Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 21 mai 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 21 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01701 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WPH2
CODE NAC : 56B - 0A
AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE ANCIEN HARAS - 3/5 RUE JULES GUESDE - 94260 FRESNES C/ [V] [L] [R], [I] [C] [R]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND


LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente
GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier




PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE ANCIEN HARAS - 3/5 RUE JULES GUESDE - 94260 FRESNES,
 représenté par son syndic en exercice la SARL A2C IMMO, immatriculée au RCS d’EVRY COURCOURONNES sous le n° 487 716 474, dont le siège social est sis 29 rue Molière - 91270 VIGNEUX SUR SEINE
représenté par Me Jennifer POIRRET, avocat au barreau de l’ESSONNE


DEFENDEURS

Monsieur [V] [L] [R] 
né le 06 Juin 1968 au CAMBODGE, demeurant 5 rue Jules Guesdes - 94260 FRESNES
et 
Madame [I] [C] [R] née le 15 Juin 1978 en COLOMBIE, demeurant 5 Rue Jules Guesdes - 94260 FRESNES
non représentés


*******

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Mars 2026
Prorogé au 09 puis au 21 Avril 2026, puis au 5 mai 2026 puis au 21 Mai 2026
Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026








EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 1 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) a fait assigner M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R], copropriétaires des lots n°11, 25, 127, 188 et 273 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le condamner au paiement de :
- 31 237,33 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 2 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- 144,00 € au titre des frais de poursuite ;
- 3000 € à titre de dommages et intérêts ;
- ordonner la capitalisation des intérêts;
- 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été entendue à l'audience du 5 février 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d'instance.

Les parties défenderesses, régulièrement assignés par acte déposé à l'étude, n'ont pas constitué avocat

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d'une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, d'autre part, aux charges relatives à l'entretien des parties communes.

L'article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements courants de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'article 19-2 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d'un mois à la délivrance de l'assignation) du 26 septembre 2025 mettant en demeure M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R] de régler la somme de 24 316,92 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R] au 1 juillet 2025, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 1 juillet 2025, 3ème appel de fonds et Appel fonds ALUR inclus .

Cette mise en demeure précise qu'à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 6342,93 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :
- un relevé de propriété,
- le contrat de Syndic,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2024, 30 septembre 2024 et 19 juin 2025 ayant approuvé les budgets des exercices 2023, 2024 et les budgets prévisionnels des exercices 2025, 2026 ainsi que les fonds travaux,
- les appels de fonds,
- l'historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er octobre 2025,

Il convient de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 31 237,33 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R] au 2 novembre 2025 avec intérêts au taux légal courant à compter du 26 septembre 2025.

La capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 1 décembre 2025, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la demande de dommages et intérêts
Le demandeur produit au débat un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 2 décembre 2024, lequel condamne M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R] pour non paiement des charges de copropriété.

Ainsi, il établit l'existence d'un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et montre l'existence d'une mauvaise foi du défendeur justifiant l'allocation de dommages-intérêts distincts.

Dès lors, M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R] sera condamné à payer la sommes de 800 euros au syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) à titre de dommages et intérêts.


Sur la demande relative aux frais
Le syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) fait état des frais suivants :
- 144,00 € euros pour mise en demeure,

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.


La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d'assemblées générales sur une période de [3] années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d'avocat sont par ailleurs inclus dans l'indemnité versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 144,00 €.


Sur les autres demandes
L'article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire insusceptible d'appel assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) la somme de 31 237,33 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 26 septembre 2025, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 2 novembre 2025,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 1 décembre 2025, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE solidairement M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) la somme de 800 € à titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) la somme de 144,00 € au titre des frais,

CONDAMNE M. [V] [L] [R] et Mme [I] [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires résidence Ancien Haras, sis 3-5 Rue Jules Guesde à Fresnes (94260) la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,



LE GREFFIER, LE PRESIDENT