Cour d'Appel · Chambre-1 civile et com. — 26 mai 2026

R.G. : N° RG 25/00565 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUEU



ARRÊT N°

du : 26 mai 2026





SP











 















Formule exécutoire le :

à :





la SCP RCL & ASSOCIES



la SELARL BQD AVOCATS



COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE



ARRÊT DU 26 MAI 2026



APPELANTE :

d'un jugement rendu le 14 mars 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG 22/01421)



S.C.I. [Z] société à responsabilité limité, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de REIMs sous le numéro 813.721.941, prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [W] [D], domiciliée au siège situé

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Maître Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS



INTIMÉE :



S.A.R.L. [X], exerçant sous l'enseigne [X] ET [X], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de de Reims sous le numéro 817.457.161 code APE 5610A, prise en la personne de sa gérante en exercice Madame [O] [X], domiciliée au siège situé

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Maître Fanny QUENTIN de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS



DÉBATS :



A l'audience publique du 30 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 914-5 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère 



GREFFIER D'AUDIENCE :



Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors de la mise à disposition,



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE



Suivant acte du 15 janvier 2016, la SCI [Z] a donné à bail à la SARL [X] des locaux commerciaux destinés à l'activité de restauration, dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Reims pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 15 600 euros, hors charges et une provision sur charges mensuelle de 126 euros.



Par acte du 12 mai 2022, la SCI [Z] a fait assigner la SARL [X] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de résiliation du bail et de paiement de sommes au titre de la régularisation des charges pour les années 2016 à 2019 et de la mise à jour de la provision sur charge à compter du 1er janvier 2020.



La SARL [X] a cédé son fonds de commerce à la SARL Cartel 23 par acte du 19 mai 2022, avec cession du droit au bail.



Dans ses dernières conclusions, la SCI [Z] a demandé la seule condamnation de la société [X] à lui verser certaines sommes au titre de la régularisation des charges locatives de 2016 à 2022.



Par jugement du 14 mars 2025, le tribunal judiciaire de Reims a :

- Débouté la SCI [Z] de toutes ses prétentions,

- Condamné la SCI [Z] à rembourser à la SARL [X] la somme de 9 403,80 euros au titre des provisions sur charges,

- Débouté la SARL [X] de sa demande à l'encontre de la SCI [Z] au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- Condamné la SCI [Z] à payer à la SARL [X] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

- Condamné la SCI [Z] aux dépens,

- Rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision.



La SCI [Z] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 11 avril 2025.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2026,elle demande à la cour de :

- La juger recevable et bien fondée en son appel,

- Infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

- Constater l'inexécution contractuelle de la SARL [X],

En conséquence,

- Condamner la société [X] à lui verser la somme de 13 555,60 euros se décomposant comme suit :

* 9 916,33 euros au titre de la régularisation des charges locatives de 2016 à 2019,

* 3 639,27 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2020 à 2022,

- Débouter la société [X] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

- Condamner la société [X] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société [X] aux entiers dépens.



Elle soutient qu'il n'existe aucune sanction en cas de défaut de respect de l'obligation pour le bailleur de communiquer annuellement un état récapitulatif des charges dans des délais précis et que le bailleur peut régulariser à tout moment.



Elle soutient qu'il résulte du bail que la répartition des charges et travaux s'effectue en fonction de la surface du local donné en location et que le code de commerce n'exige pas qu'une proportion chiffrée, indiquant le ratio d'occupation du locataire au regard de l'ensemble immobilier, soit mentionnée dans le bail, de sorte que cette clause respecte les prescriptions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce.



Elle s'oppose à la demande reconventionnelle de la SARL [X] aux fins de restitution des provisions sur charge en affirmant qu'elle justifie de la facturation de l'ensemble des charges. Elle estime que cette demande est au surplus prescrite.



Par conclusions transmises par voie électronique le 18 septembre 2025, la SARL [X] demande à la cour de :

- Juger la SCI [Z] mal fondée en son appel,

Par conséquent,

- Confirmer le jugement,

Y ajoutant,

- Condamner la SCI [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SCI [Z] aux entiers dépens de l'instance.



Elle estime que la cour ne pourra que constater l'absence de motivation et de justificatifs quant aux sommes réclamées qui n'ont de cesse de varier dans leur montant.



Elle fait valoir que pour la Cour de cassation, l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provisions à valoir sur le paiement des charges.



Elle soutient que le tantième de répartition des charges entre les locataires n'est pas mentionné dans le bail, qu'il ne repose sur aucun document vérifiable contractuel et qu'il évolue en fonction des pièces versées aux débats.



Elle conteste que le coût de travaux puisse lui être imputé alors que le bail mentionne que le bailleur ne prévoit aucuns travaux pour les trois années suivantes.



Elle ajoute qu'en application de la loi Pinel, les frais de gestion sont manifestement exclus des charges locatives récupérables auprès du locataire.



Elle argue de l'absence de mention dans le bail quant aux modalités de refacturation des charges d'eau et d'entretien des charges communes.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026, l'affaire étant renvoyée pour être plaidée le 30 mars 2026.



MOTIFS DE LA DECISION



La SCI [Z] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il déboute la SARL [X] de sa demande présentée à son encontre au titre de la restitution du dépôt de garantie, mais elle ne demande pas une telle condamnation. La SARL [X] ne demande pas l'infirmation du jugement. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



L'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Selon l'article L. 145-40-2 du code commerce, « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs ».



Aux termes de l'article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.



Il résulte de ces textes que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci.



Le bail conclu entre les parties stipule en son article 6 intitulé 'Charges locatives' :

« En sus des loyers principaux, s'ajoutera le remboursement des charges locatives, à savoir les charges et taxes locatives de toute nature incombant ordinairement au locataire y compris celles qui seront décomptées par le bailleur ou par le syndic de la copropriété de l'ensemble immobilier pour le local objet des présentes.



Les charges locatives remboursées par le preneur comprennent notamment les charges de copropriété, de gestion des espaces communs ainsi que les charges communes relatives à l'exploitation de l'immeuble et de l'ensemble immobilier dans lequel se trouve le local objet des présentes. Elles comprennent les dépenses, exposées par le bailleur, tant directement qu'indirectement en qualité de propriétaire du local, de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier dans lequel se situe le local, a l'exception notamment des dépenses visées à l'article R 145-35 du code de commerce.

Les catégories des charges locatives refacturables par le bailleur au preneur sont donc les suivantes : `

-les frais d'éclairage, d'eau, de nettoyage, de voirie, d'enlèvement des déchets, de déneigement...

-tous travaux concernant les espaces communs de l'immeuble et de l'ensemble immobilier, quels qu'ils soient et résultant notamment :

o de remplacement, d'améliorations, de mise en conformité, de mises aux normes ou de rénovations ou de sécurité, à l'exception des travaux de mise en conformité qui relèvent des dispositions de l'article 606 du Code civil ou de ceux n'étant pas liés à l'exploitation du local par le Preneur, et ce même si ces travaux sont par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, y compris à la suite de prescriptions de l'Administration, par l'intérêt de l'Ensemble Commercial, par dérogation aux articles 1719, 1720, du Code Civil ;

-les frais, primes d'assurance obligatoire ou non, et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires et frais d'étude, et les frais de contrôle de tous les réseaux et installations, à la seule exception des honoraires liés à de grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil ;

-les travaux éventuellement imposés par l'autorité administrative et les services de sécurité lorsqu'ils sont liés à l'usage du local par le preneur ([Localité 4]),

- la totalité des primes des polices d'assurances contractées par le bailleur ou le syndic de la copropriété, pour l'immeuble au titre des assurances incendie, explosion, vandalisme, bris de glace, responsabilité civile, dégâts des eaux, déclenchements accidentels

- la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de déversement à l'égout,

- et plus généralement toutes autres fournitures et prestations liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement'



L'ensemble des charges refacturées au preneur au titre du présent article fera l'objet d'une provision mensuelle de 126 euros qui sera payée dans les mêmes conditions que le loyer.



La régularisation accompagnée des justificatifs correspondants sera effectuée chaque année, au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle elle est établie. Le bailleur réclamera éventuellement au preneur le complément de charges ou lui remboursera le trop versé correspondant à la différence entre les sommes versées à titre de provision et les charges réelles. En cas de retard dans le paiement des charges, les pénalités prévues à l'article 17 seront applicables dans les conditions décrites à cet article ».



En l'absence de stipulation contractuelle sur les modalités de répartition des charges entre les locataires, cette répartition, conformément aux dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce ci-dessus rappelées, doit être fonction de la surface exploitée, le montant de la taxe foncière imputée à la SARL [X] devant correspondre strictement au local occupé par cette dernière.



Le bail ne comporte aucune indication sur la surface des lieux donnés en location à la SARL [X], étant relevé que ceux-ci sont constitués, au rez-de-chaussée, d'une salle de restaurant, d'une salle à manger, d'une cuisine, de WC et toilette et d'une grande salle en fond de cour, avec deux pièces au-dessus avec palier, ainsi qu'au premier étage, d'un logement constitué de deux pièces, cuisine et salle de bains.



Les premiers états récapitulatifs établis par la SCI [Z] mentionnent que la SARL [X] supporte 29% des charges. 



Dans un courrier du 22 juin 2020, la SCI [Z] justifie cette clé de répartition en indiquant que la surface du local et du logement de fonction est de 150 m² et que celle de l'immeuble est de 515 m².



Mais la SCI [Z] verse aux débats un 'tableau de répartition de l'occupation de l'immeuble' lui appartenant, qui constitue la pièce n°22 de son dossier, qui fait état d'une superficie de 150 m² pour le local du rez-de-chaussée et de 45 m² pour le logement du premier étage, représentant 35.10% de la surface totale de l'immeuble, dont il est précisé qu'elle est de 555 m².



Outre l'incohérence de ces pièces entre elles, la SCI [Z] ne rapporte aucune preuve de l'exactitude des surfaces mentionnées dans les unes et les autres.



Faute de justifier de leur montant, elle ne peut obtenir le paiement des charges, ni conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par la SARL [X].



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute la SCI [Z] de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges et en ce qu'il la condamne à rembourser à la SARL [X] la somme de 9 403,80 euros en remboursement des provisions sur charges versées par cette dernière.



Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.



La SCI [Z] succombe en son appel. Elle est donc tenue aux dépens de cette procédure et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.



Il est équitable d'allouer à la SARL [X] la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant contradictoirement,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la SCI [Z] aux dépens d'appel ;



Condamne la SCI [Z] à payer à la SARL [X] la somme de 2000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel ;



Déboute la SCI [Z] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier La présidente de chambre