Cour d'Appel · Chambre-1 civile et com. — 26 mai 2026

R.G. : N° RG 25/00615 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUKU



ARRÊT N°

du : 26 mai 2026





SP











 















Formule exécutoire le :

à :





Me Christophe VAUCOIS



la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS



COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE



ARRÊT DU 26 MAI 2026





APPELANT :

d'un jugement rendu le 28 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières (RG 23/00611)



Monsieur [R] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Maître Christophe VAUCOIS, avocat au barreau des ARDENNES





INTIMÉE :



S.A.S. SERENIMMO, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro B539.047.761, prise en la personne de son représentant légal domicilié

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Maître Justine POTIER de la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocat postulant inscrit au barreau des ARDENNES et Maître Antoine BRUFFAERTS, avocat plaidant inscrit au barreau de LILLE



DÉBATS :



A l'audience publique du 30 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 914-5 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré,



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère 



GREFFIER D'AUDIENCE :



Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé lors de la mise à disposition, 





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE



Suivant acte notarié du 29 juin 2016, la SAS Serenimmo a vendu à M. [R] [E] trois lots, dont l'un correspond à un appartement, dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3], après y avoir fait réaliser des travaux de rénovation.



Se plaignant de désordres liés à une isolation thermique insuffisante et à l'impossibilité d'assurer un chauffage correct des lieux, M. [E] a fait assigner la SAS Serenimmo devant le juge des référés, aux fins d'expertise. La mesure a été confié, en dernier lieu, à M. [M] [Q], qui a déposé son rapport le 28 juin 2021.



Par acte du 12 avril 2023, M. [E] a fait assigner la SAS Serenimmo devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières afin d'obtenir la condamnation de celle-ci à l'indemniser de ses préjudices au titre de la garantie décennale des constructeurs.



Par jugement du 28 mars 2025, le tribunal a :

- Débouté M. [R] [E] de l'intégralité de ses demandes,

- Condamné M. [R] [E] aux dépens de l'instance, comprenant ceux de référé et les frais d'expertise,

- Condamné M. [R] [E] à payer à la SAS Serenimmo la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- Rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.



M. [E] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 avril 2025, puis par déclaration rectificative du 21 mai 2025.



Les deux instances ainsi engagées, respectivement sous les numéros de répertoire général 25/00615 et 25/00769, ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 2 septembre 2025.



Par conclusions notifiées le 16 octobre 2025, il demande à la cour de :

- Prononcer la jonction des deux procédures n°25/00615 et 25/00769 lesquelles tendent toutes deux à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions,

- Le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- Le déclarer recevable et bien fondé en l'ensemble de ses moyens, prétentions et demandes,

- Dire et juger que la responsabilité de la SAS Serenimmo est engagée dans les termes du rapport d'expertise, au titre de la responsabilité décennale des constructeurs,

- Débouter la SAS Serenimmo de l'ensemble de ses moyens, prétentions et demandes,

- Condamner la SAS Serenimmo à lui payer les sommes suivantes :

* Dommages intérêts au titre de la reprise des désordres : 63 811,79 euros,

* Dire et juger que cette somme de 63 811,79 euros sera indexée en fonction de la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction (base avril 2022 : 124.9) au mois du jugement à intervenir,

* Dommages intérêts au titre du préjudice de trouble de jouissance : 9 600 euros,

* Dommages intérêts au titre du préjudice moral distinct : 2 000 euros,

* Indemnité de l'article 700 du code de procédure civile : 7 000 euros,

- Condamner la SAS Serenimmo en tous les dépens de l'instance ainsi qu'à ceux de l'instance en référé ayant ordonné expertise, lesquels comprendront les honoraires de l'expert judiciaire pour 6 915.35 euros tel que figurant au rapport du 28 juin 2021.



Il rappelle les termes de l'article 1792-1, 2° du code civil et fait valoir que la SAS Serenimmo a réhabilité l'immeuble litigieux en effectuant des travaux avant de le vendre.



Il invoque le rapport d'expertise judiciaire pour soutenir que l'isolation réalisée dans les murs et sous le toit est défaillante, des écarts extrêmement importants de température étant relevés à distance de quelques mètres dans le logement.



Il s'oppose aux critiques émises par la SAS Serenimmo à propos du rapport d'expertise judiciaire, estimant qu'un carottage ou des mesures de température n'étaient pas nécessaires compte tenu de l'analyse thermographique réalisée.



Il affirme que les désordres mis en évidence par l'expert judiciaire relèvent bien de la garantie décennale des constructeurs. Il soutient que la classification DPE en catégorie E, qui a pu être déterminée à partir des éléments de consommation d'électricité et de pellets transmis à l'expert, établit une consommation anormale, d'autant qu'il occupe seul les lieux et s'en absente régulièrement, et le rend nécessairement, s'agissant d'un logement neuf, impropre à sa destination. Il invoque encore le gel des tuyauteries.



Il estime qu'il ne s'agit pas d'un manque de performance de l'installation de chauffage, mais d'un défaut d'isolation et fait valoir que la SAS Serenissimo a, un temps, proposé de reprendre l'appartement dans son intégralité, admettant des malfaçons importantes dans l'isolation des murs et toit et sa responsabilité.



Il invoque encore le coût des travaux de reprise (63 811,79 euros) en comparaison du prix d'acquisition de l'appartement (135 000 euros) pour établir le degré de gravité des désordres.



Par conclusions transmises par voie électronique le 9 janvier 2026, la SAS Serenimmo demande à la cour de :

A titre principal,

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- En conséquence, débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes,

- Le condamner à payer à la SAS Serenimmo la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel,

A titre subsidiaire,

- Juger que les prétentions financières de M. [E] ne sont pas fondées,

- En conséquence, débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes,

- Le condamner à payer à la SAS Serenimmo la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.



Elle estime qu'il n'est pas établi que les désordres constatés rendent l'appartement de M. [E] impropre à sa destination et relèvent de la garantie décennale et rappelle que la Cour de cassation a jugé qu'en l'absence de tels désordres, les défauts de conformité affectant l'immeuble n'entrent pas le champ d'application de l'article 1792 du code civil.



Elle entend souligner le caractère lacunaire du rapport d'expertise judiciaire, en l'absence de carottage et de campagne de relevés de températures, et considère que l'expert ne détermine pas si les désordres sont dus à une absence d'isolant, à la pose d'un isolant de mauvaise qualité ou une détérioration du matériau, ni s'ils sont circonscrits à certains endroits ou s'ils atteignent l'ensemble de l'appartement. Elle critique également les études thermographiques figurant aux débats, en raison d'un défaut de conclusions de leur auteur, de leur caractère non contradictoire ou des conditions de leur réalisation.



La SAS Serenimmo affirme que les désordres évoqués sont circonscrits et qu'ils n'impactent pas la température ambiante de l'appartement. Elle ajoute que la consommation d'électricité et de granulés de M. [E] ne correspond pas à des charges de chauffage excessives pour ce type d'appartement et que le montant des travaux de reprise est insuffisant pour établir que les désordres relèvent de la garantie décennale.



Elle conteste que la classification du logement en catégorie « E » au titre de la consommation énergétique justifie que l'appartement soit considéré comme impropre à sa destination.



Elle précise avoir proposé de réaliser des travaux dans l'appartement litigieux à titre purement commercial, sans que cela puisse être considéré comme une reconnaissance de responsabilité et fait valoir qu'elle n'a jamais admis que les désordres rendaient le logement impropre à sa destination.



Subsidiairement, elle conteste la nécessité de procéder à la réfection totale de l'appartement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026, l'affaire étant renvoyée pour être plaidée à l'audience du 30 mars 2026.





MOTIFS DE LA DECISION



Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.



Il résulte de l'article 1792-1, 2° du même code qu'est réputé constructeur de l'ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.



M. [E] invoque en premier lieu les conclusions de l'expert judiciaire et de l'audit réalisé, à sa demande, par la société Amadi Diagnostics, le 19 janvier 2017.



L'expert indique que les travaux exécutés par la société Raphaël Rénovation pour le compte de la société Serenimmo ne sont pas conformes aux règles de l'art et que les différentes études thermographiques font apparaître des désordres de la mise en 'uvre.



La société Amadi Diagnostics conclut à « beaucoup de déperditions en cause d'une mauvaise pose d'isolation ».



M. [E] invoque en outre le diagnostic établi par M. [F] [S], dans le cadre des opérations d'expertise. Celui-ci a réalisé une analyse thermographique de l'appartement de M. [E]. Le document qu'il a établi contient des mesures prises dans différents pièces du logement et des photographies infra rouges, sans aucune analyse des données ainsi recueillies, ni aucune conclusion. 



Ces relevés et avis ne permettent pas d'établir les températures régnant habituellement dans le logement, les études thermographiques permettant de mettre en évidence des écarts entre certains zones mais non la température ambiante du logement.



M. [E] produit en outre des factures d'achat de pellets et des factures d'électricité et soutient que la classification D.P.E. de son logement a pu être déterminée en catégorie « E » à partir de ces documents. Toutefois, l'expert ne s'est pas prononcé sur la consommation énergétique du logement au regard des factures produites et aucun élément de la procédure ne permet de contredire l'affirmation de la société Serenimmo selon laquelle un coût total de 1 154 euros par an ne correspond pas à des charges de chauffage excessives pour ce type d'appartement.



M. [E] soutient qu'il s'absente fréquemment de son logement et que les consommations seraient bien plus importantes avec une utilisation totale de l'appartement et une présence plus commune et nombreuse. Une telle affirmation ne permet pas, en tout état de cause, d'établir que le logement ne pourrait être correctement chauffé qu'à des coûts exorbitants.



M. [E] invoque un épisode de gel des tuyaux d'eau froide le 22 janvier 2017, sans en justifier et il n'est pas établi que l'absence d'eau froide au robinet de la cuisine à cette date soit imputable à un défaut d'isolation du logement.



Les parties s'opposent par ailleurs sur l'application des prescriptions de la RT 2012 à l'appartement litigieux, mais le seul non-respect desdites prescriptions constitue une simple non-conformité, insusceptible d'engager la garantie décennale du constructeur.



L'ensemble de ces éléments ne permettent pas d'établir que la température de confort ne peut jamais être atteinte, la température ambiante moyenne du logement n'étant pas même connue en l'espèce, ni que les défauts d'isolation thermique invoqués par M. [E] ne permettent l'utilisation de l'ouvrage qu'à un coût exorbitant.



Ainsi, il n'est pas démontré que le défaut d'isolation invoqué rend l'ouvrage impropre à sa destination, cette impropriété ne pouvant par ailleurs résulter du seul coût des travaux de reprise.



En conséquence, M. [E] doit être débouté de l'ensemble de ses demandes, le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions.



M. [E], qui succombe en son appel, doit supporter les dépens de cette procédure et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.



Il est équitable d'allouer à la société Serenimmo la somme de 1 500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant contradictoirement,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. [R] [E] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [R] [E] à payer à la SAS Serenimmo la somme de 1 500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel ;



Déboute M. [R] [E] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier La présidente de chambre