Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 18 mai 2026

MINUTE N° : 26/00190


JUGEMENT
DU 18 Mai 2026




N° RC 25/03262







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




S.C.I. FICOSIL


ET : 

[B] [M] épouse [F]
[C] [F]




Débats à l'audience du 12 Février 2026








copie et grosse le :
à Me D’INDY



copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]



TENUE le 18 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER


DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Février 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



D'une Part ;
ET :

Madame [B] [M] épouse [F]
née le 01 Avril 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
non comparante

Monsieur [C] [F]
né le 09 Avril 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
non comparant



D'autre Part ;

RG 25/03916

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2017 et conformément à la convention de consentie par [R] TOURAINE HABITAT à la SCI FICOSIL autorisant la sous-location, cette dernière a consenti un bail de sous-location à Monsieur [F] [C] et Madame [M] épouse [F] [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à MONTLOUIS SUR LOIRE (37270) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 471,96 € charges comprises.

Le 21 février 2025 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [F] [C] et [B] par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail en date du 22 avril 2025 ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [F] [C] et [B] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;
- l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur et Madame [F] [C] et [B] et celle de tout occupant del'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit ; et ce, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier  ;
- la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [F] [C] et [B] au paiement de la somme de 3630,28 € au titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 1er juillet 2025 ;
- la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [F] [C] et [B]  au paiement d'une indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi ;
- la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [F] [C] et [B] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [F] [C] et [B] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 21 février 2025. 

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 12 février 2026.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 3] et [Localité 4] le 17 juillet 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SCI FICOSIL - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2586,65 € hors dépens arrêtée au 31 janvier 2026. Elle précise que le couple est provisoirement aidé par leurs enfants et émet un doute sur leur capacité de règlement de la dette locative compte tenu de la précarité de leur situation sociale.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 17 juillet 2025 signifiés à étude, Monsieur et Madame [F] [C] et [B] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d'Allocations Familiales de la situation d'impayés le 19 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 3] et [Localité 4] par voie électronique le 17 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 12 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate est venue réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats de bail conclus ou renouvelés après l’entrée envigueur de ladite loi.

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 19 décembre 2017 aux termes duquel il est prévu à l’article 2.12 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025 à Monsieur et Madame [F] [C] et [B] et portant sur la somme de 2462,48 € dont 2319,00 € au titre des impayés de loyers et de charges. 

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. 

Le commandemant fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant à la locataire un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le contrat de bail a été conclu le 19 décembre 2017 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré sans effet.

Monsieur et Madame [F] [C] et [B] n'ont pas réglé l'arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 avril 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 19 décembre 2017, le commandement de payer délivré le 21 février 2025 à Monsieur et Madame [F] [C] et [B] et le décompte de la créance arrêté au 31 janvier 2026 faisant apparaître une somme de 2586,65 €, hors dépens, à la charge des locataires.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [F] [C] et [B] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 2586,65 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 31 janvier 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que Monsieur et Madame [F] [C] et [B] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ont commencé à apurer de la dette locative, celle-ci ayant nettement diminué depuis la délivrance de l’assignation. A la lecture du diagnostic social et financier, il apparaît que les ressources de Monsieur et Madame [F] [C] et [B] sont modestes et qu’ils vivent dans le logement avec leur deux enfants majeurs, tous deux percevant des revenus professionnels.

De plus, il apparaît que Monsieur et Madame [F] [C] et [B] vivent dans ce logement depuis 2017 et que, par conséquent, leur intérêt à demeurer dans les lieux est élevé.

Si le montant de la dette demeure important eu égard à leurs ressources, Monsieur et Madame [F] [C] et [B] démontrent leurs capacités de paiement du loyer courant et de la dette locative. Ainsi, l'atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi à Monsieur et Madame [F] [C] et [B] de délais de paiement suspensifs du fait de leur absence à l'audience du 12 février 2026 apparaît excessive. 

Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée de la locataire de leur accorder un délai de 36 mois pour s'en libérer, par mensualités de 70,00 €, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Il apparaît également proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée des locataires, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu'au premier défaut de paiement, l'expulsion de la locataire demeurera possible. 

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 21 février 2025 à la charge de Monsieur et Madame [F] [C] et [B] .

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 avril 2025 ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [F] [C] et [B] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 2586,65 € (DEUX MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2026 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur et Madame [F] [C] et [B] à se libérer de leur dette de 2586,65 € en 35 mensualités de 70,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:
1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu’à défaut pour Monsieur et Madame [F] [C] et [B] d’avoir libéré les lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 5], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [F] [C] et [B] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
4 - Monsieur et Madame [F] [C] et [B] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [F] [C] et [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection