Tribunal Judiciaire · Ch 10 REFERES — 21 mai 2026

REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/01607 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MTZV

AFFAIRE : [N], [J] C/ Syndic. de copro. Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 1] 






















Le : 21 Mai 2026

Copie exécutoire 
et copie à :
la SCP DUNNER-CARRET-DUCHATEL-ESCALLIER
la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 21 MAI 2026


Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE : 

DEMANDEURS

Madame [A] [N] épouse [J]
née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 2] (ISERE), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [J]
né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 3] (ISERE), demeurant [Adresse 2]

tous représentés par Maître Laure DUCHATEL de la SCP DUNNER-CARRET-DUCHATEL-ESCALLIER, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART


ET :

DEFENDERESSE 

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA AUDRAS & DELAUNOIS, SAS immatriculée au RCS de GREOBLE sous le n° 057 503 963, dont le siège social se situe [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART







Vu l’assignation en date du 18 Septembre 2025 pour l’audience des référés du 16 Octobre 2025 ; Vu les renvois successifs;

A l’audience publique du 26 Mars 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 21 Mai 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [J] et Mme [A] [N] épouse [J] sont propriétaires d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2] (soit le lot n° 57).

Ils ont donné ce logement en location à compter du 23 février 2024 à M. [X] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640 euros outre 150 euros de provisions pour charges.

Le 30 mai 2024, le locataire a signalé à l’agence [U], mandataire des bailleurs, d’importantes infiltrations d’eau et des moisissures sur un mur du séjour.

Malgré plusieurs courriers et relances adressées dès le 30 mai 2024 à la société Citya Audras & Delaunois, alors syndic de la copropriété, aucune mesure de recherche de fuite n’avait été réalisée en juillet 2024, et le locataire a alors donné son congé en raison de l’insalubrité du logement. Il a quitté les lieux le 7 août 2024. Depuis lors le logement n’est plus occupé.

Le 17 septembre 2024, la société [E] Assainissement est intervenue, à la demande du syndicat des copropriétaires, pour procéder à une recherche de fuites et a conclu qu’une colonne d’évacuation des eaux pluviales commune et encastrée était fuyarde.

Un constat amiable de dégât des eaux a été établi le 15 octobre 2024 entre M. et Mme [J] et le syndicat des copropriétaires. Ce dernier a sollicité des devis pour des travaux de réparation, ceux-ci n’ayant toutefois pas été réalisés. La société Mako, intervenue le 25 avril 2025, a confirmé le diagnostic établi en septembre 2024, après avoir percé le mur du séjour de l’appartement des époux [J] pour accéder à la conduite.

Malgré de nombreuses relances, les travaux de reprise de la colonne n’ont pas été entrepris. L’assureur des époux [J], après expertise réalisée le 29 novembre 2024, leur a versé une indemnisation d’un montant total de 5 488,86 euros pour la reprise des embellissements et la perte d’un demi loyer hors charges pendant 6 mois (pour 1 920,00 euros), le 14 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte délivré le 18 septembre 2025, M. et Mme [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Audras et Delaunois, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble.

Par conclusions n° 2 notifiées le 24 mars 2026, reprises à l’audience, M. [D] [J] et Mme [A] [N] épouse [J] demandent en dernier lieu au juge des référés de : 
condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux sur la canalisation commune encastrée de descente d’eau pluviale de nature à faire cesser les infiltrations affectant l’appartement de M. et Mme [J] et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et au-delà sous astreinte de 500 euros par jour de retard,dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte,condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [J] la somme de 13 676,13 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice de perte de loyers, à parfaire,débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance,dispenser M. et Mme [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Par conclusions récpatitulatives notifiées le 20 mars 2026, reprises à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Gerimm, demande en dernier lieu au juge des référés de : 
juger sans objet la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux à peine d’astreinte,subsidiairement, en cas de condamnation, accorder au syndicat des copropriétaires un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour réaliser les travaux,rejeter la demande de M. et Mme [J] au titre de l’indemnisation de leur préjudice matériel,statuer ce que de droit sur les dépens.
Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

En application du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que l’appartement dont M. et Mme [J] sont propriétaires au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2], subit depuis le mois de mai 2024 des infiltrations d’eau importantes qui ont considérablement dégradé le mur du salon de cet appartement, rendant le logement insalubre (moisissures envahissant une partie significative du pan de mur et du placard attenant).

Les différentes interventions techniques qui ont été réalisées à la demande du syndicat des copropriétaires ont démontré que ces infiltrations proviennent d’une canalisation commune encastrée d’évacuation des eaux pluviales qui est fuyarde. Les dernières interventions ont démontré que la fuite provient des étages supérieurs, la canalisation étant vétuste.

Ce point n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qui admet devoir procéder aux travaux nécessaires à la cessation de la fuite puisqu’elle provient des parties communes de l’immeuble.

Le sinistre tel qu’il ressort des pièces produites, qui démontrent que l’appartement n’est pas habitable tant que la fuite n’a pas été réparée et le mur assaini et réparé, constitue un trouble manifestement illicite en ce que les époux [J] ne peuvent plus jouir de leur bien du fait de cette fuite non traitée depuis près de deux ans. Ils sont donc fondés à obtenir que le syndicat des copropriétaires, qui est seul responsable de la canalisation commune à l’origine des infiltrations, procède aux travaux de nature à y mettre fin.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que des mesures conservatoires auraient été prises mettant fin au sinistre dans l’attente d’une reprise complète de la canalisation, de sorte que le trouble dont se prévalent les demandeurs aurait cessé. Il indique que le remplacement du précédent syndic, la société Citya Audras & Delaunois, qui a fait preuve d’inertie dans la gestion de l’affaire, a été décidé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2025, laquelle a également voté pour la réalisation des travaux (création d’une conduite d’eau pluviale en façade).

Toutefois, si le syndicat justifie avoir fait réaliser en décembre 2025 des travaux de bouchage provisoire de l’évacuation pluviale de la terrasse du 9ème étage (pièce n° 2 du défendeur), ensuite desquels l’humidité du mur de l’appartement de M. et Mme [J] avait diminué, ces derniers produisent un courrier électronique de l’entreprise qui devait réaliser les travaux de réparation dans leur appartement, en date du 23 mars 2026, selon lequel à cette date, de l’eau coulait à nouveau contre le mur où se trouve la gaine technique, rendant impossibles les travaux de réparation.

Ainsi, les mesures provisoires mises en place ne sont pas suffisantes et le trouble persiste, l’appartement restant inhabitable (outre l’existence de trous dans le mur réalisés afin d’accéder à la canalisation en cause). Il n’est en outre précisé aucun délai pour la réalisation des travaux votés lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2025.

Il convient d’ajouter que l’inertie du précédent syndic dans la gestion de ce dossier n’est pas de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de ses obligations à l’égard d’un copropriétaire qui souffre d’un sinistre ayant pour cause la défectuosité d’une partie commune, et ce depuis près de deux ans. Si la responsabilité personnelle du syndic devait être engagée, il appartient au syndicat des copropriétaires de se retourner contre lui, sans pouvoir opposer ce fait aux demandeurs. 

Dans ces conditions, il convient d’ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de nature à mettre fin aux infiltrations affectant le mur du salon de l’appartement de M. et Mme [J], dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de quatre mois.

2. Sur la demande de provision

En application du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. et Mme [J] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer une provision à valoir sur le préjudice locatif qu’ils ont subi depuis le départ de leur locataire le 7 août 2024, l’appartement n’ayant pu être reloué depuis cette date du fait des infiltrations d’eau imputables à la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande se heurte à des contestations sérieuses en ce que les demandeurs seraient garantis par leur assureur pour ce préjudice et ne peuvent être indemnisés deux fois.

Il résulte des échanges entre les parties et des pièces produites aux débats que manifestement le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une inertie particulièrement préjudiciable aux époux [J] en ce que, alors que dès le mois de septembre 2024 il avait une parfaite connaissance de l’origine du sinistre et de la nécessité pour lui d’intervenir sur cette partie commune, 18 mois plus tard les travaux n’ont toujours pas été entrepris.

L e contrat d’assurance des demandeurs, qu’ils produisent aux débats, prévoit que les pertes de loyers sont garanties pendant le temps nécessaire à la remise en état du bien assuré, c’est-à-dire entre la date de survenance du sinistre et la date où le logement est à nouveau en état d’être loué.

La SMABTP a indemnisé les époux [J] à hauteur de six mois (pour la moitié des loyers) mais, par courrier du 14 janvier 2025, a refusé de garantir la perte de loyers au-delà de cette durée en indiquant qu’elle n’avait pas à subir les délais de réparation de l’origine des désordres connue depuis plus de six mois (pièce n° 25 des demandeurs).

Il en résulte que l’inertie du syndicat des copropriétaires entraîne pour M. et Mme [J] un préjudice locatif qui ne sera pas indemnisé par leur assureur, de sorte que l’obligation du défendeur d’indemniser les préjudices locatifs subis par sa faute n’est pas sérieusement contestable.

Quant au montant de la provision, il convient de retenir que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas réaliser les travaux dans un délai trop bref compte tenu des contraintes inhérentes à une copropriété, une assemblée générale étant nécessaire pour faire voter les travaux, outre les démarches administratives éventuelles en cas de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. 

Dans ces conditions, la durée de préjudice locatif imputable à la faute du syndicat, non sérieusement contestable, peut être fixée à six mois, soit une indemnité provisionnelle de 790 x 6 = 4 740 euros qui leur sera allouée. Pour le surplus, seul le juge du fond a le pouvoir de déterminer le préjudice indemnisable et imputable au syndicat des copropriétaires.

Il convient en core une fois de rappeler que, si le syndicat des copropriétaires entend engager la responsabilité de son ancien syndic, il lui appartient de le faire, mais n’est pas une contestation sérieuse de la responsabilité que lui-même encourt à l’égard des époux [J].

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les entiers dépens, et M. et Mme [J] seront donc, en application de l’article 10-1 précité, dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [J] la totalité des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 500 en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par une mise à disposition du greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort. 

Ordonne au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société Gerimm, de procéder aux travaux sur la canalisation commune encastrée de descente d’eau pluviale de nature à mettre fin aux infiltrations affectant l’appartement de M. [D] [J] et Mme [A] [N] épouse [J], situé au 2ème étage de l’immeuble (lot n° 57), dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de quatre mois ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société Gerimm, à payer à M. [D] [J] et Mme [A] [N] épouse [J] la somme de 4 740,00 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice locatif subi ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société Gerimm, aux entiers dépens de l’instance ;

Dit que M. [D] [J] et Mme [A] [N] épouse [J] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société Gerimm, à payer à M. [D] [J] et Mme [A] [N] épouse [J] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD