Tribunal Judiciaire · JUGE CTX PROTECTION — 26 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 26/236

RG n° : N° RG 25/00245 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CPQQ

S.C.I. SAUNISA

C/

[X]


JUGEMENT DU 26 Mai 2026



DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SAUNISA
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en la personne de son gérant, Monsieur [M] [V]

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [X]
Chez Mme [K] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier : CORROY Laurence


DEBATS : 


Audience publique du : 24 mars 2026






Copie exécutoire délivrée le : 
à : S.C.I. SAUNISA







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2018 ayant pris effet le 1er février 2018, la SCI DU 10ème BCP a consenti à M. [N] [X] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 550 euros hors charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 20 janvier 2018 au contradictoire des parties.

Suivant acte reçu le 09 décembre 2022 par Maître [Z], notaire associé à Jarny, la SCI SAUNISA a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

M. [N] [X] a donné congé au bailleur le 04 juin 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 17 juillet 2024.

Par courrier recommandé du 17 septembre 2024, revenu avec la mention "pli avisé non réclamé", la SCI SAUNISA a mis en demeure M. [N] [X] d’avoir à lui payer la somme de 1 515,10 euros en vertu d’un décompte de sortie arrêté au 31 août 2024.

Un différend étant apparu entre les parties relativement à l’existence ou non d’un arriéré de charges locatives et de dégradations locatives, la SCI SAUNISA a saisi la commission départementale de conciliation de la Meurthe-et-Moselle qui, en séance du 09 janvier 2025, a constaté le défaut de conciliation.

Par requête reçue au greffe le 18 février 2025, la SCI SAUNISA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey d’une demande de condamnation de M. [N] [X] à lui payer les sommes suivantes :
79,10 euros au titre de la taxe ordures ménagères,1 425,99 euros au titre des dégradations locatives,600 euros à titre de dommages et intérêts.
Les parties ont été convoquées à l'audience du 24 mars 2026.

A cette audience, la SCI SAUNISA, représentée par son gérant, M. [V] [M], a maintenu ses prétentions. Elle a fait valoir l’existence d’un arriéré de charges locatives (taxe ordures ménagères) et de dégradations imputables au locataire sortant, résultant selon elle de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Elle a indiqué n’avoir pas été informée du dysfonctionnement affectant la porte-fenêtre de la cuisine.

M. [N] [X] s’est opposé à la demande en réparation en faisant valoir que le logement n’était pas neuf à son entrée six ans plus tôt et que l’usure naturelle du temps a encore fait son œuvre. Il a déposé des pièces qu’il a précisé avoir transmises à la requérante.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.







MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la taxe ordures ménagères

En application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État (décret n°87-713 du 26 août 1987). Elle comprend notamment les dépenses d'électricité, d'eau et de chauffage, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

L'article 1103 du code civil dispose par ailleurs que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le contrat de bail ne prévoit pas le versement de provisions sur charges mais stipule que les ordures ménagères sont facturées une fois par an par le propriétaire à la réception de son imposition foncière, ce que traduit la mention manuscrite "facture annuelle OM".

Or, la SCI SAUNISA verse aux débats un décompte de charges mentionnant la quote-part attribuée à M. [N] [X] dans l'immeuble occupé par trois personnes, soit un tiers. Elle produit en outre le justificatif visé dans ce décompte, à savoir l’avis de taxes foncières 2023 pour l’immeuble concerné, faisant ressortir un montant de taxe ordures ménagères de 356 euros pour l’année 2023.

La SCI SAUNISA apparaît ainsi bien fondée à solliciter le remboursement de la quote-part de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2023 revenant à M. [N] [X].

Dès lors, il sera fait droit à la demande à hauteur de la somme réclamée, soit 79,10 euros.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l'article 7 c) et d) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est constant, en vertu de ces dispositions, que le locataire doit répondre des dégradations résultant d'une comparaison entre l'état des lieux d’entrée et celui de sortie, sauf à ce qu'il établisse qu'elles ne résultent pas de son fait.

S’agissant de la preuve d’un fait juridique, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice résultant des dégradations locatives. Les devis ou factures n'ont qu'une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l'estimation du montant des réparations locatives que s'ils ne sont pas surévalués et sont en relation avec les dégradations constatées.

Il convient de rappeler que l'usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n'a été faite depuis de nombreuses années. 

En l’espèce, la SCI SAUNISA sollicite réparation au titre des dégradations des éléments suivants :
porte-fenêtre de la cuisine : 1 356,69 eurosporte intérieure de la salle de bain (serrure) : 12,40 euros marches d’escalier : 56,90 euros.
A l’appui de sa demande, elle verse notamment aux débats un document valant à la fois état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie. Ce document comporte la double signature de M. [N] [X] en qualité de locataire entrant et de locataire sortant, ce dont il résulte qu’il a été établi contradictoirement dans les deux cas. S’agissant de la sortie, il a été rédigé le 17 juillet 2024 et comporte des cases cochées à l’aide de points de couleur.
 
Il convient d’examiner chacun des postes dont la réparation est sollicitée.

* Sur la porte-fenêtre de la cuisine

Il résulte de la comparaison des états des lieux que la porte de la cuisine, décrite en bon état lors de l’entrée, est mentionnée comme dégradée lors de la sortie, l’indication "porte-fenêtre cuisine détérioré, fermeture difficile" dans la rubrique "observations" complétée à la sortie permettant de vérifier qu’il s’agit bien de la porte-fenêtre et non de la porte d’entrée de la pièce. 

Il est dès lors établi, en l’absence de tout élément contraire, que le dysfonctionnement affectant la porte-fenêtre de la cuisine et notamment son mécanisme oscillo-battant, est survenu au cours de l’exécution du bail et constitue par conséquent une dégradation imputable au locataire sortant.

Ce dernier produit un courrier du responsable de l’entreprise PHIL RENOV attestant de ce qu’il est intervenu, à la demande de l’ancien propriétaire bailleur, chez M. [N] [X] afin de "réparer la porte fenêtre qui donnait accès à la terrasse du logement. Elle avait du mal à fermer et la position oscillo-battant ne se faisait plus. Après examen de la porte en question j’ai réussi à corriger le problème de fermeture mais pas celui de l’oscillo-battant. En effet, le fabricant de cette porte n’existait plus et il était impossible de trouver des pièces de rechange. Nous avons donc décidé de laisser cette porte fenêtre en l’état". 


Ce courrier ne fait toutefois que confirmer la nécessité de remplacer la porte-fenêtre dans sa globalité en raison de l’impossibilité de remplacer le seul mécanisme d’ouverture/fermeture, mais n’est pas de nature à remettre en cause l’imputabilité du dommage au locataire, telle que retenue ci-avant. 
 
Pour autant, aucun élément du dossier ne permet de retenir que la porte-fenêtre dont le remplacement est mentionné dans le devis produit par le bailleur présente des caractéristiques techniques similaires (et non supérieures), notamment en termes de qualité, de niveau de sécurité et de performance thermique et acoustique, à celle présente dans le logement durant la prise à bail, de sorte que la somme mise à la charge du locataire sortant à ce titre sera limitée à 800 euros, frais de pose inclus.

* Sur la porte de la salle de bain

S’agissant de la porte de la salle de bain, il convient de constater qu’elle était décrite comme étant en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

A la sortie, la serrure de la porte est mentionnée comme dégradée et hors d’usage, à savoir cassée, ce qui ne peut résulter d’une usure normale.

Dès lors, la somme de 12,40 euros sollicitée selon facture du 18 juillet 2024 est justifiée et sera mise à la charge de M. [N] [X].

* Sur les marches d’escalier 

L’état des lieux d’entrée mentionne en observations un "escalier bois à renforcer", tandis que l’état des lieux de sortie fait état de "2 marches HS à ressouder". 

L’état des lieux d’entrée n’étant pas suffisamment précis sur ce que recouvre le vocable "à renforcer", il sera considéré qu’il n’est pas suffisamment établi que cette dégradation est imputable au locataire sortant.

En conséquence, aucune somme ne sera mise à la charge de M. [N] [X] à ce titre.

Il convient d’observer que l'attestation établie par l’ancien propriétaire et premier bailleur de M. [N] [X], par laquelle il confirme que le logement n’était pas en état neuf lors de l'entrée dans les lieux, est sans emport sur la solution du litige dès lors qu’il n’est réclamé aucune somme au titre de la remise à neuf des peintures, papiers peints et revêtements de sols usagés et qu’il ne s’agit en l’occurrence que de réparer des dégradations survenues durant la prise à bail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [N] [X] est redevable au titre des dégradations locatives d’un montant total de 812,40 euros, au paiement duquel il sera condamné.


Sur la demande de dommages et intérêts

Les articles 1231-1 et suivants du code civil prévoient que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du courrier adressé par la SCI SAUNISA à M. [N] [X] le 26 août 2024 qu’elle a pu remettre le bien en location dès le 1er septembre 2024, soit dès avant l’expiration du délai de préavis de ce dernier, ce dont il résulte qu’elle ne peut invoquer aucune perte de chance de relouer rapidement le bien. Il n’est ainsi justifié d’aucun préjudice matériel.

Par ailleurs, aucune pièce n'est produite quant à l'existence d'un préjudice moral. 

En conséquence, la SCI SAUNISA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, M. [N] [X] qui succombe principalement sera condamné aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [N] [X] à payer à la SCI SAUNISA la somme de 79,10 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023 ;

CONDAMNE M. [N] [X] à payer à la SCI SAUNISA la somme de 812,40 euros au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE la SCI SAUNISA de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [N] [X] aux dépens (frais énumérés à l’article 695 du code de procédure civile) ;
 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le greffierLe juge