Cour d'Appel · 2ème chambre — 26 mai 2026

26/05/2026



ARRÊT N°2026/167



N° RG 23/04182 - N° Portalis DBVI-V-B7H-P3IF

SM AC



Décision déférée du 03 Octobre 2023

 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBI 

( )

Mme GIORGIUTTI

















[B] [G]

[H] [Q] épouse [G]





C/



S.A. COGERIL























CONFIRMATION





Grosse délivrée



le 



à 



- Me MEYER



- ME RIMAILLOT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS



Monsieur [B] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Virginie MEYER de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat postulant au barreau d'ALBI et par Me Jessica SOULIE, avocat plaidant au barreau d'AVEYRON





Madame [H] [Q] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Virginie MEYER de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat postulant au barreau d'ALBI et par Me Jessica SOULIE, avocat plaidant au barreau d'AVEYRON





INTIMEE



S.A. COGERIL inscrite au RCS de Lyon sous le numéro B 411 434 061

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocat postulant au barreau d'ALBI et par Me Edouard NEHMAN de la SELARL NEHMAN AVOCAT, avocat plaidant au barreau de LYON



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN





ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure



Suivant contrat du 13 décembre 2012, Monsieur [B] [G] et Madame [H] [Q] épouse [G] ont souscrit un mandat d'administration de biens locations saisonnières au profit de la Sa Cogeril concernant un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 3] (station des [Etablissement 1]) qu'ils ont en acquis en 1982. 



La Sa Cogeril était ainsi chargée de louer l'appartement dans le cadre de locations saisonnières pour la période du 30 novembre 2012 au 29 novembre 2013 avec tacite reconduction. 



Se plaignant de dégradations, les époux [G] ont fait dresser un constat d'huissier le 4 juin 2021 et mandaté un expert aux fins d'évaluation du coût de remise en état du bien. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2022, les époux [G] ont assigné la Sa Cogeril devant le tribunal judiciaire d'Albi. 



Par jugement du 3 octobre 2023, le tribunal judiciaire d'Albi a : 

- rejeté la demande de condamnation de la Sa Cogeril à la production des comptes annuels de gestion ;

- condamné la Sa Cogeril à payer à [B] et [H] [G] la somme de 428,79 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné la Sa Cogeril aux dépens ;

- condamné la Sa Cogeril à payer à [B] et [H] [G] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 

- rappelé l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement. 



Par déclaration du 1er décembre 2023, les époux [G] ont formé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation de l'ensemble des chefs du jugement, à l'exception de celui relatif à l'exécution provisoire.



La clôture est intervenue le 25 août 2025, et l'affaire a été fixée à l'audience du 11 mars 2026.



Prétentions et moyens



Vu les conclusions d'appelant n°2 notifiées le 19 août 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Monsieur [B] [G] et Madame [H] [Q] épouse [G] demandant, aux visas des articles 1991 et suivants du Code civil, et 1231-1 et suivants du Code civil, de :

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- rejeté la demande de condamnation de la Sa Cogeril à la production des comptes annuels de gestion ;

- condamné la Sa Cogeril à payer à [B] et [H] [G] la somme de 428,79 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné la Sa Cogeril aux dépens ;

- condamné la Sa Cogeril à payer à [B] et [H] [G] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 



Et statuant à nouveau : 

- débouter la Sa Cogeril de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la Sa Cogeril qui a engagé sa responsabilité en raison des manquements à ses obligations contractuelles, au paiement des sommes suivantes aux époux [G] : 

- 2 747 euros au titre des réparations des dégradations des lieux objet du mandat ;

- 25 000 euros au titre du préjudice financier subi par les époux [G] (dévalorisation du bien) ;

- 12 707,61 euros au titre du préjudice de jouissance subi par les époux [G] ;

- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la Sa Cogeril, aux dépens en ce compris les frais de constat d'huissier et de rapport d'expertise.



Ils estiment que la société Cogeril est responsable du mauvais état de leur bien et en conséquence du fait qu'il ne soit plus proposé à la location ; ils affirment ainsi qu'elle a manqué à ses obligations de remise en état du bien en présence de dégradations, et ajoutent qu'elle n'a pas rendu compte de sa gestion.



Vu les conclusions d'intimé n°1 notifiées le 22 mai 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sa Cogeril demandant de : 

- confirmant le jugement du tribunal judiciaire d'Albi du 3 octobre 2023 :

- juger que la Sa Cogeril a respecté les dispositions du mandat qui la liait aux époux [G], 

- juger qu'au vu du rapport d'expertise, qui liste la nature des dégradations, la Sa Cogeril n'est pas tenue à leur prise en charge financière, 

- juger que la prise en charge de la Sa Cogeril ne saurait excéder la somme de 428,79 €, 

- juger qu'eu égard au montant modeste des réparations réclamées, le préjudice financier ne saurait s'élever à la somme de 25 000 €, 

- juger que la Sa Cogeril n'a pas à prendre en charge les frais issus de la vétusté de l'appartement acheté en 1982 et jamais entretenu par ses propriétaires.

- débouter les époux [G] de leur demande tendant à voir condamner la Sa Cogeril au paiement d'une somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts.

- juger qu'en l'absence de toutes mises en demeure et démarches antérieurs, Monsieur et Madame [G] sont mal fondés en leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- les en débouter.

- débouter Monsieur et Madame [G] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

- condamner Monsieur et Madame [G] à payer à la Sa Cogeril une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

- les condamner aux entiers dépens.



Elle affirme démontrer qu'elle a satisfait à ses obligations, en produisant les comptes annuels de gestion, et les courriers échangés sur la gestion locative du bien ; elle précise que le contrat ne mettait pas à sa charge la souscription d'une assurance.

Elle conteste par ailleurs les dégradations dans la mesure invoquée par les appelants, et les attribue pour l'essentiel à la vétusté du bien, affirmant que cette vétusté est la cause de l'absence de location de l'appartement.



MOTIFS



Sur la responsabilité de Cogeril



Les époux [G] engagent la responsabilité contractuelle de leur mandataire Cogeril, en lui reprochant des manquements quant à son obligation de rendre compte de sa gestion et d'informer les propriétaires, ainsi que s'agissant de son obligation de remettre le bien en état pour permettre une location continue.

Ils affirment subir un préjudice matériel, lié aux réparations à réaliser dans l'appartement, ainsi qu'un préjudice lié à la dévalorisation du bien, et un préjudice de jouissance du fait de l'absence de location effective résultant de la dégradation de l'appartement.



Cogeril conteste tout manquement à ses obligations contractuelles et affirme avoir rendu compte de sa gestion et respecté ses obligations de mandataire ; s'agissant des dégradations, elle affirme que les désordres qui seraient survenus au cours de l'hiver 2014/2015 ne sont pas démontrés, et que l'essentiel des autres détériorations constatées résultent de la vétusté.



Il ressort des dispositions de l'article 1991 du code civil que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L'article 1992 ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

Enfin, selon l'article 1993 de ce même code, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.



Il est constant que le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat.



Il ressort du contrat de mandat d'administration de bien signé entre les parties, que la société Cogeril avait pour obligation, avant chaque saison, d'adresser aux propriétaires un document précisant les tarifs qui seraient appliqués (article 2).

Une fois par an, dans ce document, devait figurer le coût d'une vérification générale de l'appartement (sanitaires, mobiliers, rideaux') réalisée avant l'ouverture de la saison d'hiver (article 9).

Avant chacune des saisons d'été et d'hiver, un nettoyage complet devait être effectué, dont le coût, mis à la charge des propriétaires, devait également figurer dans ce document (article 10).



Par ailleurs, une fois par an, les propriétaires et Cogeril devaient procéder à un contrôle de l'inventaire des mobiliers et installations de l'appartement (article 4).



Enfin, l'article 11 du mandat précise que Cogeril est responsable de l'état de l'appartement pendant toute la période réservée à la location, et doit assurer les frais de remise en état, qu'il s'agisse de nettoyage, d'une réparation ou d'un remplacement, en temps utile pour que la jouissance de l'appartement ne soit pas interrompue, sauf si les défectuosités sont dues à la vétusté.



La cour constate que le reproche adressé par les époux [G] à la société Cogeril concernant l'absence de souscription d'une assurance pour leur compte, n'est pas fondé dans la mesure où l'article 8 du mandat laissait cette charge aux propriétaires eux-mêmes ou à Cogeril mais sur leur demande ; il n'est pas démontré de demande en ce sens.

Il en va de même s'agissant de l'absence d'inventaire des mobiliers et installation de l'appartement, qui selon l'article 4 était autant à la charge de Cogeril que des propriétaires.



En revanche, il ressort des pièces produites que la Sa Cogeril n'a pas respecté ses obligations contractuelles destinées à rendre compte de sa gestion et à tenir les propriétaires informés.



Elle produit des comptes rendus annuels des locations intervenues (uniquement pour les années 2012 à 2017) et un tableau fixant les tarifs avant la saison de location (uniquement pour l'hiver 2017/2018) ; ces pièces sont insuffisantes dans la mesure où elles ne couvrent pas l'intégralité de la durée du mandat, mais surtout les tableaux fixant les tarifs devaient comporter le coût de la vérification générale pour chaque saison, ainsi que le coût du nettoyage complet.

Ce tableau n'est versé que pour une saison, et il ne comporte aucun de ces coûts.

La société Cogeril verse par ailleurs aux débats des « demandes de ménage » adressées aux propriétaires, afin de déterminer s'ils souhaitaient s'en charger eux-mêmes ou déléguer cette charge à Cogeril ; mais ces documents ne comportent pas le coût du ménage, et ne sont donc pas conformes à ce qui était attendu du mandataire.



Le mandataire, qui n'a pas respecté ses obligations contractuelles de ce chef, est présumé fautif.



Il appartient toutefois aux propriétaires du bien, qui réclament l'indemnisation d'un préjudice, de rapporter la preuve du lien de causalité entre cette faute et leur préjudice.

Or, il n'est pas démontré de lien entre le défaut d'information des propriétaires sur la gestion du bien, sur la facturation des ménages inter-saison, et la facturation de la vérification annuelle de l'état du bien, avec les préjudices invoqués qui ne résultent que de la dégradation du bien.

Il n'est pas plus démontré de lien entre ces dégradations invoquées, et le manquement du mandataire dans la restitution de sa gestion du bien.



Cette faute de la Sa Cogeril ne pourra donc pas donner lieu à indemnisation.



Les époux [G] affirment par ailleurs que le mandataire a manqué à son obligation de remettre le bien en état afin de permettre la mise en location sans interruption du bien, résultant de l'article 11 du mandat.



Sur ce point, il convient en premier lieu de relever que si les propriétaires invoquent des dégradations survenues pendant une location en hiver 2014/2015, force est de constater qu'ils n'en rapportent aucune preuve ; ces dégradations ne résultent que d'un courrier rédigé par eux-mêmes, qui n'est pas suffisamment probant.



Ils se prévalent ensuite d'un constat d'huissier et d'une expertise réalisée à leur demande, pour affirmer que la Sa Cogeril a manqué à son obligation d'entretenir le bien en bon état de réparations entre les locations, et solliciter l'indemnisation de leur préjudice matériel, de la dévalorisation du bien qui en découle, et du préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité de relouer le bien depuis 2019.



La cour constate que si le constat d'huissier et l'expertise ont été réalisés de manière unilatérale à la demande des propriétaires, la Sa Cogeril ne conteste ni les dégradations relevées, ni le coût estimé des réparations.

En revanche, elle estime qu'une majeure partie de ces désordres résulte de la vétusté, qui demeure à la charge exclusive des propriétaires.



Ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, les époux [G] ont acquis l'appartement objet du litige en 1982, l'ont confié en location à Cogeril depuis 2012, et ne justifient pas de la réalisation de travaux de rénovation ou d'entretien depuis cette date.

Le mandat dont certains articles ont été ci-dessus repris, laissait les frais de ménage inter-saison, les coûts de vérification annuelle du bien, et les réparations liées à la vétusté du bien à la charge des propriétaires.

Le mandataire était quant à lui chargé de procéder aux réparations rendues nécessaires pendant la période de location, afin de permettre de ne pas interrompre la mise en location du bien.



En conséquence, les frais de remplacement de la moquette, qui selon le constat réalisé le 4 juin 2021 était usagée, noircie et endommagée par endroits, les frais de lessivage des murs qui comportaient des traces d'usage, le nettoyage général, et le remplacement du joint de la porte fenêtre atteint par la vétusté, relèvent des coûts mis à la charge des propriétaires par le mandat dans le cadre du nettoyage inter saison et de la vétusté.

Il en va de même s'agissant de la robinetterie de la baignoire, qui est déchaussée du mur et rouillée, ainsi que de la baignoire elle-même, affectée de plusieurs traces de chocs qui relèvent d'un usage ancien et répété.



En revanche, ainsi que l'a relevé le premier juge, la marque de choc constatée sur une porte intérieure, et le fendillement du bac de l'évier en inox relèvent bien de dégradations survenues en cours de location, qu'il appartenait au mandataire de réparer pour permettre aux locataires suivants de bénéficier de locaux non endommagés.

Cette obligation du mandataire découle de l'article 11 précité, mettant à sa charge les frais de remise en état, et il lui appartenait de faire diligence sans autre demande du mandant.



Il conviendra donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sa Cogeril à s'acquitter du paiement des réparations de la porte et de l'évier en inox, pour un coût total de 428,79 € selon l'expertise non contestée de ce chef par l'intimée.



Les époux [G] ne rapportent pas la preuve d'un lien de causalité entre ces deux dégradations, qui n'ont pas été prises en charge par la Sa Cogeril dans les conditions du mandat, et la perte de valeur de l'appartement ainsi que de l'impossibilité de le relouer depuis 2019, et ce d'autant plus que la majeure partie des désordres relèvent de la vétusté du bien et des équipements.



La cour confirmera donc également le jugement en ce qu'il a débouté les propriétaires de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance et de la dévalorisation du bien.



Il convient également de débouter les époux [G] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, dans la mesure où ils ne démontrent pas l'inertie fautive de la Sa Cogedim dont ils se prévalent, et ce d'autant plus que leurs demandes ont été largement rejetées par le jugement de première instance et le présent arrêt.

Ce chef de jugement sera également confirmé.



Sur les demandes accessoires



En l'état de la présente décision, la cour confirmera également le jugement en ce qu'il a condamné la Sa Cogeril aux entiers dépens, et au paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La Sa Cogeril, qui succombe, sera par ailleurs condamnée aux entiers dépens d'appel.



En revanche, l'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant, 

 



Déboute la Sa Cogeril, Monsieur [B] [G] et Madame [H] [Q] épouse [G], de leurs demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Condamne la Sa Cogeril aux entiers dépens d'appel ;



La Greffière La Présidente



















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