Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 22 mai 2026

MINUTE N° : 26/00079
JUGEMENT DU : 22 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/01507 - N° Portalis DB3B-W-B7I-C7EU
NAC : 31B
AFFAIRE : S.A.S. PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER C/ [K] [L] [R], [O] [X]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame THIELE,


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant



DEFENDEURS

Mme [K] [L] [R], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Perrine CARRERE, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

M. [O] [X], demeurant [Adresse 3]
défaillant

Clôture prononcée le : 20 février 2026
Débats tenus à l'audience du : 26 Mars 2026
Jugement mis à disposition au greffe le 22 Mai 2026, 


Le
ccc + grosse Avocats






EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat signé le 19 septembre 2022, Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] ont confié à la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER un mandat exclusif de vendre une maison avec terrain, d’une surface de 3.200 m² située [Adresse 4], pour une somme de 340.000 euros. 

Le mandat a été consenti et accepté avec exclusivité pour une durée de 15 mois, celui-ci prenant fin au terme fixé, c’est-à-dire au 19 décembre 2023.

Le 16 novembre 2022, Monsieur [V] [M] et Madame [W] [N], épouse [M] ont manifesté leur intention d’acquérir le bien immobilier au prix de 310.000 euros, et ce aux termes d’une offre écrite et sans durée de validité, envoyée par mail à la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER. 

Monsieur [O] [X] a accepté cette offre d’achat le même jour. 

Madame [L] [R] a également, pour sa part, par courriel du 16 novembre 2022 confirmé son accord pour la vente du bien immobilier, au prix de 310.000 euros.
 
La signature du compromis de vente ayant été retardée, un nouveau mandat de vente sans exclusivité a été signé entre les parties le 22 février 2023.

Ce mandat était conclu pour une durée de 3 mois irrévocable, et prorogé pour une durée maximale de douze mois supplémentaires.

Pendant la durée de ce mandat sans exclusivité, les époux [M] ont formulé une nouvelle proposition d’achat directement à Madame [L] [R] et à Monsieur [X].

Par courrier recommandé en date du 19 mars 2024, Madame [L] [R] a informé la société PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER de la signature d’un compromis de vente, et par conséquent de la résiliation du mandat de vente.

Soutenant que les consorts [L] [R] [X] ont signé, avec des acquéreurs présentés par elle, un compromis de vente, alors même que le mandat de vente sans exclusivité était encore en cours, et que l’article 8-3 figurant du 1er mandat, était encore opposable, le 3 juillet 2024, la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure les consorts [X] – [L] [R] d’avoir à reconnaître leurs obligations à l’égard de l’agent immobilier, et d’avoir à lui régler la somme de 5 % du montant de la vente, soit une somme de 13.000 euros TTC.

Indiquant qu’aucune réponse ne lui a été apportée par les consorts [X] [L] [R] et que la signature de l’acte authentique a eu lieu, par actes d’assignation du 25 octobre 2024 et du 6 novembre 2024, la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [O] [X] et de Madame [K] [L] [R] devant le Tribunal Judiciaire de CASTRES, à l’effet d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 13.000 euros, outre 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, l’intégralité des dépens, ainsi que l’application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2026, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER formule les demandes suivantes :

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] au paiement d’une somme de 13.000 euros, somme de laquelle sera déduite celle de 6.500 € réglée depuis, soit un solde de 6.500 € 
 
LES CONDAMNER sous la même solidarité au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre l’intégralité des dépens. 
 
FAIRE APPLICATION des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont exécutoires de droit par provision.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 février 2026, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Madame [K] [L] [R] formule les demandes suivantes :

DEBOUTER la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, 

CONDAMNER la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER à rembourser à Madame [L] [R] la somme de 6.500 euros indûment perçue,

A défaut, LIMITER le montant de la clause pénale due à la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER à la somme de 6.500 euros, et JUGER Madame [L] [R] remplie de ses obligations,

CONDAMNER la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER à verser à Madame [L] [R] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

Assigné selon un procès-verbal de recherches infructueuses le 6 novembre 2024, Monsieur [O] [X] n’a pas constitué Avocat. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026. 


MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il apparaît en l’espèce que Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] ont signé un premier mandat avec exclusivité avec la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER le 19 septembre 2022. Dans le paragraphe DUREE, il est clairement stipulé que le mandat est consenti pour une durée de 15 mois et qu’il pourra être dénoncé à tout moment passé une période irrévocable de trois mois à compter de la signature du mandat. Cette stipulation contractuelle vient en contradiction avec celle figurant dans le paragraphe CONDITIONS PARTICULIERES puisqu’il est mentionné que le mandat est valable jusqu’au 31 octobre 2022, date à laquelle les vendeurs seront libres de le résilier.

Il convient en conséquence de procéder à une interprétation de la volonté des parties conformément aux dispositions des articles 1188 et suivants du code civil relatives à l’interprétation du contrat. Il apparaît sans ambiguïté que la date du 31 octobre 2022 ne correspond à aucun des termes envisagés par la disposition spécifique consacrée à la durée du mandat, soit un premier délai de trois mois expirant le 19 décembre 2022 pendant lequel le mandat ne peut être dénoncé puis un second délai de 12 mois expirant le 19 décembre 2023 pendant lequel le mandat peut être dénoncé. 

Les défendeurs ne peuvent raisonnablement soutenir qu’ils ont confié à l’agence immobilière le soin de vendre leur bien immobilier pendant une durée limitée d’un mois et demi avant que le mandat ne prenne fin. La date du 31 octobre 2022 procède en conséquence d’une erreur de plume et seules les dispositions relatives à la durée du mandat doivent trouver à s’appliquer.

Le premier mandat avec exclusivité devait donc prendre fin le 19 décembre 2023. 

Il n’est pas contesté qu’au cours de ce mandat, Monsieur et Madame [M] ont par l’intermédiaire de l’agence immobilière manifesté leur volonté d’acquérir le bien et établi une lettre d’intention d’achat en ce sens le 16 novembre 2022.

Par la suite, avant le terme du premier mandat, les parties ont décidé de signer un nouveau mandat de vente sans exclusivité le 22 février 2023. Ce nouveau mandat sans exclusivité ne peut coïncider avec le précédent mandat avec exclusivité puisque les parties sont soumises, suivant l’étendue du mandat, à deux régimes différents et à des obligations incompatibles. Les parties ont donc nécessairement entendu substituer le mandat du 22 février 2023 à celui signé le 19 septembre 2022. 

Le mandat signé le 22 février 2023 a été fixé pour une durée irrévocable de trois mois puis prorogé, faute de dénonciation à l’expiration de cette période initiale, pour une durée de 12 mois supplémentaires. Il est prévu que chacune des parties pourra, moyennant un préavis de 15 jours, mettre fin au mandat par lettre recommandée avec accusé de réception au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation. 

Ainsi, le mandat sans exclusivité ne pouvait être dénoncé pendant une première période de trois mois jusqu’au 22 mai 2023 puis s’est renouvelé jusqu’au 22 mai 2024 avec la possibilité pour chaque partie de le dénoncer à tout moment. 

Il résulte en l’espèce des pièces versées aux débats que Madame [L] [R] a adressé à la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER un courrier le 19 mars 2024 faisant part de la résiliation du mandat. Toutefois, le mandat confié au même mandataire par deux mandants dans un intérêt commun ne peut être révoqué que du consentement des deux mandants parties contractantes. La résiliation du mandat seulement par Madame [L] [R] ne peut avoir aucun effet outre qu’elle n’aurait pu avoir un effet qu’à l’expiration d’un délai de préavis de 15 jours soit à compter du 3 avril 2024.

Or, il est acquis que Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] ont signé un compromis de vente avec Monsieur et Madame [M] le 12 mars 2024 pour un prix de 260.000 euros.

Or, l’article XI – CLAUSE INDEMNITAIRE – du second mandat prévoit en son 3ème point :
« A titre de condition essentielle à défaut de laquelle le MANDATAIRE n’aurait pas accepté la présente mission, le MANDANT :
[…]
3. S’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période de douze mois après le terme du mandat, de traiter directement ou indirectement par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec tout acquéreur ayant été présenté par le MANDATAIRE ou ayant visité les locaux avec lui ».

Il est manifeste en l’espèce que Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] ont traité pendant la durée du mandat avec les époux [M] alors même que ces derniers avaient été présentés par l’agent immobilier ou avaient visité les locaux avec lui. Exiger que la présentation de l’acquéreur ait été faite également au cours de l’exécution du mandat en cours aboutit à imposer une obligation supplémentaire non prévue par le contrat.

Il convient en revanche de dire que l’aveu ne peut porter que sur des faits et non sur du droit. Le fait que Madame [L] [R] ait exprimé par courrier l’intention de régler sa part de l’indemnité ne peut être considéré comme un aveu de reconnaissance du droit à la rémunération du mandataire liant le juge. 


La SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER est en conséquence en droit de réclamer une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au contrat soit 5 % du prix.

Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] seront condamnés solidairement à payer au demandeur la somme de 6500 euros correspondant au solde dû et ce en application de l’article 2002 du code civil. 

La demande de condamnation à restituer la somme versée présentée par Madame [K] [L] [R] sera rejetée.

Succombant à l'instance, Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] seront condamnés solidairement aux entiers dépens outre la somme de 1000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.
 
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] à payer à la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER la somme de 6500 euros au titre du solde de l’indemnité compensatrice forfaitaire ; 

Rejette toutes autres demandes ; 

Condamne solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] à payer à la SAS PATRICIA GOMEZ IMMOBILIER la somme de 1000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [L] [R] aux dépens de l'instance ; 

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
 

La Greffière La Juge