Tribunal Judiciaire · JCP — 22 mai 2026

N° Minute : 



N° Rôle: N° RG 23/01338 - N° Portalis DB3K-W-B7H-F4OQ



Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[G] [M] [S]

C/

[L] [A]











































CCC le 

CE le













TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES








Jugement Civil
du 22 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 11 Mars 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 22 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE 
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [G] [M] [S]
né le 02 Décembre 1966 à [Localité 1] (94)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Anna RAYNAUD-PELAUDEIX, avocat au barreau de LIMOGES ;
 
DEMANDEUR

Et :

Monsieur [E] [A]
né le 15 Septembre 1946 à [Localité 2] (87)
demeurant [Adresse 2]

Madame [Q] [K] [A] épouse [U]
Née le 19 Septembre 1973 à [Localité 3] (87)
demeurant [Adresse 3]

Venant aux droits de Madame [L] [A], décédée le 27 novembre 2024 à [Localité 3],

représentés par Maître Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS



A l'appel de la cause à l'audience du 24 Janvier 2024, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en leurs observations. 

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 22 Mai 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.



EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente du 13 juin 2022, M. [G] [S] a acquis de Mme [T] [B] un fonds de commerce situé [Adresse 4] à [Localité 2] et cadastré section AR n°[Cadastre 1], moyennant le prix principal de 80.000 €. 

Cette cession de fonds de commerce incluait notamment au titre des éléments incorporels, un droit pour le temps qui reste à courir au bail, portant sur les locaux dans lesquels le fonds de commerce cédé est exploité.

Les biens immobiliers dans lesquels est exploité le fonds de commerce sus-désigné, ont été loués par Mme [P] [A] à l’entreprise de [B] [T] aux termes d’un acte de bail commercial reçu par Me [D] [H], notaire à [Localité 2], le 27 mai 2013 pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2013.

Ce bail commercial a été renouvelé par acte authentique du 14 février 2022 entre Mme [P] [Y] épouse [A] et Mme [T] [J] épouse [B], pour une durée de neuf mois à compter du 1er juin 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 19 décembre 2022, M. [G] [S] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [L] [A] de justifier que l’ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité de la partie d’habitation au regard des critères de décence par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 vont prochainement être réalisés. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 novembre 2023, M. [G] [S] a assigné Mme [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges aux fins d’obtenir sa condamnation, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à engager les démarches y afférentes et faire réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité de la partie d`habitation au regard des critères de décence visés par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, ainsi que sa condamnation à lui payer les sommes de 4.960 € et 1.000 € au titre des ses préjudices.

Mme [L] [A] étant décédée le 27 novembre 2024, M. [E] [A] et Mme [Q] [A] épouse [U], respectivement usufruitier et nue-propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], sont venus aux droits de Mme [L] [A]. 

A l’audience du 11 mars 2026, M. [G] [S] représenté par son conseil, dépose les pièces constituant son dossier et se réfère à ses conclusions aux termes desquelles il demande au juge du contentieux de la protection de : 
CONSTATER que le bail liant Madame [L] [A] et Monsieur [G] [S] est mixte et en conséquence, JUGER le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges matériellement compétent pour connaitre des demandes formulées par Monsieur [S] au titre de la partie d`habitation.CONDAMNER Monsieur [E] [A] et Madame [Q]-[K] [A], sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à engager les démarches y afférentes et faire réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité de la partie d`habitation au regard des critères de décence visés par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, à savoir :Refaire les murs et plafonds du logement en prenant le soin, au préalable, de déterminer la cause des moisissures apparentes ou non,Reprendre le plancher affaissé du premier étage,Mise en place d'une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,Mise en place d’une installation permettant l 'alimentation en eau chaude des lieux loués,Installation d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;Installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce ou sont pris les repas, et on équipements pour la toilette corporrelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux uséesUn réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.Travaux de mise en conformité du système électrique,CONDAMNER Monsieur [E] [A] et Madame [Q]-[K] [A] à régler à Monsieur [G] [S] la somme 13.330,00 €, sous réserve de l’actualisation de ce montant à la date à laquelle le Juge des contentieux de la protection rendra sa décision, et correspondant aux loyers supportés par Monsieur [S] au titre du bail habitation du 24 mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complet paiement.CONDAMNER Monsieur [E] [A] et Madame [Q]-[K] [A] à régler à Monsieur [G] [S] la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,CONDAMNER Monsieur [E] [A] et Madame [Q]-[K] [A] à régler à Monsieur [G] [S] la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l`article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER Monsieur [E] [A] et Madame [Q]-[K] [A] aux entiers dépens de l’instance.REJETER toutes demandes, fins ou conclusions contraires.
M. [E] [A] et Mme [Q] [A] épouse [U], représentés par leur conseil, déposent les pièces constituant leur dossier et se réfèrent à leurs conclusions aux termes desquelles ils demandent au juge du contentieux de la protection de : 
A titre principal,
SE DECLARER incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;A titre subsidiaire,
DEBOUTER Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;En tout état de cause,
DEBOUTER Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER Monsieur [S] à procéder à l’entretien des lieux loués, à savoir :Nettoyage des pièces des étages et du grenier (dépoussiérage, enlèvement des feuilles mortes, débarras…)Réfection des moquettes posées au sol (sales et défraichies)Réfection des tapisseries et peintures sur les murs (anciennes et défraichies)Réfection des plafonds ;ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;CONDAMNER Monsieur [S] à payer à Monsieur [A] et Madame [U] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;CONDAMNER Monsieur [S] à payer à Monsieur [A] et Madame [U] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l’exception d’incompétence matérielle :
L’article 75 du code de procédure civile dispose que s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.
Aux termes de l'article L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

En application de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article R.211-3-26_11° du code de l'organisation judiciaire dispose notamment que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les baux commerciaux, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale.

D’une part, le demandeur soutient que le bail, désignant les locaux loués comme un immeuble à usage d’habitation et de commerce, aurait une nature mixte commerciale et d’habitation, relevant à ce titre de la compétence du juge des contentieux de la protection.

D’autre part, les défendeurs contestent la nature mixte du bail commercial, qui relèverait de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le bail litigieux est dénommé « bail commercial » depuis 1976 et le dernier renouvellement par acte authentique du 14 février 2022 reprend cette dénomination explicite de bail commercial. Le contrat conclu pour une durée de neuf années caractéristique des baux commerciaux est expressément régi par les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce.

Le contrat de bail commercial renouvelé pour la période du 1er juin 1995 au 1er juin 2004 stipule expressément « Dans l’ensemble, les lieux loués forment une location commerciale, à titre commercial pour le tout ».

Si le contrat de bail d’origine du 16 avril 1976 stipule que les locaux consistaient en une maison à usage d’habitation et de commerce composée d’un rez-de-chaussée comprenant un local à usage commercial, d’un premier étage avec deux pièces et un cabinet, d’un second étage de deux pièces, d’un grenier, et d’une petite cour avec WC, le contrat de renouvellement de bail du 14 février 2022 ne mentionne aucun usage d’habitation et la désignation des lieux porte sur « une propriété bâtie » composée d’un local à usage de magasin au rez-de-chaussée et de plusieurs pièces dans les étages et greniers, sans évocation d’usage d’habitation. Ainsi, la désignation des lieux ne comporte aucune cuisine, aucune salle de bain ni aucune chambre au titre d’un logement.

De plus, M. [G] [S] a souscrit un bail d’habitation distinct à compter du 2 avril 2022 pour un logement à [Localité 2], illustrant l’absence de projet immédiat d’habitation dans les locaux accueillant le fonds de commerce acquis le 13 juin 2022.

Lorsqu’il a fait l’acquistion du fonds de commerce en juin 2022 et qu’il a fait dresser l’état des lieux de l’immeuble le 14 juin 2022, M. [G] [S] connaissait l’état et la consistance du logement. Or, il ne résulte d’aucun document contractuel qu’il ait indiqué son souhait d’habiter l’immeuble abritant le fonds de commerce ni qu’il en ait fait une condition de son engagement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bail commercial renouvelé le 14 février 2022, sur lequel M. [G] [S] dispose d’un droit au titre de l’acquisition du fonds de commerce dont il constitue un élément incorporel, ne fait plus référence à aucune habitation des locaux ni désignation d’un quelconque logement, qu’il est régi par les dispositions spécifiques du code de commerce conformément à la volonté des parties et qu’il n’a donc pas de nature mixte.

Dès lors, les litiges relatifs à ce bail exclusivement commercial relèvent de la compétence exclusive du tribunal judiciaire et le juge des contentieux de la protection n’est donc pas compétent en l’absence de logement.

Par conséquent, il convient de déclarer le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges matériellement incompétent et le dossier sera renvoyé devant le tribunal judiciaire de Limoges, conformément aux dispositions de l’article 82 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

L’instance faisant l’objet d’un renvoi et se poursuivant, il convient de réserver les dépens et il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe, 
SE DECLARE matériellement incompétent pour connaître du présent litige entre les parties ;

RENVOIE l’affaire devant le tribunal judiciaire de LIMOGES, matériellement compétent pour connaître du litige ;

ORDONNE la transmission du dossier de l’affaire au tribunal judiciaire de LIMOGES ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 82 du code de procédure civile, dès réception du dossier, les parties sont invitées par tout moyen par le greffe de la juridiction désignée à poursuivre l'instance et, s'il y a lieu, à constituer avocat dans le délai d'un mois à compter de cet avis ;

RAPPELLE que la présente décision peut faire l'objet d'un appel dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement, en application des articles 83 et 84 du code de procédure civile ;

RESERVE les dépens ;

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,



Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE