Tribunal Judiciaire · JUGE CTX PROTECTION — 26 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 26/242

RG n° : N° RG 26/00213 - N° Portalis DBZD-W-B7K-CTKW

Etablissement public MMH - [X] ET [W] [H]

C/

[D]


JUGEMENT DU 26 Mai 2026



DEMANDEUR(S) :

Etablissement public MMH - [X] ET [W] [H]
SIRET : 783 329 774 00161
Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [G] [V], domicilié audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en la personne de Mme [R], chargée de recouvrement et munie d'un pouvoir

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Madame [Z] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :


Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier : CORROY Laurence


DEBATS : 

Audience publique du : 24 mars 2026 






Copie exécutoire délivrée le : 
à : [X] ET [W] [H]




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2023, l'office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle "[X] ET [W] [H]" (ci-après désigné [X] ET [W] [H]) a consenti à Mme [Z] [D] un bail portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 429,26 euros et une provision sur charges de 104,71 euros, outre 102,63 euros mensuels de provision pour chauffage, 35,27 euros mensuels de provision pour eau chaude et 1,21 euro mensuel de prestation télévisuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 23 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [Z] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail, lui faisant également commandement de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, dénoncé le 16 janvier suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, [X] ET [W] [H] a fait assigner Mme [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et d'assurance,
 ordonner l'expulsion des locaux de Mme [Z] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s'y trouvant,
 condamner Mme [Z] [D] à lui payer :
 la somme principale de 2 006,38 euros pour le logement, avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,
 les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu'au départ définitif des lieux, soit 675,60 euros au 06 janvier 2026, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L..442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement des défendeurs et à chaque fois que la législation l'autorisera,
 une somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner la défenderesse aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,
 dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 24 mars 2026, [X] ET [W] [H], dûment représenté, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en actualisant sa créance à la somme de 1 906,04 euros selon décompte arrêté au 19 mars 2026. Il a indiqué ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement avec une mensualité de 250 euros, tout compris.

Mme [Z] [D] a soutenu n'avoir pas reçu la convocation des services de la sous-préfecture. Elle a proposé d'apurer la dette locative, dont elle ne conteste pas le montant, au moyen de versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant résiduel.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.



Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2024, [X] ET [W] [H] a fait délivrer à Mme [Z] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 183,90 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 07 février 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Mme [Z] [D] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant Mme [Z] [D] à payer à [X] ET [W] [H] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 675,60 euros correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges au jour du jugement, APL à régulariser le cas échéant.

L'indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration, en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation. 

Elle sera due à compter de mars 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 19 mars 2026, que Mme [Z] [D] reste devoir la somme de 1 906,04 euros à cette date au titre des loyers et charges, échéance de mars 2026 non incluse.

La défenderesse ne conteste pas le principe de cet arriéré locatif et n'allègue ni ne justifie a fortiori s'en être acquittée.

En conséquence, Mme [Z] [D] sera condamnée à payer à [X] ET [W] [H] la somme de 1 906,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l'article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l'article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif en date du 19 mars 2026 produit par le bailleur que Mme [Z] [D] a effectué, le 05 mars 2026, un versement de 400 euros conformément aux engagements qu'elle a pris lors de l'audience, étant précisé que son loyer résiduel s'élève à 150,48 euros. Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que Mme [Z] [D] a repris le paiement du loyer courant.

En outre, [X] ET [W] [H] a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement avec des échéances mensuelles de 250 euros par mois, tout compris. 

Au vu de ces éléments et de l'accord du bailleur quant à l'octroi de délais de paiement, il y a lieu d'accorder à la défenderesse des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail et que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l'exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.


En l'espèce, Mme [Z] [D] qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu'il a avancés au titre de la présente procédure. 

Mme [Z] [D] sera condamnée au paiement d'une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de l'office public de l'habitat [X] ET [W] [H] ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 07 février 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [D] à payer à l'office public de l'habitat [X] ET [W] [H] la somme de 1 906,04 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 19 mars 2026 (échéance de mars 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l'exécution des poursuites ;

AUTORISE Mme [Z] [D] à se libérer de sa dette en 20 mensualités, soit 19 mensualités de 100 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 19ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

 la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

 le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

 faute par Mme [Z] [D] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 5], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

 Mme [Z] [D] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 675,60 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré, ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

CONDAMNE Mme [Z] [D] à payer à l'office public de l'habitat [X] ET [W] [H] la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [D] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le greffierLe juge