Tribunal Judiciaire · JCP/CIVIL — 21 mai 2026

R.G. N° 26/00119. Ordonnance de référé du 21 mai 2026 
N° RG 26/00119 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E7H6


MINUTE N° 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Mai 2026

 

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [X], demeurant [Adresse 1] (ALLEMAGNE)
représenté par Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Maître Marine LECOQ, avocat au barreau de VANNES




DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté








PRÉSIDENT : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER 


DÉBATS : A l'audience publique du 12 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026 

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe




Le :


Exécutoire à : Me LEGROS

Copie à : M. le Préfet du département


R.G. N° 26/00119. Ordonnance de référé du 21 mai 2026 

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 5 janvier 2024, M. [Z] [X] a donné à bail à M. [G] [R] un logement d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre la somme mensuelle de 5 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, M. [Z] [X] a fait notifier à M. [G] [R] un commandement de payer la somme de 2069,36 euros au titre des loyers et charges.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, M. [Z] [X] a fait assigner M. [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], saisi en référé, auquel il est demandé, avec rappel de l'exécution provisoire de la décision à intervenir, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties au 28 novembre 2025 à minuit,
- ordonner l'expulsion de M. [G] [R] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2025 à la somme de 517,34 euros et ordonner que ladite indemnité sera révisée dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié et majorée ou minorée des régularisations de charges à échoir,
 - condamner M. [G] [R], à titre provisionnel, à lui payer :
- 3104,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 4 décembre 2025, mois de décembre inclus,
- à compter du 1er janvier 2026, les indemnités mensuelles d'occupation à échoir, jusqu’à complète libération des lieux,
- condamner M. [G] [R] à lui régler 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 21 janvier 2026.


A l'audience du 12 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection a indiqué que M. [G] [R] ne s'était pas présenté au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale.

M. [Z] [X], représenté par son Conseil, a confirmé ses demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 4668,89 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er mars 2026. 
Il a indiqué que M. [R] n’avait pas repris le paiement du loyer courant et qu’aucun règlement n’avait été effectué depuis septembre 2025, de même qu’il n’avait pas connaissance d’une procédure de surendettement. 

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [G] [R] n'a pas comparu ni ne se s'est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.


Sur le référé et la recevabilité de l'action

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut statuer sur une demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire d’un bail d’habitation.
Au vu de l’importance des impayés de loyers, lesquels ne sont pas sérieusement contestés, il y a donc bien lieu à statuer en référé.


Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

M. [Z] [X] a transmis le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 octobre 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience ; l’action est donc recevable en la forme.


Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 17 octobre 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de six semaines pour en régler les causes. 

Il ressort du décompte fourni et actualisé qu’aucun règlement n’a été effectué postérieurement à la délivrance du commandement, dont les causes sont dès lors acquises.
Le bailleur a indiqué ne pas avoir été avisé de l’existence d’un éventuel dossier de surendettement.

Le locataire n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, ni comparu à celle-ci pour faire valoir sa situation ou solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 28 novembre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [G] [R] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.
 


Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. 
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [G] [R] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [Z] [X] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 517,34 euros.

Conformément à la demande cette indemnité sera due, à titre de provision, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

M. [Z] [X] sera autorisé à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir, sur justificatifs, remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.


Sur les demandes financières


Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés s'élèvent à la somme de 3104,04 euros à la date du 4 décembre 2025.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. 
En l'espèce, M. [G] [R] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [R] à verser à M. [Z] [X], à titre de provision, la somme de 3104,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 décembre 2025.


Sur les autres demandes

M. [G] [R], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] [X] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 28 novembre 2025 ;

A défaut pour M. [G] [R] d'avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNONS son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à la somme de 517,34 euros, et ce, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [G] [R] à verser à M. [Z] [X], à titre de provision, la somme de 3104,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 décembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [G] [R] à payer à M. [Z] [X], à titre de provision, ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu'à compter de la date d'arrêté de compte, soit à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir impayées ;

DISONS que M. [Z] [X] sera autorisé à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir, sur justificatifs, remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [G] [R] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNONS M. [G] [R] à verser à M. [Z] [X] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [G] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits. 

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE