Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 21 mai 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] c/ S.A.R.L. CABINET [W] 
N°26/ 
Du 21 Mai 2026 
4ème Chambre civile
 N° RG 23/03180 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PDP3 
 


























Grosse délivrée à 
l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI

expédition délivrée à 
Me Jean-marc COHEN




le 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 17 février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 mai 2026 , signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, 




DEMANDEUR: 

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1]», agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. CABINET [W]
[Adresse 3]
[Localité 2] / FRANCE
représentée par Maître Marie-ange PAGANELLI de l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant












































EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 3] est administré par un syndicat des copropriétaires principal et deux syndicats secondaires pour les Bâtiment A et Bâtiment B.

Le Cabinet [W] a été désigné en qualité de syndic du syndical principal lors d’une assemblée générale qui s’est réunie le 25 septembre 2017 et a exercé ses fonctions jusqu’à l’assemblée générale du 3 décembre 2020 lorsque son mandat n’a pas été renouvelé.

Le 1er juillet 2019, la loge du gardien formant le lot n°156 du bâtiment B a été vendue moyennant le prix de 70 000 euros et la somme de 67 000 euros a été versée le 3 juillet 2019 sur le compte du syndicat principal, après déduction des frais associés à la vente.

La question de l’affectation de la somme provenant de la vente de la loge a été soumise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 décembre 2020 et une résolution tendant à la répartition des fonds provenant de cette vente entre les bâtiments A et B au prorata des tantièmes de chaque syndicat secondaire a été rejetée. 

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner le Cabinet [W] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] conclut au débouté du Cabinet [W] de l’ensemble de ses demandes et sollicite que l’exécution provisoire soit ordonnée et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
80 000 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la décision et la capitalisation des intérêts,5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Il fait valoir sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil et de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le Cabinet [W] a commis une faute dans la répartition du prix de vente de la loge du gardien puisqu’il aurait dû verser les fonds aux copropriétaires du bâtiment B et, à défaut, de les déposer sur un compte d’épargne pour les isoler de la gestion courante. Il précise que dans l’hypothèse où la copropriété est composée de deux bâtiments dont l’un comprend le local partie commune, les fruits de la vente sont alloués aux seuls copropriétaires de ce bâtiment. 

Il reproche au Cabinet [W] un usage des fonds issus de la vente non prévu par les textes et en violation des décisions de l’assemblée générale. Il estime que les fonds n’avaient pas à être ventilés entre les deux syndicats secondaires en l’état de la résolution rejetée. Il explique que les fonds destinés au syndicat secondaire du bâtiment B et déposés sur un compte courant ont été utilisés pour les dépenses de fonctionnement du syndicat principal et des syndicats secondaires et pour remédier aux problèmes de trésorerie et à l’insuffisance du budget prévisionnel alors qu’il existait un lourd contentieux sur l’état des dépenses et des appels de charges entre le syndicat principal et les syndicats secondaires et que l’utilisation de ces fonds n’avait pas été approuvée par l’assemblée générale. 

Par conclusions en réponse notifiées le 11 février 2025, le Cabinet [W] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de la totalité de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Il fait valoir que les fonds issus de la vente de la loge étaient mis en réserve et déposés sur les comptes des syndicats secondaires au prorata des tantièmes détenus par chaque syndicat conformément au souhait des copropriétaires. 



Il fait valoir que la loge vendue n’était pas comprise dans des parties communes spéciales du bâtiment B mais dans les parties communes générales et estime que la proposition de répartition du prix de vente entre les bâtiments A et B était conforme aux dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il observe qu’en reprenant la gestion de la copropriété, le nouveau syndic Cabinet Central Gestion avait toute latitude pour affecter le produit de la vente comme il l’estimait nécessaire et que l’affectation de ces fonds ne peut pas lui être imputée. Il note qu’il n’a pas été reconduit dans ses fonctions lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2020, au cours de laquelle la résolution relative à la répartition des fonds issus de la vente entre les bâtiments A et B a été rejetée et que c’est en cours de mandat du nouveau syndic que ces fonds ont été dépensés. 

A titre reconventionnel, il fait valoir que les faits qui lui sont reprochés entachent sa réputation et que le syndicat des copropriétaires l’a attrait en justice de façon abusive et avec légèreté afin de pallier à sa propre carence. 

La clôture est intervenue le 3 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande principale de paiement de la somme de 80 000 euros 

En vertu de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Enfin, l’article 16-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. 

En l’espèce, les fonds issus de la vente de la loge du gardien ont été mis à disposition le 4 juillet 2019 et sont restés en attente jusqu’à l’assemblée générale du 3 décembre 2020.

Lors de cette assemblée générale une résolution n°5 a été soumise au vote des copropriétaires. Elle est libellée comme suit : « le fruit de la vente est porté au crédit d’un compte de réserve pour chaque syndicat secondaire au pro rata des tantièmes de chaque syndicat ». 

La répartition suivante des fonds a été prévue :

« - Pour le bâtiment A, au crédit du compte de chaque copropriétaire, en compensation de sa quote-part sur l’indu, reversé à tort au Syndicat secondaire par prélèvement sur le fond du Syndicat principal. (cf tableau joint à la convocation)
- Pour le bâtiment B, au crédit du compte de chaque copropriétaire. » 

Cette résolution a été rejetée. 
Cette résolution précise que les fonds issus de la vente ont été portés au crédit « d’un compte de réserve » et il n’est pas démontré qu’ils ont été utilisés pour couvrir des dépenses de fonctionnement, contrairement aux déclarations du syndicat des copropriétaires [Adresse 1]. 

Les extraits du grand livre relatifs aux périodes du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 et du 1er avril 2020 au 7 juillet 2021 versés au débat ne font pas état de la somme litigieuse. 


La résolution n°8 de la même assemblée générale relative au renouvellement du mandat de syndic du Cabinet [W] a été rejetée. 

Le Cabinet [W] n’exerçait donc plus les fonctions de syndic de la copropriété à compter de cette date. L’état des dettes et des créances daté du 3 décembre 2020 démontre qu’aucune partie de la somme n’a été dépensée au cours de son mandat puisqu’une quote-part a été attribuée à chacun des deux bâtiment :

« QP Vente Loge Bât. A [au crédit] 31 255,18
QP Vente Loge Bât. B [au crédit] 37 184.82 » 

L’affectation des fonds à l’issue de l’assemblée générale du 3 décembre 2020 et leur utilisation pour régler les dépenses de fonctionnement du syndicat principal et des deux syndicats secondaires ne peuvent donc pas lui être attribuées et aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité n’est caractérisée. 

Il n’est par ailleurs pas démontré que la loge du gardien qui a été vendue constituait une partie commune spéciale du bâtiment B imposant que la répartition du prix de vente ne s’opère qu’entre les copropriétaires de ce bâtiment. 

En considération de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de condamnation du Cabinet [W] à lui payer la somme de 80 000 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Par application des dispositions combinées des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte pour son adversaire.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, l’affectation et l’utilisation des fonds issus de la vente de la loge du gardien pour les dépenses de fonctionnement du syndicat principal et des syndicats secondaires ont manifestement été effectuées lorsque le Cabinet [W] n’exerçait plus les fonctions de syndic. La procédure à son encontre a par conséquent été initiée avec une légèreté blâmable et sans les pièces permettant de caractériser une faute. 

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer au Cabinet [W] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera condamné aux dépens et à payer au Cabinet [W] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’ordonner. La demande présentée à cet égard est sans objet. 











PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 3] de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à payer à la SARL Cabinet [W] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à payer à la SARL Cabinet [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.
 
LE GREFFIER LE PRESIDENT