Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 26 mai 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
26 Mai 2026


N° R.G. : N° RG 21/02541 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WPVM

N° Minute :








AFFAIRE

S.C.I. MC REINE

C/

S.A.S. EWYZ, S.A.R.L. BIEN [S]





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

S.C.I. MC REINE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Liliane POH MANZAM, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN19


DEFENDERESSES

S.A.S. EWYZ
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

S.A.R.L. BIEN [S]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Numa ISNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : Z30




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2026 en audience publique devant :

Sylvain THONIER, Juge placé, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Xavier HAUBRY, Vice-président
Camille COSQUER, Vice-président
Sylvain THONIER, Juge placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 10 mai 2016, la SCI MC REINE, qui a pour objet la location de biens immobiliers, a donné à bail commercial à la société BIEN [S] un local commercial sis [Adresse 5].

La société BIEN [S] avait notamment pour objet l’achat, vente et la location de véhicule léger.

Le bail a été consenti pour un loyer mensuel de 1 300 euros, outre 70 euros au titre de charges. 

Par acte du 6 mai 2019, ce contrat de bail a été cédé par la société BIEN [S] à la société EWYZ, ayant également l’activité d’intermédiaire automobile.

La société MC REINE a allégué d’incidents de paiement des loyers de la part de la société EWYZ à compter du mois de mars 2020. 

Par deux courriers des 9 et 15 juillet 2020, l’assureur en protection juridique de la société MC REINE a mis en demeure le président de la société EWYZ et la société elle-même d’avoir à régler la somme de 6 330 euros. Les deux courriers ont été adressés à l’adresse du local commercial et le courrier du 15 juillet 2020 a été adressé à la société EWIGO. 

Les deux courriers ont été retournés à l’expéditeur avec la mention Destinataire inconnu à l’adresse.

Une mise en demeure du 15 juillet 2020 a également été adressé à la dernière adresse connue du président de la société EWYZ. 

Par courrier du 29 juillet 2020 distribué le 4 août 2020, la SCI MC REINE a ensuite sollicité le paiement de cette somme auprès de Monsieur [C] [J], président de la société BIEN [S].

Par la suite, la SCI MC REINE a reçu deux virements de 1 500 euros chacun les 1er et 2 octobre 2020. 

Deux nouvelles lettres de relance ont été adressées à la société EWYZ et à la société BIEN [S] le 20 octobre 2020. Le courrier adressé à la société EWYZ a été une nouvelle fois retourné à son expéditeur avec la mention Destinataire inconnu à l’adresse.

Les deux sociétés ont également été mises en demeure par courrier d’avocat du 27 octobre 2020. Le courrier adressé à la société EWYZ a été une nouvelle fois retourné à l’expéditeur. 

Par acte authentique du 29 décembre 2020, la société MC REINE a cédé le local commercial en cause à la société PATRIMMO PIERRE 2. A la date de cette vente, la requérante allègue d’un retard de paiement des loyers et charges de 10 698 euros. 

La société EWYZ a fait l’objet d’une radiation d’office le 3 septembre 2021. 

Par actes extrajudiciaires des 11 et 23 mars 2021, la SCI MC-REINE a assigné la SASU EWYZ et la SARL BIEN [S] en réparation de son préjudice.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 24 mai 2023, la SCI MC REINE demande au tribunal de :
DEBOUTER la société BIEN [S] et toute autre de toutes ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER solidairement la société EWYZ et la société BIEN [S] à régler à la société MC REINE la somme de 10.698 euros (dix mil six cent quatre-vingt-dix-huit euros) au titre de loyers, charges et Taxe foncière ; ORDONNER que cette somme produise intérêt au taux légal à compter du 27 octobre 2020, date du courrier de mise en demeure du conseil de la société MC REINE ; ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNER solidairement la société EWYZ et la société BIEN [S] à régler à la société MC REINE la somme de 3.000€ au titre de dommages-intérêts ; CONDAMNER solidairement la société EWYZ et la société BIEN [S] à payer à la société MC REINE la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société EWYZ et la société BIEN [S] aux entiers dépens ; DÉBOUTER la société BIEN [S] de toutes ses demandes, outre celle de délai de paiement ; JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 15 février 2023, la SARL BIEN [S] demande au tribunal de :
A titre principal : 
CONSTATER le défaut d’information du cédant en temps utile ; CONSTATER le manque diligence de la SCI MC REINE ; CONDAMNER la SCI MC REINE à la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 euros) au titre de dommage et intérêts. A titre subsidiaire : 
OCTROYER à la Société BIEN [S] un délai de VINGT-QUATRE MOIS (24 mois) courant à compter de la décision à intervenir En toutes hypothèses : 
DEBOUTER la SCI MC REINE de l’ensemble de ces demandes en l’encontre de la Société BIEN [S]
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 mars 2026 et mise en délibéré au 26 mai 2026.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

La société EWYZ n’a pas constitué avocat, le jugement sera réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, l’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur la demande en paiement des loyers, des charges, et de la taxe foncière
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de L145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.
Aux termes de l’article L145-16-2 du code de commerce, si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.
La société MC REINE considère que la clause de garantie prévue au bail commercial s’applique et que les deux sociétés doivent être solidairement condamnées au paiement de la somme de 10 698 euros correspondant au non-paiement des charges et des loyers. Elle considère qu’elle n’a pu agir plus tôt pour recouvrir sa créance compte tenu de la période de la Covid19 et des ordonnances empêchant la mise en œuvre des voies d’exécution sur cette période. 
La société BIEN [S] soutient quant à elle qu’il appartenait à la bailleresse de l’informer du non-paiement des loyers dans le premier mois suivant le premier impayé, soit dès le mois d’avril 2020. Cela doit conduire à décharger le cédant de son obligation de garantie sur les quatre premiers loyers impayés. Par ailleurs, elle fait également valoir que la société MC REINE aurait dû mandater un huissier pour faire application de la clause résolutoire et délivrer un commandement de payer. En l’absence d’une telle démarche, la société demanderesse ne peut valablement solliciter le paiement des loyers impayés à la société BIEN [S]. 
Le principe de la clause de garantie et le non-paiement des loyers par la société EWYZ ne sont pas contestés. 
Réponse du tribunal
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du décompte arrêté au 31 décembre 2020 produit par la SCI MC REINE et des différents courriers adressés aux défendeurs que la demanderesse est créancière de la somme de 10 698 euros auprès de la société EWYZ.
Cette dernière ne démontrant pas qu’elle a rempli son obligation de payer les loyers et les charges, elle sera condamnée au paiement de cette somme. 
Par ailleurs, le contrat de bail commercial conclu entre la SCI MC REINE et la SARL BIEN [S] le 10 mai 2016 contient une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, portant notamment sur l’obligation de payer les loyers et les charges. La solidarité entre cédant et cessionnaire au bail est également prévue à l’acte. 
Or, le premier impayé concernant le mois de mars 2020, la SCI MC REINE aurait dû en informer la société BIEN [S] dans le délai d’un mois, en application de l’article L145-16-1 du code de commerce. Cette obligation d’information se distingue des voies d’exécution forcées concernées par l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et par l’ordonnance n°2020-1379 du 14 novembre 2020. En effet, le fait de ne pouvoir entreprendre des poursuites en règlement des loyers ne dispensait pas le bailleur de son obligation d’information prévue à cet article.
Toutefois, en l'absence de sanction spécifique prévue par la loi, il appartient aux juges d'apprécier les diligences du bailleur dans le cadre de l'obligation d'information du cédant, le premier ne devant pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance et devant agir dans les délais raisonnables. Il leur appartient d'apprécier les conséquences susceptibles d'être tirées du manquement allégué en appréciant, au cas par cas, le préjudice, les circonstances aggravantes ou les pertes de chance imputables au défaut d'information préalable. Il est donc admis que la garantie du cédant peut ne pas jouer en cas de négligence fautive du bailleur.
En l’espèce, le premier loyer impayé est celui du mois de mars 2020, et le cédant a été averti par courrier du 29 juillet 2020. Or, compte tenu de la période singulière du Covid19, et du délai dans lequel la bailleresse a tenté de solliciter la société EWYZ, un délai de quatre mois n’apparait pas excessif pour tenir informé le cédant soit la société BIEN [S]. 
De plus, s’agissant de la période comprise entre mars 2020 et le courrier du 29 juillet 2020, comme de la période postérieure à ce courrier, il ressort de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 que la société MC REINE ne pouvait pas agir en exécution forcée du paiement des loyers avant le début de l’année 2021, rendant l’absence d’information dans le délai d’un mois d’autant moins préjudiciable à la société BIEN [S]. Pour le reste, il ressort des pièces versées aux débats que la société MC REINE n’a pas manqué de diligences régulières, qu’elle a mobilisé son assurance protection juridique comme son conseil saisissant lui-même un office notarial, et qu’aucune disposition ne lui faisait obligation de faire application de la clause résolutoire via un commandement de payer les loyers. 
En conséquence, il ressort de ce qui précède que la société BIEN [S] échoue à se décharger de son obligation de garantie, et sera condamnée solidairement au paiement.
Sur le montant réclamé, la société BIEN [S] fait valoir que la période de la Covid 19 constitue un cas de force majeure, que l’entreprise EWYZ a été privée pendant cette période d’une jouissance paisible des lieux l’empêchant d’exploiter son activité, et enfin qu’il convient de considérer la chose louée comme partiellement détruite puisqu’elle est devenue impropre à l’usage auquel elle était destinée, empêchant la société EWYZ d’exploiter normalement son fonds de commerce.
Toutefois, la société BIEN [S] ne verse aucune pièce permettant de démontrer l’empêchement qu’aurait rencontré la société EWYZ pour exploiter son fonds de commerce, pas plus que les causes de cet empêchement. Elle échoue dont à justifier l’absence de paiement des loyers par cette société.
En conséquence, la société BIEN [S] échoue à justifier la réduction du montant sollicité.
Elle sera solidairement condamnée au paiement de la somme de 10 698 euros.

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêtsAux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L’article 1344 du code civil dispose que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
Ainsi, la mise en demeure n’est soumise à aucune condition de forme particulière.
En l’espèce, la SCI MC REINE a mis en demeure, par courrier d’avocat du 27 octobre 2020, la société BIEN [S] d’avoir à payer la somme de 7 440 euros pour les loyers échus. La somme sollicitée pour les loyers non échus à cette date ne peut être prise en compte. Ce courrier a été distribué le 3 novembre 2020.
En conséquence, les intérêts au taux légal courront à compter de cette date sur la somme de 7 440 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. 
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation annuelle des intérêts sera donc ordonnée. 

Sur la demande de délais de paiementAux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société BIEN [S] fait valoir que le paiement en une seule fois mettrait l’entreprise en difficulté. La société MC REINE s’oppose à cette demande, considérant que la situation financière de la société BIEN [S] n’est pas suffisamment justifiée.
En l’espèce, la société BIEN [S] verse sa déclaration d’impôts sur les sociétés 2022 afin de démontrer qu’elle paie encore les conséquences de la crise sanitaire. 
Or, cette pièce ne permet pas d’avoir une vision récente et complète de la santé financière de l’entreprise. En effet, la déclaration est faite pour l’année 2022, et les éléments rapportés dans la déclaration portent sur les années 2020 et 2021. En conséquence, la société ne justifie pas suffisamment de la nécessité d’obtenir un délai de paiement.

Cette demande sera rejetée.
Sur les demandes de dommages et intérêtsLes parties sollicitent chacune la condamnation de l’autre à des dommages et intérêts.
Aucune des deux parties ne justifie d’un préjudice moral ou financier par des éléments objectifs versés aux débats. Ces demandes seront rejetées. 

Sur les demandes accessoiresSur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SARL BIEN [S] et la SASU EWYZ, parties perdantes, seront condamnées aux dépens.
Sur les frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL BIEN [S] et la SASU EWYZ, parties condamnées aux dépens, seront solidairement condamnées à payer à la SCI MC REINE une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. 

Les demandes formées par la société BIEN [S] sur ce fondement doivent être rejetées.

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’absence de demande contraire, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE solidairement la SASU EWYZ et la SARL BIEN [S] à payer à la SCI MC REINE la somme de 10 698 euros au titre des loyers impayés ;
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 3 novembre 2020, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 7 440 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; 

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE la SARL BIEN [S] de sa demande de délais de paiement ;
DEBOUTE la SARL BIEN [S] de sa demande de dommages et intérêts ;
DEBOUTE la SCI MC REINE de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement la SASU EWYZ et la SARL BIEN [S] à payer à la SCI MC REINE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SARL BIEN [S] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement la SASU EWYZ et la SARL BIEN [S] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, greffière placée présents lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,