Tribunal Judiciaire · CH4 JCP FOND — 21 mai 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]


JUGEMENT DU 21 MAI 2026


N° RG 25/00956 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LX6H

Minute JCP n° 



PARTIE DEMANDERESSE : 

S.C.I. ALLU
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Caroline BIHL, avocat au barreau de STRASBOURG


PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [H] [V]
demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mélissa MALOYER

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique du 18 mars 2026





Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me BIHL (par LS + pièces) 
- copie certifiée conforme délivrée le à M. [V] (par LS)
- seconde exécutoire délivrée le à 






EXPOSÉ DU LITIGE
Le 24 février 2017 (date de signature du règlement accessoire au bail versé en procédure), M. [B] [G] a donné à bail à M. [H] [V] un studio meublé situé [Adresse 4] à [Localité 1].
Le 30 novembre 2022, la société M-INVEST a vendu à la SCI ALLU l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] à NORROY LE VENEUR, comprenant notamment 18 studios meublés.
Un mandat de gestion immobilière a été établi le même jour entre la SCI ALLU et l'agence MILIMALIS pour administrer le bien.
Le document annexe établi le 30 novembre 2022 mentionne un loyer mensuel de 370 euros, outre 35 euros de provisions sur charges, pour le studio occupé par M. [V].
Par courrier recommandé du 15 janvier 2025, MILIMALIS a mis en demeure M. [V] de régler la somme de 5 670 euros au titre des arriérés locatifs pour la période courant du 18 mars 2024 au 1er janvier 2025.
Plusieurs autres mises en demeure lui ont été adressées par courrier recommandé, la dernière en date du 15 avril 2025 pour un montant de 6 910,86 euros.
La CCAPEX a été avisée le 19 août 2025 de la situation d'impayés concernant le logement de M. [H] [V].
Par acte de commissaire de justice signifié le 2 décembre 2025 à l'étude, la SCI ALLU a fait assigner M. [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 février 2017 avec M. [H] [V] pour inexécution grave fautive et persistante des obligations du preneur ;En conséquence,
Juger de l'expulsion du défendeur et de tout occupant et bien de son chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Se réserver le droit de liquider l'astreinte ;Condamner M. [H] [V] à payer chaque mois, entre le 1er et le 5 du mois, et jusqu'à évacuation définitive, une indemnité d'occupation d'un montant de 417,93 euros correspondant au montant du loyer en principal de 382,93 euros et une provision sur charges de 35 euros, à compter de la résiliation judiciaire jusqu’à restitution effective des lieux ; dire que cette indemnité suivra les indexations du montant du loyer ;Condamner le défendeur à payer la somme de 9 836,37 euros augmentée des intérêts au taux légal successifs à compter de chaque échéance mensuelle, et ce sauf à parfaire en cours de procédure ; Condamner M. [H] [V] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner le défendeur à payer tous les frais et dépens de la procédure ;Rappeler l'exécution provisoire de la décision. 
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 3 décembre 2025.
L'affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2026, lors de laquelle la SCI ALLU, dûment représentée par son conseil, s'en est remise à ses écritures.
M. [V], bien que dûment assigné, n'était ni comparant, ni représenté, ni excusé.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.
Le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [V] ayant été assigné à l'étude et la présente décision étant susceptible d'appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience, fixée au 18 mars 2026.
La CCAPEX s'est vu notifier la situation d'impayés le 19 août 2025 (date à laquelle elle a accusé réception du mail en ce sens).
En conséquence, la demande de la SCI ALLU aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, aucun contrat de bail n'est versé.
Est en revanche versé un règlement annexe au bail, signé le 24 février 2017 par M. [V].
Il en résulte l'existence d'un bail verbal.
Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail verbal du 24 février 2017, et du décompte de la créance établi le 17 mars 2026, que la SCI ALLU rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, M. [H] [V] sera condamné à lui payer la somme de 11 521,47 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 18 mars 2026, que la dette s'élève à 11 521,47 euros, et que les impayés perdurent depuis le mois de mars 2024 inclus, seuls deux règlements ayant été enregistrés en date du 11 octobre 2024 de la part de M. [V].
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 2 décembre 2025, date de l'assignation.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [H] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il n'y a pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement à M. [H] [V], aucun élément n'étant versé quant à ses capacités de remboursement (l'intéressé étant défaillant à la procédure).

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [V] :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.
La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 décembre 2025, date de l'assignation ; M. [H] [V] se trouve occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, d'un montant de 417,93 euros par mois ainsi que sollicité, et de condamner M. [H] [V] à son paiement à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [H] [V] aux dépens de l'instance comprenant notamment les frais d'assignation.
Il convient également de condamner M. [H] [V] à payer à la SCI ALLU la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DÉCLARE la SCI ALLU recevable en ses demandes ;
PRONONCE la résiliation, à compter du 2 décembre 2025 (date de l'assignation), du bail verbal du 24 février 2017, portant sur l'appartement sis [Adresse 6] ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [H] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ou technicien si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT n'y avoir lieu à accorder d'office des délais de paiement à M. [H] [V] ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par M. [H] [V] à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 417,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;
DIT que les indemnités d'occupation seront payables dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges ;
AUTORISE la SCI ALLU à réviser les indemnités d'occupation selon les mêmes modalités et la même périodicité que le loyer l'aurait été si le bail n'avait pas été résilié ;
CONDAMNE M. [H] [V] à payer à la SCI ALLU la somme de 11 521,47 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 18 mars 2026 (échéance de mars 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE en outre M. [H] [V] à payer à la SCI ALLU, l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des sommes déjà incluses dans le décompte établi au 18 mars 2026 ;
CONDAMNE M. [H] [V] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d'assignation et de dénonciation à la Préfecture ;
CONDAMNE M. [H] [V] à payer à la SCI ALLU la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;
RAPPELLE que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département.
Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame L. FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame E. BALLUT, Greffière. 
La Greffière                                                                                             La Vice-Présidente