Tribunal Judiciaire · Deuxième chambre JCP — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


MINUTE N° : 26/
DOSSIER N° : N° RG 25/00157 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C5MX
CODE NAC :5AA

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;


DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE:

La S.C.I. GRAND DURBEC, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 448 335 612, dont le siège social est sis [Adresse 1],agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social, 
représentée par Maître Carolina MORA, avocat au barreau de PERIGUEUX


ET 

D’autre part,

DÉFENDERESSE : 

Madame [H] [Y] [G], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]
(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée par le BAJ de [Localité 1] le 05 février 2026 par décision n°C-24037-2025-001312)
représentée par Maître Christophe PARIER, avocat au barreau de BERGERAC

 






Le :
Formule exécutoire délivrée à : Me MORA, Me PARIER
Copie conforme délivrée à : Me MORA, Me PARIER, Adil 24, Préfecture de la Dordogne
copie dossier 





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2018, la SCI GRAND DURBEC a donné à bail à madame [H] [Y] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à LA FORCE (24130), moyennant un loyer mensuel révisable de 950 euros.

Par acte de Maître [B] [A], commissaire de justice à BERGERAC (24) délivré le 15 juillet 2025, la SCI GRAND DURBEC a fait assigner sa locataire, madame [H] [Y] [G], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 14 avril 2025 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner madame [H] [Y] [G] au paiement de la somme principale de 5045 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux,

▸ condamner madame [H] [Y] [G] au paiement d'une indemnité de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.


Suite à un signalement pour une situation de mal logement déposé sur la plateforme Histologe le 24 septembre 2025, une visite du logement occupé par madame [H] [Y] [G] a été effectuée le 20 octobre 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne et donnant lieu à un rapport.

Appelée à l’audience 16 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 21 avril 2024.


****

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement visées par le greffe et reprises à l'oral, la SCI GRAND DURBEC représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

débouter Madame [Y] [G] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;
constater que la clause résolutoire du bail est acquise ;
prononcer la résiliation du contrat de bail signé entre madame [Y] et la SCI DU GRAND DURBEC ;
déclarer madame [Y] [G] occupant sans droit ni titre.
ordonner l'expulsion de madame [Y] [G] et de tout occupant de son chef des lieux loués, sis [Adresse 2], [Localité 2], avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement ;
condamner madame [Y] [G] au paiement de la somme de 7716,36€ au titre des loyers dus assortie des intérêts au taux légal à partir de l'assignation ;
condamner madame [Y] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation de 960€ par mois à partir du mois de juillet 2025 jusqu'à la parfaite libération des lieux ;

condamner madame [Y] [G] à payer à la SCI DU GRAND DURBEC la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Madame [Y] [G] aux entiers dépens ;
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que contrairement à ce que soutient sa locataire, l’action intentée est recevable dès lors que le litige porte sur des impayés d’un montant supérieur à 5000 euros, et que l’obligation de tentative amiable prescrite par l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas applicable. 

Par ailleurs, elle fait valoir que la clause résolutoire contenue dans le bail était acquise à la date de l’assignation, et que subsiste une dette locative d’un montant de 7716 euros.

En outre, elle affirme n’avoir eu connaissance des désordres invoquées par la locataire que postérieurement au signalement effectué à l’[Localité 3] par cette dernière et qu’elle a fait intervenir une entreprise afin de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement. 

Enfin, elle fait valoir au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordé à madame [Y] [P] dès lors qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’elle ne présente pas d’engagement sérieux d’apurement de la dette. 

****

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement visées par le greffe et reprises à l'oral, madame [H] [Y] [G] représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal in limine litis :

juger irrecevable l'assignation délivrée le 15 juillet 2025.
A titre subsidiaire s'il n'était pas fait droit à cette demande susvisée :

juger que le bailleur ne justifie pas de sa créance en son principe et en son quantum,
En conséquence, débouter la SCI GRAND DURBEC de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion,
juger que la situation financière de Madame [Y] [G] justifie l'octroi de 36 mois de délais de paiement une fois la créance définie avec suspension des effets de la clause résolutoire,
A tire reconventionnel :

condamner la SCI GRAND DURBEC à effectuer les travaux nécessités par l'état de l'habitation et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
En tout état de cause :

condamner la SCI GRAND DURBEC au paiement des entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 900 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En défense, elle soulève l’irrecevabilité de l’action de la SCI au motif que la créance invoquée par cette dernière n’est pas suffisamment précise et justifiée. 

Par ailleurs, elle fait valoir que si des travaux ont été entrepris par la bailleresse, ces travaux ont été réalisés sans concertation et sans son accord, affectant sa jouissance paisible du logement. 

Elle affirme en outre que ces travaux partiels n’ont pas permis de mettre fin aux désordres constatés dans le logement. 

Enfin, elle indique avoir repris le paiement du loyer courant, ayant payé la somme de 391 au mois de mars 2026 correspondant au loyer résiduel et qu’elle dispose des ressources nécessaires afin d’apurer le solde de la dette sur une période de 36 mois.
 
 
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Les conclusions de l'enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.



DISCUSSION


In limine litis sur l’irrecevabilité invoquée par madame [Y] [P] :
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la clause résolutoire produit effet soit par l’application d’une clause du contrat, soit, à défaut, par décision de justice.

En matière de bail d’habitation, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire ne peut être acquise qu’à l’issue d’un commandement de payer demeuré infructueux, délivré pour une dette locative certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur, qui se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire, de rapporter la preuve de la créance qu’il invoque.

En l’espèce, la locataire soutient que la demande serait irrecevable, au motif que le montant de la dette locative a varié entre l’assignation et l’audience, et que le décompte produit ne serait pas suffisamment justifié.

Toutefois, la variation du montant de la dette locative au cours de la procédure, résultant de l’actualisation des sommes dues, est sans incidence sur la recevabilité de la demande, dès lors que celle-ci tend aux mêmes fins.

En outre, le décompte locatif versé aux débats, s’il ne saurait à lui seul suffire à établir la créance, peut être retenu dès lors qu’il est corroboré par d’autres éléments, notamment le bail et le commandement de payer.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande sera rejeté, la contestation soulevée relevant non de la recevabilité, mais du bien-fondé de la créance invoquée.


Sur la recevabilité :

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l'Etat au moins six semaines avant l'audience.

L'assignation ayant été dénoncée le 16 juillet 2025 au représentant de l'Etat, pour l'audience du 16 septembre 2025, l'action est donc recevable.


Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d'indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, la SCI GRAND DURBEC a fait délivrer à madame [H] [Y] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6105 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du mars 2025, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [H] [Y] [G] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due au mois de mars 2026 la somme de 7716,36 euros, terme mars 2026 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner madame [H] [Y] [G] au paiement de la somme de 7716,36 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :
Le juge peut, sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

En l'espèce, il ressort des éléments du débat et de l'enquête sociale établie par la préfecture que madame [H] [Y] [G] est veuve, qu’elle vit dans le logement avec ses cinq enfants dont trois mineurs, qu’elle exerce un emploi de femme de chambre pour lequel elle perçoit un salaire de 1700 euros mensuel, qu’elle perçoit les APL à hauteur de 512 euros par mois ainsi que les allocations familiales pour un montant total de 2049,80 euros mensuel.

Par ailleurs, madame [H] [Y] [G] verse aux débats un extrait de compte bancaire établissant qu’elle a effectué un virement en date du 30 mars 2026 d’un montant de 391 euros correspondant au loyer résiduel. 

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser madame [H] [Y] [G] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 210 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de madame [H] [Y] [G] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l'espèce, madame [H] [Y] [G] a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si madame [H] [Y] [G] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblemadame [H] [Y] [G] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivila clause résolutoire reprendra son plein effetil pourra être procédé à l'expulsion de madame [H] [Y] [G] selon les modalités prévues au dispositif ci-après 
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de réalisation de travaux de mise en conformité du logement :
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit notamment assurer une aération suffisante et ne pas présenter de désordres liés à l’humidité susceptibles de nuire à la santé des occupants.

Il appartient au juge, saisi d’une demande en ce sens, d’ordonner la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, le cas échéant sous astreinte, lorsque les manquements sont établis.

En l’espèce, Il résulte du rapport de visite établi le 20 octobre 2025 par la direction départementale des territoires que les points suivants ont été constatés :

Aucun système de ventilation permanente du logement à la cuisine, cabinet d'aisance (WC) et salle de bain.Une installation de chauffage défectueuse avec une ventilation défectueuse et/ou incomplète notamment à la chaudière fioul, étant située dans le logement : elle génère une gêne olfactiveLa présence de moisissures notamment localisées sur une poutre et sur le mur à proximité de la cheminée de traces/tâches d'humidité, due à des infiltrationsUne couverture de toiture avec des tuiles déplacées ou cassées, des tuiles de rives menaçant de tomber. La toiture commence à se végétaliser.Des infiltrations d'air au niveau des menuiseries des portes d'entrées (cuisine et arrière), et de la baie vitrée de la chambre 1. L'isolation (type laine de verre) est accessible sur le montant de la fenêtre de la salle de séjour.Le système de récupération des eaux pluviales est incomplet.

Par ailleurs, la Caisse d’Allocations Familiales a informé madame [H] [Y] [G] par courrier du 27 novembre 2025, de la conservation du versement de l’allocation logement dans l’attente de la réalisation des travaux dans un délai de 18 mois renouvelable à titre exceptionnel pour une période de 6 mois.

La SCI GRAND DURBEC justifie par la production de factures avoir fait réaliser récemment les travaux suivants : 

divers travaux concernant la toiture avec notamment la dépose et repose de l’entourage de la cheminée en zinc ainsi que le faîtage,le remplacement de la chaudière à fioul par un cumulus et quatre climatiseurs réversibles ainsi que la mise en place d’une VMC. En revanche, il convient de relever que la bailleresse ne justifie pas d’avoir effectué les travaux de mise en conformité du logement destinés à remédier aux infiltrations (étanchéité des huisseries des portes d’entrées et de la baie vitrée de la chambre 1, complétude du système de récupération des eaux pluviales).

En conséquence et au vu des désordres sérieux affectant le logement, il y a lieu de condamner la SCI GRAND DURBEC à effectuer ces travaux de mise en conformité. 

Pour garantir la bonne exécution de la présente décision et conformément aux dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de l’assortir d’une astreinte provisoire d’un montant de 20 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. 


Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GRAND DURBEC les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner madame [H] [Y] [G] à lui verser une somme de 300 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [H] [Y] [G], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’irrecevabilité soulevée in limine litis par madame [H] [Y] [G],

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 juin 2025,

CONDAMNE madame [H] [Y] [G] à payer à la la SCI GRAND DURBEC la somme de 7716,36 € (sept-mille-sept-cent-seize euros et trente-six centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du mars 2026, terme de mars 2026 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE madame [H] [Y] [G] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 210 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si madame [H] [Y] [G] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de madame [H] [Y] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécutionmadame [H] [Y] [G] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,
CONDAMNE la SCI GRAND DURBEC à effectuer au sein du logement donné à bail, les travaux de mise aux normes de décence suivants dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision: 

les travaux de mise en conformité du logement destinés à remédier aux infiltrations (étanchéité des huisseries des portes d’entrées et de la baie vitrée de la chambre 1, complétude du système de récupération des eaux pluviales); 
DIT que faute pour la SCI GRAND DURBEC de procéder aux travaux ordonnés, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour un délai de 6 mois à la somme de 20 euros (vingt euros) par jour de retard ;

DIT que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE madame [H] [Y] [G] à payer à la SCI GRAND DURBEC la somme de 300 euros (trois-cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [H] [Y] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an sudits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire, et Muriel DOUSSET, greffier. 


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE