Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre — 21 mai 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
21 Mai 2026


 N° RG 23/02246 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YIVN










AFFAIRE

[L], [A] [U], [I], [X] [M]

C/

[F], [R], [P] [H]





Copies délivrées le :









DEMANDEURS

Monsieur [L], [A] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]


Madame [I], [X] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Me Antoine CHRISTIN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720


DEFENDEUR

Monsieur [F], [R], [P] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Marc BENSIMHON de la SCP BENSIMHON Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P410




L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2026 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président
Elsa CARRA, Juge
Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.












EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 octobre 2021, M. [F] [H] a conclu, avec Mme [I] [M] et M. [L] [U], une promesse unilatérale de vente, sous conditions suspensives, portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 2] au [Localité 4] (92) et expirant le 15 juin 2022 à 16 heures.

Conformément aux termes de ladite promesse, les bénéficiaires ont versé, entre les mains de Me [K] [W], notaire, la somme de 20 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

Reprochant à M. [H] de s’être dédit de la promesse malgré la prorogation convenue entre les parties, par acte judiciaire du 7 mars 2023, Mme [M] et M. [U] l’ont fait assigner devant ce tribunal afin essentiellement de voir, à titre principal, constater la perfection de la vente et prononcer sa résiliation, à titre subsidiaire, dire et juger que le promettant a rompu abusivement les pourparlers et, en tout état de cause, ordonner au notaire de leur restituer l’indemnité d’immobilisation et obtenir réparation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, Mme [I] [M] et M. [L] [U] demandent au tribunal de :
à titre principal :
- constater qu’est parfaite la vente :
entre :
de première part, les acquéreurs : M. [L] [A] [S] [U], né le 4 octobre 1985 à [Localité 5] (75), ingénieur, de nationalité française, demeurant [Adresse 3], et Mme [I] [X] [M], née le 10 octobre 1986 à [Localité 6] (92), juriste, de nationalité française, demeurant [Adresse 4] [Localité 7], et,
de seconde part, le vendeur : M. [F] [R] [P] [H], né le 20 septembre 1955 au [Localité 4] (92), retraité, de nationalité française, demeurant [Adresse 5],
pour un montant de 400 000 euros,
portant sur :
« A [Localité 8] (HAUTS-DE-SEINE) [Localité 9],
Un terrain à bâtir supportant actuellement un pavillon élevé sur terre-plein destiné à être démoli.
Ce pavillon comprend : un séjour, deux chambres un dégagement, une salle de bains avec w.c., une cuisine.
Figurant ainsi au cadastre : Section H N°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 6] Surface 00 ha 01 a 95 ca
Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve »,
- prononcer la résiliation dudit contrat aux torts exclusifs de M. [H],
à titre subsidiaire :
- dire que M. [H] a rompu abusivement les pourparlers en refusant de réitérer la vente par acte authentique le 20 juillet 2022 alors qu’il avait expressément consenti à une prorogation de la promesse au 30 juillet 2022, ce qui est constitutif d’une faute engageant sa responsabilité,
en tout état de cause :
- ordonner à Me [K] [W], notaire, de leur restituer l’indemnité d’immobilisation de 20 000 euros dans un délai de quinze jours suivant la communication de la preuve de la signification du jugement à intervenir à M. [H],
- condamner M. [H] à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
* pour leur préjudice matériel : 255 469,48 euros,
* pour leur préjudice moral : 25 000 euros,
* pour leur préjudice de santé : 2 000 euros,
- débouter M. [H] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
- condamner M. [H] à leur payer une somme de 17 000 euros à titre de contribution à leurs frais irrépétibles,
- condamner M. [H] aux entiers dépens.





A titre principal, ils font valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1124 et 1583 du code civil, que les parties ont convenu de proroger la promesse jusqu’au 30 juillet 2022, qu’ils ont levé l’option avant son expiration, que le promettant ne pouvait donc se rétracter, que les parties n’ont pas fait de la réitération par acte authentique une condition de formation du contrat de vente, que la vente était ainsi parfaite et qu’elle doit être résiliée aux torts exclusifs de M. [H].
A titre subsidiaire, ils indiquent, au visa de l’article 1112 du code civil, que le promettant a rompu abusivement les pourparlers, ceux-ci ayant duré plusieurs mois, M. [H] ne les ayant pas avertis de l’existence d’empiètements sur le terrain objet de la promesse, ce dernier ayant fait preuve de carence dans la transmission de divers documents nécessaires à l’obtention d’un permis de construire, la réitération de la vente par acte authentique pouvant matériellement intervenir et le volte-face du promettant, qui a été soudain, n’étant justifié par aucun motif légitime.
Ils déduisent de l’ensemble des éléments précités qu’ils sont fondés, en application des articles L. 290-2 du code de la construction et de l’habitation et 1103 du code civil, à solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée et, en application des articles 1240 et 1241 du code civil, à demander la réparation des préjudices matériel, moral et de santé qu’ils estiment avoir subis.
Ils contestent enfin les demandes indemnitaires formées par M. [H], soutenant, au visa des articles 9 et 32-1 du code de procédure civile et 1353, 1240 et 1241 du code civil, que ce dernier ne rapporte pas la preuve de la faute qu’ils auraient commise, ni celle des préjudices qu’il allègue.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, M. [F] [H] demande au tribunal de :
- constater que la promesse de vente du 12 octobre 2021 est le seul document contractuel signé par les parties,
- constater qu’aucun avenant acceptant la prorogation de la date de réalisation de la vente n’a été régularisé,
- constater que la vente n’a pas été réalisée dans les délais prévus par la promesse,
- constater que les conditions suspensives n’ont pas été levées dans les délais prévus par la promesse,
en conséquence,
- déclarer Mme [M] et M. [U] déchus, de leurs seules fautes, du bénéfice de la promesse,
- débouter Mme [M] et M. [U] de la totalité de leurs demandes, fins et conclusions,
à titre reconventionnel,
- dire que l’indemnité d’occupation de 20 000 euros lui est acquise,
- dire que celle-ci lui sera restituée par le notaire-séquestre,
- condamner in solidum Mme [M] et M. [U] à lui payer :
* la somme de 30 000 euros à titre de réparation de son préjudice financier,
* la somme de 20 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral,
* la somme de 20 000 euros pour procédure abusive,
* la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux dépens.

Il prétend qu’il a refusé de signer le premier avenant de prorogation rédigé à l’initiative des bénéficiaires, celui-ci tendant à faire peser sur lui de nouvelles obligations, que ces derniers ont ensuite refusé de signer le second avenant de prorogation dont il avait lui-même demandé l’établissement, qu’un simple échange de courriels n’a pu entraîner une telle prorogation, que la promesse est devenue caduque à défaut de réalisation des conditions suspensives, de levée de l’option et de signature de l’acte authentique de vente dans les délais prévus en raison de la faute exclusive de Mme [M] et M. [U] et que, partant, ces derniers sont déchus du bénéfice de la promesse. Il ajoute qu’il a été conciliant et a fait preuve de bonne foi, ce contrairement aux bénéficiaires qui ont été au surplus menaçants, qu’il n’a jamais eu la volonté de vendre son bien à un prix supérieur, que les délais d’obtention d’un permis de construire ne lui sont pas imputables, que les pourparlers ont duré moins de dix mois, qu’il n’a pas pu rechercher un nouvel acquéreur et que son bien reste ainsi immobilisé. Il estime par conséquent que les prétentions adverses doivent être rejetées, ce d’autant plus que Mme [M] et M. [U] n’établissent pas les préjudices qu’ils allèguent, et qu’il est quant à lui fondé, en application des stipulations de la promesse, à demander l’attribution de l’indemnité d’immobilisation ainsi que l’indemnisation de ses préjudices financier et moral.
Il soutient enfin que la procédure engagée par les bénéficiaires est abusive, ce au vu des éléments précités et des inexactitudes contenues dans leurs conclusions.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 11 juin 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « dire », « constater » et « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

1 - Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, comme indiqué ci-avant, par acte authentique du 12 octobre 2021, M. [H] a conclu, avec Mme [M] et M. [U], une promesse unilatérale de vente expirant le 15 juin 2022 à 16 heures.

Par ses courriels des 28 mai et 3 juin 2022, le promettant a consenti à la rédaction d’un avenant de prorogation, tout en conditionnant la signature de cet avenant à la possibilité de régulariser l’acte authentique de vente au plus tard le 30 juillet 2022.

Or, il n’est pas établi qu’un avenant de prorogation, incluant cette condition, aurait finalement été signé entre les parties, les courriels du 16 juin 2022 émanant de M. [H] et de son notaire démontrant au contraire l’existence de désaccords entre les parties faisant obstacle à la signature d’un tel avenant.

Il en résulte que la durée de la promesse n’a pas été prorogée et que les bénéficiaires n’ont pu valablement lever l’option postérieurement à la date d’expiration initialement prévue.

La promesse est dès lors devenue caduque le 15 juin 2022 à 16 heures.

Il convient en conséquence de débouter Mme [M] et M. [U] de leurs demandes tendant à voir constater la perfection de la vente et à voir prononcer sa résiliation aux torts exclusifs de M. [H].

Par ailleurs, la promesse contient une clause afférente à l’indemnité d’immobilisation rédigée comme suit :

« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT MILLE EUROS (20 000,00 EUR).

Le BENEFICIAIRE a versé au PROMETTANT, qui lui en donne quittance, ainsi qu’il résulte de la comptabilité de l’Office Notarial, la somme de VINGT MILLE EUROS (20 000,00 EUR).

DONT QUITTANCE

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.
A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l'option résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre. ».

Les bénéficiaires indiquant expressément, dans la discussion de leurs conclusions, ne pas se prévaloir de la défaillance des conditions suspensives, il apparaît que l’indemnité d’immobilisation doit revenir au promettant.

Il y a par conséquent lieu de débouter Mme [M] et M. [U] de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation et de dire que ladite indemnité, qui a été versée entre les mains de Me [K] [W], notaire, et dont le montant s’élève à 20 000 euros, sera libérée au profit de M. [H].

2 - Sur la rupture abusive des pourparlers

Selon l’article 1112 du code civil, l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

En l’espèce, la promesse unilatérale étant un contrat, qui, au vu des développements ci-avant, est devenu caduc en raison de l’absence de levée de l’option par les bénéficiaires dans le délai qui leur avait été imparti, il ne peut être utilement reproché à M. [H] d’avoir abusivement rompu des pourparlers.

En conséquence, il convient de débouter Mme [M] et M. [U] de leurs demandes indemnitaires.

3 - Sur la réparation des préjudices allégués par M. [H]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’option, d’acquérir ou de ne pas acquérir, présente par sa nature même un caractère discrétionnaire. Dès lors, le bénéficiaire de la promesse n’a pas à révéler les motifs de son choix, lequel ne peut être en lui-même fautif (not. 3e Civ., 29 juin 2017, pourvoi n° 15-26.419).

En l’espèce, M. [H] ne précise pas la faute qui aurait été commise par Mme [M] et M. [U] et qui serait à l’origine des préjudices qu’il allègue.

En tout état de cause, il peut être utile de préciser que ces derniers étaient libres de lever ou non l’option qui leur avait été accordée en vertu de la promesse unilatérale de vente et ainsi d’acquérir ou non le terrain à bâtir objet de ladite promesse.

L’absence de levée de l’option relevant d’une décision discrétionnaire de leur part, elle ne peut être en elle-même considérée comme fautive, peu important les raisons, légitimes ou non, ayant guidé leur choix.

En conséquence, à défaut de démontrer la commission d’une faute par les bénéficiaires, M. [H] sera débouté de ses demandes indemnitaires.

4 - Sur la procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit d’agir en justice est sanctionné sur le fondement de ce texte.

La caractérisation d’un tel abus nécessite une mise en balance entre les droits de la personne contre laquelle l’action est formée et le droit fondamental du libre accès à la justice, participant au droit à un procès équitable, affirmé par l’article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, il convient de relever que les moyens et prétentions de Mme [M] et M. [U] méritaient discussion.

Il convient en conséquence de débouter M. [H] de sa demande indemnitaire fondée sur la procédure abusive.

5 - Sur les frais du procès

5.1 - Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] et M. [U], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

5.2 - Sur l’article 700 du code de procédure civile

Mme [M] et M. [U], condamnés aux dépens, seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et seront condamnés in solidum à verser à ce titre à M. [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 12 octobre 2021 entre, d’une part, M. [F] [H] et, d’autre part, Mme [I] [M] et M. [L] [U] au 15 juin 2022 à 16 heures,

DEBOUTE Mme [I] [M] et M. [L] [U] de leur demande tendant à voir constater la perfection de la vente,



DEBOUTE Mme [I] [M] et M. [L] [U] de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation de la vente aux torts exclusifs de M. [F] [H],

DEBOUTE Mme [I] [M] et M. [L] [U] de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation,

DIT que la somme de 20 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de Me [K] [W], notaire, sera libérée au profit de M. [F] [H] au vu d’une copie de la présente décision,

DEBOUTE Mme [I] [M] et M. [L] [U] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

DEBOUTE M. [F] [H] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE Mme [I] [M] et M. [L] [U] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Mme [I] [M] et M. [L] [U] à payer à M. [F] [H] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [I] [M] et M. [L] [U] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.


signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé .


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT