Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 1ère section — 26 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:

■

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/12823

N° Portalis 352J-W-B7H-C256F

N° MINUTE : 

Contradictoire

Assignation du :
06 octobre 2023




JUGEMENT 
rendu le 26 mai 2026 
DEMANDERESSE

S.N.C. HTIVB SAINT HONORÉ
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Paul TALBOURDET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et Me Alexandre Blestel, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0045

DÉFENDERESSE

DIRECTION DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 1]
[Adresse 2] 
[Localité 3]

représentée par son inspecteur

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente,
Monsieur Patrick NAVARRI, Vice-président,
Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente

assistés de Madame Diane FARIN, greffière lors des débats et Madame Sandrine BREARD, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 31 mars 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Patrick NAVARRI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Décision du 26 Mai 2026
9ème chambre 1ère section
 N° RG 23/12823 - N° Portalis 352J-W-B7H-C256F

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS CONSTANTS
Par acte notarié en date du 4 septembre 2020, la société HTIVB SAINT HONORE a acquis un ensemble immobilier à usage de bureaux et d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4]. Elle a payé des droits de mutation pour un montant de 2.332.021 euros correspondant aux droits d’enregistrement au taux de droit commun.
Dans un acte complémentaire en date du 13 décembre 2022, la société HTIVB SAINT HONORE a souscrit à un engagement de construire.
Par courrier en date du 13 février 2023, la société HTIVB SAINT HONORE a sollicité la restitution de la somme de 2.332.021 euros.
Par courrier en date du 8 août 2023, la direction générale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 1] a rejeté cette demande en faisant valoir que la demande a été faite hors délai puisque ce dernier expirait le 31 décembre 2022.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, la SNC HTIVB SAINT HONORE a assigné devant le tribunal de céans la direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris.
Par dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 décembre 2025, la SNC HTIVB SAINT HONORE demande de :
Vu l’article 1594-0 G du CGI, 
Vu l’article L. 190 du LPF, 
Vu l’article R*196-1 du LPF, 
Vu les articles 695, 696, 699 et 700 du CPC, 
Vu la doctrine administrative applicable, 
Vu la jurisprudence applicable, 
Vu les présentes écritures, 
Vu les pièces produites, 
JUGER recevable et bien-fondée la société HTIVB Saint-Honoré en ses demandes, fins et conclusions ; 
En conséquence, 
DECLARER la société HTIVB Saint-Honoré fondée dans ses demandes, fins et conclusions ; 
PRONONCER l’annulation de la décision en date du 8 août 2023, par laquelle la Direction Régionale des Finances Publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] a rejeté la réclamation contentieuse présentée par la société ; 
ORDONNER la décharge des droits de mutation à titre onéreux acquittés par la société HTIVB Saint-Honoré lors de l’acquisition, par acte notarié en date du 4 septembre 2020, de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5] ; 
CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de [Localité 1] à restituer à la société HTIVB Saint-Honoré le montant des droits de mutation acquittés à l’occasion de l’acquisition de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] par acte notarié en date du 4 septembre 2020, s’élevant à un montant total de 2.332.021 (deux millions trois cent trente-deux mille vingt et un) euros ; 
DEBOUTER la Direction Générale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
REJETER la demande de la Direction Générale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de [Localité 1] présentée sur le fondement de l’article 700 du CPC ; 
CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de [Localité 1] à payer à la société HTIVB Saint-Honoré la somme de 15.000 (quinze mille) euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de [Localité 1] aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du Code de procédure civile et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Paul Talbourdet pourra recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance. 
A l’appui de ses demandes, elle fait valoir :
- que l’article 1594-0 du CGI prévoit que sont exonérées de droits d’enregistrement les acquisitions réalisées par une personne qui prend l’engagement d’effectuer dans un délai de 4 ans des travaux tendant à la construction d’un immeuble neuf ;
- que l’acte complémentaire en date du 13 décembre 2022, dans lequel elle s’engage à effectuer des travaux, a été enregistré le 21 décembre 2022 soit dans le délai de 2 ans ; que l’acte complémentaire doit être assimilé à une demande de remboursement ;
- que la demande de restitution des sommes versées pouvait être adressée jusqu’au 31 décembre 2022 ;
- qu’à titre subsidiaire, l’enregistrement de l’acte complémentaire constitue le point de départ du délai de 2 ans prévu à l’article R 196-1 du LPF puisqu’il constitue un fait qui ouvre droit par lui-même à la restitution des sommes versées ; que, dès lors, le délai était prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 et que la demande de restitution des sommes qui est datée du 13 février 2023 a été présentée dans les délais.
Par dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2025, la direction régionale des finances publiques demande de :
- confirmer la décision de rejet en date du 8 août 2023 ;
- débouter la demanderesse de toutes ses demandes et la condamner aux dépens ;
- condamner la HTIVB Saint Honoré à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
A l’appui de ses demandes, elle fait valoir :
- que lorsque, postérieurement à son acquisition, l’acquéreur s’engage à effectuer des travaux de construction, la demande de restitution des droits de mutation acquittés lors de l’achat doit être effectuée dans le délai de 2 ans qui est prévu à l’article R 196-1 du livre des procédures fiscales ; que ce délai peut partir à compter de l’évènement qui motive la réclamation ; que la notion d’évènement doit s’entendre comme étant indépendant de la volonté du contribuable et que ce dernier ne pouvait pas connaitre ;
- que la cour de cassation dans un arrêt en date du 9 février 2022 a déjà jugé que le caractère tardif du dépôt d’un acte complémentaire contenant un engagement de construire exclut toute possibilité d’obtenir la restitution des droits ;
- qu’un engagement de construire ne constitue pas une demande de restitution et donc ne constitue pas une réclamation au sens de l’article R 196-1 du LPF ;
- que l’acte complémentaire en date du 13 décembre 2022 ne saurait constituer une déclaration rectificative.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 février 2026.
MOTIVATION
Le I du A de l’article 1594-O G du CGI dispose que « Sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement :
A. I. – Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. (…) »
L’article R 196-1 du livre des procédures fiscales dispose que « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et les taxes annexes à ces impôts, doivent être présentées à l'administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas :
a) De la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d'un avis de mise en recouvrement ;
b) Du versement de l'impôt contesté lorsque cet impôt n'a pas donné lieu à l'établissement d'un rôle ou à la notification d'un avis de mise en recouvrement ;
c) De la réalisation de l'événement qui motive la réclamation. Ne constitue pas un tel événement une décision juridictionnelle ou un avis mentionné aux troisième et cinquième alinéas de l'article. (…) ».
Un engagement de construire, qui permet d’être exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement, peut être pris par l’acquéreur dans l’acte d’acquisition. Toutefois la doctrine administrative admet que l’engagement de construire peut être pris dans un acte complémentaire postérieur lorsqu’il est présenté au service des impôts.
En l’espèce, c’est par un acte complémentaire en date du 13 décembre 2022, qui a été enregistré le 21 décembre 2022, donc postérieurement à l’acte d’acquisition en date du 4 décembre 2020, que l’engagement de réaliser des travaux a été pris.
Le litige qui oppose les parties porte sur le fait de savoir si cet acte complémentaire vaut demande de restitution des sommes versées car cette demande de restitution doit être faite dans le délai de 2 ans qui expirait le 31 décembre 2022. 
Il y a lieu de relever que l’acte complémentaire, qui a été établi par un acte notarié, s’il mentionne bien la substitution, au régime général figurant dans l’acte de vente, par un engagement de construire ne manifeste pas une volonté de restitution des sommes versées à l’administration fiscale. D’ailleurs, cette demande de restitution a bien été faite par la demanderesse mais le 13 février 2023 soit postérieurement au 31 décembre 2022.
En outre, la société HTIVB SAINT HONORE n’établit pas en quoi l’acte complémentaire concernant l’engagement d’effectuer les travaux constitue un événement au sens de l’article R 196-1 du LPF, qui ne peut pas résulter de sa seule volonté unilatérale. Surabondamment, la Cour de cassation dans un arrêt en date du 9 février 2022 n°20-11.964, s’est prononcée en ce sens. 
Cet acte complémentaire ne peut pas constituer une nouvelle demande qui ferait débuter un nouveau délai de 2 ans puisque la doctrine administrative BOI-ENR-DMTOI-10-40, P270 mentionne que « il demeure admis que l'engagement puisse être pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts du lieu de situation de l'immeuble en charge de l'enregistrement. En pareil cas, la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l'article R*. 196-1 du livre des procédures fiscales ».
Ainsi l’acte complémentaire n’a pas interrompu le délai de 2 ans qui expirait au 31 décembre 2022 ni fait débuter un nouveau délai de 2 ans. Il ne constitue donc pas un évènement ni une réclamation au sens de l’article R 196-1 du LPF.
La demande de restitution ayant été présentée le 13 février 2023 soit de manière tardive, il y a lieu de débouter la société HTIVB SAINT HONORE de toutes ses demandes.
Partie perdante, elle sera condamnée aux dépens et à verser une somme de 2.000 euros à l’Etat sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe jugement contradictoire et rendu en premier ressort :
DÉBOUTE la société HTIVB SAINT HONORE de toutes ses demandes ;
CONDAMNE la société HTIVB SAINT HONORE à payer à l’Etat représenté par la direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la société HTIVB SAINT HONORE aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 mai 2026.


La Greffière La Présidente