Tribunal Judiciaire · JUGE CTX PROTECTION — 26 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 26/241

RG n° : N° RG 26/00212 - N° Portalis DBZD-W-B7K-CTKV

Etablissement public MMH - MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

C/

[R]


JUGEMENT DU 26 Mai 2026



DEMANDEUR(S) :

Etablissement public MMH - MEURTHE ET MOSELLE HABITAT
SIRET : 783 329 774 00161
Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [F] [M], domicilié audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en la personne de Mme [H], chargée de recouvrement et munie d'un pouvoir

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant

Madame [X] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier : CORROY Laurence


DEBATS : 

Audience publique du : 24 mars 2026 


Copie exécutoire délivrée le : 
à : MEURTHE ET MOSELLE HABITAT



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2021 ayant pris effet le 30 septembre 2021, l'office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle "MEURTHE ET MOSELLE HABITAT" (ci-après désigné MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a consenti à Mme [X] [J] et M. [V] [R] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 334,94 euros et une provision sur charges de 73,48 euros, outre 6,62 euros mensuels de prestation télévisuelle.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par exploits de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, dénoncés le 16 janvier suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner M. [V] [R] et Mme [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement,
 ordonner l'expulsion des locaux de M. [V] [R] et Mme [X] [J] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s'y trouvant,
 condamner solidairement M. [V] [R] et Mme [X] [J] à lui payer :
 la somme principale de 4 747,20 euros, avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,
 les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu'au départ définitif des lieux, soit 428 euros au 05 janvier 2026, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L..442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement des défendeurs et à chaque fois que la législation l'autorisera,
 une somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,
 dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Convoqués aux fins de diagnostic social et financier, M. [V] [R] et Mme [X] [J] ne se sont pas présentés de sorte qu'un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités le 10 mars 2026.

A l'audience du 24 mars 2026, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, dûment représenté, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en actualisant sa créance à la somme de 8 202,80 euros selon décompte arrêté au 28 février 2026. Il a précisé qu'aucun paiement n'était intervenu depuis 2024.

M. [V] [R] et Mme [X] [J] ont proposé d'apurer leur dette, dont ils ne contestent pas le montant, au moyen de versements mensuels de 300 euros en plus du loyer courant. Ils ont indiqué être tous deux sans emploi, Mme [X] [J] précisant qu'elle avait actuellement des entretiens d'embauche.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 26 février 2024 à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II précitées.

La demande est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait délivrer à M. [V] [R] et Mme [X] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 530,02 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 mai 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

M. [V] [R] et Mme [X] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant M. [V] [R] et Mme [X] [J] à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 428 euros correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges au jour du jugement, APL à régulariser le cas échéant.

L'indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration, en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation. 

Elle sera due à compter de mars 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité.

Sur la dette locative

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l'espèce, le décompte locatif produit par le bailleur fait ressortir un solde restant dû de 8 202,80 euros au 28 février 2026. Toutefois, ce décompte intègre un supplément de loyer de solidarité (SLS) appliqué en janvier et février 2026 pour un montant total cumulé de 3 430,60 euros.



S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation qui prévoient que l'imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l'arriéré locatif si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure au locataire de produire son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Or, le bailleur ne justifie pas au cas d'espèce de l'envoi d'une mise en demeure préalable.

Dès lors, il ne justifie pas qu'il était en droit de liquider un SLS, même à titre provisoire.

Il en résulte qu'après déduction des montants réclamés au titre du SLS liquidé provisoirement en janvier et février 2026 pour la somme de 3 430,60 euros, M. [V] [R] et Mme [X] [J] restent devoir la somme de 4 772,20 euros selon le décompte produit.

Les défendeurs ne contestent pas le principe de cet arriéré locatif et n'allèguent ni ne justifient a fortiori s'en être acquittés.

En conséquence, M. [V] [R] et Mme [X] [J] seront condamnés solidairement à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 4 772,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats que M. [V] [R] et Mme [X] [J] n'ont effectué aucun versement au titre du loyer et des charges depuis octobre 2024, démontrant soit leur incapacité, soit leur absence de volonté de s'acquitter de leur dette locative. 

Par ailleurs, s'ils sollicitent les plus larges délais, ils ne démontrent pas avoir une capacité financière leur permettant de pouvoir se maintenir dans le logement puisqu'ils sont actuellement tous deux sans emploi et ne justifient pas bénéficier de revenus de substitution, et alors que la perspective d'une embauche concernant Mme [X] [J] demeure à ce stade purement hypothétique.

Enfin et surtout, ils ne justifient pas avoir repris le paiement du loyer courant, condition nécessaire pour l'octroi de délais de paiement.

En conséquence, au vu de ces éléments, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.



Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [V] [R] et Mme [X] [J] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu'il a avancés au titre de la présente procédure. 

M. [V] [R] et Mme [X] [J] seront condamnés in solidum au paiement d'une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 22 mai 2025 ;

DIT qu'à défaut par M. [V] [R] et Mme [X] [J] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 3], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;


FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [V] [R] et Mme [X] [J] à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT à la somme de 428 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE solidairement M. [V] [R] et Mme [X] [J] à payer à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT cette indemnité d'occupation, à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration, en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [R] et Mme [X] [J] à payer à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 4 772,20 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 28 février 2026 (échéance de février 2026 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [V] [R] et Mme [X] [J] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [R] et Mme [X] [J] à payer à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [R] et Mme [X] [J] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le greffier Le juge