Du 26 mai 2026
5AF
SCI/jjg
PPP Référés
N° RG 25/01349 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2ZNR
[B] [E]
C/
S.C.I. 9 [Adresse 1], S.A.R.L. COMPAGNIE EUROPEENE DE PARTCIPATIONS IMMOBILIERES (C.E.P.I)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 mai 2026
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEUR :
Monsieur [B] [E]
né le 13 Décembre 1979 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Olivier WESCHLER substituant Me Timothée MOLIERAC,Avocat au barreau de BORDEAUX,
DEFENDERESSES :
S.C.I. [Adresse 4], société civile immobilière au capital de 1 011 936,00 €, dont le siège social est à Paris 15ème (75015), [Adresse 5], identifiée au SIREN sous le n° 403 189 855 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris,
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Maître Floriane DALLA COSTA substituant Me Patrick MAUBARET (SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET), avocat au barreau de Bordeaux,
S.A.R.L. COMPAGNIE EUROPEENE DE PARTCIPATIONS IMMOBILIERES (C.E.P.I), société à responsabilité limitée au capital de 8 512,00 €, dont le siège social est à Paris 15ème ([Adresse 6], identifiée au SIREN sous le n° 330 906 298 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris,
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Maître Floriane DALLA COSTA substituant Me Patrick MAUBARET (SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET), avocat au barreau de Bordeaux,
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Mars 2026
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 10 Avril 2025
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 21 janvier 2016, la SCI « [Adresse 4] » a donné à bail à Monsieur [B] [E], un logement au 2ème étage d’un immeuble collectif en monopropriété sis [Adresse 3] à BORDEAUX (33000).
Se plaignant de divers désordres affectant le bien loué, ainsi que les parties communes de l’immeuble, Monsieur [E] assignait par actes du 10 avril 2025 la SCI « [Adresse 4] » et la SARL COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES, gestionnaire du logement, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins :
D’ordonner une mesure d’information judiciaire consistant en une expertise des sociétés SCI « [Adresse 4] » et de la SARL COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES,
Désigner tel expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,
Condamner in solidum les sociétés défenderesses à lui verser une provision d’un montant de 3000 euros pour préjudice subi dans l’usage du logement,
Condamner solidairement les sociétés défenderesses à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Par ordonnance du 15 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de Bordeaux s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection, et a ordonné le transfert de l’affaire à ce dernier, le litige concernant un contrat de bail d’habitation, au visa de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.
L’affaire a été initialement fixée au 10 octobre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de Monsieur [E] pour être finalement débattue à l’audience du 27 mars 2026.
A l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [B] [E], représenté par son conseil, maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation et sollicite le rejet des prétentions de Madame [D].
Selon ses dernières écritures reprises à l’oral auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [E] expose en substance que l’expertise devra porter sur ;
Un dysfonctionnement de la serrure de la porte palière,Une défaillance de la bouche de VMC,Une défaillance de la hotte aspirante,Une défaillance de l’interphone ou de la sonnette,Une absence de fermeture de trappe de la baignoire,Tout autre désordre ou non-conformité relevé à l’occasion des constations du Commissaire de justice.
De manière plus générale, déterminer les causes des désordres, les préjudices subis par le locataire.
En défense, les sociétés « [Adresse 4] » et COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES, représentées par le même conseil, sollicitent du Tribunal,
De débouter Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande d’expertise,
A titre subsidiaire, de déclarer la SARL CEPI hors de cause,
De mettre à la charge du demandeur les frais d’expertise,
En toute hypothèse, de condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ;
Les sociétés défenderesses soutiennent en substance que le demandeur ne démontre aucunement les désordres allégués, que de nombreux travaux ont été engagés dans l’immeuble, notamment la toiture, la verrière, l’isolation, le sol de la cour intérieure, les plafonds, les enduits, les pierres des cheminées sur toiture, le ravalement de façade, les évacuations [Localité 4] et EP. Elles excipent que les désordres relatifs à la hotte et à la VMC relèvent d’un mauvais entretien locatif. Elles exposent que le locataire est en situation d’impayés et a fait l’objet d’une ordonnance de référé du 21 mars 2025 le condamnant au règlement de la somme de 4260,66 euros, que l’échéancier n’est pas respecté.
La SARL CEPI, quant à elle, sollicite sa mise hors de cause, n’ayant aucun lien contractuel avec le demandeur.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nature de la décision ;
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.
Sur la mise hors de cause de la SARL COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES (CEPI) :
Il n’est établi ni soutenu aucun lien d’obligation contractuelle ni même extracontractuelle entre le demandeur et la SARL CEPI, laquelle a pour mandat de gérer l’immeuble litigieux. Cette dernière n’a par conséquent aucun à intérêt procédural à agir ou à défendre dans le présent litige qui ne concerne que les rapports bailleur-locataire.
La société CEPI sera en conséquence mise hors de cause.
Sur la demande d’expertise :
En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Au soutien de sa demande d’expertise, Monsieur [E] produit trois constats de Commissaire de justice ;
Le premier est daté du 20 juillet 2023, les clichés annexes au constat ne sont pas produits. L’intégralité des constatations de l’officier public concerne les parties communes de l’immeuble. Il est décrit des traces de salissures et d’humidité sur les murs du rez-de-chaussée, des traces noires sur les plafonds, des traces de salpêtre sur certains murs. Il est constaté de manière générale que les lieux ne sont pas propres, les mêmes constats sont faits pour les étages suivants, l’ensemble des cages d’escaliers étant décrit comme vétuste, notamment les carrelages au sol et la verrière. Au troisième étage le sol est affaissé et les murs effrités.
Le second est daté du 1er août 2023. Il y est décrit que le bailleur fait réaliser des travaux dans le patio du 1er étage, que ces travaux génèrent du bruit. Le Commissaire de justice constate la présence d’échafaudages et d’ouvriers réalisant des travaux.
Le troisième constat est daté du 17 octobre 2024. Les constations concernent essentiellement les parties communes (62 pages sur les 69 pages du procès-verbal). Il y est décrit l’état général de vétusté des parties communes, notamment les escaliers, les murs et plafonds de la cage d’escalier. Sur les clichés, les murs du patio apparaissent avoir été rénovés. S’agissant de l’appartement du demandeur, il est décrit une difficulté à fermer à clefs la porte d’entrée depuis l’intérieur du logement. Il est constaté que la bouche de la VMC située dans la cuisine s’est désolidarisée du plafond et qu’elle est sale. En troisième lieu, la trappe d’accès située en tablier de la baignoire, n’est pas fermée.
Le demandeur produit une facture CLES STOP du 21 février 2025, laquelle démontre qu’il a résolu à ses frais le dysfonctionnement de la serrure de la porte d’entrée.
La vocation d’une expertise judiciaire consiste notamment à éclaircir le Tribunal sur les causes et origines de désordres, objets d’un litige. En l’espèce, force est de constater que l’essentiel des griefs de Monsieur [E] à l’égard de son bailleur relève d’une vétusté des parties communes de l’immeuble, laquelle vétusté est suffisamment démontrée par les constats de Commissaire de justice. Dès lors, il n’apparait ni nécessaire ni légitime de diligenter une expertise judiciaire pour démontrer que les lieux nécessitent des travaux de rénovation, ce que le bailleur ne peut ignorer. Surabondamment, la société bailleresse produit aux débats un ensemble de factures à fin 2024 et début 2025, corroborant des travaux de confortement dans l’immeuble ; reprises de jointements, isolation, chéneau verrière, évacuations [Localité 4], EP, reprises de planchers, de plafonds, rénovation du carrelage dans la cour intérieure, travaux de fermetures en RDC, rénovation de l’interphonie (février 2026).
S’agissant plus particulièrement de l’appartement du demandeur, les deux griefs relevés par constat du 17 octobre 2024 (le problème de la serrure ayant été résolu), ne nécessitent manifestement pas l’apport d’une mesure d’expertise, laquelle apparait comme disproportionnée à l’égard des désordres relevés, et peuvent être traités par l’intervention d’une entreprise, sans analyse particulière.
Il s’évince de l’examen de l’ensemble des pièces et explications versées aux débats, que la demande d’expertise judiciaire se heurte à une contestation sérieuse et n’apparaît pas comme ayant un intérêt certain et légitime.
Il convient par conséquent de rejeter la mesure d’expertise judiciaire.
Sur la demande de provision :
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, aucune des pièces produites aux débats ne démontrent de manière manifeste un quelconque caractère inhabitable du logement litigieux, même partiel, et la demande de provision se heurte par conséquent à une contestation sérieuse.
La demande de provision sera en conséquence rejetée.
Chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens. Il apparait équitable de laisser à chaque partie les frais exposés par elles pour la présente procédure.
Il convient de rappeler que l’exécution de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition auprès du greffe,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent,
METTONS hors de cause la SARL COMPAGNIE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES,
DEBOUTONS Monsieur [B] [E] de sa demande d’expertise judiciaire, relative au logement sis [Adresse 3] à [Localité 5],
CONSTATONS qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision formulée par Monsieur [B] [E] à l’encontre de la SCI « [Adresse 4] »,
DEBOUTONS en conséquence Monsieur [B] [E] de sa demande de provision,
DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens,
RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé le jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT