Tribunal Judiciaire · Ch 10 REFERES — 21 mai 2026

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00375 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M4X2

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice C/ S.C.I. H2 PATRIMOINE 




















Le : 21 Mai 2026

Copie exécutoire 
et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA


Copie à :

S.C.I. H2 PATRIMOINE









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 21 MAI 2026


Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE : 

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est sis [Localité 1] sis [Adresse 3]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE


D’UNE PART


ET :

DEFENDERESSE 

S.C.I. H2 PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART


Vu l’assignation en date du 09 Mars 2026 pour l’audience des référés du 26 Mars 2026 ; 

A l’audience publique du 26 Mars 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 21 Mai 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :






EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI H2 Patrimoine est propriétaire des lots n° 181 à 193, 204 à 206, 215 à 221 et 277 de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 5].

Par courrier recommandé du 8 janvier 2026, délivré le 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure d’acquitter la somme de 40 936,58 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues (pour 15 280,99 €) deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte délivré le 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société [C], a fait assigner la SCI H2 Patrimoine devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :
- 51 351,53 € représentant l’arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2026,
- 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,
- le tout avec capitalisation des intérêts.

Assignée par acte délivré à une personne présente à son siège social, non habilitée, la SCI H2 Patrimoine, qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : 

- Le relevé de propriété de la SCI H2 Patrimoine établissant qu’elle est propriétaire des lots n° 181 à 193, 204 à 206, 215 à 221 et 277 de l’immeuble, 
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2022, actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2024 comportant vote de travaux et des appels de fonds correspondants (fourniture et pose de panneaux photovoltaïques et/ou ombrières),
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2024, et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2026,
- La mise en demeure du 8 janvier 2026, distribuée le 12 janvier 2026,
- Un extrait de compte arrêté au 15 janvier 2026 faisant apparaître un arriéré global de 35 508,56 €, comprenant le 1er appel de fonds de l’exercice 2026.

Les comptes ayant été approuvés pour l’exercice clos au 31 décembre 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2025 et 2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe. En effet, s’il n’est pas justifié de l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2023, le relevé de compte produit démontre qu’aucune charge relative à cet exercice n’est incluse dans le montant aujourd’hui réclamé.

L’examen des pièces produites révèle ainsi que, à la date de la mise en demeure du 8 janvier 2026, la SCI H2 Patrimoine était redevable de la somme de 35 338,12 € au titre des charges et provisions échues (comprenant le 1er appel de fonds de l’exercice 2026, et après déduction des frais). Cet arriéré n’a pas été régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure, de sorte que les appels de fonds n° 2, 3 et 4 de l’exercice 2026 sont devenus exigibles en application de l’article 19-2 précité, soit 5 280,99 € x 3 = 15 842,97 €.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 8 janvier 2026, reçue le 12 janvier 2026, mais ne justifie pas du coût qui y est associé de 66,44 € (honoraires d’avocat) en l’absence de production du contrat de syndic, et de toute facture correspondante. De la même manière, il est compté deux fois 52 € au titre de mises en demeure en date des 14 novembre et 16 décembre 2024 qui ne sont pas justifiées, ces courriers n’étant pas produits.

Aussi, aucun frais ne sera alloué en sus des charges.

Dans ces conditions, la SCI H2 Patrimoine sera condamnée au paiement de la somme de 35 338,12 € au titre de l’arriéré des charges et provisions échues au 8 janvier 2026, et de 15 842,97 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2026), soit un total de 51 181,09 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 sur la somme de 35 338,12 € et à compter du 9 mars 2026 pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière. 

La SCI H2 Patrimoine, qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner la SCI H2 Patrimoine à lui verser la somme de 900 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 4501 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

Condamne la SCI H2 Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [C], les sommes de :
- 35 338,12 € au titre de l’arriéré des charges et provisions échues au 8 janvier 2026,
- 15 842,97 € au titre des provisions n° 2, 3 et 4 de l’exercice 2026 devenues exigibles, 
soit la somme totale de 51 181,09 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 sur la somme de 35 338,12 € et à compter du 9 mars 2026 pour le surplus ; 

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Condamne la SCI H2 Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la société [C], la somme de 900,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SCI H2 Patrimoine aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD