Tribunal Judiciaire · JCP/CIVIL — 21 mai 2026

R.G. N° 25/00736. Jugement du 21 mai 2026 
N° RG 25/00736 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E4KC


MINUTE N° 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

 

DEMANDEUR(S) :

Madame [M] [W], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, substitué par Maître Nathalie GRANGER, avocats au barreau de NANTES

Madame [F] [N] épouse [W], résidant EPHAD Les Mariniers - [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, substitué par Maître Nathalie GRANGER, avocats au barreau de NANTES

Madame [U] [W], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, substitué par Maître Nathalie GRANGER, avocats au barreau de NANTES



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER 



DÉBATS : A l'audience publique du 12 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026 


DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe


Le :

Exécutoire à : Me LEON

Copie à : - M. [D] [Y]
 - DDETS
R.G. N° 25/00736. Jugement du 21 mai 2026 

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er mars 2008, M. [A] [W] et Mme [F] [N] épouse [W] ont donné à bail à M. [Y] [D] un logement d'habitation situé lieu-dit [Localité 1] [Adresse 5] sur la commune de [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 5040 euros, soit 420 euros par mois, outre la somme mensuelle de 6,29 euros à titre de provision sur charges.

Le 23 juin 2025, Mme [M] [W], Mme [U] [W] et [F] [N] épouse [W], représentée par ses filles dans le cadre d’une habilitation judiciaire, ont fait notifier à M. [Y] [D] un commandement de payer la somme de 1091,02 euros au titre des loyers et charges, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] ont fait assigner M. [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion de M. [Y] [D] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
 - condamner M. [Y] [D] à lui payer :
- 3664,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 9 septembre 2025,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,
- 500 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
- condamner M. [Y] [D] à lui régler 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 3 octobre 2025.


A l'audience du 4 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée de manière contradictoire au 15 janvier, puis au 12 mars 2026 pour transmission, par les bailleurs, des justificatifs de l’avis d’indexation des loyers et, par le locataire, d’une assurance contre les risques locatifs en cours à la date de délivrance du commandement.

À l’audience du 12 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [Y] [D] exposant que ce dernier, agent technique, vit avec son fils de 18 ans pour lequel il perçoit l’AEEH, qu’il n’a pas déposé de dossier de surendettement mais envisage de le faire et que sa situation financière s’est dégradée lorsque son employeur a été placé en liquidation judiciaire.

Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W], représentés par leur Conseil, ont renoncé au moyen de résiliation tiré du défaut d’assurance contre les risques locatifs dans la mesure où M. [D] en avait justifié.
Elles ont maintenu leurs entières demandes et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 3993,10 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 mars 2026, échéance de mars incluse, précisant que le locataire avait repris le paiement des loyers courants. 

M. [Y] [D] a confirmé le montant de la dette et indiqué qu’il avait repris le paiement intégral des loyers.
Justifiant de la recevabilité de son dossier de surendettement en date du 29 décembre 2025, il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] se sont formellement opposées à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire.
Elles ont dit s’en remettre à la décision du juge s’agissant de l’incidence de la recevabilité du dossier de surendettement de M. [D].


La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
 I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.(...).

Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] ont transmis le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juin 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience : l’action est donc recevable en la forme.


Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

Il sera pris acte de ce que les demanderesses renoncent au moyen de résiliation tiré du défaut d’assurance contre les risques locatifs dans la mesure où M. [D] a justifié de la bonne exécution de son obligation.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 23 juin 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes. 

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance puisque aucun règlement n’a été réalisé entre le 23 juin et le 23 août 2025.

Sur cette période, aucun dossier de surendettement n’a été déclaré recevable.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 23 août 2025.


Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 3993,10 euros.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. 
En l'espèce, M. [Y] [D] ne conteste pas le montant de sa dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [D] à verser à Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] la somme de 3993,10 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 5 mars 2026, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu'à la présente décision.

En revanche, aux termes de l’article 24 V, VI et VII de la loi du 6 juillet 1989, 
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
(...)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, confirmés lors des débats, que M. [Y] [D] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et que son dossier de surendettement a été déclaré recevable par la commission le 29 décembre 2025.

Lorsque les conditions sont réunies, le juge doit accorder les délais de paiement dans les termes prévus par la loi.

Par conséquent et dans ces circonstances, il convient d’accorder à M. [D] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif, jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

M. [D] perçoit un salaire de 1500 euros, ainsi que des prestations sociales et familiales (aide au logement, prime d’activité...). Il vit avec son fils pour lequel il perçoit l’AEEH. Une demande d’AAH est en cours, l’enfant étant désormais majeur.
Lors de l’évaluation sociale, ses revenus s’élevaient à la somme totale de 2239,03 euros, en ce précisé que, depuis lors, son allocation logement a diminué de 100 euros et il précise ne plus percevoir l’allocation soutien familial.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non-paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. 
Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [Y] [D] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Occupant sans droit ni titre et à défaut de départ volontaire, M. [Y] [D] sera tenu de verser à Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.



Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Au vu des circonstances développées ci-avant, Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi de M. [Y] [D].

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.


Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [Y] [D] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 août 2025 ;

CONDAMNE M. [Y] [D] à payer à Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] la somme de 3993,10 euros au titre des loyers, charges impayés selon décompte arrêté au 5 mars 2026, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu'à la présente décision ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés ;

DIT que M. [Y] [D] pourra se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d'un montant minimal de 50 euros, en plus du loyer mensuel, jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que le premier versement devra avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision puis au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu'à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
- la clause résolutoire reprendra son plein effet, 
- l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date, 
- la résiliation du bail sera immédiatement constatée, 
- l'expulsion de M. [Y] [D] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

CONDAMNE dans ce dernier cas M. [Y] [D] à payer à Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,

En tout état de cause :

DEBOUTE Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] de leur demande en dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [Y] [D] à verser à Mme [M] [W], Mme [F] [N] épouse [W] et Mme [U] [W] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE