Cour d'Appel · Chambre commerciale — 26 mai 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Chambre commerciale



ARRET DU 26 MAI 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/03306 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QJF3





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 06 MAI 2024 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] 

N° RG 22/00871





APPELANTE :



S.A.S. LES BAINS DE LAMALOU

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Frédéric DABIENS de la SELARL DABIENS & DEMAEGDT AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me GEVAUDAN Marc Antoine avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMES :



Monsieur [D] [U]

né le 07 Février 1960 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS substituée par Me DEBRUYNE Lucie avocat au barreau de BEZIERS 



Madame [W] [Y] épouse [U]

née le 22 Juillet 1962 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS substituée par Me AUCHE Jacques Henri avocat au barreau de MONTPELLIER. 





Ordonnance de clôture du 18 Mars 2026















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice VETU, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller



Greffier lors des débats : Mme Elodie CATOIRE

En présence de M.[X] [T], greffier stagiaire.



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 12 mai 2026 prorogé au 26 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Elodie CATOIRE, greffier



FAITS et PROCEDURE



Le 29 janvier 2014, M. [D] [U] et Mme [W] [Y], épouse [U], ont donné à bail commercial à la SAS les Bains de Lamalou, un ensemble de lots situés dans la résidence de tourisme, devenue résidence d'habitation, dénommée '[Adresse 3]', moyennant un loyer annuel total initial de 5343 € H.T., payable à terme échu en quatre échéances trimestrielles égales les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre.



Le 22 août 2021, M. et Mme [U] ont vainement mis en demeure la SAS les Bains de Lamalou de régulariser le paiement des loyers pour un montant de 11 665 euros.



Le 10 janvier 2022, une seconde mise en demeure a été adressée dans les mêmes termes à la SAS les Bains de Lamalou, sans réponse de leur part.



Le 7 février 2022, un commandement de payer les loyers avec mise en demeure a été signifié par la SCP [E] [F] à la SAS les Bains de Lamalou, toujours sans réponse de leur part.



Par exploit du 30 mars 2022, M. [D] [U] et Mme [W] [U] ont assigné la SAS les Bains de Lamalou en résolution du contrat de bail commercial, au paiement des loyers impayés ainsi qu'aux fins d'expulsion de la société avec paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'au départ effectif.



Par jugement contradictoire du 6 mai 2024, le tribunal de commerce de Montpellier a :

- débouté la société les bains de lamalou de ses demandes reconventionnelles,

- prononcé la résolution judiciaire du bail commercial en date du 29 janvier 2014 conclu entre M. et Mme [U] et la SAS les bains de lamalou à compter du jour du jugement pour manquements graves sérieux à l'obligation de paiement des loyers et à la preuve de l'assurance des lieux loués,

- condamné la SAS les bains de lamalou à payer à M. et Mme [U] ensemble la somme de 13 880,05 euros au titre des loyers trimestriels impayés du 1er mars 2017 au 31 mars 2023,

- ordonné à la SAS les bains de lamalou de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision, et à défaut pour elle d'y avoir volontairement procédé dans ce délai, dit que M. et Mme [U] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, le cas échéant,

- condamné la SAS les bains de lamalou à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 772,97 euros HT à compter du lendemain du jugement eu égard à la résolution judiciaire, et ce jusqu'à son départ effectif des lieux ou de tout occupant de ce chef, outre les charges mensuelles de 131 euros,

- condamné la SAS les bains de lamalou à payer à M. et Mme [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

- et rappelé que la décision est exécutoire par provision.



Le 5 septembre 2024, M. et Mme [U] ont fait intervenir un huissier afin de libérer les locaux. 



Par déclaration du 25 juin 2024, la SAS les Bains de Lamalou a relevé appel de ce jugement.



Par conclusions du 25 septembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 1224, 1228 et 1343-5 du code civil, L. 145-17 du code de commerce, 12,455 et 458 du code de procédure civile de :

À titre principal, annuler le jugement entrepris pour défaut de motivation et défaut de réponse à ses moyens soulevés ;

À titre subsidiaire,

-infirmer le jugement entrepris ;

Et statuant de nouveau,

-juger que les M. et Mme [U] sont mal fondés à solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial ;

-juger que les M. et Mme [U] ne démontrent pas la gravité de ses inexécutions ; et que l'arriéré locatif dû à M. et Mme [U] s'élève à la somme de 11 148,90 euros

En conséquence,

- débouter les époux fournier de leur demande de résiliation judiciaire du bail commercial ;

- lui accorder des délais de paiement de douze mois pour le règlement de la somme de 11 148,90 euros ;

- rejeter l'ensemble des demandes de M. et Mme [U] ;


en tout état de cause, les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.




Par conclusions du 2 décembre 2024, M. [D] [U] et Mme [W] [U] demandent à la cour, au visa des articles 1229 et suivants du code civil, 455 et 458 du code de procédure civile de :

- débouter la SAS les Bains de Lamalou de sa demande d'annulation du jugement entrepris ;

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail ;

Y ajoutant,

- et condamner la SAS les Bains de Lamalou à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.







Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est datée du 18 mars 2026.



MOTIFS :




Sur l'annulation du jugement




1. Au visa des articles 12, 455 et 458 du code de procédure civile, la SAS les Bains de Lamalou fait valoir que le jugement ne reprend aucun des moyens qu'elle aurait développés aurait servilement repris le raisonnement développé dans les écritures de son adversaire. Il s'ensuivrait un défaut de motivation permettant l'annulation du jugement.



2. Rappelant l'état de la jurisprudence nationale et européenne, les intimés plaident que l'obligation de motivation n'implique pas une réponse circonstanciée à chaque argument des parties, seule une réponse aux moyens opérants des parties étant exigée, ce que les premiers juges ont réalisé en l'espèce.



Sur ce, la cour,



3. La décision des premiers juges est motivée contrairement à ce qui soutenu, d'où il suit le rejet de la demande d'annulation du jugement.




Sur la résiliation du bail 




5. La SAS les Bains de Lamalou, qui reconnaît ne pas avoir été en mesure de régler les loyers sur la période comprise entre le 3ème trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 tout en contestant, la créance de loyer telle que relevée par les premiers juges, fait valoir qu'en raison du caractère exceptionnel de la crise sanitaire, une appréciation nuancée du caractère de cette inexécution, s'impose, et ce sans avoir recours à la notion de force majeure, invoquée seulement par les consorts [U].



6. Elle plaide, en outre, que le défaut d'assurance contre les risques locatifs n'étant aucunement considéré par la jurisprudence comme une obligation essentielle ni même comme une obligation principale du preneur au titre du bail commercial, l'appelante ne saurait finalement se prévaloir de l'inexécution grave à l'origine du prononcé de la résiliation.



7. Les consorts [U] répondent, que de jurisprudence constante, le non-paiement des loyers est figure au registre des manquements graves donnant lieu à résiliation judiciaire et que son locataire ne pouvait décider unilatéralement de ne pas régler les loyers en faisant état du caractère exceptionnel de la crise sanitaire liée à la Covid 19.

En tout état de cause, elle soutient que la SAS les Bains de Lamalou ne lui a jamais demandé de renoncer aux loyers correspondant aux périodes de fermeture liées à l'épidémie.



8. Soulignant le caractère récurrent du défaut de paiement de sa locataire, l'intimée relève que cette dernière a attendu d'être condamnée avec exécution provisoire pour exécuter son obligation principale de paiement des loyers en cours, et encore, de manière partielle, une somme de 2 297,83 euros lui demeurant due.



9. Enfin, contrairement à ce qu'affirme la SAS les Bains de Lamalou, le non-paiement des loyers, la non-indexation de ceux-ci et l'absence d'assurance contre les risques locatifs alors même que l'appartement était loué à des touristes, sont suffisamment graves pour justifier la résolution du contrat de bail telle que retenue par le premier juge.



Sur ce, la cour,



10. Sur la créance de loyers à la date du 1er septembre 2023, c'est par des motifs pertinents, qui méritent adoption, que les premiers juges ont arrêté la dette locative au montant de 13 880,05 euros.



11. Sans même se référer à la notion de force majeure, le tribunal a justement retenu que « si la circonstance de la crise sanitaire a impliqué et justifié, en raison du principe de l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi, que les parties [aient] pu chercher comment adapter leurs obligations contractuelles ensemble, elle n'a pas autorisé le preneur à s'exonérer seul du paiement des loyers exigibles, ni de leur révision. »



12. En présence d'un grave manquement caractérisé à l'une des obligations principales par la SAS les Bains de Lamalou, à savoir, le paiement des loyers, laquelle est prévue à l'article 1728 du code civil, le jugement qui a prononcé la résolution du contrat sera confirmé sur ce point.




Sur les délais de paiement




14. L'article 1343-5, alinéa 1er, du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



15. En l'espèce, la SAS les Bains de Lamalou qui sollicite un délai de douze mois pour s'acquitter de son arriéré locatif, ne produit aucun élément sur sa situation financière permettant d'assurer son règlement sur cette période, étant précisé que les production de l'intimée démontrent, contrairement à ce qu'elle soutient, qu'un nouvel arriéré locatif est né au cours de l'année 2024.



16. Dès lors, il serait illusoire de considérer que cette société puisse s'acquitter de sa très importante dette locative dans le délai de douze mois sollicité. La demande de délais de grâce sera écartée.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Déboute la SAS les Bains de Lamalou de sa demande tendant à nullité du jugement déféré,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute la SAS les Bains de Lamalou de sa demande de délais de paiement,



La condamne aux dépens d'appel,



Condamne la SAS Les bains de lamalou à payer à M. et Mme [U], ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier La présidente