Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 mai 2026

Du 26 mai 2026


5AA


SCI/



PPP Référés

N° RG 26/00342 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3QHL







[W] [K], [O] [K]

C/

[Z] [J]










 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 mai 2026



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,



DEMANDEURS :

Monsieur [W] [K]
né le 05 Septembre 1973 à [Localité 1] (MAROC) (50000)
[Adresse 2]
[Localité 2]
 
Présent,

Madame [O] [K]
née le 01 Avril 1977 à [Localité 3] (MAROC)
[Adresse 2]
[Localité 2]

Présente,


DEFENDERESSE :

Madame [Z] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Présente,


DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Mars 2026









PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Janvier 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2017, Monsieur [K] [W] a donné à bail à Madame [Z] [J] une maison d’habitation individuelle située [Adresse 3] à [Localité 4].


Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, Monsieur [K] [W] et Madame [K] [O] son épouse, ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 7342,51 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.


Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, Monsieur et Madame [K] ont assigné Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 mars 2026 aux fins de voir :

- Constater la résiliation du contrat de location,
- Ordonner, en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et l’assistance d'un serrurier si besoin est,



- La condamner au paiement de la somme de 7590,60 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7342,51 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus,
- La condamner a u paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à son départ effectif des lieux, 
- La condamner au paiement de la somme de 800 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
 

Lors de l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [K] [W] et Madame [K] [O] comparaissent tous deux en personne. Ils exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3053,60 euros à la date de l’audience et confirment les termes de leur demande initiale. Ils sollicitent en outre la somme de 1157 euros au titre de la TEOM des exercices 2022 à 2025.

Madame [Z] [J] comparait en personne. Elle ne conteste le montant des impayés, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle soutient avoir stabilisé sa situation professionnelle et commencé à apurer la dette locative.


Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des bailleurs.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la CCAPEX le 27 octobre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

Les époux [K] ont fait signifier à Madame [J] un commandement d’avoir à payer sous deux mois la somme de 7342,51 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 24 octobre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La défenderesse n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde les bailleurs à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2025.







Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats et notamment du décompte produit, que Madame [J] a repris le paiement intégral du loyer courant, que sa dette a sensiblement diminué depuis l’assignation. Elle perçoit un revenu professionnel stable de 1200 euros auxquelles s’ajoutent des aides sociales et notamment une aide au logement (388 euros sur 680 euros). Dès lors, la mise en place d’un plan d’apurement apparait réaliste et par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, les bailleurs seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [J].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, avec revalorisation de droit, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.



En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur et Madame [K] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 3053,60 euros à la date du 27 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3053,60 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 mars 2026 – échéance du mois de mars 2026 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Les montants sollicités au titre de la TEOM des années 2022 à 2025, outre qu’ils sont partiellement prescrits, ne sont étayés par aucune pièce et se heurtent par conséquent à une contestation sérieuse.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2026.


Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [J].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Cette demande sera rejetée en l’absence de tout justificatif à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.




PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 26 décembre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 16 décembre 2017 entre Monsieur [K] [W] et Madame [Z] [J], relatif à la maison d’habitation individuelle située [Adresse 3] à [Localité 4],

CONDAMNONS Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [K], la somme de 3053,60 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 mars 2026 – échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDONS à Madame [Z] [J] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 30 mois à raison de 29 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 30ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;








DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Madame [Z] [J] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [Z] [J] à son paiement à compter du 1er avril 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Z] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, 

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION