Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 26 mai 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 21/06383 - N° Portalis DB3E-W-B7F-LKA2

En date du : 26 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt six mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 mars 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDEURS :

Monsieur [Y], [L], [H] [Z],, né le 30 Juin 1951 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1]
Et
Madame [E], [R], [T] [C] épouse [Z], née le 10 Décembre 1949 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Artiste, demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON
 

DEFENDERESSE :

Madame [B] [V], née le 16 Mars 1970 à [Localité 1] (83), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Ouahab BOUREKHOUM, avocat au barreau de TOULON

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Ouahab BOUREKHOUM - 0107
Me Eric GOIRAND - 1006










EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte notarié en date du 29 juillet 2019, Madame [E] [C] et Monsieur [Y] [Z] ont régularisé un compromis de vente portant sur un bien immobilier constitué d’un lot de copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 1], au bénéfice de Madame [F] [V].
Ce lot comprenait une maison à usage d’habitation, élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, avec ses dépendances, à l’exception d’une chambre au 2ème étage de ladite maison et les “millièmes des parties communes générales indéterminées”.
Le prix principal de la vente était fixé à 220.000 euros, soit 2.000 euros pour les meubles et 218.000 euros pour le bien lui-même.
Cet acte prévoyait une condition suspensive particulière tenant à l’obtention par l’acquéreur d’un prêt.

Madame [V] a informé les vendeurs qu’elle n’avait pas pu obtenir de prêt et qu’elle renonçait à l’acquisition du bien. 

Par lettre recommandée en date du 29 novembre 2019, les vendeurs ont mis en demeure Madame [V] d’en justifier.
Celle-ci leur a communiqué un refus de prêt de la BANQUE POSTALE en date du 21 novembre 2019.
Considérant que les conditions de la condition suspensive n’était pas rempli, les vendeurs ont entendu se prévaloir de la clause pénale.
Par courrier recommandé en date du 24 janvier 2020, Madame [V] a indiqué qu’elle refusait de payer cette pénalité.

Malgré une tentative de conciliation, les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Par acte du 20 décembre 2021 assignant Madame [V], suivi de conclusions notifiées le 17 novembre 2023, les époux [Z] demandent au tribunal de :
- CONDAMNER Madame [V] à verser aux époux [Z] la somme de 22 000,00 € au titre de la clause pénale du compromis de vente établi entre les parties le 29 juillet 2019 
- CONDAMNER Madame [V] à payer la somme de 3000,00 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Eric GOIRAND, Avocat sur son affirmation de droit 
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit dans ce dossier.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2023, Madame [V] demande au tribunal de :
- PRONONCER la caducité du compromis par l’effet de la rétractation du 14 décembre 2019
- DÉBOUTER les époux [Z] de l’intégralité de leurs demande, fins et conclusions
- CONDAMNER les époux [Z] à payer à Madame [V] la somme de 1.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie
A TITRE SUBSIDIAIRE
- PRONONCER la nullité du compromis 
- DÉBOUTER les époux [Z] de l’intégralité de leurs demande, fins et conclusions
- CONDAMNER les époux [Z] à payer à Madame [V] la somme de 1.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
- CONSTATER la mauvaise foi des vendeurs et les désordres affectant le bien
- RAMENER le montant de l’indemnité due au titre de la clause pénale à de plus justes proportions
- FIXER le montant de l’indemnité due par Madame [V] au titre de la clause pénale à la somme de 2.000 euros 
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- CONDAMNER les époux [Z] à payer à Madame [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC
- LES CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Ouahab BOUREKHOUM sur son affirmation de droit.
En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 24 janvier 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 24 février 2025.

En raison de l’absence du magistrat, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 mars 2026 et mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la rétractation

En application des dispositions d’ordre public des articles L.271-1, L.721-2 et L.721-3 du code de la construction et de l’habitation, il est prévu que l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie d’un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte pour se rétracter.
Doivent, notamment, être remis à l’acquéreur, au plus tard, à la signature de la promesse de vente, les documents et informations suivants :
« 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.
A défaut, le délai de rétractation est censé ne courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur.

Madame [V] soutient, qu’en application de ces dispositions, son délai de réflexion n’a pas commencé à courir puisque les documents ainsi visés ne lui ont jamais été remis. Elle estime de ce fait que la rétraction formulée par courrier recommandé adressé aux vendeurs le 29 décembre 2019 est valide, sans qu’elle n’ait eu l’obligation de justifier d’un quelconque motif tiré de l’exécution des conditions suspensives. 
Elle considère n’avoir pas été suffisamment informée des conséquences pratiques de l’absence de syndic constitué sur la question du délai de rétraction.

Les époux [Z] affirment que l’absence d’un syndic dans une copropriété rend impossible la production de certains documents listés à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation. Ils indiquent que cette impossibilité a été expliquée à Madame [V] par le notaire qui l’a informée des conséquences liées à l’absence de syndic et que cela figure dans le compromis. Ils considèrent qu’en l’absence de syndic, la purge du délai de rétraction intervient dès la communication des seuls documents qui peuvent être objectivement remis ou annexés. 

L’absence de syndic a fait l’objet d’une information particulière dans la promesse de vente en date du 29 juillet 2019 puisque il lui est consacré une partie aux termes de laquelle :
“Le VENDEUR déclare :
que la copropriété n’a actuellement ni syndic ni président nommés par les copropriétaires,qu’à sa connaissance aucune assemblée de copropriétaires ne s’est spontanément réunie pour décider de l’exécution de travaux et qu’il n’existe pas de travaux exécutés et non réglés, ou seulement en cours d’exécutionqu’il n’a effectué aucun versement au titre d’avance de trésorerie ou de fonds de roulement auprès de qui que ce soit et n’a jamais eu à le fairequ’aucune répartition des charges n’étant effectuée, les organismes collecteurs recouvrent directement auprès de chaque copropriétaire le montant de toutes les charges afférentes à leurs lors. Il précise être à jour avec les fournisseurs d’énergie et ne pas avoir de litiges avec eux,qu’aucune procédure n’est actuellement en cours contre la copropriété.
L’ACQUÉREUR reconnaît avoir été informé par le notaire des inconvénients résultant de cette situation et notamment des points suivants :
toute copropriété doit avoir un syndicat des copropriétaires se réunissant au moins une fois l’an, la loi faisant obligation à tout syndicat de copropriétaires de nommer un syndic ;des créanciers de ce syndicat des copropriétaires pourraient se manifester ultérieurement et réclamer le recouvrement des sommes d’argent aux copropriétaires alors en place ;l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire afin de nommer un syndic ;toute copropriété est tenue d’assurer contre l’incendie les parties communes et éléments d’équipements communs, ce qui en l’espèce ne peut être justifié.Il a été indiqué à l’ACQUÉREUR qu’il sera impossible de notifier la vente et par voie de conséquence d’obtenir le certificat prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ni de remplir les formalités de l’article 20 II de cette loi”.
Il est également indiqué que les vendeurs sont dans l’impossibilité d’obtenir les renseignements obligatoires de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation et que seuls le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été communiqués à Madame [V].
Suite à ces mentions ( p.30-31), il est indiqué :
“L’ACQUÉREUR déclare en toute hypothèse vouloir persister dans sa volonté d’acquérir”.

Il ressort de ces éléments que les documents utiles ont été remis à Madame [V] et qu’il ne peut être reproché aux vendeurs de ne pas lui avoir communiqué des pièces qui, par hypothèse, n’existent pas comme des procès-verbaux d’assemblée ou l’identité du syndic.
Pour les charges, il a été précisé que chaque copropriétaire s’acquitte des charges correspondant à son lot et qu’il n’existe pas de charges communes.
Il est également établi que l’acquéreuse a été informée des conséquences juridiques de l’absence de syndic et de ses inconvénients. C’est donc en connaissance de cause qu’elle a contracté.
Dès lors, le délai de rétractation a commencé à courir le lendemain de la remise des documents précités.
Par conséquent, la rétraction intervenue le 29 novembre 2019 n’est pas valide car tardive.

Sur la nullité du compromis de vente 

Les articles 1131 et 1132 du code civil disposent que :
“Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat”.
“L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant”.

Madame [V] soutient que son consentement a été vicié. Elle expose qu’elle a découvert le jour de la signature du compromis que le bien présentait des désordres importants nécessitant des travaux portant sur la sécurité de l’immeuble de sorte qu’il lui était impossible de mesure la portée de son engagement s’agissant des sommes à emprunter. Elle souligne qu’il n’est pas démontré qu’elle a eu connaissance des diagnostics avant la date de signature du compromis, notamment de la présence d’amiante et de la détérioration des poutres en raison de la présence d’insectes xylophages. Elle explique que de ce fait elle a envisagé de faire réaliser des travaux pour la mise en sécurité de l’immeuble ce qui a modifié l’engagement financier envisagé. Elle estime que le prix fixé à 220.000 euros était celui d’un appartement sain et que les informations obtenues seulement le jour du compromis remettait complètement en cause l’économie du contrat. Elle soutient que la clause stipulant la condition suspensive de prêt est nulle car elle vise un montant impropre à réaliser l’acquisition d’un logement sain et habitable.
Elle indique également avoir découvert ce jour-là l’absence de syndic ce qui démontrerait que les vendeurs n’étaient pas de bonne foi. 

Les époux [Z] considèrent que Madame [V] ne rapporte pas la preuve d’un vice du consentement et qu’elle ne démontre pas que le bien nécessitait des travaux. Ils précisent que le projet d’avant contrat et les diagnostics techniques ont été communiqués à son conseil le 26 juillet 219, soit trois jours avant la signature de l’acte et qu’elle avait ensuite un délai de rétractation de 10 jours;. Ils estiment que l’acquéreuse a disposé d’un temps suffisant pour se dédire et qu’en tout état de cause le bine était vendu en l’état.

Les pièces versées au débat ne permettent pas de prouver que Madame [V] a eu connaissance des diagnostics obligatoires avant la signature du compromis.
S’agissant de l’amiante, contrairement à ce que celle-ci affirme, le diagnostic ne conclut pas à sa présence mais à l’impossibilité de se déterminer sur son absence ou sa présence pour la toiture du 2ème étage car elle n’est pas accessible. La seule préconisation du diagnostiqueur étant de “réaliser une évaluation périodique”, cela n’impose pas de travaux particuliers. 
En revanche, les diagnostics ont bien mis en évidence des “indices d’infestations de coléoptères” ayant pour conséquence des “dégradations importantes” des poutres.
S’il est évident qu’il s’agit d’une situation qui implique un engagement financier pour y remédier il n’est pas produit au débat d’élément permettant de démontrer que celui-ci est de nature à remettre en cause l’équilibre financier du contrat.
Madame [V] ne détaille pas, ni ne chiffre, les travaux qu’elle estimait indispensables et qu’elle entendait mettre en oeuvre sur la base des seules informations obtenues le jour du compromis. 
Aucun devis ne vient appuyer l’affirmation selon laquelle la situation découverte au jour du compromis impliquait de demander un prêt substantiellement plus important que celui initialement envisagé.
Au surplus, la défenderesse n’explique pas en quoi le délai de rétraction était insuffisant pour se dédire si elle estimait que ces informations remettaient en cause l’évaluation qu’elle avait pu faire du bien jusqu’alors.
Par conséquent, il n’y a pas lieu de retenir que le consentement de Madame [V] a été vicié. Le compromis de vente est donc valide. La demande de nullité sera rejetée.

Sur la condition suspensive

L’article 1304-3 alinéa 1du code civil dispose que : 
“La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt”.

Les demandeurs font valoir que le compromis prévoyait le financement de l’acquisition au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 178.000 euros et de fonds personnels pour 58.900 euros.
Ils relèvent que la condition suspensive d’obtention de prêt précisait que celui-ci serait sollicité auprès de tout organisme bancaire, pour une durée maximale de 20 ans et à un taux nominal d’intérêt maximal de 1,50 % par an, hors assurances. Ils reprochent à Madame [V] d’avoir sollicité plusieurs prêts pour des montants bien supérieurs à celui prévu dans le compromis.
Ils estiment que l’argument avancé par Madame [V] tenant au désistement de ses propres acquéreurs est indifférent puisqu’aucune condition suspensive pour la vente de son bien n’a été prévue. S’agissant des travaux envisagés, ils considèrent que l’acquéreuse aurait dû faire appel à un professionnel du bâtiment avant de s’engager. 
Ils considèrent que la condition suspensive est réputée accomplie.

Madame [V] estime que le bien litigieux n’était pas habitable en l’état notamment au regard de son état de santé de sorte qu’elle a été contrainte de solliciter des prêts pour un montant supérieur pour intégrer le coût des travaux de remise en ordre.
Elle explique également qu’elle a appris début août 2019 que les acquéreurs de son bien renonçaient à l’acquisition ce qui a également nécessitait une demande de prêt plus important.

Le compromis du 29 juillet 2019 prévoyait un financement par un prêt d’un montant de 178.000 euros, pour une durée maximale de 20 ans avec un taux nominal d’intérêt maximal 1, 50 % l’an, hors assurances.
Il précise :
“Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil”.
Madame [V] justifie de deux refus de prêt, le premier de la BANQUE POSTALE pour un montant de 216.900 euros et le second de ADN COURTAGE sans mention du montant du prêt demandé.
Les raisons pour lesquelles Madame [V] a sollicité un prêt d’un montant plus important sont indifférentes pour la réalisation de la condition suspensive en plus de n’être nullement justifiées par la production de pièces.
En sollicitant un prêt d’un montant largement supérieur aux stipulations contractuelles, Madame [V] n’a pas respecté ses engagements de sorte que la condition suspensive est réputée réalisée.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que :
“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”. 

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Madame [V] à leur payer la somme de 22.000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis du 29 juillet 2019.

La défenderesse sollicite la réduction de la clause pénale à la somme de 2.000 euros notamment en raison de l’état du bien et de la mauvaise foi des vendeurs.

L’acquéreuse a bien été mise en demeure par les vendeurs de s’acquitter de ses obligations contractuelles.
Dans la mesure où Madame [V] n’a pas régularisé l’acte de vente alors que la condition suspensive était réalisée, elle sera tenue de payer la clause pénale prévue dans le compromis de vente.
A cet égard, il convient de relever qu’elle a été fixée par les parties à 10 % du prix de vente, ce qui est classique en la matière et ne peut donc être qualifiée de manifestement excessive.
Par ailleurs, la mauvaise foi des vendeurs dont la défenderesse se prévaut n’est nullement prouvée. 
Par conséquent, elle sera condamnée à payer aux vendeurs la somme de 22.000 euros.




Sur les demandes accessoires 

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V], succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, distraits au profit de Maître Eric GOIRAND.

Elle sera également condamnée à payer aux époux [Z] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Son principe sera rappelé.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DIT que la rétraction de Madame [B] [V] n’est pas valide ;

REJETTE la demande de nullité du compromis de vente du 29 juillet 2019 ;

DIT que la condition suspensive prévue dans le compromis de vente du 29 juillet 2019 est réalisée ;

CONDAMNE Madame [B] [V] à payer à Madame [E] [C] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 22.000 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Madame [B] [V] à payer à Madame [E] [C] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [V] aux dépens, distraits au profit de Maître Eric GOIRAND ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE