Tribunal Judiciaire · Deuxième chambre JCP — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


MINUTE N° : 26/75
DOSSIER N° : N° RG 25/00130 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C5BN
CODE NAC :5AC

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;


DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE:

Madame [G] [H], née le 30 mars 1958 à [Localité 1], retraitée, de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
Ayant pour avocat plaidant Maître Benoit BOUDJEMA, barreau D’AVESNES SUR HELPE, et pour avocat postulant Maître Isabelle RAYGADE du barreau de BERGERAC, substituée par Maître Estelle LALANDE, avocate au barreau de BERGERAC


ET 

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [K], né le 19 mars 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Frédéric CHASTRES, avocat au barreau de BERGERAC

 






Le :
Formule exécutoire délivrée à : Me CHASTRES
Copie conforme délivrée à : Me CHASTRES, Me BOUDJEMA
copie dossier 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 juin 2022, prenant effet ce même jour et pour une durée de 3 ans renouvelable, madame [J] [H] a donné à bail à monsieur [W] [K] des locaux à usage d'habitation, situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 24 mai 2024, madame [J] [H] a fait délivrer à Monsieur [W] [K], un congé pour reprise pour son propre bénéfice.

Monsieur [W] [K] s'est maintenu dans les lieux.

Par acte du 19 juin 2025, madame [J] [H] a fait assigner monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC pour obtenir :

la constatation de la validité du congé,la constatation de son occupation sans droit ni titre,l'expulsion de monsieur [W] [K] avec l'assistance de la force publique,l'autorisation d'enlever et séquestrer les meubles garnissant le logement aux frais et risques de monsieur [W] [K],la fixation et le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises,la condamnation de monsieur [W] [K] au paiement de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Appelée à l’audience 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 21 avril 2026.

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Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement visées par le greffe et reprises à l'oral, Madame [J] [H] représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal :

déclarer valable au fond et en la forme le congé pour reprise délivré à Monsieur [K] le 10 octobre 2024 pour le 21 mai 2025,constater la résiliation du bail,déclarer Monsieur [K] occupant sans droit ni titre des locaux qu'il occupe [Adresse 4] et d'ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique,condamner Monsieur [K] à payer à Madame [H] une indemnité mensuelle à compter du 1er juin 2025, augmentée du montant des charges, jusqu'au départ effectif des lieux, égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre la revalorisation légale,condamner Monsieur [K] à payer à Madame [H] la somme de 700 euros au titre des dommages et intérêts,condamner Monsieur [K] à payer à Madame [H] la somme de 4052,40 euros au titre des loyers impayés,
A titre subsidiaire, si par impossible la juridiction écartait le congé pour reprise : 

prononcer la résiliation du bail d'habitation liant les parties en raison de l'inexécution contractuelle grave de monsieur [K], à savoir les impayés de loyers,ordonner en conséquence l'expulsion desdits locaux de monsieur [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique,condamner Monsieur [K] à payer à Madame [H] une indemnité mensuelle à compter du 1er juin 2025, augmentée du montant des charges, jusqu'au départ effectif des lieux, égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre la revalorisation légale.
condamner Monsieur [K] à payer à Madame [H] la somme de 700 euros au titre des dommages et intérêtscondamner Monsieur [K] à payer à Madame [H] la somme de 4052,40 euros au titre des loyers impayés,
Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [H] indique avoir valablement donné congé à Monsieur [K], aux termes d’un acte délivré régulièrement tant sur la forme que sur le fond. 

Elle indique par ailleurs que son intention réelle et sérieuse de reprendre le logement pour y habiter est établie, l’acquisition du bien n’ayant été réalisée qu’en vue de son installation à compter de sa retraite et relevant que Monsieur [K] a été chargé d’effectuer des travaux qu’aux seules fins que la bailleresse puisse y demeurer et que le motif indiqué dans le congé ne relève que d’une erreur du commissaire de justice.

Elle fait valoir en outre le fait qu’elle a régularisé un compromis de vente de son actuelle résidence principale matérialisant par la suite son intention de reprendre le logement mis à bail.

De surcroit, elle souligne que le locataire est redevable d’une dette locative constituée entre l’année 2022 et l’année 2024 pour un montant total de 4052,40 euros, précisant que les paiements réalisés à compter de novembre 2024 se sont imputés sur la dette locative antérieurement constituée. 


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Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement visées par le greffe et reprises à l'oral, Monsieur [W] [K] représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

débouter madame [J] [H] de sa demande en validation du congé pour reprise délivré à monsieur [W] [K] le 10 octobre 2024 pour le 31 mai 2025, la non-reconduction du bail n'apparaissant pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ;débouter madame [J] [H] de sa demande en paiement au titre des loyers comme mal fondée, lesquels sont mensuellement réglés à échéance par monsieur [K] ;débouter madame [J] [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts par application de l'article 1231-6 du code civil comme mal fondée, aucun retard de paiement ne pouvant être reproché à monsieur [K] ;débouter madame [J] [H] de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comme mal fondée ainsi que sa demande en condamnation aux entiers dépens ;débouter madame [J] [H] de toutes demandes plus amples ou contraires,condamner madame [G] [H] à payer à monsieur [K] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;condamner madame [J] [H] aux entiers dépens.
En défense, il conteste la validité du motif invoqué par Madame [H] à l’appui du congé délivré, soutenant que la reprise alléguée ne repose pas sur un motif réel et sérieux. Il fait valoir, à cet égard, que la bailleresse a elle-même reconnu l’inexactitude des éléments mentionnés dans le congé. 

Il expose en particulier que la décision de Madame [H] de vendre sa résidence principale est intervenue postérieurement à la délivrance du congé, de sorte que le motif de reprise ne pouvait être regardé comme établi à cette date. Il ajoute que le compromis de vente invoqué est assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire, dont la réalisation n’est pas justifiée, de sorte que la réalité du projet de reprise demeure incertaine.

Par ailleurs, il conteste l’existence de la dette locative alléguée par la bailleresse et, par voie de conséquence, la demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ainsi que celle en dommages et intérêts. Il soutient que celle-ci ne rapporte pas la preuve de sa créance, faute de produire des éléments suffisamment précis et probants. À l’inverse, il affirme s’être acquitté des loyers dus et verse aux débats ses relevés de compte bancaire afin d’en justifier.

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A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la validité du congé aux fins de reprise pour habiter : 

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui délivre congé pour reprise doit justifier d’un motif réel et sérieux, lequel s’apprécie à la date de délivrance du congé et doit être mentionné de manière précise et sincère dans celui-ci.

S’il est admis que le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé pour apprécier la réalité de l’intention du bailleur de reprendre le logement, c’est à la condition que ces éléments viennent corroborer le motif initialement invoqué et non s’y substituer.

En l’espèce, le congé délivré au locataire mentionne que la reprise est motivée par la situation financière de la bailleresse. Toutefois, en cours de procédure, cette dernière indique que ce motif serait erroné et que son intention réelle était d’occuper le logement à l’occasion de son départ à la retraite.

Une telle évolution ne constitue pas une simple précision ou un complément du motif initial, mais caractérise au contraire une contradiction entre le motif énoncé dans le congé et celui invoqué postérieurement.

Il s’ensuit que le motif mentionné dans le congé ne peut être regardé comme sincère à la date de sa délivrance, de sorte que le congé ne satisfait pas aux exigences légales.

En conséquence, le congé pour reprise doit être déclaré invalide.


Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers :

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 et 1104 du code civil, de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. 


En outre, en application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur d’une dette peut indiquer, lors du paiement, celle qu’il entend acquitter, à défaut, l’imputation se fait sur la dette que le débiteur a le plus d’intérêt à acquitter.

En l’espèce, la bailleresse produit un relevé de compte locataire faisant apparaître un solde débiteur de 4 167,92 euros ainsi que des impayés sur plusieurs échéances.

Toutefois, Monsieur [K] verse aux débats ses relevés bancaires pour la période de novembre 2024 à novembre 2025, lesquels établissent le règlement régulier de sommes correspondant au montant du loyer et des charges sur le compte personnel de Madame [H], contredisant ainsi les impayés allégués pour cette période.

Si la bailleresse soutient que les paiements effectués se sont imputés prioritairement sur des échéances antérieures impayées, elle ne produit aucun élément permettant de retracer de manière claire et vérifiable l’imputation des règlements effectués, ni de justifier précisément la persistance de la dette locative alléguée.

Dans ces conditions, la bailleresse ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’existence d’impayés locatifs certains, liquides et exigibles à la date à laquelle le juge statue.

Dès lors, le manquement invoqué à l’encontre du locataire n’est pas établi avec le degré de gravité requis pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail formée par Madame [J] [H].

Sur la demande de dommage et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En l’espèce la bailleresse sollicite l’octroi de dommages et intérêts sans pour autant apporter de précisions sur le motif de la demande. 

En conséquence, la demande sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires : 

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [K] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [J] [H] à lui verser une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [H], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par Madame [J] [H] à l’encontre de Monsieur [W] [K],

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à Monsieur [W] [K] la somme de 1000 euros (mille euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût de l'acte de congé,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision été signée par Frédérique POLLE,magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier. 

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE