Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 18 mai 2026

MINUTE N° : 26/00189


JUGEMENT
DU 18 Mai 2026




N° RC 25/03261







DÉCISION
REPUTEE CONTRADICTOIRE
PREMIER RESSORT 




S.C.I. FICOSIL


ET : 

[N] [X]
[A] [B]




Débats à l'audience du 12 Février 2026









Le 
- copie exécutoire+copie certifiée conforme+dossier de plaidoirie
à Me d’INDY

- copie certifiée conforme 
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

- copie certifiée conforme au dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [R]



TENUE le 18 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de [R],,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA,

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER,

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Février 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de [R], avocats plaidant



D'une Part ;
ET :

Madame [N] [X], née le 28 Décembre 1985 à [Localité 3],

Monsieur [A] [B], né le 21 Décembre 1980 à [Localité 4], 

demeurant tous deux au [Adresse 3]

non comparants, non représentés, 

D'autre Part ;






RG 25/03261



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 août 2022 et conformément à la convention de consentie par [R] HABITAT à la SCI FICOSIL autorisant la sous-location, cette dernière a consenti un bail de sous-location à Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à TOURS (37000) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 609,52 € charges comprises.

Le 16 octobre 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail en date du 28 novembre 2024 ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;
- l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] et celle de tout occupant del'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit ; et ce, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier  ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] au paiement de la somme de 3471,28 € au titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 27 juin 2025 ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N]  au paiement d'une indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 octobre 2024. 

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 12 février 2026.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 juillet 2025. Le tribunal n’a pas reçu le diagnostic social et financier.

A l’audience, la SCI FICOSIL - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4153,02 € hors dépens arrêtée au 31 janvier 2026. Elle précise que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et règlent 700,00 e par mois.
Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 17 juillet 2025 signifiés à étude, Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande 
Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d'Allocations Familiales de la situation d'impayés conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en produisant le courrier de la CAF datée du 23 avril 2025 les informant de la suspension de l’APL en raison des impayés de loyers.



Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 18 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 12 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.
L'action est donc recevable.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate est venue réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats de bail conclus ou renouvelés après l’entrée envigueur de ladite loi.
Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 17 août 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article 8 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024 à Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] et portant sur la somme de 2037,96 € au titre des impayés de loyers et de charges. 
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. 
Le commandemant fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant à la locataire un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le contrat de bail a été conclu le 17 août 2022 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré sans effet.
Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] n'ont pas réglé l'arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 décembre 2024.
Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 17 août 2022, le commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 à Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] et le décompte de la créance arrêté au 31 janvier 2026 faisant apparaître une somme de 4153,02 €, hors dépens, à la charge des locataires.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 4153,02 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 31 janvier 2026.






Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».
Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.
En l’espèce, Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] ne comparaissent pas à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués et ne justifient pas, de fait, de leur situation sociale et financière. Toutefois, il résulte du décompte susvisé qu’ils ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ont commencé à apurer de la dette locative depuis novembre 2025 en réglant la somme de 81,18 € en sus du loyer courant et ce, alors que la CAF a suspendu le paiement de l’APL de 133,00 € depuis avril 2025.
Si le montant de la dette demeure important, Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] démontrent leurs capacités de paiement du loyer courant et de la dette locative. Ainsi, l'atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi à Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] de délais de paiement suspensifs du fait de leur absence à l'audience du 12 février 2026 apparaît excessive. 
Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée des locataires de leur accorder un délai de 36 mois pour s'en libérer, par mensualités de 85,00 €, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.
Il apparaît également proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée des locataires, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu'au premier défaut de paiement, l'expulsion de la locataire demeurera possible. 
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 
Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 à la charge de Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N].

RG 25/03261



PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,
Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 décembre 2024 ;
Condamne solidairement Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 4153,02 € (QUATRE MILLE CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2026 ;
Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] à se libérer de leur dette de 4153,02 € en 35 mensualités de 85,00 € et le solde à la 36ème échéance ;
Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;
Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;
Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;
Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :
1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu’à défaut pour Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] d’avoir libéré les lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 4], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
4 - Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne in solidum Monsieur [B] [A] et Madame [X] [N] aux entiers dépens de l’instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection