Cour d'Appel · 1ère Chambre — 26 mai 2026

CD/ND



Numéro 26/1559 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 26/05/2026 







Dossier : N° RG 24/02243 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I5QU 





Nature affaire :



Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée







Affaire :



Syndic. de copro. [Adresse 1]



C/



A.S.L. [Adresse 1]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 02 Mars 2026, devant :



Mme Christine DARRIGOL, magistrat chargé du rapport,



en présence de Mme [Y] [B] et M. [L] [E], auditeurs de justice



assistés de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère 

 



qui en ont délibéré conformément à la loi.



































dans l'affaire opposant :









APPELANT :



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] - sis [Adresse 3] 

pris en la personne de son syndic en exercice en la personne du cabinet immobilier Cabay, ayant son siège social [Adresse 4], pris en la perosnne de son représentant légal 



Représenté par Me Charlotte NAVARRO, avocat au barreau de Dax

Assisté de Me Laurent LATAPIE (SELARL Laurent Latapie), avocat au barreau de Draguignan









INTIMEE :



L'association syndicale libre [Adresse 1] sise [Adresse 3] 

représentée par son syndic la SARL Pichet Immobilier Services, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Marc MECHIN-COINDET, avocat au barreau de Dax



















































sur appel de la décision 

en date du 01 JUILLET 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG : 23/784







EXPOSE DU LITIGE



Le syndicat de copropriété de la [Adresse 2] est, parmi les autres syndicats de copropriété des différentes résidences (A à G), intégré au sein de l'association syndicale libre [Adresse 1] (ci-après ASL).



L'ASL, dans une assemblée générale du 15 juillet 2021, a adopté une résolution n° 13 à laquelle s'est opposé le syndicat de copropriété de la [Adresse 2], portant accord de principe à la mise en vente d'une parcelle CM [Cadastre 1] de 2456 m² au prix minimum de 450 000 €. La résolution n°14, non soumise à un vote, précisait les démarches obligatoires préalables à la vente. 



Par acte du 23 mars 2023, le syndicat de copropriété de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la cabinet Cabay, a assigné l'ASL [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de voir annuler les résolutions 13 et 14 précitées. 



Suivant jugement contradictoire du 1er juillet 2024 (RG n° 23/00784), le tribunal judiciaire de Bayonne a :

- débouté le syndicat de copropriété de la [Adresse 2] de ses demandes,

- l'a condamné au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, outre les frais du procès-verbal de constat de la société Moreau [M].



Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

- que le projet est conforme à l'objet de l'association et n'est pas contraire aux statuts, 

- que la résolution 14 de l'assemblée générale du 15 juillet 2021 rappelle la nécessité d'effectuer diverses démarches vérificatives avant de procéder à la vente de sorte que le projet ne contrevient pas à l'intérêt collectif de l'association. 



Par une déclaration du 30 juillet 2024 (RG N°24-2243), le syndicat de copropriété de la [Adresse 2] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2025, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat de copropriété de la [Adresse 2], appelant, demande à la cour de :



- réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et condamné au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, outre les frais du procès-verbal de constat ;

- annuler les résolutions 13 et 14 du procès-verbal d'assemblée générale de l'ASL ; 

- condamner l'ASL au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat de copropriété de la [Adresse 1] fait valoir : 



- que s'agissant du décompte du nombre de membres au sein de l'ASL indiqué dans les procès-verbaux des différentes assemblées générales depuis la création de l'association, celui-ci est erroné car les statuts prévoient l'existence de 147 copropriétaires et non 153 ; que par conséquent, les comptes-rendus et décisions prises lors des assemblées générales de l'ASL sont entachés de nullité et sont caduques, 



- que les membres de l'ASL, copropriétaires du bâtiment D, n'ont jamais reçu aucune 

convocation individuelle de la part de son directeur pour la réunion du 15 juillet 2021, ni pour aucune autre, de sorte que la procédure de convocation prévue dans les statuts n'a pas été et se trouve entachée de nullité, 

- que la demande de modification des statuts relative au nombre de voix est restée sans réponse,

- que l'inscription à l'ordre du jour relative aux conditions de majorité au titre de l'article 25 et la possibilité de vote à la majorité de l'article 25-1 sont erronés, 

- que pour valider la résolution n°17, il fallait dans le cadre de l'article 26 lors du vote l'obtention des deux tiers des voix, 6682 tantièmes afin de pouvoir procéder au deuxième vote, alors que l'extrait du compte-rendu relate vote pour : 4129, vote contre 2136, abstention 300 de sorte qu'avec ce résultat, la résolution aurait dû être annulée, 

- qu'il n'est pas rapporté la preuve par l'ASL qu'il serait dans son intérêt social de procéder à la cession de la parcelle CM [Cadastre 1] afin d'y ajouter une nouvelle copropriété, 

- que la contre-proposition portée par la copropriété A, base de la résolution 13 mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 juillet 2021, doit être considérée comme irrecevable car la nomination du bureau de l'ASL au cours de l'année 2020 avait uniquement pour but de valider les comptes de 2019, et la proposition suggérée par un copropriétaire non élu et non membre du bureau de l'ASL n'est pas conforme aux statuts de l'association, 

- que le projet aura des conséquences sur les copropriétés D et G : nuisances lors des travaux, risques de fragilisation des édifices, perte de la tranquillité d'espace de vie, 

- que le bénéfice de l'opération n'est pas démontré par l'ASL.



*



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2025, auxquelles il est expressément fait référence, l'ASL, intimée, demande à la cour de :



- débouter le syndicat de copropriété de la [Adresse 2] de ses demandes, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant : 

- condamner le syndicat de copropriété de la [Adresse 2] à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat de copropriété de la [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le procès-verbal constat.



L'ASL fait valoir :

- que sont membres de l'ASL avec droit de vote aux assemblées générales, chacune des copropriétés représentant un nombre de voix égal au nombre de copropriétaires qu'elles représentent, à savoir un total de 153 voix, 

- que la résolution 13 de l'assemblée générale du 15 juillet 2021 a ainsi été adoptée à une majorité de 129/153 voix, 4 copropriétés sur 7 ayant votées pour (A : 40 voix ; B : 22 voix, C : 21 voix, F : 46 voix) 2 copropriétés ayant votées contre (D : 13 voix et G : 7 voix) et 1 copropriété s'étant abstenue (E : 4 voix), 

- que la résolution 14, corolaire de la résolution 13 n'a pas fait l'objet d'un vote, de sorte qu'elle ne peut pas encourir la nullité, 

- que les convocations et les procès-verbaux sont adressés aux syndics de chaque copropriété qui les répercutent aux copropriétaires, de sorte qu'en l'espèce, chaque copropriété représentée par son syndic a été régulièrement convoquée par le président de l'ASL plus de 15 jours avant la date de l'assemblée, 

- que la résolution 13 litigieuse est soumise à la majorité des voix exprimées, majorité qui a été atteinte par 129 voix sur 153, 

- qu'il résulte des statuts de l'ASL qu'elle est parfaitement habilitée à envisager la cession projetée, 

- que la parcelle CM [Cadastre 1] ne constitue pas un espace d'agrément commun à l'ensemble des copropriétés, le promoteur auteur du projet immobilier ne lui ayant assigné aucune fonction, ce dernier ayant même laissé un bassin de chantier, 

- que le fruit de la vente non négligeable profitera aux finances de l'ensemble des copropriétés de l'ASL après répartition.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.



MOTIFS



Sur la demande en nullité des résolutions : 



Il est constant que l'assemblée générale de l'ASL a adopté le 15 juillet 2021 une résolution 13 portant accord de principe à la mise en vente de la parcelle litigieuse et inscription à l'ordre du jour des prochaines assemblées générales de chacune des copropriétés constituant l'ASL d'une résolution portant sur la vente de ladite parcelle. 

Cette résolution a été adoptée à la majorité des copropriétés présentes ou représentées, le procès-verbal d'assemblée générale mentionnant qu'ont voté pour 6 copropriétés totalisant 129 voix sur 153 et qu'ont voté contre 2 copropriétés, [Adresse 2] (13) et [Adresse 6] (7), totalisant 20 voix sur 153. 

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] demande à la cour de prononcer la nullité de cette résolution en invoquant à hauteur d'appel trois nouveaux moyens et en maintenant que le projet de vente de la parcelle méconnaît l'intérêt collectif de l'ASL.



- sur le premier moyen :



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] soutient que le décompte des membres de l'ASL (et donc du nombre total des voix) est erroné comme étant de 147 au lieu de 153.



L'article 2 des statuts de l'ASL stipule que tout propriétaire de l'un des biens immobiliers du programme immobilier est obligatoirement membre de plein droit de l'ASL dès la signature de l'acte authentique d'achat. 



L'article 10 des statuts énonce que la propriété d'un bien immobilier confère une voix. Au jour de l'obtention du permis de construire, il existe 146 biens immobiliers donc 146 voix. La modification de ce nombre de voix constitue une violation des statuts qui devra être votée dans les conditions de majorité ci-après définies. 



Il n'est produit aucun procès-verbal d'assemblée générale de l'ASL portant modification du nombre des voix mentionné aux statuts de sorte qu'il doit être tenu pour acquis qu'il existe 146 biens immobiliers et donc 146 voix au total au lieu de 153 comme indiqué dans la résolution contestée. 



Pour autant, cette irrégularité n'est susceptible d'entraîner la nullité de la résolution litigieuse que si elle a eu pour effet de fausser les résultats du vote, ce qui n'est pas établi en l'espèce. 



En effet, il convient de rappeler que les associations syndicales libres sont régies par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et les statuts qu'elles adoptent. Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas applicables, les règles concernant les convocations, représentation, modalités des votes, répartition des voix et recours contre les décisions intervenues sont fixées librement par les statuts.



L'article 11 des statuts de l'ASL stipule qu'hormis les décisions portant modification des statuts, du cahier des charges ou du règlement du programme immobilier qui obéissent à des règles de majorité particulières, toutes les autres décisions sont valablement prises à la majorité des voix exprimés par les membres de l'ASL présents ou représentés.



Ainsi, la résolution 13, qui n'emporte aucune modification des statuts, du cahier des charges ou du règlement de copropriété, était soumise à la majorité des voix exprimés et devait donc recueillir pour être adoptée 73 voix minimum. 



Le procès-verbal d'assemblée générale de l'ASL du 15 juillet 2021 précise que seules les copropriétés A, B, C, D et F étaient présentes ou représentées et que les copropriétés A, B, C et F ont voté pour la résolution litigieuse. 



Il ressort du calcul de répartition des SHON (surface hors 'uvre nette) du 31 janvier 2011 produit par le syndicat des copropriétaires (pièce n°11) que le bâtiment A comprend 39 logements, le bâtiment B : 21, le bâtiment C : 21 et le bâtiment F : 41 (le bâtiment D : 13, le bâtiment E : 4 et le bâtiment G : 7, soit bien 146 au total conformément aux statuts). 



La propriété d'un bien immobilier conférant une voix en application de l'article 10 des statuts, il s'ensuit que 122 copropriétaires (39 + 21 + 21 + 41) ont voté pour la résolution contestée. Celle-ci a donc bien été adoptée à la majorité des voix exprimés par les membres de l'ASL présents ou représentés. 



Par conséquent, l'erreur dans le décompte total des membres de l'ASL a été sans influence sur les résultats du vote litigieux. Le premier moyen de nullité n'est pas fondé. 



- sur le deuxième moyen : 



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] soutient que les membres de l'ASL, copropriétaires du bâtiment D, n'ont pas reçu de convocation individuelle en violation de l'article 9 des statuts.



Il ressort des statuts de l'ASL que tout propriétaire d'un bien immobilier du programme est membre de droit de l'association (article 2), que l'assemblée générale se compose de tous les copropriétaires (article 7) et que les convocations aux assemblées générales sont adressées à chaque membre de l'ASL par lettre recommandée avec accusé réception (article 9). 



Cependant, l'article 2 des statuts indique que si l'un des lots fait l'objet d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 (ce qui est le cas en l'espèce des 7 bâtiments), cette copropriété doit désigner un représentant auprès de l'ASL qui aura les pouvoirs de vote et de décision pour le compte de la copropriété. Les statuts précisent aussi qu'une copropriété est valablement représentée aux assemblées générales par le syndicat des copropriétaires, l'un des copropriétaires ou son syndic (article 7) et que les votes émis par le représentant de la copropriété sont considérés, à l'égard de l'ASL, comme l'expression de la volonté des copropriétaires ainsi représentés (article 10). 



Il existe donc une contradiction entre les dispositions statutaires précitées qui nécessite une interprétation. 









Même si l'article 9 des statuts régissant les convocations aux assemblées générales stipule que les convocations sont adressées à chaque membre de l'ASL sans mention du représentant de la copropriété, il y a lieu de considérer que le syndic habilité par les statuts à représenter une copropriété pouvait seul être convoqué aux assemblées générales. Si le syndic n'a pas convoqué chaque copropriétaire, cet élément, qui ne concerne que le respect par le syndic de ses obligations, ne saurait fonder la nullité de l'assemblée générale.



En l'espèce, il résulte de la pièce 7 produite par l'ASL et pièce 10 produite par le syndicat des copropriétaires que la convocation à l'assemblée générale a été adressée le 18 juin 2021 à M. [I], alors président du conseil syndical de la [Adresse 2]. 



La copropriété [Adresse 2] a donc été régulièrement convoquée à l'assemblée générale. 



Au demeurant, le moyen invoqué par le syndicat des copropriétaires est inopérant dès lors qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 15 juillet 2021 que la copropriété [Adresse 2] était représentée à l'assemblée générale par Mme [T], que celle-ci a voté contre la résolution litigieuse et que son vote a bien été considéré comme l'expression de la volonté des 13 copropriétaires composant la résidence D conformément à l'article 10 des statuts.



- sur le troisième moyen : 



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] fait valoir que la cession de la parcelle correspond à une aliénation des parties communes qui nécessite en application du règlement de copropriété un vote à la double majorité qualifiée prévue à l'article 26 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la résolution litigieuse ne pouvait donc prévoir l'inscription à l'ordre du jour des assemblées générales de chacune des copropriétés d'une résolution portant sur la vente de la parcelle aux conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. 



Cependant, le moyen manque en fait dès lors que la résolution 13 ne prévoit pas l'inscription à l'ordre des assemblées générales de chaque copropriété d'une résolution portant sur la vente de la parcelle aux conditions de majorité des articles 25 et 25-1. 



Il ressort au demeurant du procès-verbal d'assemblée générale de la [Adresse 2] du 24 juin 2022 que la résolution portant sur la vente de la parcelle a été rejetée à l'issue d'un vote soumis à la règle de la double majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, étant en outre observé que le procès-verbal d'assemblée générale de la résidence [Adresse 7] du 11 juin 2022 évoqué par l'appelant n'est pas versé aux débats. 



- sur la contrariété à l'intérêt collectif de l'ASL :



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] soutient que le projet de vente de la parcelle est contraire à l'intérêt collectif de l'ASL en ce qu'il va impacter son cadre de vie par la suppression d'un espace paysager, fragiliser les copropriétés [Adresse 1] D, G et C situées dans le prolongement de la parcelle cédée et augmenter le nombre de colotis de manière significative, ce qui va complexifier son fonctionnement. 



Cependant, le tribunal a d'abord justement relevé que le projet de vente de la parcelle était conforme à l'objet de l'ASL puisque l'article 3 des statuts prévoit qu'elle a notamment pour objet la cession de tout ou partie de ses biens. Par ailleurs, il ressort d'un procès-verbal de constat établi le 27 décembre 2023 par Me [M], commissaire de justice, que la parcelle en cause présente une très forte pente, est difficilement praticable et nécessite des frais d'entretien. En outre, la résolution 14 contestée rappelle la nécessité d'effectuer, avant de procéder à la vente, à des études préalables de sol afin de vérifier la stabilité du terrain. Enfin, si la parcelle est vendue et s'il est édifiée une copropriété sur ce terrain, celle-ci ne fera pas partie de l'ASL qui n'aura donc pas à la gérer. 



Il n'est donc pas démontré que le projet de vente litigieux contrevienne à l'intérêt collectif de l'association. 



Le rejet de la demande en nullité de la résolution 13 entraîne le rejet de la résolution 14, corolaire de la première, et qui en tout état de cause n'a pas fait l'objet d'un vote. 



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de ses demandes. 



Sur les demandes accessoires :



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une juste application.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] devra supporter les dépens d'appel et sera condamné à payer à l'ASL la somme de 1 500 € au titre des frais de procédure exposés en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux dépens d'appel ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à l'association syndicale libre [Adresse 1] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel .



Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, Le Président,