Tribunal Judiciaire · JUGE CTX PROTECTION — 26 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 26/237

RG n° : N° RG 25/01643 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CSVX

MMH

C/

[O]


JUGEMENT DU 26 Mai 2026



DEMANDEUR(S) :

MMH
SIRET : 783 329 774 00161
Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [D] [N], domicilié audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en la personne de Mme [Z] [T], chargée de recouvrement et munie d'un pouvoir

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [O]
né le 16 Janvier 1995 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier : CORROY Laurence


DEBATS : 


Audience publique du : 24 mars 2026






Copie exécutoire délivrée le : 
à : MMH



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2021, l'office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle "MEURTHE ET MOSELLE [G]" (ci-après désigné MEURTHE ET MOSELLE [G]) a consenti à M. [R] [O] et Mme [E] [M] un bail portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 525,34 euros et une provision sur charges de 107,34 euros, outre 1,21 euro mensuel de prestation télévisuelle.

Par acte sous seing privé du même jour, MEURTHE ET MOSELLE [G] a également donné à bail à M. [R] [O] et Mme [E] [M] un garage n°0421/004/18059 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 44,34 euros.
 
Par actes de commissaire de justice du 04 février 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [R] [O] deux commandements de payer visant la clause résolutoire, l'un concernant le logement, l'autre concernant le garage, lui faisant également commandement de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 24 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, dénoncé le 28 novembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE [G] a fait assigner M. [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et défaut d'assurance,
 ordonner l'expulsion des locaux de M. [R] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s'y trouvant,
 condamner M. [R] [O] à lui payer :
 la somme principale de 9 156,03 euros pour le logement et 723,27 pour le garage, lesdites sommes avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,
 les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu'au départ définitif des lieux, soit 687,91 euros pour le logement et 48,75 euros pour le garage, au 17 novembre 2025, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L..442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement des défendeurs et à chaque fois que la législation l'autorisera,
 une somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner le défendeur aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,
 dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 24 mars 2026, MEURTHE ET MOSELLE [G], dûment représenté, a actualisé l'arriéré locatif à la somme de 13 947,31 euros pour le logement et 1 014,13 euros pour le garage, et produit deux décomptes arrêtés au 23 mars 2026. Les demandes ont été maintenues.

M. [R] [O], cité à personne, n'a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion des contrats de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des articles 641 et 642 du code de procédure civile, lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l'espèce, les contrats signés par les parties contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux pour le logement et huit jours après la délivrance d'un commandement resté infructueux pour le garage, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 04 février 2025, MEURTHE ET MOSELLE [G] a fait délivrer à M. [R] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 5 082 euros pour le logement et un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 284,52 euros pour le garage.

Il ressort des pièces versées aux débats que les causes des commandements de payer n'ont pas été réglées dans les délais impartis.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 avril 2025 s'agissant du bail d'habitation, reportée au 07 avril 2025 conformément aux règles de computation des délais rappelées ci-dessus, et que la résiliation dudit bail est intervenue de plein droit à cette date.

De même, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 février 2025 s'agissant du bail portant sur le garage et que la résiliation dudit bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

M. [R] [O] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation des baux, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant M. [R] [O] à payer à [Localité 5] [G] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 693,92 euros au titre du logement, correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges au jour du jugement, APL à régulariser le cas échéant.

De même, il sera condamné à payer à [Localité 5] [G] une indemnité d'occupation mensuelle 49,26 euros au titre du garage, correspondant au montant du loyer au jour du jugement.

L'indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration, en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation. 

Elle sera due à compter de mars 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative 

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l'espèce, le décompte locatif produit par le bailleur fait ressortir un solde restant dû de 13 947,31 euros au titre du logement à la date du 23 mars 2026. Toutefois, ce décompte intègre un supplément de loyer de solidarité (SLS) appliqué en janvier et février 2026 pour un montant total cumulé de 3 147,46 euros.

S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation qui prévoient que l'imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l'arriéré locatif si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure au locataire de produire son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Or, le bailleur ne justifie pas au cas d'espèce de l'envoi d'une mise en demeure préalable.

Dès lors, il ne justifie pas qu'il était en droit de liquider un SLS, même à titre provisoire.

Il en résulte qu'après déduction des montants réclamés au titre du SLS liquidé provisoirement en janvier et février 2026 pour la somme de 3 147,46 euros, M. [R] [O] reste devoir la somme de 10 799,85 euros selon le décompte produit, échéance de mars 2026 non incluse.

Par ailleurs, il ressort du dernier décompte versé aux débats que M. [R] [O] reste devoir la somme de 1 014,13 euros au 23 mars 2026 au titre des loyers pour le garage, échéance de mars 2026 non incluse.

Non comparant, le défendeur ne conteste pas le principe de ces arriérés locatifs et n'allègue ni ne justifie a fortiori s'en être acquitté.

En conséquence, M. [R] [O] sera condamné à payer à MEURTHE ET MOSELLE [G] les sommes de 10 799,85 euros pour le logement et 1 014,13 euros pour le garage, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [R] [O] qui succombe sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu'il a avancés au titre de la présente procédure. 

M. [R] [O] sera condamné au paiement d'une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE [G] ;

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation liant les parties à compter du 07 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le garage n°0421/004/18059, liant les parties, à compter du 12 février 2025 ;

DIT qu'à défaut par M. [R] [O] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 5] et le garage n°0421/004/18059 situé [Adresse 6], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [R] [O] à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE [G] à la somme de 693,92 euros pour le logement, APL à régulariser le cas échéant, et 49,26 euros pour le garage, et CONDAMNE M. [R] [O] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 5] [G] ces indemnités d'occupation, à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration, en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation ;

CONDAMNE M. [R] [O] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 5] [G] les sommes de 10 799,85 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges pour le logement et 1 014,13 euros au titre de l'arriéré de loyers pour le garage selon décomptes arrêtés au 23 mars 2026 (échéances de mars 2026 non incluses), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [R] [O] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 5] [G] la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [R] [O] aux dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le greffierLe juge