant de la BRED qui reprend les caractéristiques du financement figurant dans la promesse de vente quant au montant, à la durée de remboursement et au taux d'intérêt, de sorte que l'on peut présumer qu'il s'agit des caractéristiques du financement effectivement sollicité, mais sans qu'il soit précisé la date du dépôt de la demande de prêt, de sorte qu'elle ne démontre pas avoir respecté son obligation de déposer la demande de prêt dans les 15 jours de la promesse, le tribunal ayant relevé à juste titre que la date de ce refus n'est pas compatible avec une demande qui aurait été déposée en août, étant observé que la société HMS ne démontre aucunement que comme elle le soutient, elle était en pourparlers sur ce projet avec la BRED depuis bien avant la signature de la promesse.



Par suite, la société HMS INVEST ne démontrant pas avoir déposé une demande de prêt dans le délai contractuellement prévu, la condition suspensive doit être réputée accomplie.



A titre surabondant, il sera rappelé que la promesse de vente précise que pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devait justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, soit à la date butoir de réalisation de la condition suspensive fixe en dernier état au 30 novembre 2022, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts, et qu'à défaut de s'être prévalue de la non réalisation de cette condition suspensive, il serait réputé y avoir renoncé.



Or, la société HMS INVEST ne démontre pas, ni même n'allègue, s'être prévalue avant la date susvisée, du refus de prêt, de sorte qu'elle est réputée y avoir renoncé, et ne peut donc arguer de sa défaillance pour s'exonérer du paiement de l'indemnité d'immobilisation.



- Sur la condition suspensive de délivrance par le promettant d'un rapport d'un bureau de contrôle attestant la bonne exécution des travaux réalisés par ce dernier (réfection du gros-'uvre et de la charpente)



La société HMS INVEST soutient que les rapports fournis par la société [S] n'attestent pas de la bonne exécution des travaux, certains des travaux expressément stipulés dans la condition suspensive n'ayant pas été contrôlés par le bureau de contrôle qui a en outre relevé une grave dangerosité au niveau du plancher en bois du premier étage qui ne supporterait pas le poids induit par l'équipement prévu (baies informatiques et le tableau de distribution électrique du bâtiment). 





Le rapport final de contrôle technique daté du 6 octobre 2022 établi par la société Risk Control précise, après avoir rappelé que l'opération objet du contrôle consistait à effectuer des travaux d'aménagement d'un Pôle de santé de 542 m2 environ sur deux niveaux en lieu et en place d'un [Localité 6] existant, devant accueillir des bureaux, cabinets et box de consultation situés au rez-de-chaussée et des locaux techniques tous au R+1 non accessible au public, que les tranches de travaux effectués faisant l'objet de ce rapport final de contrôle technique sont limités au lot gros 'uvre soit : création d'un plancher autostable de la structure existante en béton de 15 cm d'épaisseur s'appuyant sur un système poteau-poutre et possédant ses propres fondations, création d'un escalier en béton, renforcement du linteau par 2 iPE12O au R+1 suite à un agrandissement au niveau de l'accès aux locaux techniques, renforcement au niveau de la toiture en bois existante au R+1 (renfort ponctuel, traitement anti-termites, suppression des voliges en bois qui sont en mauvais état), bouchement des trémies ronde du PH du RDC et remplissage du puit existant par du béton.



Contrairement à ce que soutient la société HMS INVEST, il ne résulte pas de ce rapport que des travaux de gros 'uvre et de charpente n'ont pas été contrôlés, mais seulement que la mission de contrôle ne portait que sur les travaux de gros 'uvre listés ci-avant, sans qu'il soit par ailleurs établi que d'autres travaux intéressant le gros 'uvre et dont la bonne exécution devait être contrôlée aient été réalisés par la société [S].



Par ailleurs si ce rapport de contrôle précise que « selon l'audit de structure communiqué, l'installation des baies informatiques et le TGBT n'est pas possible au niveau du plancher bas existant non modifié au R+1 vu que ce plancher n'est pas capable à reprendre les charges induites par l'équipement », il n'est nullement indiqué un risque d'effondrement dudit plancher, cependant que tous les avis émis sur les différents points contrôlés sont favorables, y compris pour les éléments porteurs, béton ou maçonnerie et charpente en bois, et les contreventements, béton ou maçonnerie et charpente en bois, le reste des avis étant sans objet ou hors mission.



Dès lors, cette condition suspensive à la charge de la société [S] était bien réalisée, de sorte que la société HMS INVEST ne peut en invoquer la défaillance.



- Sur la condition suspensive tenant à la délivrance par le promettant d'une attestation garantissant l'absence d'amiante avec les bordereaux de suivi des produits amiantés.



La société HMS INVEST fait valoir qu'au cours de l'année 2022, l'exécution des travaux d'aménagement des locaux réalisée par la SOCIETE FONCIERE BORDELAISE aux droits de laquelle s'est substituée la société [S], a été interrompue et retardée en raison de la découverte d'amiante dans la structure de l'immeuble, empêchant ainsi la mise en place de bureaux à l'étage selon les plans d'aménagement originairement prévus, et que suite à cette découverte, la société Risk Control, en tant que bureau de contrôle, a émis un avis défavorable concernant l'installation d'un local CFA à l'étage, dû à la présence d'amiante, contraignant ainsi la société [S] à revoir les plans d'aménagement des locaux. 



Cette dernière ne conteste pas ces affirmations, mais soutient que le compte rendu de chantier du 4 août 2022 fait état de la disparition de l'amiante, et que la promesse de vente stipule que le bien est vendu en son état actuel, savoir gros 'uvre et charpente achevés, désamiantage effectué, ce qui suffit à rapporter la preuve de l'absence d'amiante.





Cependant, le compte rendu de chantier produit en pièce n°14 figurant au dossier de la société [S] ne fait pas état d'une quelconque attestation garantissant l'absence d'amiante avec les bordereaux de suivi des produits amiantés, comme exigés par la promesse de vente ayan expressément prévu une condition suspensive relative à la délivrance de ces documents, et la seule mention de la vente du bien en son état actuel, « désamiantage effectué » ne saurait avoir pour effet de priver la clause relative à cette condition suspensive de tout effet.



Il s'ensuit que la société [S] ne démontre pas la réalisation de cette condition suspensive, de sorte que la société HMS INVEST était fondée à se prévaloir de sa non réalisation pour solliciter la restitution de la partie de l'indemnité d'immobilisation séquestrée et n'est pas tenue au paiement du surplus de l'indemnité d'immobilisation non versée.



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a ordonné la libération de la somme de 28 050 euros au profit de la société [S] et condamné la société HMS INVEST à payer à cette dernière le solde de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 65 450 euros, la société [S] étant déboutée de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation.



Par ailleurs, il n'y a pas lieu de condamner la société [S] à restituer à la société HMS INVEST les sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, l'obligation de restituer les sommes versées en vertu d'une décision de première instance assortie de l'exécution provisoire résultant de plein droit de l'infirmation de cette décision.



III ' Sur la demande de dommages et intérêts de la société [S]



La société [S] demande de condamner la société HMS INVEST à lui payer la somme de 350 684 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier occasionné par la non réalisation fautive de la vente imputable à la société HMS INVEST.



Toutefois, par l'effet de la promesse unilatérale de vente, cette dernière n'avait pas l'obligation d'acquérir le bien immobilier, et la promesse de vente est devenue caduque par suite de l'absence de réalisation de l'une des conditions suspensives, outre l'absence de levée d'option, laquelle ne peut être considérée comme une faute de la part de la société HMS INVEST.



De surcroît, le préjudice dont fait état la société [S] n'est nullement démontré, celle-ci ne démontrant pas, comme elle le prétend, qu'elle a contracté un prêt pour réaliser des travaux qui devaient être finalisés par HMS INVEST à des conditions moins avantageuses que celles qui lui avaient été proposées avant la promesse de vente, ni qu'elle a dû régler des pénalités pour retard dans l'exécution de travaux.



Le jugement doit donc être confirmé par ces motifs substitués à ceux du tribunal en ce qu'il a rejeté cette demande.





- IV Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La société [S], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la société HMS INVEST la somme demandée de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 3 juin 2024, sauf en ce qu'il a débouté la SAS [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE la SAS [S] de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente en date du 2 août 2022 ;

CONDAMNE la SAS [S] aux dépens de première instance et d'appel ;

CONDAMNE la SAS [S] à payer à la SAS HMS INVEST la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS [S] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,