Tribunal Judiciaire · PAC - Contentieux — 21 mai 2026

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 21 mai 2026

MINUTE N° : 
BB/ELF

N° RG 23/04028 - N° Portalis DB2W-W-B7H-MEFS
62B Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble
0A Sans procédure particulière

AFFAIRE : 
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE RIVE DROITE, représenté par son syndic SQUARE HABITAT
C/ 
S.C. PFO2


DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE RIVE DROITE, représenté par son syndic SQUARE HABITAT
dont le siège social est sis 19-21 rue Jeanne d’Arc - 76000 ROUEN

représenté par Maître Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 37




DEFENDERESSE

S.C. PFO2
dont le siège social est sis 34 rue Guersant - 75017 PARIS

représentée par Maître Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocats au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 154, Maître Adèle DURUPT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 10 mars 2026


JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier


Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire 
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 mai 2026

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.


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EXPOSÉ DU LITIGE


La société PFO2 est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 19 rue de l’Avalasse et 34-36 rue du Champs des Oiseaux – 76000 ROUEN. Cet ensemble immobilier jouxte l’immeuble Le Rive Droite situé au 34 de la même rue et qui est assujetti au statut de la copropriété. Sur les parcelles cadastrées section CP n°164, 165, et 195 appartenant à la société PFO2, est implanté un parking semi-enterré comportant les trois niveaux suivants :
– au rez-de-chaussée, un toit végétalisé,
– au n-1, des emplacements de stationnement souterrains appartenant à la société PFO2 n°1 à 37,
– au n-2, des emplacements de stationnement souterrains appartenant à la copropriété de l’immeuble Le Rive Droite, n°601 à 648, et constituant le bâtiment F.

Se plaignant d’infiltrations affectant les emplacements de stationnement souterrains, par acte d’huissier de justice du 16 mars 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite a fait assigner la société PFO2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen, aux fins notamment de réaliser sous astreinte les travaux nécessaires à la cessation définitive des désordres.

Suivant ordonnance du 17 mai 2022, le juge des référés du tribunal a fait injonction à la société FPO2 de faire procéder aux travaux nécessaires à la cessation définitive des désordres, et ce dans un délai d’un mois, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

Par un arrêt en date du 10 mai 2023, la cour d’appel de Rouen a annulé l’ordonnance de référé du 17 mai 2022 et condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite à payer à la société PFO2 la somme de 36 300 euros TTC en remboursement des travaux d’étanchéité réalisés par celle-ci.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite, représenté par son syndic SQUARE HABITAT, a fait assigner la société PFO2 devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de remboursement de la somme versée en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 10 mai 2023.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 24 février 2026. L’affaire a été fixée à l’audience du 10 mars 2026 puis a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


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Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Rive Droite, représenté par son syndic SQUARE HABITAT, sollicite du tribunal :
« – De juger que la société PFO2 a causé un trouble anormal de voisinage au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite de l’immeuble le Rive Droite jusqu’en juillet 2022 ;
– De juger que la charge des réparations nécessaires à la cessation de ce trouble, soit 44 040 € TTC, restera définitivement de la société PFO2 ;
– En conséquence de condamner la société PFO2 à rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite de l’immeuble le Rive Droite la somme de 44 040 € TTC, qui lui a été payée en exécution de l’arrêt rendu, en référé, par la Cour d’appel de Rouen le 10 mai 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
– De condamner la société PFO2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite de l’immeuble le Rive Droite la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de la procédure. »

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Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, la société PFO2 sollicite du tribunal de :
« - CONSTATER que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DE LA RIVE DROITE ne rapporte pas la preuve que les infiltrations constatées dans ses parkings proviennent de la propriété de PFO2 et que les travaux qui ont été réalisés par PFO2 en exécution de l’ordonnance du 17 mai 2022 auraient mis fin auxdits désordres ;
En conséquence,
- DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DE LA RIVE DROITE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DE LA RIVE DROITE à payer à la société PFO2 la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »


Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.


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MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

I – Sur la demande principale

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite se prévaut des constatations du commissaire de justice réalisées le 7 février 2022, lesquelles démontreraient l’existence d’infiltrations et de flaques d’eau au niveau des emplacements de stationnement du bâtiment F. Il se prévaut également de ce que la société PFO2 a réalisé des travaux d’étanchéité à deux reprises – en juillet 2021 puis en juillet 2022 –, établissant ainsi tant l’existence persistante des désordres que leur origine dans les niveaux supérieurs appartenant à la société PFO2.

Au sens de l’article 544 du code civil et de l’article 1253 nouveau du code civil, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage, soit un trouble d'une certaine gravité troublant anormalement la jouissance de son bien par autrui. A défaut, la responsabilité de l'auteur du trouble est engagée, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve d'une faute de sa part. Il appartient à celui qui se prévaut d'un tel trouble de rapporter la preuve de ce que celui-ci excède ce qui est normalement admissible dans les mêmes circonstances et qu’il lui cause un préjudice.

En l’espèce, les parties ne contestent pas leur qualité de voisines, dès lors que leurs propriétés respectives forment un ensemble immobilier contigu, la société PFO2 étant propriétaire des niveaux 0 (toit végétalisé) et n-1 du parking semi-enterré, tandis que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite est propriétaire du niveau n-2 (bâtiment F, places n°601 à 648). 

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite verse aux débats un procès-verbal de constat du 7 février 2022 aux termes duquel le commissaire de Justice constate notamment : 
- que l'emplacement de parking n° 636 est presque entièrement recouvert d'une flaque d'eau ;
- que cette flaque d'eau s'étire sur les places n° 635 et 637 ;
- que les cunettes au pied des murs sud et ouest sont gorgées d'eau le long de ces emplacements ;
- que le plancher situé au-dessus de l'emplacement n° 636 présente une fissuration le long du mur ouest, ainsi qu'une autre fissuration plus grande en angle sud-ouest qui s'accompagne de concrétions blanchâtres et brunâtres, ainsi que d'une dégradation du béton à partir de laquelle un goutte-à-goutte s'est formé.

Il ressort du pré-rapport d’expertise judiciaire en date du 14 octobre 2022, que M. [D], expert désigné par le tribunal dans le cadre d’un litige antérieur concernant les mêmes lieux, formule des réserves sur la valeur et la portée du constat du 7 février 2022. Il relève notamment que ce document ne comporte aucune localisation précise des infiltrations décrites au niveau des murs périphériques du parking du bâtiment F, qu’il est dépourvu de tout cliché photographique concernant les emplacements n°601 à 608, situés du côté du bassin de rétention, et que les coulures antérieurement constatées sur cette paroi lors de la réunion d’expertise du 12 novembre 2018 avaient d’ores et déjà disparu à la date de la réunion du 16 octobre 2019. Il ajoute que, s’agissant des flaques d’eau constatées au niveau des planchers, le procès-verbal ne contient aucune indication sur la provenance de cette eau.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le seul procès-verbal du 7 février 2022 ne permet pas d’établir que les désordres allégués proviennent du parking appartenant à la société défenderesse. En effet, rien ne permet d’exclure que les flaques d’eau constatées le 7 février 2022 ont trouvé leur origine dans plusieurs sources distinctes : remontées de la nappe phréatique, infiltrations latérales depuis le terrain naturel, défaillance des réseaux d'évacuation propres au bâtiment F, ou encore apports d’eau par les véhicules stationnés. En l’absence de tout élément technique permettant de relier les désordres constatés à une provenance précise depuis les niveaux supérieurs appartenant à la société PFO2, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite ne démontre pas le lien de causalité entre les désordres et l’immeuble de la défenderesse, qui constitue pourtant l’un des éléments constitutifs indispensables du trouble anormal de voisinage invoqué.

Par ailleurs, si le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite verse aux débats des échanges entre lui et la société SCAPRIM chargée de la gestion de l’immeuble appartenant à la société défenderesse ainsi que le rapport du cabinet EURISK démontrant l’existence d’infiltrations depuis 2019, ces éléments ne permettent aucunement d’appréhender la récurrence et l’intensité de ces infiltrations. 

L’expert souligne à ce titre que de légères infiltrations sont normalement admises dans ce type d’ouvrage semi-enterré et sont naturellement reprises par les cunettes périphériques dont le parking du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite est effectivement pourvu, que les goulottes et canalisations d’évacuation doivent être régulièrement entretenues par leur propriétaire.

Dès lors, le seul procès-verbal de constat du 7 février 2022 qui ne fait état que de constatations sur une seule journée, ne suffit pas à démontrer que la fréquence et l’intensité des infiltrations dépassent les troubles normalement admis pour ce type d’ouvrage.

Enfin, et contrairement à ce que soutient le Syndicat des copropriétaires, les travaux réalisés par la société PFO2 en exécution de l’ordonnance du 17 mai 2022, ne sauraient valoir reconnaissance de responsabilité. 

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence de troubles anormaux du voisinage et toutes ses demandes seront rejetées.


II – Sur les demandes accessoires

1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite, qui succombe in fine, supportera les dépens.


2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite, partie tenue aux dépens, sera condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la société PFO2 la somme de 2 000 euros et sera débouté de sa propre demande à ce titre.


3. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire .

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.


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PAR CES MOTIFS


Le tribunal, 

REJETTE toutes les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite à payer à la société PFO2 la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rive Droite au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


 LE GREFFIER LE JUGE












En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.