Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 22 mai 2026

MINUTE N° : 26/00077
JUGEMENT DU : 22 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/01206 - N° Portalis DB3B-W-B7I-C64P
NAC : 50Z
AFFAIRE : [S] [H], [U] [O] C/ [P] [N], [M] [J]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDEURS

Mme [S] [H]
née le 25 Juin 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-françois ESCOURROU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

M. [U] [O]
né le 25 Mai 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-françois ESCOURROU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [P] [N], demeurant [Adresse 3] [Localité 1]
représenté par Me Katariina VIDAL PRADALIE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

M. [M] [J], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Katariina VIDAL PRADALIE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 20 février 2026
Débats tenus à l'audience du : 26 Mars 2026
Jugement mis à disposition au greffe le 22 Mai 2026, 

Le
ccc + grosse Avocats


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 12 janvier 2023, Monsieur [U] [O] et son épouse Madame [S] [H] (les époux [O]) ont consenti à Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J], une promesse de vente unilatérale portant sur un local commercial situé [Adresse 5] et [Adresse 6], [Localité 2] pour un prix de 185 000 euros.

La promesse de vente a été soumise à l’accomplissement des conditions suspensives suivantes :

-L’obtention d’un permis de construire avant le 30 avril 2023 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : changement de destination de commercial en habitation et création d’ouvertures en vue de créer 13 appartements et 13 places de parking. 

-L’obtention d’un prêt : transmission d’une ou plusieurs offres écrites au plus tard le 30 avril 2023, en cas de non-obtention, justifier de deux refus de prêt ;

L’acte prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10% du prix total soit la somme de 18.500 euros.

Ledit acte précisait que les bénéficiaires étaient dispensés de versement immédiat, mais que l’indemnité serait versée aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire dans les cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et que l’acquisition n’est pas réalisée, faute pour les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévus contractuellement.

La promesse expirait le 30 mai 2023, les conditions suspensives devaient être réalisées au 30 avril 2023.

Maître [Y], Notaire a envoyé aux bénéficiaires de la promesse une mise en demeure de justifier de l’obtention du prêt ou du second refus de celui-ci, à défaut de quoi l’indemnité d’immobilisation sera acquise.

L’acte définitif de vente n’a pas pu aboutir.

Soutenant que Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] n’ont pas accompli les diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives, les époux [O] ont, par actes d’assignation du 31 juillet 2024, fait assigner Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] devant le Tribunal judiciaire de CASTRES aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 18 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. 

Suivant ordonnance du 27 septembre 2024, le Juge de la mise en état a ordonné une médiation confiée à OC’MEDIATION.

Le 13 décembre 2024, le médiateur a informé la juridiction de l’échec de la médiation judiciaire. 

En cours d’instance, Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] ont soulevé un incident. Ils ont demandé au Juge de la mise en état de condamner les demandeurs sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir à communiquer des pièces. 

Suivant ordonnance du 9 mai 2025, le Juge de la mise en état a constaté que les pièces sollicitées avaient été communiquées. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 19 février 2026, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Monsieur [U] [O] et Madame [S] [H] formulent les demandes suivantes :

Vu les articles 1304-3 et 1231-1 du Code civil 

CONDAMNER Monsieur [J] et Monsieur [N] à payer à Monsieur [O] et Madame [H] la somme de 18 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; 

CONDAMNER Monsieur [J] et Monsieur [N] à payer à Monsieur [O] et Madame [H] la somme de 4 687,54 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution contractuelle ; 

CONDAMNER Monsieur [J] et Monsieur [N] à payer à Monsieur [O] et Madame [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 20 janvier 2026, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] formulent les demandes suivantes : 

DIRE ET JUGER que les demandes des époux [O] sont infondées et totalement injustifiées, 

PAR CONSEQUENT, 

CONDAMNER les époux [O] aux entiers dépens. 

CONDAMNER les époux [O] à payer la somme de 3.000 € à Messieurs [J] et [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

ORDONNER l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2026. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026. 


MOTIFS DU JUGEMENT


Sur l’indemnité d’immobilisation

Par acte notarié en date du 12 janvier 2023, Monsieur [U] [O] et son épouse Madame [S] [H] ont consenti à Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J], une promesse de vente unilatérale portant sur un local commercial situé [Adresse 5] et [Adresse 6], [Localité 2] pour un prix de 185 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 mai 2023.

L’indemnité d’immobilisation prévue au contrat et acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, ce pendant la durée au cours de laquelle les conditions suspensives doivent se réaliser.

L’indemnité d’immobilisation doit être versée au promettant lorsque la condition suspensive n’a pas pu se réaliser du fait du bénéficiaire.

En vertu de l’article 1304-3 du code du civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il convient d’examiner successivement chacune des conditions suspensives dont l’accomplissement permet la réalisation de la promesse.

1 Sur la condition tenant à l’obtention du prêt

La promesse de vente a été soumise en premier lieu à l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. 

Les bénéficiaires de la promesse étaient ainsi tenus de transmettre une ou plusieurs offres écrites au plus tard le 30 avril 2023 et, en cas de non-obtention, de justifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques suivantes : montant maximal de la somme empruntée 900.000 euros/ durée maximale de remboursement 20 ans / taux nominal d’intérêt maximal 3,50 % % l’an (hors assurances);

Il a été précisé que toute demande non conforme aux spécifications contractuelles quant au montant emprunté, au taux variable à plus ou moins 0,5 % et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. 

Il a été également prévu dans l’acte de vente que : 

« L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, devra être notifiée par le BÉNÉFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. 
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple au notaire ». 

Il a été ensuite précisé que :
« Passé ce délai de 8 jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT ».

Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] ont en premier lieu adressé un refus de prêt formulé par la CAISSE D’EPARGNE par courrier du 26 avril 2023 pour un prêt de 203.039,51 euros, pour une durée de 240 mois au taux d’intérêt de 3,450 %. 

Suite à la mise en demeure adressée par le Notaire le 3 mai 2023, ils ont ensuite communiqué un second refus de prêt émis par le CREDIT LYONNAIS dans un courrier du 5 mai 2023 pour un prêt de 203.244,01 euros, pour une durée de 240 mois sans taux d’intérêt précisé. Ce second refus de prêt a été reçu par le Notaire le 5 mai 2023.

Il apparaît ainsi que les bénéficiaires de la promesse ont sollicité des prêts auprès d’établissements bancaires, d’un montant égal à 300.000 euros soit bien en dessous du montant maximal fixé dans la convention. Les promettants ne peuvent cependant reprocher à Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] de n’avoir pas soumis une demande de prêt conforme aux spécifications contractuelles dès lors que la promesse se limitait à fixer un maximum au montant de la somme empruntée, soit 900.000 euros.

En outre, il apparaît que les délais ont été respectés puisque conformément aux stipulations de la promesse, la notification du refus du second prêt a été transmise dans le délai de 8 jours après la mise en demeure adressée par le Notaire, laquelle a ouvert un nouveau délai pour justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 



La condition suspensive tenant à l’obtention du prêt ne s’est pas réalisée sans qu’aucun manquement ne puisse être reproché aux bénéficiaires de la promesse.

2 Sur la condition tenant à l’obtention du permis de construire

Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] étaient tenus en second lieu d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire avant le 30 avril 2023 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : changement de destination de commercial en habitation et création d’ouvertures en vue de créer 13 appartements et 13 places de parking. 

Il n’est pas contesté que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas déposé la demande de permis de construire. Dans leur mail du 26 avril 2023, ils ont expliqué la raison de ce non dépôt de la manière suivante : «Nous avons longuement parlé du projet initial avec plans 2D et 3D, ils nous ont clairement dit que celui-ci n’était pas réalisable en l’état car même si le PLU stipule qu’il faut une place de parking pour un logement de moins de 25 m2 et 2 places de parking pour les logements de plus de 25 m2, ils nous obligeraient à faire globalement deux places de parking par logement + 20 % de place pour les visiteurs. Le fait même de présenter un tel projet ne serait pas étudié par le service de l’urbanisme ». 

Ainsi, il résulte de ce message et de l’examen du PLU que la validité du projet présenté par Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] nécessitait une appréciation de la part des services de l’urbanisme. Il n’est pas en soi démontré que le projet tel que décrit dans la promesse était contraire au PLU. Les défendeurs soutiennent que le service de l’urbanisme a donné un avis défavorable au projet immobilier sans cependant en apporter la preuve.

Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] ne peuvent en conséquence conclure que le non dépôt du permis de construire est justifié par une impossibilité juridique. 

Il convient dès lors de considérer que Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] n’ont pas permis, en ne déposant pas le permis de construire, l’accomplissement de la condition suspensive. La condition suspensive est donc réputée accomplie, ce qui permet aux promettants de réclamer l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] seront condamnés à payer à Monsieur [U] [O] et son épouse Madame [S] [H] la somme de 18.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. 
Sur la demande de dommages-intérêts 

Les demandeurs sollicitent en application de l’article 1231-1 du code civil le remboursement de diverses sommes engagées au titre de l’immeuble ayant fait l’objet de la promesse de vente à savoir une échéance mensuelle du crédit immobilier, l’assurance du prêt pendant une durée de 10 mois, l’assurance des murs pendant une durée de 10 mois, le diagnostic immobilier, les frais de géomètre et la taxe foncière.

Ces frais doivent cependant nécessairement être supportés par des propriétaires en cours d’acquisition amenés à vendre leur bien immobilier. Ils ne présentent pas un lien de causalité avec le manquement reproché aux bénéficiaires de la promesse outre le fait que l’indemnité d’ores et déjà accordée a déjà permis de compenser l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse.

La demande de dommages-intérêts présentée à hauteur de la somme de 4687, 54 euros sera rejetée.




Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l'instance, Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] seront condamnés aux entiers dépens outre la somme de 1000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] à payer à Monsieur [U] [O] et son épouse Madame [S] [H] la somme de 18.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
 
Rejette la demande de dommages-intérêts ; 

Condamne Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] à payer à Monsieur [U] [O] et Madame [S] [H] la somme de 1000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [P] [N] et à Monsieur [M] [J] aux dépens de l'instance ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

 
La Greffière La Juge