Cour d'Appel · 2ème chambre — 26 mai 2026

26/05/2026



ARRÊT N°2026/163



N° RG 24/00905 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QCZD

VS AC



Décision déférée du 15 Février 2024

 Tribunal de Commerce de TOULOUSE 

( 2022J00243)

M SCHEMBRI

















S.A.R.L. FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS





C/



S.A.S. BELIN PROMOTION























INFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 



à 



- Me THEVENOT

- Me LERIDON



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE



S.A.R.L. FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS Agissant en la personne de son représentant légal domicilié 

en cette qualité audit siège 



[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMEE



S.A.S. BELIN PROMOTION

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V.SALMERON, présidente chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V.SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



 



ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par V.SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre







Exposé des faits et de la procédure : 



La SAS Belin promotion (ci-après Belin) et la SARL Foncière et immobilière courtois (ci-après SARL FIC) sont spécialisées dans le secteur de la promotion immobilière.



En 2005, la société Belin envisageait de réaliser un programme immobilier de 350 logements, [Adresse 3] à [Localité 1] et prévoyait d'acquérir, par l'intermédiaire de la Sarl Oasis Garonne, 2 terrains appartenant aux sociétés Linde pour l'un et Sofylo pour l'autre.



Dans le cadre de ce projet, la société Belin s'est rapprochée de la société FIC comme intermédiaire.



Il était convenu entre les parties que la société FIC perçoive une commission égale à 2% du montant d'acquisition des terrains, une fois les actes d'acquisition des terrains signés.



Il était également convenu entre les parties qu'un complément de prix serait dû à la société FIC si la surface SHON (surface hors d''uvre nette) obtenue dans l'autorisation de construire était comprise entre 7.500 et 12.000 m².



Le 19 janvier 2006, la société FIC a émis une facture de 34 086 euros TTC pour la vente du terrain Linde.



Le 13 octobre 2006, la société FIC a émis une facture de 57 406 € pour le complément de la vente du terrain Linde et pour la vente de l'opération Sofylo.



La société Belin n'a pas procédé au règlement de ces deux factures.



Le 25 février 2015, la société FIC a adressé à la société Belin une lettre simple de relance l'invitant à payer la somme totale de 91 494 euros TTC. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 28 septembre 2021, la société FIC a mis en demeure la société Belin d'avoir à lui régler la somme de 91 494 euros TTC.



Le 25 octobre 2021, par l'intermédiaire son conseil, la société Belin sollicitait auprès de la société FIC les justificatifs des factures.



Par acte du 9 mars 2022, la société FIC a assigné la société Belin devant le tribunal de commerce de Toulouse aux fins de la voir, à titre principal, condamner à la somme totale de 94 494 euros TTC au titre des factures impayées, à titre subsidiaire, à la somme de 24 000 euros TTC à titre de complément de prix de cession.



La société Belin a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action.



Par jugement du 15 février 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a :

- Dit prescrites les actions de la Sarl Foncière et Immobilière Courtois au titre des commissions liées aux actes de vente des 2 terrains et en particulier concernant les factures du 18 janvier 2006 et du 13 octobre 2006 versées aux débats et déboute la Sas Belin Promotion de sa demande de prescription sur les éventuelles sommes dues liées à l'évolution de la SHON ;

- Débouté la Sarl Foncière et Immobilière Courtois de sa demande de condamner la SAS Belin Promotion à lui payer la somme de 114 849,28 € HT au titre du complément de la SHON ;

- Dit la Sarl Foncière et Immobilière Courtois mal fondée en sa demande de dommages et l'en a débouté ;

- Dit la Sas Belin Promotion mal fondée en sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile (cpc) ;

- Condamné la Sarl Foncière et Immobilière Courtois aux dépens.



Par déclaration d'appel du 14 mars 2024, la Sarl FIC a relevé appel du jugement. 



La clôture est intervenue le 26 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 24 février 2026 à 14h.



Prétentions et moyens des parties : 



Vu les conclusions d'appelante notifiées par RPVA le 13 juin 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SARL Foncière immobilière courtois (ci-après la SARL FIC) demandant, au visa des articles 1134 et 1168 dans leur ancienne rédaction, 1301-1 et 2224 du code civil, de : 

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de commerce de Toulouse le 15 février 2024 ; 

Statuant a nouveau, 

- Déclarer recevable l'action de la Société Fic car non prescrite ; 

- Constater l'existence de commissions dues à la Société Fic par la Société Belin Promotion 

En conséquence, 

- Condamner la Société Belin à payer à la Société Fic la somme totale de 48.500 euros HT correspondant : 

Un solde dû de 20.000 euros HT sur l'opération Linde (60.000 euros HT ' acompte de 40.000 euros HT) 

La somme de 28.500 euros HT sur l'opération Sofylo. 

- Condamner la Société BELIN à payer à la Société FIC la somme de 114.849,28 euros HT au titre du complément de commission sur la surface SHON ; 



En tout état de cause : 

- Rejeter toutes les demandes de la société Belin comme étant injustes et mal fondées

- Condamner la Société Belin à payer la société Fic la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Vu les conclusions d'intimée notifiées par RPVA le 12 septembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SAS Belin promotion (ci-après la société Belin) demandant de: 

- Confirmer le jugement prononcé le 15 mars 2024 en ce qu'il a débouté la société Fic de toutes ses demandes contre la société Belin ; 

- Reformer le jugement ce qu'il a déclaré non prescrite l'action en paiement de la somme de 114.849,28€ ; 

- Reformer le jugement ce qu'il a débouté la société Belin de sa demande en paiement de 10.000€ à titre de procédure abusive et 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Statuant à nouveau ; 

- Déclarer irrecevable comme prescrite l'action en paiement de la somme de 114.849,28€ et la rejeter ; 

- Condamner la Sarl Fonciere Immobiliere Courtois à payer à la société Belin Promotion une somme de 10.000€ à titre de procédure abusive, 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance et 3.000€ devant la Cour ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.



Motifs de la décision :



- sur la prescription de l'action de la SARL FIC :



Le tribunal a retenu la prescription des actions en paiement relatives aux factures datées des 18 janvier (le 19 janvier selon la pièce 2 produite) et 13 octobre 2006 (pièce 5) comme étant des « soldes » de tout compte mais il l'a écartée pour la commission liée à l'évolution de la Shon du projet qui n'a été connue que lors de la délivrance du permis de construire le 13 novembre 2021.



Les parties soulèvent en appel la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour l'ensemble des actions dont la cour est saisie.



Les parties s'opposent sur la règle applicable mais non pas sur le délai de l'article 110-4 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, et notamment pour les actions antérieures qui se prescrivaient dans le délai de 10 ans comme en l'espèce, ni sur le fait que le point de départ de la prescription commence à courir au jour de l'exigibilité de l'obligation mais uniquement sur l'existence d'une obligation conditionnelle qui modifie le point de départ de la prescription à la date de l'évènement de ladite condition.



La SARL FIC invoque les dispositions des articles 1126 et 1168 ancien du code civil qui disposaient au jour de la conclusion du contrat que « tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner ou qu'une partie s'oblige à faire ou à ne pas faire » et qu'une obligation était conditionnelle « lorsqu'on la fait dépendre d'un évènement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'évènement arrive, soit en la résiliant, selon que l'évènement arrivera ou n'arrivera pas ».

Elle considère que pour l'ensemble des demandes en paiement fondées sur les factures de commission liées aux opérations d'acquisition des terrains des 18 janvier 2006 et 13 octobre 2006 et également sur la demande complémentaire liée à la SHON obtenue, les parties avaient conditionné l'exigibilité du paiement des deux types de commission à la réalisation du même évènement l'obtention des permis de construire purgés. Elle affirme que la SAS Belin avait conditionné le paiement de toutes les commissions à l'obtention finale des autorisations administratives.



La SAS Belin conteste toute condition attachée à l'obligation liée au paiement des commissions sur l'acquisition des terrains alors que d'une part, les factures litigieuses portent sur l'apport des terrains Linde et Sofylo et que la SARL FIC évoquait dans sa lettre d'envoi du 13 octobre 2006 leur exigibilité, d'autre part qu'il s'agit d'un solde de commissions dues et qu'enfin, aucune convention n'a été signée entre les parties pour différer le paiement de ces commissions à la délivrance du permis de construire.





A l'examen des pièces produites, aucune pièce ne vient établir que la SAS Belin avait conditionné le paiement de l'ensemble des commissions à l'obtention des autorisations administratives. Bien au contraire puisque la SAS Belin a sollicité l'émission d'une facture de 40.000 euros HT après la signature de l'acte de vente des terrains le 19 décembre 2005 en attendant les compléments de prix.



Dès lors, la cour, comme le tribunal, distinguera l'action en paiement des deux factures émises en 2006 de la demande en paiement du complément de prix de 114.849,28 euros. 

*Concernant la prescription des actions en paiement des factures des 18 janvier 2006 (en réalité le 19 janvier) et 13 octobre 2006 :



A l'examen des pièces produites aux débats, force est de constater que pour justifier de son argumentation concernant les factures de commissions pour apport des terrains Linde et Sofylo, la SARL FIC ne vise que sa pièce 6 qui est le courrier de la SAS Belin du 12 janvier 2009 relatif au dépôt des permis de construire par les architectes pour le projet immobilier [Adresse 3]. Il y est évoqué les 550 pétitionnaires du voisinage et la nécessité de s'inscrire dans un contexte de concertation pour éviter des recours mais aucunement des commissions d'apport dans le cadre de l'acquisition des terrains. 



La SAS Belin produit l'acte de vente authentique du 19 décembre 2005 entre la société Linde Gas SA et la SARL Oasis garonne (pièce 2) justifiant de l'acquisition de l'ensemble immobilier pour 2 millions d'euros payé comptant avec la stipulation d'un complément de prix sous condition en fonction d'un des deux évènements détaillés liés à la réalisation d'un projet de construction commun sur les sites Linde Gas et Sofylo ou uniquement sur le site Linde Gas SA selon la Shon du projet autorisé. 



Mais elle produit également l'acte authentique du 27 septembre 2007 qui rectifie et complète le premier (pièce 3) dans lequel les parties à l'acte de vente abandonnent le principe d'un complément de prix de vente en cas de réalisation d'un des deux évènements hypothétiques prévus au contrat initial au profit d'une augmentation du prix de vente global et ferme et définitif fixé à 3 M d'euros par le versement d'une somme forfaitaire complémentaire d'1M d'euros, à verser au plus tard le 31 décembre 2008, somme productive d'intérêts après cette date au taux de 8%/l'an à compter de la sommation de payer.



Par ailleurs, dans les relations entre la SAS Belin et la SARL FIC, aucun contrat n'est produit en dépit du fait que la relation contractuelle existe et n'est pas contestée. Il convient d'établir les engagements réciproques des parties. A défaut de contrat écrit entre les parties précisant la rémunération des commissions d'apport sur acquisition des terrains Linde et Sofylo, la cour ne peut qu'interpréter les pièces produites aux débats pour déterminer la volonté commune des parties en la matière.



Ainsi la lettre de la SAS Belin du 25 novembre 2005 précise le projet immobilier et financier (pièce 1) ; il y est indiqué que dans un premier temps, la SARL promoteur immobilier qui portera le projet prendra en charge les commissions d'apport de terrains selon tableau joint, et dans un second temps des sociétés civiles de construction vente seront créées une fois les autorisations administratives purgées pour réaliser l'opération immobilière.



Dans la première partie, le tableau financier prévoit des commissions apport Linde (2%) soit 88.000 euros et commission apport Sofylo (2%) soit 57.000 euros.

Dès le 19 janvier 2006, la SARL FIC a adressé à la SAS Belin une facture de 28.500 euros HT pour le terrain Sofylo.



Le 10 février 2006, la SAS Belin répondait à la SARL FIC qu'elle avait passé l'acte d'acquisition du terrain de la société Linde le 19 décembre 2005 pour 2M d'euros et qu'elle lui devait donc une commission de 2 % de 40.000 euros HT, tout en précisant que l'éventuel complément de prix ne serait dû qu'en cas de succès et au prorata de la Shon obtenue. Elle y précisait qu'elle avait le plaisir d'enregistrer que la FIC avait décidé de prendre une participation de 3 % dans l'opération sous rubrique dans la société qui achète les deux terrains Linde et Sofylo et ultérieurement dans les SCI de construction vente concernées.



Il n'est pas contesté que la somme de 40.000 euros HT a bien été versée par la SAS Belin.



Par courrier du 13 octobre 2006, la SARL FIC a sollicité le règlement du solde de la commission sur le terrain Linde d'un montant de 57.408 euros ttc selon décompte de la facture jointe (pièce 5) ; la SARL FIC demandait en outre le règlement de 34.086 euros TTC sur l'opération EDF.

Ces sommes étaient de nouveau réclamées par lettre en 2015, 2017 et 2021.



Il ressort du courrier de la SAS Belin du 10 février 2006, qu'au-delà des 40.000 euros HT pour Linde, soit 2 % de commission sur le prix de 2M d'euros non définitif, il était convenu une commission de 3 % dans l'opération sous rubrique dans la société qui achetait les deux terrains Linde et Sofylo, outre les participations ultérieures dans les SCI de construction vente. Ce courrier était conforme au projet initial présenté le 25 novembre 2005 évoquant un prix de 2M d'euros et envisageant un complément de prix indicatif pour Linde de 2,4M d'euros soit un total indicatif de commission de 88.000 euros HT ; la commission sur le terrain Sofylo était de 57.800 euros HT (pour une commission à 2%).

Or, dès 2006, la SARL FIC a exigé le paiement des compléments de prix sur commission de 2 % pour le terrain Linde et la commission de 2 % pour la vente du terrain Sofylo ; elle a donc considéré que le complément de prix pour le terrain Linde était déjà exigible au regard des accords passés et sollicitait sa commission sur le terrain Sofylo, sans aucune condition particulière établie. 

La seule condition certaine dans l'obligation du paiement de la commission d'apport n'existe que pour le terrain Linde ; elle est évoquée dans le projet initial et dans la lettre du 10 février 2006 de la SAS Belin.

Toutefois, cette condition a disparu dès le 27 septembre 2007, comme l'explique la SAS Belin, puisque le principe du complément de prix conditionnel à l'obtention d'autorisations administratives a été abandonné au profit d'un complément de prix forfaitaire de 1M d'euros à régler au plus tard le 31 décembre 2008 par acte authentique rectificatif et complémentaire (pièce 3).



Curieusement, la SARL FIC n'évoque pas dans ses conclusions la disparition de la condition qu'elle allègue alors qu'elle évoque, en page 4 de ses conclusions, l'existence d'un acte rectificatif du 29 septembre 2007 avec paiement d'un complément de prix forfaitaire de 1M d'euros au lieu de 2,4M d'euros et sans avoir facturé sa commission de 2 % sur 3M d'euros soit 60.000 euros dès 2007. 



Or, comme le relève la SAS Belin, elle ne pouvait ignorer cet acte modificatif qui est disponible aux tiers sur simple demande au bureau des hypothèques ni son contenu alors qu'elle a elle-même versé cette pièce aux débats en première instance (sa pièce 14).

Par conséquent, la SARL FIC ne peut invoquer une obligation conditionnelle pour obtenir le paiement du solde de sa commission d'apport sur le terrain Linde après l'acte du 27 septembre 2007 qui a été publié et opposable aux tiers.



Si la prescription des actions entre professionnels commerçants était de 10 ans avant la loi du 17 juin 2008 qui a réformé les délais de prescription, l'article 26 de ladite loi a prévu que les dispositions de loi qui réduisaient la durée de la prescription s'appliquaient aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



Désormais l'article 110-4 du code de commerce dispose que les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions plus courtes.



Par conséquent, l'ancienne prescription étant de 10 ans, les actions en justice entre professionnels commerçants dont le fondement est antérieur au 17 juin 2008 sont prescrites depuis le 19 juin 2013. 

De plus, il est jugé de manière constante que le point de départ du délai de prescription quinquennale, qu'elle soit civile ou commerciale, est l'exigibilité de l'obligation concernée par l'action en cause (cf Cass 3ème civ 2 mars 2022 n° 20 23 602) et récemment la chambre commerciale a rappelé qu' aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et qu'il s'en déduit que le point de départ du délai à l'expiration duquel une action contractuelle ne peut plus être exercée se situe à la date d'exigibilité de l'obligation qui lui a donné naissance (cf Com., 27 novembre 2024, pourvoi n° 23-20.142 ).



De même, le point de départ de la prescription en matière de paiement entre commerçants est l'exigibilité de l'obligation soit la date de délivrance de la facture (cf com 5 décembre 2018 n° 1716282).



Dès lors que la SARL FIC demande le règlement de ses factures de 2006 et à défaut d'établir la condition de l'obligation alléguée liée à l'obtention du permis de construire notamment après l'annulation de cette condition dès le 27 septembre 2007 avec fixation forfaitaire du complément de prix, force est de constater que lorsqu'elle a assigné la SAS Belin en paiement le 9 mars 2022, son action était en tout état de cause prescrite.

Il convient de confirmer le jugement qui a déclaré la SARL FIC prescrite en son action en paiement des factures des 19 janvier (et non le 18) 2006 et 13 octobre 2006.



Concernant la prescription de l'action en paiement de la commission sur complément de prix lié à la SHON connue après obtention du permis de construire :



La SAS Belin demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu l'action en paiement de l'indemnité de 114.849,28 euros HT au titre du complément de SHON comme non prescrite et recevable.



Elle rappelle que la condition du complément de prix liée à l'obtention des autorisations administratives concernant la SHON du projet immobilier a été supprimée dès l'acte authentique rectificatif et complémentaire du 27 septembre 2007 au profit d'un complément de prix forfaitaire de 1M d'euros fixé le jour de l'acte et payable au plus tard le 31 décembre 2008 (cf pièce 3).



La SARL FIC considère que le complément de commission en lien avec la surface SHON était due et justifie son action, car, selon elle, la SAS Belin s'était engagée à lui verser un complément de prix « sur toutes sommes que le propriétaire Linde pourrait recevoir en fonction de la SHON obtenue » rappelée dans le courrier du 10 février 2006.



En fonction de ce seul courrier qui semble prévoir un complément de prix lié « sur toutes sommes liées à la SHON » en dehors de la commission des apports initiale et à défaut de facture établie avant la délivrance des permis de construire le 13 décembre 2021, l'action n'est pas prescrite comme l'a retenu le tribunal.



Il convient de confirmer le jugement de ce chef.



 - sur le fond,



La SARL FIC sollicite 114.849,28 euros HT en détaillant le calcul sans se fonder sur des justificatifs précis ni sur un mode de calcul préétabli par les parties .



Aucun élément ne permet de déterminer sur quelles sommes devait être calculée la commission ni à quel taux, 2 % ou 3 %, selon le courrier du 10 février 2006. Aucun courrier ultérieur entre les parties ne précise quel sera ce mode de calcul.

 

Comme le relève le tribunal, le montant de la commission dont il est demandé paiement au titre de la SHON obtenue n'est pas justifié.



Il convient de débouter la SARL FIC de sa demande et de confirmer le jugement de ce chef.



- sur la demande de dommages intérêts de la SAS Belin pour procédure abusive ;



La SAS Belin demande à la SARL FIC 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive.



Il lui appartient d'établir sur le fondement de l'article 1240 du code civil une faute délictuelle de la SARL FIC et le préjudice en lien direct avec cette faute qu'elle a subi.



Force est de constater qu'elle ne rapporte pas la preuve de la faute et du préjudice subi.



En outre, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, ou avec légèreté blâmable tous faits insuffisamment caractérisés en l'espèce ; il semble plutôt que la SARL FIC se soit méprise sur l'étendue de ses droits en ne sollicitant pas le paiement de ces factures plus tôt après l'acte rectificatif sur le prix de vente en septembre 2007 et en ne cherchant pas à négocier précisément dès 2006, voire 2007, le mode de calcul de la commission complémentaire liée à l'obtention de la SHON, à laquelle elle pensait avoir droit, auprès de la SAS Belin.



La demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SAS Belin doit être rejetée.



- sur les demandes accessoires :



La SARL FIC qui succombe prendra en charge les dépens de première instance et d'appel.



Eu égard à l'issue du litige et à la situation respective des parties, il convient de condamner la SARL FIC à verser 2000 euros à la SAS Belin pour les frais irrépétibles de première instance et 2.000 euros pour les frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



- Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté la SAS Belin promotion de ses demandes en application de l'article 700 du cpc en première instance



 et statuant à nouveau de ce seul chef infirmé et y ajoutant,



- Condamne la SARL FIC à payer à la SAS Belin promotion la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance 

 

- Déboute la SAS Belin promotion de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive



- Condamne la SARL FIC aux dépens d'appel 



- Condamne la SARL FIC à payer à la SAS Belin promotion la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais d'appel. 



 

Le greffier, La présidente, 

















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