JUGEMENT DU 26 MAI 2026
Objet : Autres demandes relatives au cautionnement
NAC : 53L
Le VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :
DEMANDERESSE :
Madame [H] [I]
née le 27 Mai 1950 à MORTAGNE-SUR-GIRONDE (17)
4 Rue Olympe de Gouges Appt. 108
17000 LA ROCHELLE
représentée par Maître Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE
DEFENDEURS :
Monsieur [D] [X] [U]
né le 30 Septembre 1975 à MOISSAC (82)
24 rue du Verger lieudit les Pepils
31530 THIL
et Madame [C] [S] épouse [U]
née le 08 Septembre 1970 à TOULOUSE (31)
24 rue du Verger lieudit les Pepils
31530 THIL
représentés par Maître Caroline CHEREL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00432 - N° Portalis DB3C-W-B7I-EEKU, a été plaidée à l’audience du 03 Février 2026 où siégeait Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.
Madame Estelle JOUEN a été entendue en son rapport.
Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique au rapport de Me [O] [Z], notaire associé à Agen, en date du 12 juin 2014, M.[D] [U] et Mme [C] [S] épouse [U] ont vendu à Mme [H] [V] veuve [I] une maison d’habitation située à Sain-Paul-D’Espis (82400) au prix de 137.000 euros.
Invoquant divers désordres, Mme [I] a obtenu du juge des référés l’organisation d’une expertise au contradictoire de différentes parties dont ses vendeurs, puis les a fait assigner ainsi que l’établissement bancaire prêteur de fonds devant le tribunal de grande instance de Montauban, lequel a par décision du 28 mars 2017 :
- déclaré [H] [I] recevable et bien fondée en son action au titre de la garantie des vices cachés affectant l'immeuble sis lieudit Poulet à Saint Paul d'Espis (82);
- prononcé la résolution de la vente du bien immobilier sis lieudit Poulet à Saint Paul d'Espis (82), intervenue le 12 juin 2014 entre d'une part, [H] [I] et d'autre part, [D] [U] et [C] [S] épouse [U] ;
- condamné solidairement [D] [U] et [C] [S] épouse [U] à restituer à [H] [I] la somme de 137.000 euros au titre du prix de vente acquitté pour l'acquisition de l'immeuble sis lieudit Poulet à Saint Paul d'Espis (82) ;
- condamné solidairement [D] [U] et [C] [S] épouse [U] à payer à [H] [I] les frais de l'acte de vente annulée et de résolution de vente de l’immeuble ;
- condamné solidairement [D] [U] et [C] [S] épouse [U] à payer à [H] [I] la somme de 8.635 euros au titre du préjudice financier subi du fait des travaux financés et des frais d'huissier ;
- condamné solidairement [D] [U] et [C] [S] épouse [U] à payer à [H] [I] le montant des sommes exposées au titre des taxes foncières assumées pour ce bien pour la période allant du 12 juin 2014 à la date de la présente décision;
- débouté [H] [I] de ses autres demandes en indemnisation ;
- dit que la résolution de la vente immobilière a pour conséquence la résolution du contrat de prêt souscrit par [H] [I] auprès de la société BNP Paribas ;
- condamné [H] [I] à restituer à la société BNP Paribas la somme de 50.000 euros, déduction faite des échéances, intérêts et frais payés ;
- condamné les époux [U] à payer à la société BNP Paribas la somme de 7.707,14 euros au titre des intérêts et l'indemnité de résiliation ;
- débouté la société BNP Paribas de ses autres demandes ;
- condamné solidairement [D] [U] et [C] [S] épouse [U] à payer à [H] [I] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile ;
- condamné solidairement [D] [U] et [C] [S] épouse [U] à payer à la société BNP Paribas la somme de 2.000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile ;
- condamné solidairement [D] [U] et [C] [S] épouse [U] aux entiers dépens, comprenant ceux de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire et accorde le droit de recouvrement direct à la Selarl Massol & associés en application l'article 699 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision.
Sur appel interjeté par les époux [U], la cour d’appel de Toulouse a suivant arrêt du 29 juin 2020 :
- confirmé le jugement entrepris sauf quant à l’évaluation du préjudice financier de Mme [H] [I] du fait des travaux qu’elle a financés, aux frais d’huissier, et à la condemnation des époux [U] à payer à la société Bnp Paribas l’indemnité de résiliation à titre de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant:
- condamné solidairement M. [D] [U] et Mme [C] [S] épouse [U] :
1° à restituer à Mme [I] les taxes foncières assumées par elle de 2015 à 2018 inclus soit la somme totale de 2.495 euros
2° à payer à Mme [I] à titre de dommages et intérêts la somme de 6.265,64 euros TTC
- condamné les mêmes pris ensemble à payer à Mme [I] une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procedure d’appel,
- condamné M.[D] [U] et Mme [C] [S] épouse [U] pris ensemble aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de la Selarl Massol & Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Par actes de commissaire de justice du 21 mai 2024, Mme [H] [I] a fait assigner les époux [U] en paiement et attribution judiciaire de bien immobilier après expertise devant le tribunal judiciaire de Montauban.
Le 22 janvier 2025, les époux [U] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident (fin de non-recevoir).
Par ordonnance du 15 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [U] et condamné solidairement ces derniers aux dépens de l’incident et à payer à Mme [I] la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile.
Par décision du 05 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et a dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 03 février 2026.
A l’audience du 02 décembre 2026, l’affaire a été examinée et mise en délibéré au 05 mai 2026, délibéré prorogé au 26 mai 2026.
PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions notifiées le 09 décembre 2024, Mme [I] demande au tribunal de :
- condamner M. et Mme [U] à verser à Mme [I] la somme de 55.332,64 euros au titre des intérêts arrêtés au 29 juin 2024 sur la condamnation principale de 152.243,64 euros, sans préjudice des intérêts postérieurs,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus annuellement conformément à l’article 1343-2 du code civil,
- ordonner l’attribution judiciaire de l’immeuble sis Lieudit Poulet à Saint-Paul d’Espis (82400), cadastré section B numéros 1982 et 1984, d’une contenance totale de 20,65 ares, à Mme [I], créancier inscrit, en paiement des sommes qui lui sont dues en vertu du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montauban le 28 mars 2017 et de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Toulouse le 29 juin 2020, définitifs,
- ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira, aux fins d’estimer la valeur de l’immeuble sis Lieudit Poulet à Saint-Paul d’Espis (82400), cadastré section B numéros 1982 et 1984, conformément à l’article 2453 du code civil,
- Surseoir à statuer sur la constatation de la valeur de l’immeuble dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
- débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner M. et Mme [U] à verse à Mme [I] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 1° du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens.
En défense, aux termes de leurs conclusions notifiées le 19 novembre 2024, M. et Mme [U] demandent au tribunal de :
- débouter la demanderesse de ses demandes de condamnations au titre des intérêts échus,
- dire et juger que l’expert désigné évaluera l’indemnité d’occupation de l’immeuble par Mme [I] ou tout occupant de son chef, et en fera compensation,
- condamner la demanderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens à leur soutien.
MOTIFS :
Sur la demande en paiement et capitalisation des intérêts échus
Il est constant que la somme de 55.332,64 euros réclamée résulte du calcul des intérêts opéré par application des articles 1231-7 du code civil et L.313-3 du code monétaire et financier sur le fondement de titres exécutoires, à savoir un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montauban le 28 mars 2017 et un arrêt rendu par la cour d’appel de Toulouse le 29 juin 2020.
Mme [I] disposant d’ores et déjà de titres exécutoires constatant une créance d’intérêts certaine, liquide et exigible, il convient de la débouter de sa demande tendant à voir condamner M. et Mme [I] au paiement de cette somme.
La demande présentée par Mme [I] tendant à voir ordonnée la capitalisation des intérêts est l’accessoire de sa demande en paiement desdits intérêts.
Dès lors, le rejet de la première demande entraîne de facto celui de la seconde.
Sur l’attribution judiciaire de l’immeuble grevé d’une hypothèque
Il résulte des articles 2450, 2451 et 2453 du code civil que :
- le créancier hypothécaire impayé peut poursuivre la vente du bien hypothéqué selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, auxquelles la convention d’hypothèque ne peut déroger,
- le créancier hypothécaire peut aussi demander en justice que l’immeuble, s’il ne constitue pas la résidence principale du constituant, lui demeure en paiement,
- dans ce cas, l’immeuble doit être estimé par expert désigné à l’amiable ou judiciairement.
Au cas présent, il est établi, et au demeurant non contesté que les conditions d’application de l’article 2451 dont se prévaut Mme [I] sont remplies.
En conséquence, le tribunal ordonne que le bien immobilier acquis par M. et Mme [U], et hypothéqué au profit de Mme [I], demeure à celle-ci, en paiement de sa créance d’un montant de 152.243,64 euros en principal.
Conformément à l’article 1453 du code de procédure civile, et à défaut d’accord des parties sur la désignation d’un expert à l’amiable, une expertise judiciaire est ordonnée aux fins de déterminer la valeur de l’immeuble, la consignation étant mise à la charge de Mme [I].
Durant les périodes visées dans la pièce 1 de M. et Mme M [U] (procès-verbal d’audition de M. [U] du 14 septembre 2022), Mme [I] ne disposait d’aucun titre lui permettant d’occuper le bien hypothéqué. Ainsi, l’occupation de l’immeuble par M. [E] [I], fils de la demanderesse, ne peut s’analyser comme une occupation du chef de la demanderesse, dont M. et Mme [U] pourraient se prévaloir au soutien d’une demande reconventionnelle tendant à voir condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation.
Dès lors, il n’y pas lieu de donner mission à l’expert d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [I], ainsi que le sollicitent les défendeurs.
Sur les frais du procès
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. et Mme [U] succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.
L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à Mme [I] la charge des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits en justice. En conséquence, M. et Mme [U] devront lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile.
Leur propre demande sur ce fondement sera rejetée.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition par le greffe :
Déboute Mme [H] [I] de ses demande en paiement et capitalisation des intérêts échus,
Ordonne l’attribution à Mme [H] [N] [V] veuve [I] du bien immobilier hypothéqué à son profit, situé Lieudit Poulet à Saint-Paul-d’Espis (82400), cadastré section B numéros 1982 et 1984, d’une contenance totale de 20 a 65 ca, en paiement de la créance d’un montant de 152.243,64 euros en principal, qu’elle détient à l’égard de M. [D] [X] [U] et Mme [C] [S] épouse [U],
Ordonne une expertise confiée à Mme [F] [K], expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de Toulouse et demeurant 70 rue Garel à Montauban (82000), qui reçoit pour mission, les parties présentes ou appelées :
- de se faire remettre les documents utiles à l’accomplissement de sa mission,
- de se rendre sur les lieux aifn de procéder, en application de l’article 2453 du code civil, à l’estimation de la valeur actuelle de ce bien immobilier en tenant compte de sa nature, de son étendue, de sa situation et de tous autres facteurs matériels pertinents,
- autorise l’expert à entendre tout sachant à charge pour lui de transcrire ses déclarations,
- l’autorise, en tant que de besoin, à s’adjoindre tout sapiteur de son choix, dans une spécialité différente de la sienne,
- dit qu’il devra établir un pré-rapport, le communiquer aux parties, leur impartir un délai pour présenter leurs observations, y répondre point par point et remettre son rapport définitif au greffe dans un délai de quatre mois suivant sa saisine,
- dit que celle-ci est subordonnée à la consignation, sous peine de caducité de la mesure, par Mme [I] entre les mains du Régisseur d’avance de recetttes du tribunal judiciaire de Montauban, d’un montant de 3.000 euros HT, à valoir sur la rémunération de l’expert dans un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision,
- rappelle que l’expert doit, conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, adresser aux parties, par tout moyen permettant d’en établir la réception, un exemplaire de sa demande de rémunération accompagnant le dépôt de son rapport,
- dit que les opérations d’expertise sont soumises au contrôle du magistrat spécialement désigné à cette fin au sein du tribunal judiciaire de Montauban,
Déboute M. [D] [U] et Mme [C] [S] épouse [U] de leur demande de complément de mission,
Condamne in solidum M. [D] [U] et Mme [C] [S] épouse [U] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,
Condamne in solidum M. [D] [U] et Mme [C] [S] épouse [U] à payer à Mme [H] [I] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de proécdure civile,
Déboute M. [D] [U] et Mme [C] [S] épouse [U] de leur propre demande sur ce fondement,
Le greffier La présidente