Cour d'Appel · 1ère Chambre — 26 mai 2026

1ère chambre civile A







N° RG 25/02273 - N° Portalis DBVL-V-B7J-V4WK



(Réf 1ère instance : 23/00021)









M. [R] [B]

Mme [S] [N] épouse [B]



C/



Mme [O] [E]

S.E.L.A.R.L. [I] [L] ET [D] [K], NOTAIRES ASSOCIES

S.A.S. ROC PATRIMOINE























Copie exécutoire délivrée 



le : 27/05/2026



à : 



Me Clergeau 

Me Pelois 

Me Bommelaer

Me Rochet-Bernadac 





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 MAI 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère





GREFFIER



Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS



A l'audience publique du 24 mars 2026





ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 26 mai 2026 par mise à disposition au greffe







****



APPELANTS



Monsieur [R] [B]

né le 28 mai 1970 à [Localité 1] (PAYS-BAS)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [S] [N] épouse [B]

née le 13 octobre 1968 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Tous deux représentés par Me Stéphane CLERGEAU de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de NANTES











INTIMÉES



Madame [O] [E]

née le 12 septembre 1960 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Virginie ROCHET BERNADAC de la SELARL P & A, avocat au barreau de VANNES

S.E.L.A.R.L. [I] [L] ET [D] [K], NOTAIRES ASSOCIES, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 882.471.535, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES





S.A.S. ROC PATRIMOINE , immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 882.225.030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de RENNES





EXPOSÉ DU LITIGE 



Mme [E], qui est propriétaire d'une maison située au [Adresse 5], à [Localité 7] (département du Morbihan), a confié la vente de ce bien à la société Roc Patrimoine, exerçant sous l'enseigne ORPI, suivant un mandat exclusif de vente du 25 juin 2021.



Par acte sous seing privé du 18 septembre 2021, M. et Mme [B] et Mme [E], avec le concours de la société Roc Patrimoine, ont conclu un compromis de vente pour l'acquisition du bien par les premiers au prix de 470.000 euros, outre les frais d'actes estimés à 31.000 euros et les honoraires de l'agence immobilière fixés à 21.150 euros.



L'acte stipule que les acquéreurs financeront cette acquisition à l'aide d'un ou plusieurs prêts pour un montant total de 422.250 euros « dans le cadre d'un prêt relais d'une durée maximale de 20 ans au taux minimum de 2,5 % basé sur la vente de la maison, sis(e) [Adresse 6] pour un prix de 1.400.000 € (...) et pour le surplus sans l'aide d'aucun prêt. » L'acte prévoit que les acquéreurs doivent déposer dans les plus brefs délais les demandes de prêt correspondantes auprès de trois établissements bancaires au minimum, la réception de ces offres de prêt devant intervenir au plus tard le 20 octobre 2021.



Cet acte stipule également le dépôt, par M. et Mme [B], d'un acompte de 47.000 euros entre les mains de Me [D] [K], notaire choisi pour séquestre par les parties. Il est constant que cet acompte n'a pas été versé.



La réitération par acte authentique devait intervenir, selon ce même acte, au plus tard le 4 décembre 2021.



Par courriel du 28 octobre 2021, l'agence immobilière s'est enquise auprès des acquéreurs du dépôt des demandes de crédit et, par une nouvelle démarche au mois de novembre 2021, elle leur a demandé, après avoir reçu une première attestation de refus de prêt d'un établissement bancaire, la justification des deux autres éventuels refus.



Au total, les trois attestations de refus de prêt, émanant de trois établissements bancaires différents, ont été transmises à Mme [E] le 9 décembre 2021.



Après plusieurs reports de la date prévue pour la réitération par acte authentique de la vente, Me [K] a sommé les parties de comparaître en son office le 29 juin 2022 afin de signer l'acte de vente et les époux [B] ne s'étant pas présentés à cette date, il a dressé un procès-verbal de carence.



Par actes des 23 et 28 décembre 2022, Mme [E] a fait assigner M. et Mme [B], ainsi que la société Roc Patrimoine et la société notariale devant le tribunal judiciaire de Vannes.



Par jugement du 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Vannes a :


prononcé la résolution du compromis de vente du 18 septembre 2021 aux torts de M. et Mme [B] ;

condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à Mme [X] la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis ;

dit n'y avoir lieu de modérer cette clause pénale ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 47.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

condamné M. et Mme [B] à verser à Mme [E] la somme de 157,30 euros TTC à titre de dommages-intérêts pour les frais de signification de la sommation à comparaître en l'étude du notaire ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser aux dépens ;

dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.




Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire de Vannes a notamment retenu que l'acompte était dû au titre de l'acte sous seing privé et que M. et Mme [B] ne sauraient se retrancher derrière l'absence de relance des professionnels.



Le tribunal judiciaire retient également que deux des banques sollicitées par M. et Mme [B] ne l'ont été que hors délai et que les prêts qui ont été demandés aux banques ne correspondent pas aux caractéristiques du prêt stipulées dans l'acte sous seing privé.



Le tribunal retient également que le défaut de comparution de M. et Mme [U] en l'étude notariale le 29 juin 2022 est fautif.



Le tribunal judiciaire développe les éléments dont il ressort qu'en ne s'étant pas assuré de l'efficacité de l'acte et en n'ayant pas contrôlé le versement par les acquéreurs du dépôt de garantie, l'agence immobilière avait manqué à ses obligations et devait à ce titre être condamnée à indemniser Mme [X] d'une somme équivalente au montant de la clause pénale.



S'agissant de la société notariale, le tribunal judiciaire considère que sa responsabilité délictuelle doit être engagée dès lors notamment qu'au-delà de sa mission de séquestre, cette société a accepté d'instrumenter et qu'elle était dès lors tenue à l'égard de Mme [E] d'un devoir d'information, de conseil et de mise en garde qui aurait dû la conduire à s'inquiéter plus avant du règlement de l'acompte.



M. et Mme [B] ont interjeté appel de ce jugement le 17 avril 2025.



Développant les termes de leurs dernières conclusions remises le 6 mars 2026, M. et Mme [B] demandent à la cour de :


infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Vannes prononcé le 14 janvier 2025 ;


Statuant à nouveau,

A titre principal,


juger que la caducité du compromis était acquise de plein droit dès le 30 novembre 2021, faute de réponse des acquéreurs à la mise en demeure de justifier de la non-obtention des prêts qui leur a été adressée le 21 octobre 2021 dont l'obtention était érigée en condition suspensive ;

juger que la caducité ainsi acquise ne donnait lieu en application du compromis à aucune indemnité à l'égard du vendeur ;


A titre subsidiaire,


juger que M. et Mme [B] n'ont pas empêché l'accomplissement de la condition suspensive et que partant la caducité du compromis était acquise du fait de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ;

débouter en conséquence Mme [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;


A titre plus subsidiaire, 


juger que la somme de 47.000 euros fixée aux termes de la clause pénale [est] excessive et en diminuer le montant ;

condamner la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à les garantir et relever indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée contre eux du chef des demandes de Mme [E] ;

juger que le tribunal judiciaire de Vannes en condamnant in solidum M. et Mme [B] avec la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 47.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien excédait les demandes dont il était saisi par Mme [E] et a violé les dispositions de l'article 464 du code de procédure civile et réformer le jugement sur ce point ;

condamner toutes parties succombantes à payer à M. et Mme [B] la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance d'appel exposés ;

condamner toutes parties succombantes aux dépens de première instance et d'appel. 




M. et Mme [B] exposent que leurs démarches auprès de la BPGO se sont soldées par un refus de cette banque, qui a émis des doutes s'agissant du prix affiché de leur maison de [Localité 8], en dépit des deux nouvelles estimations qu'ils lui ont adressées, les époux [B] ajoutant que les démarches auprès de la banque ont été freinées en raison du contexte de la crise covid, de sorte qu'en accord avec Mme [E], la signature de l'acte authentique de vente a été décalée. Ils ajoutent que les démarches réalisées auprès du Crédit mutuel et du CMB n'ont pas eu davantage de succès et que dans ces conditions, la condition suspensive stipulée à l'acte n'a pu être réalisée, la promesse se trouvant alors frappée de caducité.



S'agissant du défaut de versement de l'acompte, les époux [B] exposent qu'ils sont consommateurs, que lors de la visite ainsi que de la signature du compromis, l'agence immobilière ne les a jamais informés de cette obligation de procéder au règlement d'un quelconque acompte et que Mme [E] ne justifie d'aucun préjudice. Ils considèrent que la défaillance de l'agence immobilière est d'autant plus avérée que la signature du compromis s'est produite le jour de la visite du bien et sans que le moindre document d'information ne leur ait été remis pour leur permettre de s'engager en pleine connaissance de cause. Ils ajoutent que le notaire n'a lui-même adressé aucune relance pour le versement de cet acompte et que dès lors, leur responsabilité ne saurait être engagée à ce titre.



Ils considèrent que le tribunal judiciaire a omis de faire application de la clause du compromis de vente prévue dans l'hypothèse d'une absence d'obtention du financement. Ils font valoir à cet égard qu'ils ont transmis un premier refus de prêt le 16 novembre 2021 ; que le 21 novembre suivant, l'agence immobilière les a mis en demeure de produire les deux attestations de refus de prêt manquantes et qu'ils disposaient d'un délai jusqu'au 29 novembre pour y répondre. En l'absence de réponse, la caducité du compromis était donc, selon eux, acquise dès le 30 novembre 2021 et le bien pouvait être remis sur le marché à compter de cette date ; or, indiquent-ils, ce n'est que le 8 juin 2022, soit près de huit mois après la date à laquelle la caducité était acquise que le notaire les a sommés de comparaître pour réaliser la vente. Ils ajoutent que l'acte ne prévoit aucune sanction en cas de justification tardive des refus de prêt et que la transmission tardive de certains des refus de prêt, au mois de décembre 2021, ne saurait avoir pour effet de faire revivre la promesse synallagmatique qui était déjà caduque.



Ils font valoir qu'en tout état de cause, ils n'ont commis aucune faute dès lors que la demande de financement par le biais d'un prêt relais ne pouvait aboutir en raison de la surévaluation erronée du prix de leur maison mais également parce que le compromis prévoit un prêt relais d'une durée de 20 ans, ce qui n'est pas adapté à la souscription d'un tel prêt qui ne peut guère être souscrit pour une durée supérieure à deux ans. Ils exposent qu'ils ont bien justifié auprès de l'agence immobilière du refus de financement émanant des banques, qu'ils avaient saisies de demandes de prêt conformes aux stipulations du compromis.



Ils considèrent que la cour devrait en tout état de cause modérer la clause pénale. Ils soulèvent le fait qu'à aucun moment en première instance, Mme [E] n'a demandé qu'ils soient condamnés à des dommages-intérêts en sus de la clause pénale. 



Mme [E], développant les termes de ses conclusions remises le 9 mars 2026, demande à la cour de :


confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 14 janvier 2025 en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

juger M. et Mme [B], la SAS Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;

juger Mme [E] recevable en son appel incident et y faire droit ;

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 14 janvier 2025 en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;


Et statuant à nouveau ;


condamner in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à lui verser la somme de 9.000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral ;

condamner in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] aux entiers dépens.




S'agissant de l'acompte, Mme [E] expose que le manquement des époux [B] est caractérisé et qu'un défaut d'information ne peut être invoqué par ces derniers alors qu'ils ont reçu le compromis trois jours avant sa signature. S'agissant des demandes de prêt, Mme [E] indique que M. et Mme [B] admettent eux-mêmes n'avoir pas déposé les demandes de prêt avant le 20 octobre 2021 et qu'au surplus les demandes de financement n'étaient pas conformes aux conditions fixées au compromis.



S'agissant de l'indication dans le compromis d'un prêt relais sur 20 ans, Mme [E] expose que, comme l'a justement relevé le tribunal judiciaire en première instance, il ne s'agit que d'une erreur de plume car il fallait lire 20 mois aux lieu et place de 20 ans. Mme [E] ajoute, s'agissant de la valeur du bien des époux [B] devant servir de base au prêt relais, que quand bien même celui-ci n'aurait en définitive été que d'une valeur de 795.000 euros, et non pas de 1,3 millions d'euros, cette valeur est bien supérieure au montant du prêt, de 422.150 euros, qu'ils s'étaient engagés à solliciter. Mme [E] considère ainsi que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un financement est donc intégralement imputable aux époux [B].



S'agissant de la caducité invoquée par les époux [B], Mme [E] indique que celle-ci est réservée aux acquéreurs de bonne foi ayant rempli les exigences contractuelles en matière de délai et de financement, ce qui n'est pas leur cas dès lors qu'ils ont transmis hors délai des refus de prêt non conformes aux exigences contractuelles.



Pour ce qui est du montant de la clause pénale, Mme [E] expose que le bien est resté immobilisé pendant de nombreux mois, alors que la situation du marché immobilier s'est dégradée en raison notamment de la forte hausse des taux d'intérêt et qu'elle n'a fini par trouver un acquéreur pour la maison qu'au mois de novembre 2025, à un prix de vente inférieur de 50.000 euros. Elle ajoute que s'étant trouvée dans une situation financière délicate, elle a été obligée de quitter son logement pour emménager dans le bien objet du compromis litigieux, de sorte que le montant de 47.000 euros n'est pas excessif.



Mme [E] développe également les termes de son appel incident relatif au quantum des dommages-intérêts pour préjudice moral, en indiquant notamment que compte tenu de son attachement fort à cette maison familiale, il lui avait été difficile de la vider de ses meubles puis d'y emménager en sachant que cette situation n'était que temporaire avant de la quitter de nouveau de façon définitive. 



Mme [E] expose également les raisons pour lesquelles la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] ont chacune manqué à leurs obligations, de sorte qu'elles ont toutes deux contribué à l'absence de versement par les acquéreurs de l'acompte de 47.000 euros qui était destiné à garantir le règlement de la clause pénale par les acquéreurs constituant l'indemnisation du préjudice de non-réalisation de la vente.



La société Roc Patrimoine, développant ses conclusions remises le 28 décembre 2025, demande à la cour de :


infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 14 janvier 2025 en ce qu'il a :

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 47.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] aux dépens ;


Statuant à nouveau,


rejeter les demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Roc Patrimoine ;

condamner la partie succombante à lui verser la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.




La société Roc Patrimoine expose qu'elle n'a pas manqué à ses diligences s'agissant de la vérification de la solvabilité des époux [B], qui disposaient d'une attestation d'estimation de valeur de leur bien ainsi que d'une attestation de propriété de celui-ci. S'agissant de l'absence de versement de la somme en compte séquestre, l'agence immobilière indique qu'elle n'avait aucun moyen de pression vis-à-vis de M. et Mme [B] et que seul le notaire pouvait avoir connaissance de l'absence de versement de cet acompte ; or le notaire n'a pas alerté l'agence de ce défaut de versement. Elle ajoute qu'elle avait pris soin d'adresser à la société notariale, comme aux parties à l'acte sous seing privé, un courriel pour l'informer de la signature du compromis, de sorte que Me [K] en avait bien connaissance. La société Roc Patrimoine considère dès lors qu'elle ne peut être condamnée au titre du défaut de versement du dépôt de garantie.



S'agissant des demandes de financement formulées par les époux [B], la société Roc Patrimoine indique que seuls ces derniers ont commis des manquements en ne sollicitant pas un prêt conforme aux caractéristiques définies contractuellement et dans le délai qui leur était imparti et elle considère dès lors qu'elle ne peut se voir imputer la non-réalisation de la condition suspensive.



Pour ce qui est de la mention du prêt relais, indiqué dans l'acte comme devant être d'une durée maximale de 20 ans au lieu de 20 mois, la société Roc Patrimoine indique qu'il s'agit là d'une erreur manifeste, de nature purement matérielle et que de toute façon, aucune demande de prêt relais n'ayant été déposée, le grief tenant à cette erreur est dépourvu d'effet.



La société Roc Patrimoine ajoute que Mme [E] ne peut pas demander cumulativement la condamnation à une clause pénale et à des dommages-intérêts car cela correspondrait à une double indemnisation d'un même préjudice. Or, Mme [E] ne justifiant pas d'un préjudice distinct de celui pour lequel elle a obtenu la condamnation des époux [B] au titre de la clause pénale, la société Roc Patrimoine considère qu'elle ne peut être condamnée au paiement de la somme de 47.000 euros, non plus qu'au paiement de dommages-intérêts pour un préjudice moral inexistant. Elle ajoute qu'elle ne peut être condamnée à garantir in solidum les époux [B] alors que la clause relative à l'acompte figure de manière apparente, en caractères gras, dans la partie consacrée aux conditions financières de la vente et qu'il ne lui appartenait pas de vérifier l'effectivité du versement de l'acompte.



La société [I] [L] et [D] [K], développant les termes de ses conclusions remises le 3 octobre 2025, demande à la cour de : 


infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 14 janvier 2025 en ce qu'il a :

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 47.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] aux dépens ;

débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

juger irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande formulée par M. et Mme [B] tendant à obtenir la garantie de la société [I] [L] et [D] [K] pour toutes les condamnations susceptibles d'être mises à leur charge ;

condamner Mme [E] et/ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [E] et/ou tout succombant aux dépens, avec l'autorisation de les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


 

La société notariale indique qu'elle n'a pas négocié la vente, qu'elle n'a pas davantage été chargée de rédiger l'avant-contrat, que la vente n'a d'ailleurs jamais été réitérée et qu'elle n'a donc pas reçu d'acte authentique. Elle rappelle que le compromis de vente a été signé par le truchement d'une agence et qu'elle-même n'est pas intervenue à ce stade. Elle ajoute qu'aucune faute ne peut lui être imputée en sa qualité de séquestre puisqu'elle ne l'a jamais exercé, alors que la mission de séquestre, qui se fonde sur le contrat de dépôt, ne se forme qu'avec la remise des fonds. Ayant été instituée séquestre aux termes d'un compromis auquel elle était tiers et le contrat de dépôt entre ses mains ne s'étant jamais formé du fait de l'absence de paiement de l'acompte par les acquéreurs, la société [I] [L] et [D] [K] expose qu'elle ne disposait d'aucun moyen pour contraindre les acquéreurs à opérer le versement dans les 15 jours de la signature du compromis.



La société notariale ajoute que son devoir de conseil ne portait pas sur la réalisation des conditions suspensives, d'autant que le compromis prévoyait que les refus de prêt devaient être adressés à l'agence immobilière. Elle considère qu'elle ne peut être tenue comme garant d'un engagement contractuel auquel elle n'est pas partie.



La société [I] [L] et [D] [K] expose que s'il est possible de demander, en plus de l'exécution de la clause pénale, des dommages-intérêts, encore faut-il que ces derniers soient indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer ; or, elle considère que Mme [X] ne démontre pas qu'elle a subi un préjudice complémentaire de 47.000 euros au titre de la perte de chance de revendre. La société [I] [L] et [D] [K] considère également qu'aucun élément du dossier ne laisse apparaître l'existence d'un préjudice moral.



Enfin, la société [I] [L] et [D] [K] soulève le fait que les époux [B] n'avaient, en première instance, formulé aucune demande de condamnation à son encontre et elle considère que l'appel en garantie formé par une partie à l'encontre d'une autre contre laquelle en première instance, elle n'avait formulé aucune prétention, dès lors que le litige n'a pas connu d'évolution, est irrecevable.



La cour a invité les parties à présenter leurs éventuelles observations, sous huitaine, par note en délibéré, s'agissant de l'extension, à la société Roc Patrimoine, de la fin de non-recevoir soulevée par la société [I] [L] et [D] [K] de la demande de garantie formée à son encontre par les époux [B].



Par note en délibéré du 25 mars 2026, le conseil de la société Roc Patrimoine a indiqué que les époux [B] n'avaient pas conclu en première instance en vue d'obtenir sa garantie et que cette demande, présentée pour la première fois en cause d'appel est irrecevable, par application de l'article 564 du code de procédure civile.



Par note en délibéré du 30 mars 2026, l'avocate de Mme [E] indique qu'il convient de rechercher si la demande des époux [B] tendant à être garantis de toute condamnation à leur égard n'est pas la conséquence des prétentions de la société notariale et de l'agence immobilière, non formées en première instance ; dans l'affirmative, les prétentions des époux [B] viseraient à faire écarter des prétentions adverses au sens de l'article 564 du code de procédure civile et dès lors, la nouveauté de la demande en cause d'appel ne serait pas caractérisée.



Par note en délibéré du 30 mars également, les époux [B] exposent que leur demande de garantie formée contre la société Roc Patrimoine repose sur les mêmes fautes de l'agence (défaut de conseil, rédaction erronée du compromis) qui étaient déjà invoquées en première instance pour solliciter leur mise hors de cause en ces termes, dans leurs dernières conclusions devant le tribunal judiciaire de Vannes : « Dans ces conditions, la responsabilité des époux [B] ne saurait être engagée au titre du défaut de versement de l'acompte, et le tribunal de céans ne manquera pas de juger que l'agence immobilière ou le notaire en charge de la vente sont les seuls susceptibles d'engager leur responsabilité à ce titre. » Ainsi, selon les appelants, la demande de garantie n'est que la conséquence juridique de la défense au fond déjà engagée qui consistait à démontrer que les manquements reprochés par Mme [E] étaient exclusivement imputables à la société Roc Patrimoine. Les époux [B] ajoutent que l'interdiction de soumettre des prétentions nouvelles ne s'applique pas lorsque le litige a évolué par la survenance d'un fait nouveau et qu'en l'espèce, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes le 14 janvier 2025 constitue ce fait nouveau puisqu'il a retenu une responsabilité collective en condamnant in solidum les époux [B], l'agence immobilière et la société notariale au paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts, cette condamnation solidaire constituant l'élément nouveau autorisant les co-obligés à former entre eux, pour la première fois en appel, des demandes de garantie afin de fixer leurs contributions respectives à la dette.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Bien que la demande d'infirmation tenant à faire juger que le tribunal judiciaire aurait statué ultra petita soit formulée en dernier lieu dans les conclusions de M. et Mme [B], il est logique de la traiter en premier car ce moyen porte sur l'étendue même de la matière contentieuse. 



Sur le moyen tenant à ce que le tribunal judiciaire aurait statué ultra petita :



Alors que M. et Mme [B] soulèvent le fait que Mme [E] n'avait pas demandé de dommages-intérêts en sus du versement de la clause pénale et que la juridiction de première instance a ainsi excédé les demandes dont elle était saisie, Mme [E] n'apporte aucune observation sur ce point. Au demeurant, Mme [E], indique elle-même que l'acompte de 47.000 euros était « destiné à garantir le règlement de la clause pénale par les acquéreurs constituant l'indemnisation du préjudice de non réalisation de la vente » (avant-dernier paragraphe de la page 40 des conclusions).



En outre, il ressort de l'exposé du litige figurant dans le jugement du 14 janvier 2025, qui n'est pas argué de dénaturation, que Mme [E] avait formulé les demandes qui suivent :

« 


prononcer la résolution du compromis de vente du 18 septembre 2021 ;

juger Monsieur et Madame [B] solidairement redevables à Madame [E] de la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente ;

en conséquence, prononcer les condamnations suivantes :


A titre principal :


condamner in solidum Monsieur et Madame [B], la SAS Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K], notaires associés à verser à Madame [E] la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 18 septembre 2021 ;


A titre subsidiaire :


condamner in solidum Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [E] la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 18 septembre 2021 ;

condamner in solidum Monsieur et Madame [B], la SAS Roc Patrimoine et la SELARL [I] [L] et [D] [K], notaires associés à verser à Madame [E] la somme de 47.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien ;


A titre infiniment subsidiaire, 


condamner in solidum Monsieur et Madame [B], la SAS Roc Patrimoine et la SELARL [I] [L] et [D] [K], notaires associés à verser à Madame [E] la somme de 47.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien. »




Ainsi, la demande principale, à laquelle il a été fait droit en première instance, était unique : elle ne consistait qu'en la condamnation au paiement de la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale. Ce n'est qu'à titre subsidiaire que Mme [E] formait une demande double, de la même somme de 47.000 euros, en la demandant une première fois titre de la clause pénale et une seconde fois titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien, sans que l'exposé du litige explique cette redondance, qui ne figurait que dans la demande subsidiaire.



Ainsi, il est acquis que Mme [E] n'avait pas formulé à titre principal une demande de double condamnation de la même somme de 47.000 euros et, n'était la redondance inexpliquée au titre de la seule demande subsidiaire, la juridiction de première instance ne pouvait à la fois accueillir la demande au titre de la clause pénale et y ajouter une demande de dommages-intérêts, qui n'était pas formulée à titre supplémentaire.



Au demeurant, il s'infère de la motivation du jugement attaqué que le tribunal judiciaire n'a entendu condamner les époux [B], la société notariale et l'agence immobilière qu'à une unique somme de 47.000 euros (outre la condamnation à 1.000 euros pour préjudice moral) et non pas à deux fois cette somme de 47.000 euros : ce qu'a manifestement voulu juger le tribunal judiciaire, c'est que cette même somme de 47.000 euros est due par les époux [B] au titre de la clause pénale et in solidum par la société notariale et l'agence immobilière à titre de dommages-intérêts. D'ailleurs, le jugement indique lui-même (en sa page 13) : « En l'espèce, Mme [E] ne demande effectivement pas une double indemnisation du même préjudice ». 

C'est ainsi de manière erronée que le dispositif du jugement attaqué fait apparaître la condamnation au paiement de cette somme de 47.000 euros en doublon.



Quoi qu'il en soit, il est avéré que Mme [E] n'avait, à titre principal, demandé la somme de 47.000 euros qu'une seule fois, en sollicitant que tant les époux [B] que la société notariale et l'agence immobilière y soient condamnés in solidum, de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a dédoublé cette condamnation.



Sur la base de cet unique chef de demande s'agissant de la demande de condamnation à la somme de 47.000 euros, il demeure à examiner si les époux [B] en sont redevables au titre de la clause pénale et l'agence immobilière ainsi que la société notariale à titre de dommages-intérêts, hors clause pénale.



Sur la recevabilité de la demande des époux [B] tendant à être garantis de toute condamnation à leur égard :



Alors que la société [I] [L] et [D] [K] soulève, dans ses conclusions du 3 octobre 2025, l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel, les époux [B] ne répondent pas à cette fin de non-recevoir dans leurs conclusions pourtant largement postérieures.



Ainsi, les époux [B] n'ont formé de développements à ce titre que dans leur note en délibéré. Or, la demande de note en délibéré ne portait que sur l'extension, à la société Roc Patrimoine, de la fin de non-recevoir soulevée par la société notariale et ne peut dès lors être le prétexte pour les époux [B] à répondre sur la fin de non-recevoir soulevée par cette dernière. 



Il ne ressort pas de l'énoncé des prétentions des époux [B] en première instance, tel que figurant dans le jugement de première instance qui n'est pas argué de dénaturation à cet égard, que ceux-ci avaient formé une quelconque demande tendant à être garantis ou relevés indemnes de toute condamnation par la société notariale. D'ailleurs, les époux [B] eux-mêmes ne le prétendent pas dans leur note en délibéré et la partie de leurs conclusions de première instance, dans la discussion des faits et moyens, tendant à justifier que seules l'agence immobilière et la société notariale étaient susceptibles d'engager leur responsabilité, ne constitue pas une demande de garantie. Au surplus, la partie du dispositif des conclusions de première instance des époux [B] contient plus d'une page de mentions commençant par 'juger que', qui ne correspondent pas à des demandes mais à des moyens, repris à tort dans cette partie finale des conclusions ; or, même en reprenant ces mentions qui n'auraient pas dû figurer dans le dispositif des conclusions, aucune d'elles ne porte sur le fait que seules l'agence immobilière et la société notariale étaient susceptibles d'engager leur responsabilité. Ainsi, les conclusions de première instance des époux [B] ne contiennent pas la demande de garantie qu'ils forment de manière nouvelle en cause d'appel.



En outre, le jugement faisant l'objet de l'appel ne constitue pas, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, la survenance ou la révélation d'un fait. En premier lieu, ce critère n'a pas été invoqué par les époux [B] dans leurs dernières conclusions mais seulement dans leur note en délibéré, dont ce n'était pas l'objet. 

En second lieu et surabondamment, le jugement faisant l'objet de l'appel ne peut constituer la survenance ou la révélation d'un fait dès lors qu'il appartenait aux époux [B], au stade de la première instance, d'anticiper l'impact des demandes de leurs adversaires.



Aussi la demande de garantie des époux [B] à l'égard de la société notariale et de l'agence immobilière est-elle irrecevable en raison de sa nouveauté en cause d'appel.



Sur l'application de la clause pénale :



Sur le principe de l'application de la clause pénale :



Dans l'acte de compromis signé le 18 septembre 2021, la clause pénale figure en page 15 dans le paragraphe intitulé « réitération par acte authentique ». Il est indiqué dans cette partie que la vente sera réitérée par acte authentique au plus tard le 4 décembre 2021 devant Me [K], puis ce qui suit : 



« La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. À défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :


invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de quarante sept mille euros (47000 €),

ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus.


Dans les deux cas, l'agence aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d'un montant correspondant à ces honoraires prévu à l'article 'honoraires de l'agence'. 

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l'acquéreur, il lui sera alors restitué, le vendeur autorisant d'ores et déjà le séquestre à s'en dessaisir sans autre autorisation. »



Dès lors qu'il est constant que les époux [B] ne se sont pas présentés en l'étude du notaire pour la réitération de l'acte, alors même que cette date de réitération avait été reculée de plus de six mois, il convient d'examiner s'ils peuvent invoquer la condition suspensive d'obtention d'un financement ou si, au contraire, l'absence de réalisation de cette condition procède d'une faute de leur part.



Le compromis de vente dispose en sa page 13 : « La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard [le] 20 octobre 2021. »



La première demande de prêt, formulée auprès de la Banque populaire Grand Ouest, a été rejetée le 15 octobre 2021, ainsi qu'il résulte du courrier de cette banque qui est produit par les époux [B] en pièce n° 9. 





Ainsi, il est avéré que cette première demande de prêt a bien été formée dans le délai prévu au compromis de vente. Le courrier de la banque indique que la demande de financement porte sur la somme de 422.150 euros « sur une durée de 180 mois ». Pour autant, comme le relève le jugement de première instance, Mme [E] communique quant à elle (pièce n° 7) une attestation de cette même banque qui fait état, de la part des époux [B], d'une toute autre demande puisqu'il s'agit d'une « demande de financement composé de 2 prêt(s) d'un montant de 476.150,00 euros et d'une durée de 180 mois ». Ainsi, le jugement de première instance et Mme [E] relèvent que cette demande n'était elle-même pas conforme aux stipulations du compromis de vente et sur ce point, les époux [B] se bornent à indiquer (avant dernier paragraphe de la page 23 de leurs conclusions) que « cette première demande de financement respectait nécessairement les spécifications contractuelles de la promesse puisqu'ils avaient remis aux établissements bancaires sollicités une copie du compromis de vente, contenant les caractéristiques du prêt sollicité » mais sans répondre à ce motif, appuyé par une pièce de la BPGO elle-même, dont il s'inférait que cette première demande de prêt elle-même ne correspondait pas à ce qui était prévu dans le compromis de vente.



La 2ème demande évoquée, formée auprès du Crédit mutuel de Bretagne, a été rejetée suivant un courriel du 23 novembre 2021 (pièce n° 10 des époux [B]). Ni ce courriel ni la lettre postérieure, datée du 8 décembre 2021, de ce même établissement bancaire, n'indique à quelle date a été formée la demande et quelles étaient les conditions du prêt sollicité par les époux [B].



La 3ème demande évoquée, formée auprès du Crédit mutuel, a été rejetée le 4 décembre 2021, suivant un courrier de cet établissement bancaire produit en pièce n° 11 par les époux [B]. Cette lettre indique que les époux [B] ont sollicité l'établissement bancaire le 24 novembre 2021. Cette demande a ainsi été formée au-delà du délai qui était prévu dans le compromis de vente. En outre, ce courrier du Crédit Mutuel indique que la demande qui avait été formée par les époux [B] tendait à obtenir un crédit immobilier de 528.427,96 euros au taux fixe de 1,28 % sur une durée de 180 mois. Ainsi, la demande de crédit formée ne correspond pas aux conditions du compromis, qui faisait état d'un prêt d'un montant bien moindre, de 422.150 euros, avec un taux d'intérêt possiblement plus élevé, d'un maximum de 2,5 %.



Dès lors, il est bien caractérisé que cette 3ème demande de prêt a été formée tardivement et selon des modalités qui ne correspondent pas au compromis de vente.



En outre, comme le souligne pertinemment Mme [E], aucune des attestations de refus des banques ne fait état d'un prêt relais basé sur la vente de la maison des époux [B], située à [Localité 8].



Les époux [B] indiquent que leur demande de financement respectait nécessairement les spécifications contractuelles de la promesse puisqu'ils avaient remis aux établissements bancaires démarchés une copie du compromis de vente contenant les caractéristiques du prêt sollicité (avant-dernier paragraphe de la page 23 de leurs conclusions) et ils renvoient à cet égard à leur pièce n° 4 intitulée « courriel de la BPGO du 07 septembre 2023 ». Cependant, cette pièce est pour le moins laconique à cet égard car à la demande des époux [B] faite à la représentante de la BPGO 

(« Mon avocat me demande de confirmer le fait que lors de notre rendez vous nous vous avions bien donné le compromis. »), cette dernière a simplement répondu : « Le RDV datant de 2021, je n'ai plus cela en tête mais je ne vois pas comment nous aurions pu travailler sans. ». Il résulte d'autant moins de ce seul élément de preuve que les établissements bancaires ont été saisis d'une demande conforme aux stipulations du compromis de vente que, ainsi qu'il a été vu plus haut, il résulte à tout le moins de l'attestation qui a été délivrée par le Crédit mutuel (pièce n° 11 produite par les époux [B]) que le montant du prêt ne correspondait pas à ces mentions : en effet, cet établissement bancaire indique avoir été saisi d'une demande tendant à obtenir un crédit immobilier, et non pas un prêt relais, d'un montant de 528.427 euros, comme tel supérieur de plus de 100.000 euros au prêt mentionné dans le compromis, et pour un taux d'intérêts de 1,28 %, là où le compromis de vente prévoyait un taux maximum de 2,5 %.



La méconnaissance des obligations du compromis par les époux [B] est à cet égard avérée. 



Outre cette méconnaissance des obligations contractuelles s'agissant des demandes de prêt, il est constant que les époux [B] se sont abstenus, sans d'ailleurs en faire connaître les raisons, de comparaître en l'étude du notaire le 29 juin 2022 afin de réitérer l'acte de vente, alors même qu'ils avaient été touchés par la convocation délivrée par le notaire à cet effet le 2 juin 2022.



Les époux [B] considèrent que la durée de 20 ans spécifiée dans le compromis de vente pour le prêt relais n'était pas adaptée à la souscription d'un tel type de prêt, qui peut rarement être souscrit pour une durée supérieure à deux ans. Indépendamment même du caractère matériel de cette erreur, il n'est pas justifié par les appelants de ce que c'est en raison de cette durée du prêt relais que les trois établissements bancaires sollicités auraient refusé d'apporter leur concours à l'acquisition du bien. En effet, la question de la durée du prêt n'est en cause dans aucune des attestations de refus versées aux débats par les époux [B].



Indépendamment des conditions de demande des prêts en question, les époux [B] exposent que « le versement de la clause pénale n'est prévu que dans l'hypothèse où l'acquéreur n'a pas déféré à la mise en demeure d'exécuter la vente dans le délai de 10 jours et en aucun cas lorsqu'il n'a pas justifié des refus de prêt dans les délais impartis. Il n'est prévu aucune sanction en cas de justification tardive des refus de prêt. » Ce moyen est mal fondé : les stipulations du compromis de vente en considération desquelles la clause pénale a vocation à s'appliquer ont été rappelées plus haut dans le présent arrêt et elles prévoient justement que la résolution de plein droit du compromis justifie que la partie défaillante verse la clause pénale et c'est précisément parce que les époux [B] n'ont pas déféré à la convocation pour la réitération de l'acte et n'ont pas justifié de ce que la condition suspensive d'obtention du prêt n'avait pas été réalisée sans faute de leur part qu'ils sont tenus au paiement de ladite clause.



Les époux [B] développent en outre le fait que la stipulation de la condition suspensive d'obtention du prêt était vouée à l'échec en raison de la surévaluation du prêt de leur maison en considération de laquelle devait être accordé le prêt relais. Cependant, comme l'a pertinemment relevé le juge de première instance, l'estimation de la maison leur incombait à eux et non pas à leurs adversaires dans la présente procédure, et en tout état de cause, même en se fondant que sur l'estimation la plus basse de leur maison, celle-ci était très largement supérieure au montant du prêt relais qui devait être sollicité, de sorte que la circonstance tenant à ce que la valeur du bien avoisinait plutôt les 800.000 euros et non pas la somme de 1,4 million d'euros est indifférente.



Dès lors, c'est à bon droit que le juge de première instance a retenu que les époux [B] étaient tenus au titre de la clause pénale.



Sur la demande de modération de la clause pénale :



Invoquant les dispositions de l'article 1231-5 du code civil, les époux [B] considèrent que l'absence de modération de la clause pénale, pour un montant de 47.000 euros, aboutit à une condamnation qu'ils considèrent être disproportionnée, faisant notamment valoir l'évolution défavorable du marché immobilier entre 2021 et 2025 et la faute de Mme [E] qui aurait tardé plus de six mois après la caducité pour agir.



Il ne peut être retenu que Mme [E] aurait commis une faute en attendant plus de six mois pour agir alors que c'est précisément à la demande des époux [B] que la date de réitération de la vente avait été repoussée. En outre, la dégradation invoquée du marché immobilier constitue certes un facteur sur lequel les époux [B] n'avaient aucune prise mais c'est précisément une circonstance dont Mme [E] a eu à souffrir puisque, comme elle l'indique, le bien n'ayant pas trouvé de nouveaux acquéreurs aux mêmes conditions, elle a été contrainte de diminuer le prix de vente de la maison de 50.000 euros, qu'elle n'a pu céder qu'au mois de novembre 2025.



Dès lors, c'est à bon droit que la juridiction de première instance n'a pas diminué le montant de la clause pénale et le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la condamnation de l'agence immobilière :



Sur les fautes reprochées à l'agence immobilière :



Il convient de rappeler qu'au visa de l'article 1992 du code civil, le jugement de première instance a retenu quatre fautes de l'agence immobilière, afin de considérer que celle-ci devait être tenue in solidum du paiement des dommages-intérêts à hauteur de 47.000 euros :


une rédaction non pertinente de compromis de vente en ce qu'il prévoit que le versement de l'acompte sera postérieur à la signature ;

une indication du prêt relais sur une durée de 20 ans au lieu de 20 mois ou même de 2 ans qui est la durée habituelle de ce type de prêt ;

la carence dans l'obligation de s'être assuré du règlement de l'acompte et l'omission d'en informer Mme [E], en ne l'invitant à se prévaloir de la caducité de la promesse ;

le défaut de vérification de la véracité des dires des époux [B] quant à l'existence d'un apport personnel ou l'absence de prêts en cours sur leur immeuble.




S'agissant de l'indication du prêt relais sur une durée de 20 ans, l'agence immobilière considère qu'il ne s'agit là que d'une erreur matérielle qui n'était pas de nature à empêcher les époux [B] d'effectuer les démarches auprès des établissements bancaires dans le délai imparti. Pour autant, une telle indication dans le compromis de vente était de nature à bloquer le consentement un financement bancaire dans l'hypothèse où les époux [B] auraient effectivement bien demandé qu'il leur soit consenti un prêt relais.



Toujours au stade de la rédaction de l'acte, l'agence immobilière aurait pu éviter les difficultés rencontrées par Mme [E] qui ne lui ont pas permis d'obtenir un règlement immédiat de la clause pénale en prévoyant que l'indemnité d'immobilisation devait être versée au jour de la signature de l'acte, plutôt que de laisser aux époux [B] pour l'accomplissement de cette obligation un délai de 15 jours qu'ils n'ont jamais respecté.



Une fois ce compromis signé, il incombait à l'agence immobilière de s'assurer du règlement de cette somme. Or, ce n'est que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception envoyée le 23 novembre 2021 que l'agence immobilière a invité les époux [B] « à régulariser cette situation sans délai » (pièce n° 4 de Mme [E]). Ainsi, le délai qui était imparti aux époux [B] pour constituer ce séquestre était déjà écoulé depuis 1 mois et 20 jours (la date pour constituer séquestre expirait le 3 octobre 2021, 15 jours après la signature de l'acte le 18 septembre) lorsque l'agence immobilière leur a demandé de procéder à l'exécution de cette obligation. L'agence immobilière indique (4ème § de la 8ème page de ses conclusions) qu'en « sa qualité de séquestre, le notaire disposait des moyens pour contraindre les acquéreurs à procéder au versement » sans nullement cependant préciser quels seraient lesdits moyens, alors de surcroît que le notaire n'était pas partie au compromis de vente prévoyant